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陳枝輝 北京天同律師事務(wù)所 審判研究ilawtalk 導(dǎo)讀：天同碼，是北京天同律師事務(wù)所借鑒英美判例法國(guó)家的鑰匙碼編碼方式，收集、梳理和提煉司法判例的裁判規(guī)則，進(jìn)而形成中國(guó)鑰匙碼的案例編碼體系。經(jīng)與天同訴訟圈商定，審判研究每周獨(dú)家推送全新天同碼系列。 文后另附：天同碼 234 篇往期鏈接。 天同碼導(dǎo)航圖 本期天同碼，案例來(lái)源于《人民法院報(bào)·案例精選》2014年至2018年部分物業(yè)糾紛精選案例。 規(guī) 則 要 述 01 . 小區(qū)業(yè)委會(huì)成立之后，有權(quán)解除前期物業(yè)服務(wù)合同 業(yè)委會(huì)是業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)委會(huì)已另行與其他物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同的，其有權(quán)解除前期物業(yè)服務(wù)合同。 02 . 建筑區(qū)劃內(nèi)共有部分判斷，應(yīng)結(jié)合各因素綜合考量 建筑區(qū)劃內(nèi)共有部分的判斷，應(yīng)結(jié)合建筑性質(zhì)、用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙及建筑面積、成本分?jǐn)偳闆r等因素綜合考量。 03 . 物業(yè)公司擅自利用公共區(qū)域所獲收益，應(yīng)交業(yè)委會(huì) 物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，擅自利用公共區(qū)域開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所獲收益，業(yè)委會(huì)有權(quán)要求其扣除合理成本后返還。 04 . 電梯緊鄰居民住宅樓臥室，噪聲限值應(yīng)為30分貝 電梯緊鄰居民住宅樓內(nèi)臥室，參照《社會(huì)生活環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》認(rèn)定住宅樓內(nèi)電梯噪聲污染應(yīng)更為客觀、合理。 05 . 在小區(qū)公共綠地排放地源熱泵管井，不屬合理利用 小區(qū)業(yè)主有權(quán)利合理利用公共資源，但不得違反法律法規(guī)、管理規(guī)約或損害他人合法權(quán)益，同時(shí)應(yīng)尊重公序良俗。 06 . 非合理需要利用小區(qū)共有部分搭設(shè)管道，構(gòu)成侵權(quán) 利用小區(qū)共有部分搭設(shè)管道，雖該行為不應(yīng)認(rèn)定為從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，但只要不構(gòu)成“合理需要”，仍屬侵權(quán)行為。 規(guī) 則 詳 解 01 . 小區(qū)業(yè)委會(huì)成立之后，有權(quán)解除前期物業(yè)服務(wù)合同 業(yè)委會(huì)是業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)委會(huì)已另行與其他物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同的，其有權(quán)解除前期物業(yè)服務(wù)合同。 標(biāo)簽：物業(yè)糾紛｜物業(yè)合同｜合同解除｜前期物業(yè) 案情簡(jiǎn)介：2011年，物業(yè)公司與開發(fā)公司簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，合同期限自2011年7月21日至2014年7月21日。2017年，小區(qū)依法成立業(yè)主委員會(huì)。2018年，業(yè)委會(huì)通知物業(yè)公司終止前期物業(yè)合同。因物業(yè)公司拒絕致訴。 法院認(rèn)為：①業(yè)主大會(huì)系業(yè)主自治性組織，業(yè)委會(huì)是業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)。依最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第10條規(guī)定，業(yè)委會(huì)有權(quán)提起訴訟，故業(yè)委會(huì)在本案中作為原告提起訴訟，主體適格。②《物業(yè)管理?xiàng)l例》第26條規(guī)定：“前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止?！北景钢校^(qū)召開業(yè)主大會(huì)，并選舉成立業(yè)主委員會(huì)，前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議履行期限為2011年7月21日至2014年7月21日，物業(yè)公司未被繼續(xù)選聘為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，且業(yè)委會(huì)已另行與其他物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)公司不存在繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)情形，雙方之間前期物業(yè)服務(wù)合同終止。