特色小鎮(zhèn)的核心就是產(chǎn)業(yè)的升級轉(zhuǎn)型。有些地塊生態(tài)環(huán)境的確不錯，看上去很美，卻是投資陷阱。特色小鎮(zhèn)不是傳統(tǒng)的旅游地產(chǎn)，其核心是發(fā)展產(chǎn)業(yè)，選址不能像旅游地產(chǎn)那么隨意。更何況，上一輪旅游地產(chǎn)熱潮中因選址不當(dāng)而半死不活的項目還少嗎？

現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)也推出了特色小鎮(zhèn)，如萬科良渚文化村、綠城桃李春風(fēng)等。坦率來講，這兩個房地產(chǎn)的標(biāo)桿小鎮(zhèn)雖然聲譽很高，但都沒能列入杭州市余杭區(qū)的區(qū)級特色小鎮(zhèn)。政府一直在強調(diào)特色小鎮(zhèn)不能房地產(chǎn)化，這是因為特色小鎮(zhèn)強調(diào)“產(chǎn)業(yè)”、“文化”、“旅游”、“社區(qū)”四位一體，這的確包含社區(qū)，但是文化、旅游、社區(qū)最終是為產(chǎn)業(yè)服務(wù)的，沒有產(chǎn)業(yè)就是房地產(chǎn)。

當(dāng)然不是。只有產(chǎn)業(yè)，沒有文化、旅游、社區(qū)配套的就是產(chǎn)業(yè)園。

浙江省人民政府關(guān)于加快特色小鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)的指導(dǎo)意見是在2015年5月8日公布的。在這之前，江蘇于2005年提過，第二個是云南，做文化、旅游，利用傳統(tǒng)的保留下來的自然資源、文化資源或鄉(xiāng)村資源拿來開發(fā)運作。這可以說是一種比較片面化的特色小鎮(zhèn)類型，還算是好的。第三個是北京于2011年提的疏解首都功能的等等，總體來說都不是特別成功。

因此，特色小鎮(zhèn)從頭到尾只有一種模式，就是浙江省在做的，也是中央在強調(diào)的。所以大家在做小鎮(zhèn)之前，首先要問一下自己在做的是真小鎮(zhèn)，還是假小鎮(zhèn)。

之前大家的習(xí)慣是先拿地，拿完地再請人策劃規(guī)劃，決定項目具體做什么。因為小鎮(zhèn)項目規(guī)模大，單一的形態(tài)和業(yè)態(tài)難以支撐。所以，很多人就將更多的類別組合進去，也就是“文旅是個筐，什么都往里面裝”，甚至什么“紅”就學(xué)什么?！靶我讓W(xué)，神難造”，就小鎮(zhèn)建設(shè)運營問題，華夏五千控股集團董事長胡飛先生多次強調(diào)，照搬“網(wǎng)紅爆款”的小鎮(zhèn)外表容易，這樣看似業(yè)態(tài)豐富、功能更全、風(fēng)險更小，但如果頂層設(shè)計沒有做好，風(fēng)險也最大。要實現(xiàn)有文化自信和品牌、品質(zhì)、品位生活和產(chǎn)業(yè)的特色小鎮(zhèn)項目需要清晰的產(chǎn)業(yè)內(nèi)容邏輯、頂層設(shè)計，依據(jù)地方歷史、地方優(yōu)勢及差異、孵化各地獨特的經(jīng)濟文化生態(tài)，需要精心運營和時間沉淀。

隨著時代發(fā)展和科技進步，未來的小鎮(zhèn)旅游將呈現(xiàn)全域智慧化趨勢和智慧服務(wù)場景主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)鏈整合趨勢，特色小鎮(zhèn)項目運營的關(guān)鍵不再是傳統(tǒng)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)旅游開發(fā)，而更多是發(fā)軔于場景的體驗。人們喜歡的不僅是小鎮(zhèn)本身，而是小鎮(zhèn)所處的場景，以及場景中自己浸潤的情感。“末端前置化”運營是以市場為導(dǎo)向，提供個性IP化服務(wù)——要打造能“生錢”“興業(yè)”更能“養(yǎng)心”“續(xù)命”的特色小鎮(zhèn)，務(wù)必堅持“末端前置化”運營思路，“內(nèi)容為王”，把特色小鎮(zhèn)可持續(xù)運營做為一切工作環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)與核心，讓創(chuàng)新的小鎮(zhèn)場景成為新的鏈接入口，新的流行方式，新的生活圖譜，新的消費型態(tài)。

所以今天主要和大家分享的是一個特色小鎮(zhèn)基本的思維路徑、思維要素、思維邊界是什么。政府做什么？企業(yè)做什么？我們做特色小鎮(zhèn)就應(yīng)該思考這樣具有落地性的問題。如果這點想不明白，造出來很有可能變成鬼城、空城。

