要說房產(chǎn)價值的決定因素，大家都知道：地段，地段，還是地段。

但每個人對地段的理解各有側(cè)重，并不一定客觀，而且經(jīng)常會隨著城市發(fā)展重心轉(zhuǎn)移出現(xiàn)偏差。

在認(rèn)知差異主導(dǎo)下的選擇，反應(yīng)在樓市上就是，為什么我的房子漲得比別人的慢？

本文，我要教大家熟用城市/片區(qū)/項目規(guī)劃圖，由大到小精選地段，拋掉開發(fā)商洗腦式的地段轟炸，獨立思考，選對好房子。

認(rèn)識規(guī)劃圖

通過城市規(guī)劃圖，可以知道政府對城市/區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃和設(shè)計，會直接影響這個區(qū)域的未來走向和升值潛力。

百度一搜“規(guī)劃圖”都是花里胡哨的

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但用起來時要化繁為簡，第一步，先認(rèn)顏色。

仔細(xì)看這些規(guī)劃圖，不同的顏色代表著不同的地塊：

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圖例看似復(fù)雜，其實，我們只需要掌握和房子價值有關(guān)的因素就好了。

重點關(guān)注：

二類居住用地——黃色；

行政辦公用地——粉色；

商務(wù)商業(yè)用地——紅色；

綠化公園用地——綠色；

選區(qū)域

認(rèn)識圖例后，我們就可以大概根據(jù)規(guī)劃圖的主色調(diào)，了解某個城市或者區(qū)域的核心定位，預(yù)估未來發(fā)展?jié)摿头较颉?/strong>

以某海濱城市的規(guī)劃圖為例

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根據(jù)主色給片區(qū)定性一目了然：褐色——工業(yè)區(qū)、黃色——居住區(qū)、紅色——商務(wù)區(qū)。

A區(qū)為工業(yè)區(qū)，在選區(qū)域的時候肯定躲得越遠(yuǎn)越好。

但是B區(qū)和C區(qū)怎么選呢？

如果注重居住氛圍，優(yōu)選居住區(qū)；如果為投資增值，則選商務(wù)區(qū)，當(dāng)然，這是基于兩個片區(qū)都處于規(guī)劃中、未開發(fā)完成的前提下。

因為以黃色為主意味著該板塊是城市核心居住區(qū)，未來人口居住密度較大，各種生活配套、交通配套、科教文衛(wèi)設(shè)施等在布局時都會有所倚重，未來片區(qū)的居住氛圍和生活環(huán)境都會日益完善。

但是成片的居住用地，預(yù)示著未來龐大的潛在供應(yīng)量，雖然剛需是比較容易上車，但供不應(yīng)求的市場行情下，房產(chǎn)升值潛力難免受限。比如城市中的xx新城。

而以紅色為主的商務(wù)區(qū)，后期會迎來眾多企業(yè)單位入駐，一方面該區(qū)域的商務(wù)流通和經(jīng)濟發(fā)展會比較迅速；另一方面，不斷增加的就業(yè)崗位意味著龐大的上班族流量，有助于盤活區(qū)域價值，比如很多城市規(guī)劃的xx商務(wù)區(qū)。定組團

雖然商務(wù)區(qū)價值普遍大于居住區(qū)，但不代表你選對了區(qū)域就能高枕無憂。

要預(yù)估組團的房產(chǎn)價值，還須注重組團內(nèi)各種用地的比例搭配。

以鄭州中央商務(wù)區(qū)為例

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可以看到，鄭州CBD是以環(huán)狀規(guī)劃的，紅色和紫色的商務(wù)辦公用地圍繞著紅白花公園和如意湖層層外擴，把黃色的居住用地環(huán)環(huán)包圍在里側(cè)。

按照正常的邏輯，商務(wù)中心+稀缺湖景+國家級公園加持，住宅價值理應(yīng)高企，房價會遠(yuǎn)遠(yuǎn)把其他片區(qū)甩開，但實際是，CBD環(huán)形內(nèi)住宅房價不到2萬/平，還不如一路之隔的金水區(qū)，和附近的其他住宅區(qū)價格差異明顯。

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這是因為：

1.CBD環(huán)內(nèi)商務(wù)用地占比過大，片區(qū)內(nèi)居住配套缺乏，吃個飯都要去商場或者點外賣，生活便利度大打折扣；

2.住宅被寫字樓扼住了喉嚨，與周邊其他居住區(qū)隔斷，幾乎享受不到居住片區(qū)聯(lián)動帶來的生活便利；

3.雖然毗鄰湖景，但是住宅總體量小，無法形成居住氛圍，而且不少出租給小公司充做辦公場地，居住品質(zhì)不上檔次，湖景資源反而被浪費；

4.并且住宅在整個城市商務(wù)中心、會展中心，上下班高峰極其擁堵；下班后又人走樓空，毫無生活氣息。

所以，并不是所有核心區(qū)就是價值高地，學(xué)會看規(guī)劃圖可以避坑。

同樣是CBD，廣州的珠江新城花城規(guī)劃比較合理：

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可以看到：

珠江新城規(guī)劃是軸線式的，在中軸景觀帶上，布滿了成片的甲級和超甲級辦公樓。而淡黃色居住用地分布在外圍，以深黃色的科教用地和土黃色的醫(yī)院用地搭配。

如果現(xiàn)在說這里的房價必然貴，這是馬后炮，但在規(guī)劃圖上卻是有跡可循的。

首先，商務(wù)辦公用地或片狀分布在城市核心綠化帶上，或者沿江布置，將稀缺江景和核心公園的利用率放大，吸引了眾多世界五百強總部入駐，該組團的價值天花板得以拔高；