判決物業(yè)公司搬離小區(qū)，并依法移交相關(guān)設(shè)備等。 實(shí)務(wù)要點(diǎn)：業(yè)主大會(huì)系業(yè)主自治性組織，業(yè)委會(huì)是業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)委會(huì)已另行與其他物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同的，其有權(quán)解除前期物業(yè)服務(wù)合同。 案例索引：河南濮陽(yáng)中院（2018）豫09民終2021號(hào)“某業(yè)委會(huì)與某物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案”，見《業(yè)主委員會(huì)有權(quán)解除前期物業(yè)服務(wù)合同——河南濮陽(yáng)中院判決某業(yè)委會(huì)訴某物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案》（房善增、徐朦朦），載《人民法院報(bào)·案例精選》（20181122:06）。 02 .建筑區(qū)劃內(nèi)共有部分判斷，應(yīng)結(jié)合各因素綜合考量 建筑區(qū)劃內(nèi)共有部分的判斷，應(yīng)結(jié)合建筑性質(zhì)、用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙及建筑面積、成本分?jǐn)偳闆r等因素綜合考量。 標(biāo)簽：物業(yè)糾紛｜公共設(shè)施｜共有部分 案情簡(jiǎn)介：2016年，大廈業(yè)主劉某以大廈業(yè)主賓館占用電梯出口疏散通道和垃圾集中點(diǎn)、公廁、樓頂建筑一層臨時(shí)用房，侵犯其合法權(quán)益為由，訴請(qǐng)排除妨害、恢復(fù)共有部分公共使用功能。 法院認(rèn)為：①《物權(quán)法》第83條規(guī)定，業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以向法院提起訴訟。劉某為大廈業(yè)主，其認(rèn)為自己合法權(quán)益受到侵害，可以提起訴訟。物權(quán)法第73條規(guī)定：“……建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。”最高人民法院《關(guān)于適用〈物權(quán)法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》第3條規(guī)定：“除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等……”結(jié)合上述規(guī)定，可判斷建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主共有部分在專有部分之外還應(yīng)排除市政公用建筑或設(shè)施。專有部分一般通過(guò)物權(quán)登記情況易判斷，但有時(shí)市政公用部分或特殊共有部分并不容易判斷，可能需結(jié)合建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、相關(guān)部門文件、面積分?jǐn)偡绞降纫蛩嘏袛?。②本案訴爭(zhēng)樓頂臨時(shí)建筑未經(jīng)行政管理部門審批核實(shí)，該建筑物是否屬違法建筑，應(yīng)否拆除，屬行政管理范疇，不屬本案解決事項(xiàng)，但賓館使用該臨時(shí)建筑沒(méi)有依據(jù)，應(yīng)停止使用。疏散通道涉及公共利益，變更疏散通道應(yīng)符合規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，因賓館不能證明變更后的疏散通道符合標(biāo)準(zhǔn)或經(jīng)過(guò)規(guī)劃審批，應(yīng)推定變更后的疏散通道不符合設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，損害了業(yè)主利益，應(yīng)恢復(fù)原狀。公廁現(xiàn)由賓館作為雜物間使用，無(wú)證據(jù)表明公廁屬市政設(shè)施，同時(shí)亦無(wú)屬于專有的權(quán)屬證據(jù)，應(yīng)為業(yè)主公用設(shè)施，屬業(yè)主共有，賓館應(yīng)予返還。規(guī)劃設(shè)計(jì)的垃圾集中點(diǎn)現(xiàn)為一煙酒商店，垃圾集中點(diǎn)屬市政設(shè)施，不是業(yè)主共有設(shè)施，同時(shí)考慮到大廈交付使用時(shí)未設(shè)置業(yè)主共有的垃圾集中點(diǎn)、業(yè)主未分?jǐn)偫悬c(diǎn)房屋的建筑面積、該房屋產(chǎn)權(quán)登記狀況，垃圾集中點(diǎn)不屬于業(yè)主共有。判決賓館停止使用大廈頂?shù)呐R時(shí)建筑和北側(cè)附樓一樓廁所；賓館排除對(duì)主樓電梯的疏散通道出口的妨害，恢復(fù)規(guī)劃設(shè)計(jì)的原狀，即打開主樓西邊電梯出口，恢復(fù)從賓館大廳中通行通道。 