原標題：國有土地使用權(quán)“轉(zhuǎn)讓”的15大法律風(fēng)險

國有土地使用權(quán)合同的效力僅依據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定來判斷，與其后土地使用權(quán)證沒有關(guān)系。國有土地使用權(quán)合同簽訂后，合同目的是否能夠?qū)崿F(xiàn)與非違約方能否解除合同有關(guān)，但與合同效力無關(guān)。齊精智律師提示根據(jù)《物權(quán)法》第十五條的規(guī)定：“當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”。

本文不惴淺陋，分析如下：

一、土地轉(zhuǎn)讓合同約定轉(zhuǎn)讓方應(yīng)繳納稅款由受讓方負擔合法有效。

二、轉(zhuǎn)讓土地時未完成城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定的投資總額25%,不能據(jù)此認定合同無效。

三、股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同雖存在以股權(quán)轉(zhuǎn)讓為名收購?fù)恋氐男再|(zhì)，但因內(nèi)容未違反法律法規(guī)的效力性強制性規(guī)定而不認定為無效。

四、土地轉(zhuǎn)讓方根本違約導(dǎo)致受讓方不能取得土地的，應(yīng)賠償受讓方土地溢價損失。

五、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當事人只收取固定利益的，應(yīng)認定為土地轉(zhuǎn)讓合同。

六、一地數(shù)賣且均未辦理變更登記，先合法占有投資開發(fā)土地的受讓方優(yōu)先取得土地。

七、土地轉(zhuǎn)讓登記備案合同與實際履行合同價款約定不一致，轉(zhuǎn)讓價款應(yīng)以實際履行合同為準。

八、轉(zhuǎn)讓被查封的土地訂立的轉(zhuǎn)讓合同合法有效，但受讓方不能請求過戶土地。

九、土地轉(zhuǎn)讓方的土地使用權(quán)滅失后,受讓方不能請求以其它土地替代履行。

齊精智律師提示符合《合同法》第110條客觀履行不能的情形時，違約方還要依據(jù)《合同法》承擔違約責任。只有在不可抗力的情況下，違約方才不承擔違約責任。

十、土地轉(zhuǎn)讓方在起訴前未取得權(quán)屬證書，也未經(jīng)政府同意轉(zhuǎn)讓，不影響土地轉(zhuǎn)讓合同的效力。

十一、土地出讓金是否繳納屬于土地使用權(quán)出讓合同當事人的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容,土地出讓金未全部交清不導(dǎo)致土地轉(zhuǎn)讓合同無效。

十二、政府擬對土地重新拍賣，不構(gòu)成土地轉(zhuǎn)讓合同的法定解除條件。

十三、轉(zhuǎn)讓價格低于市場價格不會導(dǎo)致土地轉(zhuǎn)讓合同無效，政府未行使優(yōu)先購買權(quán)亦不會導(dǎo)致合同無效。

十四、土地轉(zhuǎn)讓合同簽訂后發(fā)生土地被政府收回、未交付土地等事實，均不影響合同效力。

十五、目標公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓時因未發(fā)生國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的應(yīng)稅行為，故不需要繳納土地增值稅。