收并購(gòu)的意義

Youth Day

收并購(gòu)成為趨勢(shì)，現(xiàn)在的土地儲(chǔ)備排名就是未來(lái)銷售總額的排名，從拿地面積來(lái)看，華潤(rùn)置地、恒大、新城拿地面積位列前三。2019年1月，華潤(rùn)置地以368萬(wàn)平方米的拿地面積遙遙領(lǐng)先，獲得拿地金額和面積的雙料冠軍；恒大以325萬(wàn)平方米緊隨其后，新城控股以205萬(wàn)平方米拿地面積位列第三。

房地產(chǎn)領(lǐng)域收并購(gòu)的意義：

· 獲取土地資源的重要渠道

· 有機(jī)會(huì)進(jìn)入公開市場(chǎng)拿地困難、競(jìng)爭(zhēng)激烈的城市

· 有機(jī)會(huì)購(gòu)入核心城市、核心地段物業(yè)

· 壟斷已有項(xiàng)目周邊市場(chǎng)，關(guān)注同區(qū)域并購(gòu)機(jī)會(huì)

· 進(jìn)入存量房時(shí)代后，收購(gòu)物業(yè)進(jìn)行改造，提升物業(yè)價(jià)值，拓寬企業(yè)盈利途徑

· 通過(guò)并購(gòu)上市公司、資產(chǎn)包快速擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模

· 并購(gòu)自帶杠桿，可使用并購(gòu)貸、分期付款，承債等方式，小資金撬動(dòng)大項(xiàng)目

· 通過(guò)合理稅收籌劃，獲取較高收益

房地產(chǎn)公司獲取項(xiàng)目的方式：

我們今天主要講二手項(xiàng)目的獲取方式——股權(quán)收購(gòu)的流程及核心要點(diǎn)

股權(quán)收購(gòu)

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股權(quán)收購(gòu)：通過(guò)直接或間接收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)，達(dá)到控制土地等核心資產(chǎn)的行為

確權(quán)標(biāo)志：工商行政管理部門完成股權(quán)變更登記（出具準(zhǔn)予變更通知書）

特殊流程： 涉外（外商獨(dú)資/中外合資）：需經(jīng)商務(wù)部門備案

涉國(guó)資：需經(jīng)主管部門批復(fù)、評(píng)估、產(chǎn)交所掛牌

股權(quán)收購(gòu)的流程及關(guān)注點(diǎn)

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如存在股權(quán)質(zhì)押、土地、在建工程抵押，或被查封的情況，交易流程的設(shè)置應(yīng)關(guān)注核心資產(chǎn)的安全性，注意空窗期，避免解除查封、

一、對(duì)價(jià)

核心資產(chǎn)對(duì)價(jià)=土地價(jià)值（土地原始成本+溢價(jià)）

股權(quán)對(duì)價(jià)=土地價(jià)值（土地原始成本+溢價(jià)）+公司流動(dòng)凈資產(chǎn)=凈資產(chǎn)+溢價(jià)

流動(dòng)凈資產(chǎn)：指雙方認(rèn)可的調(diào)整后的資產(chǎn)總額（不包土地）減負(fù)債總額

并購(gòu)執(zhí)行價(jià)格=股權(quán)對(duì)價(jià)+股東借款+調(diào)整項(xiàng)（或有負(fù)債、規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整等）

二、溢價(jià)

只能通過(guò)項(xiàng)目公司（或投資標(biāo)的）的凈利潤(rùn)來(lái)消化的對(duì)價(jià)款，也稱股權(quán)溢價(jià)

項(xiàng)目公司凈利潤(rùn)-溢價(jià)=我司到手凈利潤(rùn)

溢價(jià)的邏輯：

溢價(jià)是我們?cè)谕睹y(cè)算之后愿意分享給對(duì)方多少利潤(rùn)，溢價(jià)和資產(chǎn)負(fù)債表沒

有必然關(guān)系，一定是我們自己愿意給對(duì)方多少利潤(rùn)。

三、如何報(bào)價(jià)(核心資產(chǎn)價(jià)格）

無(wú)資產(chǎn)負(fù)債表，獲取項(xiàng)目后的工作指引：單項(xiàng)目公司，只有土地，無(wú)其他投入

第一步：獲取信息

基本了解目標(biāo)地塊的情況，原始土地成本，規(guī)劃指標(biāo)

初步接洽，土地款是否繳納完畢、有無(wú)滯納金等都沒關(guān)系，一般只要項(xiàng)目公司擁有土地成交確認(rèn)書，享有法律上的認(rèn)可即可。

第二步：建設(shè)投模

以土地原始成本計(jì)入投模，計(jì)算項(xiàng)目公司凈利潤(rùn)，扣除我司確保的8%的凈利潤(rùn)之后，就是我司愿意給對(duì)方的溢價(jià)

注意：

溢價(jià)一定是我們?cè)敢饨o對(duì)方多少利潤(rùn)，是我們通過(guò)投資測(cè)算而倒算出來(lái)愿意分給對(duì)方的錢

我司最終的報(bào)價(jià)=原始土地成本+溢價(jià) 這個(gè)并不是交易的執(zhí)行價(jià)款

注意要點(diǎn)：

· 并購(gòu)最終執(zhí)行價(jià)格不是目標(biāo)企業(yè)的土地入賬成本或土地估值

· 土地增值稅在投模測(cè)算中必須按目標(biāo)企業(yè)原始土地成本進(jìn)行測(cè)算

· 將并購(gòu)最終執(zhí)行價(jià)格拆分成由收購(gòu)方直接支付的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款、股東借款、通

過(guò)目標(biāo)公司支付的轉(zhuǎn)讓方應(yīng)承擔(dān)的款項(xiàng)（設(shè)計(jì)交易結(jié)構(gòu)）

結(jié)論：

并購(gòu)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。組建一個(gè)包含各類專業(yè)人員的并購(gòu)團(tuán)隊(duì)，是確保并購(gòu)交易成功的關(guān)鍵。

該團(tuán)隊(duì)至少包括擁有豐富企業(yè)運(yùn)營(yíng)及管理經(jīng)驗(yàn)的公司核心管理團(tuán)隊(duì)、財(cái)務(wù)、稅務(wù)、法務(wù)專業(yè)人員、及包括投資銀行、律師、會(huì)計(jì)師在內(nèi)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。法務(wù)人員需要組織法務(wù)盡職調(diào)查、制作交易文件，出具法律意見，使交易能夠順利進(jìn)行。財(cái)務(wù)人員需組織財(cái)務(wù)盡職調(diào)查，核實(shí)公司財(cái)務(wù)狀況、調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債表；稅務(wù)人員，則需要為交易結(jié)構(gòu)提供專業(yè)建議，進(jìn)行合理稅務(wù)籌劃。

并購(gòu)團(tuán)隊(duì)中的投資，財(cái)務(wù)、法務(wù)、成本人員等，均需要有一定的商業(yè)、財(cái)務(wù)及法律知識(shí)。一定的商業(yè)、財(cái)務(wù)、法律常識(shí)是并購(gòu)團(tuán)隊(duì)合作的潤(rùn)滑劑，便于各專業(yè)人員的討論可以在相同的商業(yè)。

文章整理：城智庫(kù)