實(shí)務(wù)要點(diǎn)：建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有權(quán)行使，應(yīng)建立在對(duì)共有部分范圍認(rèn)定基礎(chǔ)上。判斷時(shí)，應(yīng)結(jié)合建筑性質(zhì)、用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙及建筑面積、成本分?jǐn)偳闆r等因素綜合考量。 案例索引：湖北荊門中院（2016）鄂08民終731號(hào)“劉某與某賓館等物權(quán)侵權(quán)糾紛案”，見《建筑物區(qū)分所有權(quán)中業(yè)主共有權(quán)利的認(rèn)定——湖北荊門中院判決劉江濤等訴荊門市華僑賓館有限公司排除妨害、恢復(fù)原狀糾紛案》（王明強(qiáng)、張小敏），載《人民法院報(bào)·案例精選》（20180104:06）。 03 . 物業(yè)公司擅自利用公共區(qū)域所獲收益，應(yīng)交業(yè)委會(huì) 物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，擅自利用公共區(qū)域開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所獲收益，業(yè)委會(huì)有權(quán)要求其扣除合理成本后返還。 標(biāo)簽：物業(yè)糾紛｜公共收益｜合理成本 案情簡(jiǎn)介：2008年，物業(yè)公司在未征得業(yè)主大會(huì)同意、辦理合法手續(xù)情況下，擅自利用小區(qū)物業(yè)公共場(chǎng)地、電梯進(jìn)行了修建停車位、發(fā)布廣告等盈利活動(dòng)，獲得了公共收益。2013年，業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司終止了物業(yè)服務(wù)合同。2014年，業(yè)委會(huì)訴請(qǐng)物業(yè)公司返還公共收益81萬(wàn)余元并賠償資金占用損失。 法院認(rèn)為：①物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)將扣除合理成本后的收益給付業(yè)主委員會(huì)的，法院應(yīng)予支持，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)成本支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。②本案中，物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意即將業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)停車位及廣告位，業(yè)委會(huì)有權(quán)要求物業(yè)公司將扣除合理成本后收益給付業(yè)委會(huì)，用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或業(yè)主共同決定的其他用途。物業(yè)公司對(duì)成本支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任?？紤]到約300個(gè)停車位以及電梯廣告位設(shè)立、運(yùn)營(yíng)、維護(hù)必然存在成本，在雙方均不申請(qǐng)司法評(píng)估、審計(jì)情況下，法院依查明事實(shí)、本地區(qū)行業(yè)現(xiàn)狀等因素，將物業(yè)公司應(yīng)返還業(yè)委會(huì)收益酌定為49萬(wàn)余元，即雙方一致確認(rèn)的收益總額81萬(wàn)余元的60%。判決物業(yè)公司返還業(yè)委會(huì)公共收益49萬(wàn)余元并賠償資金占用損失。 實(shí)務(wù)要點(diǎn)：物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，擅自利用公共區(qū)域開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所獲收益，業(yè)委會(huì)有權(quán)要求其在扣除合理成本后予以返還。 案例索引：重慶一中院（2015）渝一中法民終字第05661號(hào)“某業(yè)委會(huì)與某物業(yè)公司物業(yè)糾紛案”，見《物業(yè)公司擅自利用公共區(qū)域所獲收益如何分配——重慶一中院判決百年世家業(yè)委會(huì)訴伊仕諾物業(yè)公司業(yè)主共有權(quán)糾紛案》（張振華），載《人民法院報(bào)·案例精選》（20160519:06）。 04 . 電梯緊鄰居民住宅樓臥室，噪聲限值應(yīng)為30分貝 電梯緊鄰居民住宅樓內(nèi)臥室，參照《社會(huì)生活環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》認(rèn)定住宅樓內(nèi)電梯噪聲污染應(yīng)更為客觀、合理。 標(biāo)簽：物業(yè)糾紛｜相鄰關(guān)系｜噪聲污染｜噪聲敏感 案情簡(jiǎn)介：2011年，劉某購(gòu)買開發(fā)公司房屋。2012年6月，劉某入住新房不久后發(fā)現(xiàn)，主臥室與電梯井一墻之隔，一到晚上，電梯運(yùn)行噪聲異常大。經(jīng)開發(fā)公司委托環(huán)境監(jiān)測(cè)站監(jiān)測(cè)，電梯運(yùn)行時(shí)、停運(yùn)時(shí)噪聲均超過(guò)30分貝。