特色小鎮(zhèn)是多維度復(fù)合的生態(tài)體系，各個維度缺一不可、緊密相連。

首先有策劃后才有規(guī)劃。策劃的第一步就是定位，包括戰(zhàn)略定位、市場定位、功能定位、產(chǎn)業(yè)定位、形象定位等。定位是一個系統(tǒng)工程，不是一拍腦門想出個漂亮口號那么簡單。

定位之后，就是大創(chuàng)意。所謂大創(chuàng)意，就是結(jié)合區(qū)域文化與特色資源，創(chuàng)造性地提出支撐定位的最核心的超級亮點與引爆點。以小鎮(zhèn)為依托，以產(chǎn)業(yè)為紐帶，以文化為內(nèi)核，將文化創(chuàng)意和小鎮(zhèn)建設(shè)運營高度結(jié)合，將文化創(chuàng)意的個性化服務(wù)植入到產(chǎn)業(yè)及小鎮(zhèn)的各個方面，從而讓客戶能夠無時無刻體驗到文化內(nèi)涵與產(chǎn)品的豐富性和多樣性，找到項目的“魂”之所在。這才是“找魂”的奧妙。沒有大創(chuàng)意，項目策劃就會流于平庸，往往大而全，滿天星斗沒有明月。

有了定位和大創(chuàng)意，之后才是體系化的專業(yè)工作，如產(chǎn)品體系、業(yè)態(tài)組合、開發(fā)策略、運營模式、經(jīng)濟分析等，這些工作倒相對容易，當(dāng)然要結(jié)合豐富的經(jīng)驗。

總之，策劃必須以定位和大創(chuàng)意為統(tǒng)領(lǐng)，而不是直接去做那些體系化的專業(yè)工作。

中國主要的資源是控制在政府手里，現(xiàn)在做特色小鎮(zhèn)，黨中央一再強調(diào)是政府引導(dǎo)、企業(yè)主體、市場運作，政府不能像原來一樣做主導(dǎo)。那么政府掌握的這些資源通過什么方法交給企業(yè)呢？我們認(rèn)為是政策。

第一是考慮在特色小鎮(zhèn)里面有什么政策？國家、省里、區(qū)縣、地市有什么政策，怎么把它用好？政府如何去配合？

第二是考驗政府執(zhí)政能力，如何制定針對特色小鎮(zhèn)符合市場規(guī)律的政策？

首先，我們要思考政府引導(dǎo)、企業(yè)主體、市場運作，那么政府的邊界在哪里？企業(yè)如何與政府合作？哪些企業(yè)可以承擔(dān)最重要的平臺角色？如果我們是一般的房企要轉(zhuǎn)型應(yīng)該如何做？絕對不能說一句政府引導(dǎo)、企業(yè)主體、市場運作就可以了，我們必須要形成一套模式。

政府主要做三件事情，第一件是制定規(guī)則，要制定符合市場規(guī)律的規(guī)則；第二是要維護規(guī)則。這點的難度不小，尤其是在北方一些城市。只有通過法律手段、通過合作文本來確定，這是最好的辦法；第三件是房地產(chǎn)企業(yè)面對政府的時候，千萬不能把政府看成土地的供給者或是基建、配套工程的提供者，政府是企業(yè)的背書、宣傳號召力。

第二個是管委會。浙江省特色小鎮(zhèn)基本都有一個小鎮(zhèn)管委會，這是因為目前我們的行政機制和市場機制沒有辦法完全接軌。小鎮(zhèn)管委會隸屬于區(qū)縣一級的政府，比如基金小鎮(zhèn)，沒有任何行政審批權(quán)限，只能做兩件事情，第一件落實政策，第二件就是服務(wù)，企業(yè)進來后要注冊，只要準(zhǔn)備的資料齊備、合法，交給管委會，一個工作日搞定。如果是企業(yè)來做這樣的事就非常困難，很多地方都有國投、城投的公司或平臺操作這種事情，但工作開展都不順暢。

第三個是平臺公司。既然特色小鎮(zhèn)是多維度生態(tài)系統(tǒng)，就必須具備幾個特點：一是開放式的結(jié)構(gòu)，在這點上房地產(chǎn)就很難，因為房地產(chǎn)從運作到成本都是封閉的，浙江省的如果是由一個企業(yè)來主導(dǎo)，那么這個企業(yè)一般要很厲害，比如阿里巴巴，云棲小鎮(zhèn)就是由阿里巴巴主導(dǎo)。二是平臺公司。三是龍頭企業(yè)具備強大的撬動能力，在浙江往往會形成政府、管委會、平臺公司這樣的三級結(jié)構(gòu)。

