國有土地上的商業(yè)用房拆遷流程（上）

一、確定房屋征收范圍

在作出房屋征收決定之前，市、縣級人民政府要組織發(fā)展改革、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源（自然資源）、住房建設(shè)等有關(guān)部門就房屋征收范圍進行審查，并對擬征收范圍內(nèi)的建筑、居民、環(huán)境等情況進行摸底調(diào)查，進行相關(guān)比較。

二、擬定征收補償方案

市、縣級人民政府作出征收決定前需要由房屋征收部門擬定征收補償方案。征收補償方案應(yīng)當包括征收方案和補償方案兩方面。具體內(nèi)容應(yīng)當有：征收的詳細理由、如何補償、補償?shù)穆鋵嵉戎T多方面。

三、論證征收補償方案與聽證

依照國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》第十一條第二款規(guī)定，因舊城區(qū)改造建設(shè)需要征收房屋的，如果被征收人認為征收補償方案不顧和本條例的規(guī)定，那么，市縣級人民政府則應(yīng)當組織聽證會，聽證會由被征收人和公眾代表參加。被征收人應(yīng)當是指所有的被征收人，而非被征收人代表。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十條規(guī)定，市、縣級人民政府對于征收補償方案應(yīng)當組織有關(guān)部門論證。例如對于一個環(huán)保項目，就需要環(huán)保部門的參加，對于一個教育項目，則教育部門應(yīng)當參加。論證會應(yīng)當從內(nèi)容和合法性兩個方面進行，具體包括被征收房屋認定標準、被征收人確定標準、補償方式、房屋價值補償標準、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點、搬遷費支付標準、臨時安置費支付標準、停產(chǎn)停業(yè)損失支付標準、簽約期限、困難戶保障辦法、方案制定是否合法、程序是否正確等，論證結(jié)束后，應(yīng)當制定論證報告以供政府參考。

四、對征收補償方案征求公眾意見

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十一條規(guī)定對征收補償方案應(yīng)當征求公眾意見，公布的形式應(yīng)當保證公眾知曉，征求意見的期限不少于三十日，人群主要包括被征收人、利害關(guān)系人、律師以及專家等在內(nèi)的所有社會公眾。

五、修改征收補償方案

征收補償方案征求公眾意見后，市、縣級人民政府結(jié)合公眾意見對征收補償方案進行修改，并將修改方案及市公布，公布的內(nèi)容應(yīng)當能全面反映征求意見的內(nèi)容、意見是否采納、采納的理由、修改的原因等方面。市、縣級人民政府也可以根據(jù)聽證會的情況對征收補償方案進行適當修改。

六、社會穩(wěn)定風險評估

在征收過程中，政府的任何決策和事實都貫穿著一定社會風險，如果不進行社會穩(wěn)定行風險評估，有利于選擇征收成本最低、對被征收人影響最小和公共利益最法的方案，為制定補償方案提供依據(jù)，最大限度的保障被征收人的利益。

1、評估主體

重大事項決策的提出、政策的起草、項目的報批、改革的牽頭、工作的實施都需要有關(guān)部門的參與，該有關(guān)部門也是負責組織重大事項社會穩(wěn)定風險評估工作的主體。涉及多的部門的，牽頭部門為評估工作的主體。

2、評估內(nèi)容

評估內(nèi)容主要圍繞以下幾方面進行展開：

（1）是否符合現(xiàn)行法律規(guī)定、符合黨和國家政策、符合省委省政府的戰(zhàn)略部署；

（2）是否符合本省長遠發(fā)展規(guī)劃、考慮地區(qū)平衡性、穩(wěn)定性以及發(fā)展可持續(xù)性；

（3）是否經(jīng)過充分論證，符合大多數(shù)人民群眾的意愿；

（4）征收項目的拆除施工是否有安全風險隱患，是否對周邊環(huán)境產(chǎn)生較大影響；

（5）征收項目實施的各項準備工作是否充分，補償標準是否符合當?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情，資金房源是否落實，拆除保障措施是否完備；

（6）征收項目是否與區(qū)域內(nèi)同類項目見存在明顯不公，激化社會矛盾；

（7）征收項目的社會穩(wěn)定風險方案對策和預(yù)案措施是否齊全；

（8）征收的相關(guān)配套措施是否起齊全。

3、評估程序

（1）由評估主體對已經(jīng)確定的評估事項制定評估方案，明確具體要求和工作目標；

（2）評估主體根據(jù)實際情況，將房屋征收決定通過公示公告、走訪群眾、問卷調(diào)查、座談會、聽證會等多種形式，廣泛征求意見?？茖W論證并預(yù)測、分析可能出現(xiàn)的不穩(wěn)定因素。

（3）確定風險等級，對重大事項社會穩(wěn)定風險劃分為A、B、C三個等級，并根據(jù)風險等級制定化解風險的工作預(yù)案。

（4）就房屋征收中風險的分析、評估的結(jié)論、應(yīng)對的措施編制社會穩(wěn)定風險評估報告。

（5）重大事項實施前必須經(jīng)過局黨會組、局長辦公會等形式集體研究審定，對于已經(jīng)批準的重大事項，應(yīng)當監(jiān)控運行情況，及時控制風險。

以上便是國有土地上商業(yè)房屋拆除的前期程序，下一期，我們將針對后續(xù)程序（政府常務(wù)會議討論決定事項、落實征收補償費用、張貼房屋征收決定公告、征收補償方案等）進行展開，以您更好的了解法定拆除流程，判斷房屋征收是否合法合理，也歡迎您聯(lián)系我們咨詢相關(guān)問題。