2014年，劉某以電梯夜間運(yùn)行產(chǎn)生的噪聲讓其家人無(wú)法正常休息為由，訴至法院，要求排除妨害，并賠償5萬(wàn)元。 法院認(rèn)為：①《社會(huì)生活環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》中的“噪聲敏感建筑物”規(guī)定了住宅等以睡眠為目的A類建筑物，排放限值為30分貝。本案中，劉某房屋臥室明顯屬于噪聲敏感建筑物?！董h(huán)境噪聲污染防治法》第2條第2款規(guī)定：“本法所稱環(huán)境噪聲污染，是指所產(chǎn)生的環(huán)境噪聲超過(guò)國(guó)家規(guī)定的環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)，并干擾他人正常生活、工作和學(xué)習(xí)的現(xiàn)象。”②本案中，依監(jiān)測(cè)結(jié)果，劉某房屋臥室夜間噪聲值已超過(guò)《社會(huì)生活環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》A類房間夜間噪聲排放限值30分貝，判決開發(fā)公司消除電梯對(duì)劉某臥室的噪聲污染，使該臥室內(nèi)夜間噪聲限值不超過(guò)30分貝。 實(shí)務(wù)要點(diǎn)：《社會(huì)生活環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定了臥室等以睡眠為目的、需要保證夜間安靜的房間噪聲排放限值，參照此標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定居民住宅樓內(nèi)電梯噪聲污染更為客觀、合理。 案例索引：重慶五中院（2014）渝五中法民終字第03439號(hào)“劉某與某實(shí)業(yè)公司排除妨害糾紛案”，見《電梯緊鄰臥室噪聲擾民的司法認(rèn)定——重慶五中院判決劉小瓊訴東邦公司排除妨害糾紛案》（郝紹彬、李天全），載《人民法院報(bào)·案例精選》（20150521:06）。 05 . 在小區(qū)公共綠地排放地源熱泵管井，不屬合理利用 小區(qū)業(yè)主有權(quán)利合理利用公共資源，但不得違反法律法規(guī)、管理規(guī)約或損害他人合法權(quán)益，同時(shí)應(yīng)尊重公序良俗。 標(biāo)簽：物業(yè)糾紛｜公共資源｜公共綠地｜合理利用 案情簡(jiǎn)介：2010年，鄒某在房屋東側(cè)綠地中打井8口，用于排放其家庭使用的地源熱泵管道。施工完成后，鄒某將上述施工地段的綠化予以恢復(fù)。2012年，華某購(gòu)買開發(fā)公司商品房，裝修過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)西側(cè)鄒某在緊鄰其房屋的公共綠地排放的私家地源熱泵管井。華某訴請(qǐng)鄒某、開發(fā)公司清除地源熱泵深井及鋪設(shè)的管線，并恢復(fù)原狀。 法院認(rèn)為：①根據(jù)小區(qū)《物業(yè)管理公約》，業(yè)主不得侵占、破壞公共綠化，在因維修物業(yè)或公共利益確需臨時(shí)挖掘、占用場(chǎng)地的，應(yīng)書面向物業(yè)服務(wù)中心提出申請(qǐng)，并經(jīng)書面確認(rèn)后方可實(shí)施。雖然該公約并未對(duì)利用公共部分安裝非經(jīng)營(yíng)性的設(shè)施程序作出規(guī)定，但根據(jù)經(jīng)營(yíng)性設(shè)施安裝規(guī)定可看出，在公共部分安裝長(zhǎng)期固定設(shè)施的，應(yīng)同時(shí)取得物業(yè)服務(wù)中心和相關(guān)業(yè)主書面同意。鄒某稱其排放地源熱泵設(shè)施行為得到物業(yè)服務(wù)中心同意，但并未提供證據(jù)證明，而物業(yè)工作人員明確表示未曾同意鄒某排放地源熱泵設(shè)施；同時(shí)鄒某亦未取得相關(guān)業(yè)主同意，故鄒某行為顯然違反了小區(qū)管理規(guī)約。②我國(guó)法律目前對(duì)于公共綠地規(guī)定一般針對(duì)地表部分，對(duì)地下資源一般認(rèn)為應(yīng)屬國(guó)家所有，在現(xiàn)有法律未禁止情況下，小區(qū)業(yè)主合理利用地?zé)豳Y源并無(wú)不妥，但小區(qū)公共部分屬全體業(yè)主共有，基于空間有限性，在小區(qū)公共部分利用自然資源，可能會(huì)出現(xiàn)部分業(yè)主無(wú)法利用的實(shí)際情況，故在實(shí)施利用行為前，應(yīng)充分考慮其他業(yè)主意見，必要時(shí)應(yīng)由業(yè)主共同決定利用方式。對(duì)此，《物權(quán)法》有明文規(guī)定，有關(guān)共有和共同管理的其他重大事項(xiàng)由業(yè)主共同決定。鄒某在未經(jīng)業(yè)主共同決定前，甚至未取得與爭(zhēng)議綠地關(guān)系最緊密業(yè)主同意情況下，擅自使用公共綠地，并以合理使用為由拒絕遷移地源熱泵設(shè)施、恢復(fù)原狀，其行為明顯違反法律規(guī)定。③本案爭(zhēng)議綠地定性為公共綠地，公共綠地對(duì)于小區(qū)業(yè)主價(jià)值主要在于觀賞和休閑，綠地對(duì)相鄰房屋還體現(xiàn)了一定安全價(jià)值。本案中，鄒某在爭(zhēng)議綠地內(nèi)排放地源熱泵設(shè)施行為既無(wú)相關(guān)約定，亦未得到多數(shù)共有權(quán)人授權(quán)。