一、基本事實

2015年12月10日，原告XX與被告四川省XXX公司簽訂了《認(rèn)購協(xié)議書》及四川省商品房買賣合同，認(rèn)購本案涉案商鋪：四川省成都市XX區(qū)XXX路1號2層x號房屋（建筑面積98.2平方米，總房款709850元）。

2015年11月23日-2015年12月10日期間，原告按照購房合同的約定，向被告四川省XXX有限公司支付了定金及房款合計人民幣709850元，并向成都XXX房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司支付中介費140000元。

原告按照購房合同約定支付房款后，被告四川省XXX公司至今未協(xié)助原告辦理按揭手續(xù)，也沒有辦理購房合同網(wǎng)簽或預(yù)售登記等手續(xù)。其后，原告到成都市房管局查詢涉案商鋪的情況，根據(jù)顯示，該商鋪已設(shè)置抵押，目前已查封。為保障自身合法權(quán)益。起訴請求判令：一、判令被告四川省XXX公司雙方返還已付購房款709850元整；二、判決被告賠償原告中介費14000元；三、判令被告承擔(dān)本案訴訟費用。

被告四川省XXX有限公司到庭，并答辯稱：一、關(guān)于合同效力問題，1、關(guān)于訴爭房屋的銷售，被告是取得抵押權(quán)人同意的。被告亦未向原告故意隱瞞訴爭房屋的抵押情況。2、就最高院人民法院的一些意見出售抵押的房屋并不導(dǎo)致商品房買賣合同無效。3、訟爭房屋法院查封是在原、被告簽訂商品房買賣合同之后作出的，因此僅影響該商品房買賣合同的履行，不影響該商品房買賣合同的效力。二、被告是委托中介代理公司銷售房屋，并要求其如實告知購房人房屋狀況，所以被告不存在故意隱瞞所售房屋存在已經(jīng)抵押情況。三、應(yīng)慎用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條，判決“一加一”賠償。

二、法院裁判

本院認(rèn)為：原告與被告簽訂的《認(rèn)購協(xié)議書》、《四川省商品房買賣合同》均是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，內(nèi)容沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)切實履行。本案中，原告在簽訂合同后向被告支付了全部房款709850元，積極履行合同約定義務(wù)；根據(jù)合同約定，被告須為原告辦理辦理預(yù)售合同備案和預(yù)購商品房預(yù)告登記手續(xù)，但被告一直未為原告辦理。而且，被告在與原告簽訂《四川省商品房買賣合同》后，于2016年4月17日又將案涉房屋辦理了在建工程抵押登記，案涉房屋于2016年12月3日被成都市XX區(qū)人民法院查封，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，存在嚴(yán)重的過錯，原告的合同目的顯然已無法實現(xiàn)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條的規(guī)定，原告可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任?，F(xiàn)原告主張被告雙倍返還購房款實為要求解除與被告簽訂的《廣州市商品房買賣合同（預(yù)售）》。現(xiàn)原告主張解除合同，要求被告返還已付購房款709850元、賠償損失符合上述司法解釋的規(guī)定，本院予以支持。關(guān)于賠償損失的標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本案的事實，被告將已出售給原告的案涉房屋辦理在建工程抵押登記獲取資金，違約行為極其惡劣，故對于原告要求被告承擔(dān)已付購房款一倍的賠償責(zé)任，本院予以支持。對于原告要求被告賠償14000元中介費，上述費用不能證實是被告收取，且該費用沒有合同約定，對原告該項請求本院不予支持。

關(guān)于被告的抗辯理由，首先，雖然雙方合同無簽訂日期，但結(jié)合原告向被告支付定金、首期房款及其他費用的時間，可以推定原、被告簽訂合同的時間最遲應(yīng)在2015年12月10日前；被告將案涉房屋辦理在建工程抵押的時間在2016年4月17日，明顯后于與原告簽訂合同的時間，屬于《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條第一款第一項規(guī)定的“先賣后抵押”的情形?，F(xiàn)被告并無證據(jù)證明其在辦理案涉房屋抵押登記前曾告知原告，故對于被告認(rèn)為其不存在“故意隱瞞”原告案涉房屋抵押情況的抗辯理由，本院不予采納。其次，被告將已出賣給原告的房屋另行抵押給他人，導(dǎo)致原告無法取得房屋、合同目的不能實現(xiàn)，嚴(yán)重?fù)p害了原告的合法權(quán)益，這種行為與因客觀原因不能履行合同的違約行為有本質(zhì)區(qū)別，屬于惡意違約，應(yīng)予制裁。故對于被告認(rèn)為判決“一加一”賠償不符合社會利益的答辯意見，本院不予采納。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四條、第九十七條、第一百零七條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，判決如下：

一、自本判決發(fā)生法律效力之日，解除原告XX與被告四川省XXX有限公司就四川省成都市XX區(qū)XXX路1號2層x號房屋簽訂的《認(rèn)購協(xié)議書》、《四川省商品房買賣合同》。

二、自本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)，被告四川省XXX有限公司一次性向原告XX返還購房款709850元。

三、自本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)，被告四川省XXX有限公司向原告XX賠償損失709850元。

四、駁回原告XX的其它訴訟請求。

被告如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案受理費XXXXX元，由原告何偉強負(fù)擔(dān)XXX元，由被告四川省XXX有限公司負(fù)擔(dān)XXXXX元。

如不服本判決，可于判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于成都市中級人民法院。

三、律師點評

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條與第九條規(guī)定，為保障房地產(chǎn)交易市場健康穩(wěn)定的秩序，保護(hù)購房者合法權(quán)益不受侵害，嚴(yán)格禁止在商品房交易過程中開發(fā)上存在以下幾種欺詐性的違約行為，若違反將承擔(dān)購房款一倍以內(nèi)違約賠償責(zé)任：

第一，“先買后抵”情形，即商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。

第二，“一房二賣”情形，即房屋買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；或者，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

第三，“無證售房”情形，即故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明。

第四，“先抵后賣”情形，即故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實。

                                                   萬官典律師

                                                   四川志存律師事務(wù)所

                                                   2018年10月23日