|
作者：胡劍峰（律師） 湖北立豐律師事務(wù)所建設(shè)工程房地產(chǎn)業(yè)務(wù)部占傳德律師團(tuán)隊、普通合伙人。  導(dǎo)語 土地使用權(quán)與人們的生活、生產(chǎn)經(jīng)營息息相關(guān)，因其具有巨大的經(jīng)濟(jì)價值，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為十分常見。大到房地產(chǎn)企業(yè)項目資產(chǎn)出售，小到集體土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)甚至宅基地轉(zhuǎn)讓，均涉及到土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，那么這些行為是否會涉嫌觸犯非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)罪呢？下面就幾種典型的情形進(jìn)行分析： 01 在土地上進(jìn)行一定的投資后轉(zhuǎn)讓的情形 根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定：以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時,應(yīng)當(dāng)符合下列條件: (二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上,屬于成片開發(fā)土地的,形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對土地進(jìn)行一定的投資后再轉(zhuǎn)讓，并不違反土地管理法規(guī)，不屬于犯罪行為。同樣的，承包的集體土地、購買的宅基地（假設(shè)達(dá)到法律規(guī)定的入刑數(shù)量）進(jìn)行一定的投資后轉(zhuǎn)讓，一般不認(rèn)定為犯罪。 因此，進(jìn)行一定投資后的土地轉(zhuǎn)讓行為不構(gòu)成非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)罪。 02 房地產(chǎn)開發(fā)項目公司股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)的情形 房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，為了避免繁瑣的手續(xù)，規(guī)避稅金，同時預(yù)防刑事犯罪，往往通過設(shè)立項目公司開發(fā)土地，以轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)的方式轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)。那么該行為是否構(gòu)成非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)罪呢？筆者認(rèn)為不構(gòu)成犯罪，一方面土地的使用權(quán)仍然在項目公司名下，并未發(fā)生轉(zhuǎn)移；另一方面股權(quán)轉(zhuǎn)讓屬于依據(jù)公司法的合法行為，并無違反土地管理法規(guī)的行為。司法實(shí)踐中主流觀點(diǎn)也認(rèn)定不構(gòu)成犯罪。 然而也有少量的判例認(rèn)定為犯罪，例如武義縣人民法院（2017）金武刑初字第204號判決等，該類判決中的行為人要么采取明顯的空殼公司、陰陽合同等方式進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，要么存在嚴(yán)重的腐敗行為。法院從而以合法形式掩蓋非法目的為由判決行為人構(gòu)成非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)罪。 因此，房產(chǎn)企業(yè)采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式轉(zhuǎn)讓項目公司資產(chǎn)，仍然存在一定的刑事法律風(fēng)險。應(yīng)避免單純以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)進(jìn)行牟利的方式。 03 變更土地使用性質(zhì)的情形 現(xiàn)實(shí)生活中，土地流轉(zhuǎn)十分常見，多多少少會存在流轉(zhuǎn)手續(xù)不正規(guī)，登記瑕疵的情況。尤其是集體土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)，往往存在手續(xù)不全等程序問題。該類情形雖說也是違反了土地管理法規(guī)的行為，但法院一般不會認(rèn)定為刑事犯罪。但在流轉(zhuǎn)過程中變更土地的使用性質(zhì)，如將工業(yè)用地變更為商業(yè)用地、農(nóng)業(yè)用地用于非農(nóng)建設(shè)等。往往會認(rèn)定為嚴(yán)重違反土地管理法規(guī)，從而以非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)罪追究刑事責(zé)任。 因此，應(yīng)當(dāng)堅決避免土地流轉(zhuǎn)過程中變更土地使用性質(zhì)。 結(jié)論 綜合以上幾種情形，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中，為防止構(gòu)成非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)罪，應(yīng)極力避免凈地轉(zhuǎn)讓，杜絕明顯以倒賣土地作為牟利目的的行為，尤其不能在流轉(zhuǎn)過程中私自變更土地使用性質(zhì)。 編輯：陸雅茜 |
|
|