所以，不同的特色小鎮(zhèn)，要選擇合適的企業(yè)，從房地產(chǎn)或者企業(yè)的角度來講，我們肯定是希望自己在特色小鎮(zhèn)里面承擔(dān)的職責(zé)分量更重，這就需要考慮清楚你是要通過合作還是并購，或者自己培養(yǎng)。

我們認(rèn)為做特色小鎮(zhèn)首先要考慮產(chǎn)業(yè)問題。中小城市為什么人口外溢？我們知道房地產(chǎn)的房價主要取決于人口所在的城市是流入型還是流出型，而人口的流入流出主要是產(chǎn)業(yè)問題，所以產(chǎn)業(yè)是特色小鎮(zhèn)的核心。我們認(rèn)為，首先一個3平方公里的特色小鎮(zhèn)，必須是圍繞一個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，這個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)隨著時間的變化，可能會發(fā)生變化。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)定位是非常精準(zhǔn)的，比如基金小鎮(zhèn)，一說到基金，大家就覺得是金融版塊，銀行、信托、擔(dān)保、基金等，但其實單單就基金而言，又可分為公募、私募，私募又可分為股權(quán)、量化、對沖、證券，股權(quán)還能分為天使、風(fēng)險等等，所以在這里面必須定位非常精準(zhǔn)。有了精準(zhǔn)的定位，第一撬動的絕對是政府。

其實很多的特色小鎮(zhèn)，它的產(chǎn)業(yè)可能很多是本身有這個產(chǎn)業(yè)，而我們要考慮的是如何升級轉(zhuǎn)型。

在這里我主要講三點。第一點就是針對小鎮(zhèn)內(nèi)部構(gòu)建一個降低成本、推動發(fā)展的引擎。降低成本，房地產(chǎn)為什么不愿意做這個事？這是因為房地產(chǎn)進去以后，整體成本自然而然就上去了。從政府的角度來講一定會考慮哪些錢該花、哪些錢不該花，浙江省特色小鎮(zhèn)的政府投資一般會占20—40%。我們企業(yè)做的特色小鎮(zhèn)最關(guān)鍵就是如何盈利。特色小鎮(zhèn)既然是一個創(chuàng)新，政府要創(chuàng)新，企業(yè)要創(chuàng)新，市場要創(chuàng)新，產(chǎn)業(yè)要創(chuàng)新，我們的盈利模式也得要創(chuàng)新。

傳統(tǒng)的盈利方式主要有五種，第一種是旱澇保收；第二種是在建設(shè)里獲得盈利；第三種是房地產(chǎn)賣房子；第四種是自己經(jīng)營一部分；第五種是房企進來持有60—70%比例?，F(xiàn)在有些企業(yè)在不斷研究新的模式，這需要政府放權(quán)。比如拿基金小鎮(zhèn)來講，三年前稅收2.4億，今年的稅收預(yù)計達到25億，三年時間增加了10億，如果企業(yè)來做，能不能享受政府的稅收分成，這就需要政府有這個決心和魄力來做稅收增值部分的分成。

第二點就是像夢想小鎮(zhèn)，三年前附近有個樓盤均價1.3萬，現(xiàn)在是3.6萬。這說明特色小鎮(zhèn)的撬動效應(yīng)非常強。作為企業(yè)做特色小鎮(zhèn)的效果，能不能享受以上增值的部分呢？這在有些地方已經(jīng)這么干了。

前面兩點都需要政府的突破，光靠企業(yè)不行，企業(yè)需要跟政府談判，第三點就是企業(yè)本身要做的。假如說小鎮(zhèn)的確是很不錯的，我們能不能做股權(quán)投資、風(fēng)險投資？目前在杭州、深圳都做得不錯?，F(xiàn)在走在前面的一些開發(fā)商都非常迫切地想要找到這樣的一條路徑——在特色小鎮(zhèn)里找到新的盈利方式，每個人都處于這樣的瓶頸狀態(tài)，大家都是位于同一個起跑線。

我們將通過互聯(lián)網(wǎng)的手段把特色小鎮(zhèn)串聯(lián)起來，最后形成資源平臺。第一個看小鎮(zhèn)與小鎮(zhèn)之間產(chǎn)業(yè)是不是互補的，第二個看資源實際上可以合作，這是我們下一步要做的事情。

在這里面（齒輪圖）每個要素都是互相關(guān)聯(lián)的，這也是為什么傳統(tǒng)的設(shè)計、策劃機構(gòu)沒有辦法把一個特色小鎮(zhèn)做起來，沒有辦法落地。特色小鎮(zhèn)建設(shè)的緯度太多太復(fù)合，主要做三件事情：一是怎樣促進企業(yè)升級轉(zhuǎn)型，二是怎樣推動及配合政府的高效治理，三是通過互聯(lián)網(wǎng)手段將小鎮(zhèn)與小鎮(zhèn)之間、小鎮(zhèn)與社會之間串聯(lián)起來，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)互補。