房地產企業(yè)開發(fā)用地的土地使用稅的開始征收和終止征收納稅時點的確認一直困擾著財務人員，在國家稅收層面沒有一個統(tǒng)一的明確的規(guī)定。開發(fā)項目用地的土地使用稅什么時候開始交，什么時候終止，通過對土地使用稅相關政策進行梳理，建議如下：

一、房地產開發(fā)用地土地使用稅納稅義務開始的時點的確認

（一）征用的土地，分耕地和非耕地兩種情況：

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第九條規(guī)定，對于新征用的土地，區(qū)分耕地與非耕地繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。征用的耕地，自批準征用之日起滿1年時開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；征用的非耕地，自批準征用次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

（二）出讓或轉讓取得土地，分合同約定和合同未約定兩種情況：

根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》（財稅〔2006〕186號）規(guī)定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

（三）招拍掛取得土地納稅義務發(fā)生時點的確認

根據(jù)《國家稅務總局關于通過招拍掛方式取得土地繳納城鎮(zhèn)土地使用稅問題的公告》國家稅務總局公告2014年第74號規(guī)定，通過招標、拍賣、掛牌方式取得的建設用地，不屬于新征用的耕地，納稅人應按照《財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》（財稅〔2006〕186號）第二條規(guī)定，從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

二、房地產企業(yè)土地使用稅納稅終止時點的確認：

（一）實務中土地使用稅停止納稅時點的確認：

1、以預售許可為準

廣州市地方稅務局《關于房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅若干業(yè)務問題的征稅指引》（穗地稅稅一函[2010]9號）規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)從事商品房開發(fā)，其開發(fā)用地城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務截至時間為預售（銷售）許可證的核發(fā)時間的當月末。

2、以簽訂的銷售合同為準

《廣西壯族自治區(qū)地方稅務局關于房地產企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務終止時間的通知》（桂地稅字[2009]117號）規(guī)定：根據(jù)《財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2008]152號）“納稅人因房產、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。”的規(guī)定，結合我區(qū)的現(xiàn)實，對房地產開發(fā)企業(yè)建造的商品房用地，在商品房出售之前，應依照規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅；終止繳納的時間應以商品房出售雙方簽訂銷售合同生效的次月起。

3、以交鑰匙的時間為準

《西安市地方稅務局關于明確房地產開發(fā)企業(yè)房地產開發(fā)用地城鎮(zhèn)土地使用稅征收起止時間有關問題的通知》（西地稅發(fā)[2009]248）規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)房地產開發(fā)用地城鎮(zhèn)土地使用稅征收截止時間應為《商品房買賣合同》或其他協(xié)議文件約定房屋交付的當月末；未按《商品房買賣合同》或其他協(xié)議文件約定時間交付房屋的，城鎮(zhèn)土地使用稅征收截止時間為房屋實際交付的當月末。房地產開發(fā)企業(yè)商品房銷售期間，應逐月統(tǒng)計已交付和未交付部分，并按建筑面積比例分攤計算當月應繳納土地使用稅。

   《青島市地方稅務局關于明確房地產企業(yè)商品房開發(fā)期間城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》（青地稅函[2009]128號）第二條規(guī)定：納稅義務的截止時間房地產企業(yè)開發(fā)商品房已經銷售的，土地使用稅納稅義務的截止時間為商品房實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化即商品房交付使用的當月末。商品房交付使用，是指房地產企業(yè)將已建成的房屋轉移給買受人占有，其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買受人。

（二）國家層面關于土地使用稅終止時點的規(guī)定如下：

1、根據(jù)國稅發(fā)〔2003〕89號文件第二條第一款是這樣規(guī)定的：“購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。”這里特別要注意“自房屋交付使用”這個關鍵詞，這里指的是《商品房買賣合同》約定的交房時間。以《商品房買賣合同》約定的交房時間的次月為土地使用稅的納稅義務減少時間，然后計算城鎮(zhèn)土地使用稅。該時間與國稅發(fā)〔2003〕89號文件第二條第一款中有關房地產開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務發(fā)生時間對應。從交房之次月起，納稅義務人已轉移，從房地產開發(fā)企業(yè)轉移到購置新建商品房的業(yè)主，新的納稅人的產生意味著舊的納稅人的消失。

2、根據(jù)《財政部　國家稅務總局關于房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2008〕152號）規(guī)定：納稅人因房產、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末?！?/span>

    如何確定房產、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的時點。房產或土地實物狀態(tài)發(fā)生變化主要是指房產或土地滅失或因其他原因導致不能使用的情況，屬于特殊情形，而權利狀態(tài)發(fā)生變化屬于交易的一般情況。所謂權利狀態(tài)發(fā)生變化，應當理解為納稅義務人不再“使用土地”，一般是指房產或土地的所有人或使用人發(fā)生了變化，交易一方納稅義務終止之時即是另一方納稅義務產生之日?！渡唐贩抠I賣合同》約定的交房即完成房產實務和權利狀態(tài)都發(fā)生變化，房地產企業(yè)不在對該房屋進行控制。從交房之次月起，納稅義務人已轉移，從房地產開發(fā)企業(yè)轉移到購置新建商品房的業(yè)主，新的納稅人的產生意味著舊的納稅人的消失。

    3、根據(jù)《國家稅務總局關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔2003〕89號）規(guī)定：一、購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅。二、購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續(xù)，房地產權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅。三、出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅。

     由此我們可以得出以下結論：

一、房地產開發(fā)企業(yè)轉讓土地使用權的，應當自土地交付次月或轉讓合同簽訂次月起終止納稅義務；

二、房地產開發(fā)企業(yè)轉讓新建商品房的，應當自房屋交付使用次月起終止納稅義務；

三、房地產開發(fā)企業(yè)轉讓存量房的，應當自房屋辦理權屬轉移、變更登記手續(xù)，房地產權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起終止納稅義務；

四、房地產開發(fā)企業(yè)出租、出借房產的，自交付出租、出借房產之次月起終止納稅義務。

綜上所述，房地產開發(fā)企業(yè)終止城鎮(zhèn)房地產稅納稅義務，時間應為《商品房買賣合同》或其他協(xié)議文件約定房屋交付的當月末；未按《商品房買賣合同》或其他協(xié)議文件約定時間交付房屋的，城鎮(zhèn)土地使用稅征收截止時間為房屋實際交付的當月末。房地產開發(fā)企業(yè)商品房銷售期間，應逐月統(tǒng)計已交付和未交付部分，并按建筑面積比例分攤計算當月應繳納土地使用稅。如果地方有明確的稅收法律規(guī)定的，應以尊重當?shù)囟悇諜C關的征管習慣為妥。