利息的產(chǎn)生，源于借貸行為，當(dāng)我們跟銀行借錢，就可能會(huì)產(chǎn)生利息費(fèi)用。那么很多客人會(huì)問，澳洲主要銀行具體是如何計(jì)算利息的呢？

簡單說，就是利息以天算，以月為單位滾到本金里 （Calculate Daily, Compound Monthly）

銀行內(nèi)部系統(tǒng)大部分都是按照下面公式設(shè)置好的，每天都會(huì)計(jì)算當(dāng)天您的本金產(chǎn)生的利息，公式如下：

Interest charged per day 每天利息= ($Loan Balance 貸款余額– $Offset Account Balance 對(duì)沖賬戶里面的錢) * interest rate 年利率 / 365 days

而這些每日產(chǎn)生的利息都會(huì)累加起來至每月扣款日（有些銀行會(huì)是月底或者月初）滾入本金里面，同時(shí)，銀行一般每個(gè)月會(huì)從您普通存款賬戶里面扣一次錢還貸款，如果您仔細(xì)看賬單，不僅能顯示出每月扣款數(shù)，還會(huì)顯示出這個(gè)月加入本金里面的利息數(shù)，那么這兩者的差額，就是當(dāng)月還款里，您還入了貸款本金的數(shù)額。

民用房貸的年限大部分都是30年，理想假設(shè)利率沒有任何浮動(dòng)，每月還款數(shù)字不變，同時(shí)對(duì)沖賬戶里面也沒有錢的情況下，參照以下圖示例子，可以看出利息還款所占比重是呈一個(gè)下行拋物線的走向，反之亦然，本金還款所占比重就是一個(gè)上行拋物線的走向。

這也是為什么我們說對(duì)沖賬戶功能很重要，因?yàn)閷?duì)沖掉的利息越多，如果您是連本帶息還款的話，就表示還款里有更大比重是還進(jìn)本金里的，也正因如此，我們可以有效縮短貸款年限，提前還清貸款。

所以結(jié)論有兩個(gè)：

第一，越早一天您的對(duì)沖賬戶里面的錢越多，您節(jié)省的利息越多。

第二，無論您的還款方式是連本帶息，還是只還息不還本，都不會(huì)改變銀行計(jì)算利息的方法，這是獨(dú)立的兩個(gè)問題。

解釋清楚了利息的計(jì)算、以及它與還款數(shù)額的關(guān)聯(lián)后，我們?cè)賮斫獯穑?/span>連本帶息與只還利息不還本金的區(qū)別 。

1. 連本帶息：最常見的一種還款方式，本金和利息同時(shí)還。例子如上所示。

2. 只還息不還本：比較多見于投資房貸，可以選擇最開始的幾年只還利息，那么每月扣款只會(huì)收取本月累計(jì)的利息，利息算法如上公式。

• 對(duì)比上一個(gè)例子，假設(shè)同樣是$500,000的貸款，年利率同樣是4%，但我們選擇了頭兩年只還利息，已知貸款年限是30年的情況下，這意味著本金要在后28年內(nèi)還清，如下圖所示，拋物線因此變得更陡峭，也就意味著，兩年只還利息期限一結(jié)束，每月的還款數(shù)額會(huì)增加。

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