簡(jiǎn)單地以先占使用為標(biāo)準(zhǔn)，必然會(huì)誘使業(yè)主哄搶有限資源，這既無(wú)助于培養(yǎng)團(tuán)結(jié)互助、公平合理的良好社會(huì)秩序，亦違反法律規(guī)定，故鄒某以合理使用為由拒絕遷移地源熱泵設(shè)施、恢復(fù)原狀，顯然不屬于對(duì)公共部分的合理利用。判決鄒某將其排放于房屋東側(cè)及東北側(cè)綠地內(nèi)的地源熱泵設(shè)施予以清除，并恢復(fù)原狀。 實(shí)務(wù)要點(diǎn)：小區(qū)業(yè)主有權(quán)利合理利用公共資源，但不得違反法律法規(guī)、管理規(guī)約或損害他人合法權(quán)益，同時(shí)還應(yīng)尊重公序良俗。 案例索引：江蘇無(wú)錫中院（2013）錫民終字第0773號(hào)“華某與鄒某等排除妨礙糾紛案”，見《住宅小區(qū)公共資源的合理利用與限制——江蘇無(wú)錫中院裁定華某訴鄒新等排除妨礙糾紛案》（任璐、李慶玲），載《人民法院報(bào)·案例精選》（20150101:06）。 06 . 非合理需要利用小區(qū)共有部分搭設(shè)管道，構(gòu)成侵權(quán) 利用小區(qū)共有部分搭設(shè)管道，雖該行為不應(yīng)認(rèn)定為從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，但只要不構(gòu)成“合理需要”，仍屬侵權(quán)行為。 標(biāo)簽：物業(yè)糾紛｜公共資源｜共有部分｜合理需要｜搭設(shè)管道 案情簡(jiǎn)介：2009年，酒店租賃小區(qū)房屋經(jīng)營(yíng)。2010年，酒店在未告知業(yè)委會(huì)及物業(yè)公司情況下，委托然氣公司施工鋪設(shè)天然氣管道。2012年，業(yè)委會(huì)訴請(qǐng)酒店撤除違法加建的燃?xì)庋b置、管道，恢復(fù)道路、墻面、綠化帶、地下管網(wǎng)。 法院認(rèn)為：①依最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第7條和《物權(quán)法》第76條規(guī)定，利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，應(yīng)認(rèn)定為有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，應(yīng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)業(yè)主同意。對(duì)“利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)”不應(yīng)作寬泛理解，只有直接獲利行為才能認(rèn)定為從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。酒店利用外墻鋪設(shè)天然氣管道行為雖有利于酒店經(jīng)營(yíng)，但行為本身并不直接獲利，故酒店行為不應(yīng)認(rèn)定為“利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)”。②最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第4條規(guī)定：“業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無(wú)償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外?！钡?4條第1款規(guī)定：“建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，權(quán)利人請(qǐng)求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無(wú)效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持?！北景钢?，酒店本可選擇小區(qū)外其他線路搭設(shè)管道來(lái)促進(jìn)經(jīng)營(yíng)，但其堅(jiān)持選擇占用小區(qū)共有部分，故酒店行為不應(yīng)認(rèn)定“合理需要”，屬于擅自占用業(yè)主共有部分侵權(quán)行為。判決酒店拆除燃?xì)夤艿馈?/span> 實(shí)務(wù)要點(diǎn)：利用小區(qū)共有部分搭設(shè)管道，雖該行為不應(yīng)認(rèn)定為從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，但只要不構(gòu)成“合理需要”，仍屬侵權(quán)行為。 案例索引：湖北武漢中院（2013）鄂武漢中民終字第00843號(hào)“某業(yè)委會(huì)與某酒店物權(quán)糾紛案”，見《無(wú)償利用小區(qū)共有部分須具備“合理需要”——湖北武漢江漢法院判決航天花園業(yè)委會(huì)訴盛唐軒酒店建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案》（王薇），載《人民法院報(bào)·案例精選》（20140605:06）。 原創(chuàng)序號(hào)：天同碼235 核校：簡(jiǎn)牘 |
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來(lái)自： 祺翊館 > 《法律知識(shí)》