其次，組團內(nèi)外的住宅板塊連成片，科教文衛(wèi)和生活配套的服務(wù)半徑相互重合，配套共享、板塊地緣模糊，易形成濃厚的居住氛圍，還會拉動其他組團的住宅價值。

比區(qū)位

選好組團，還需要因地制宜分析各個項目的區(qū)位情況，做到趨利避害。

以某二線城市某組團進(jìn)行分析

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從規(guī)劃圖我們可以看到：

A小區(qū)，規(guī)模最大，更靠近公園綠地、娛樂康體用地，科教用地占比較大，與地鐵口接駁；

B小區(qū)，規(guī)模最小，小區(qū)內(nèi)無土黃色科教用地，距離公園綠地、娛樂康體用地第二近，與地鐵距離略遠(yuǎn)；

C小區(qū)，規(guī)模中等，比較遠(yuǎn)離公園綠地、娛樂康體用地，與地鐵口接駁；

D小區(qū)，規(guī)模較大，最遠(yuǎn)離公園綠地、娛樂康體用地，科教用地占最大，與地鐵距離略遠(yuǎn)；

根據(jù)各類用地對比，我們可以按需確定對應(yīng)區(qū)位：

挑小區(qū)

確立了區(qū)位，但直接影響你居住氛圍的還是項目周邊的配套和制約，這個可以從項目規(guī)劃圖上看出門道。

毫無疑問，小區(qū)內(nèi)外的學(xué)校用地、綠化用地、再多也不過分。

重點關(guān)注小區(qū)內(nèi)外的不利因素，主要是安置房、變電站、消防站、垃圾站、開閉所、污水處理、化糞池等。

一般開發(fā)商不會主動公開，置業(yè)顧問也避而不談，但是規(guī)劃圖是會公示出來的。

這是某項目的三期規(guī)劃圖，業(yè)主購房后才發(fā)現(xiàn)小區(qū)附近規(guī)劃有變電站，奮起維權(quán)。

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從規(guī)劃圖看到，深藍(lán)色標(biāo)注為市政設(shè)施用地，雖然并未明確是變電站，但現(xiàn)實中藍(lán)色標(biāo)注的市政設(shè)施無非就是變電站、消防站、垃圾站等，如果業(yè)主買房前能熟用規(guī)劃圖，就不會挑中這些風(fēng)險小區(qū)。

因不利因素而維權(quán)的案例太多了，比如某項目的垃圾轉(zhuǎn)運站：

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一般開發(fā)商在項目平面圖上都不做標(biāo)注，可能在樓盤沙盤上用玻璃房示意，但極其不明顯，根本沒人留意。

圖上的垃圾站和住宅還有一路之隔，下邊這個項目的轉(zhuǎn)運站就更加需要小心了：

小區(qū)的一個角落，在規(guī)劃圖上莫名其妙有個小方塊，對于正常小區(qū)來說，他一定不是可銷售的住宅或者商鋪，我們放大250%再看：

果然也是個垃圾轉(zhuǎn)運站。

所以如果你在可選樓棟情況下，一定要通過看規(guī)劃圖，果斷避開垃圾站、配電室、開閉所等，不是有惡臭氣味，就是有輻射之類的風(fēng)險；

如果不能選擇樓棟，那就盡量選高一點的樓層，盡量避開這些不利因素。

規(guī)劃圖并不難找，各地規(guī)劃局網(wǎng)站、開發(fā)商售樓處的紙質(zhì)版公示正常都可以找到，如果這兩處都沒有，拿著身份證去規(guī)劃局查實體圖，雖然麻煩點，但對于動輒百萬的房子，我們在購房前麻煩點，仔細(xì)研究了項目規(guī)劃圖，盡量掌握更多的信息，明確并且規(guī)避未知風(fēng)險，未來會省心很多。

通過規(guī)劃圖選地段的方法，本質(zhì)上屬于“合理利用城市發(fā)展及政府商業(yè)規(guī)劃的紅利”，這建立在城市發(fā)展和政府高度執(zhí)行力上。比如北上廣深一線和強二線城市，城市發(fā)展迅猛，政府規(guī)劃通常能一一落定，選好地段準(zhǔn)確性會更高。

如果是弱二線城市或三四線城市，政府大力規(guī)劃新區(qū)，但想法很理想，現(xiàn)實很骨感。

城市基本面不匹配，經(jīng)濟無法拉動，規(guī)劃無法落實，本文的法則就要根據(jù)實際情況調(diào)整。

在規(guī)劃都能達(dá)成的前提之下，總結(jié)全文，主要的方法為：

1. 選區(qū)域：根據(jù)主要用地類型去判斷區(qū)域核心功能，通常商業(yè)寫字樓用地比例大的價值更高；

2. 定組團：同樣商業(yè)辦公用地比例大的組團，要看住宅比例的搭配和分布，還有科教文衛(wèi)綠地用地的配合，是否能形成醇熟居住圈；

3. 比區(qū)位：看項目周邊的用地規(guī)劃，關(guān)注配套/綠化/交通/學(xué)位/小區(qū)規(guī)模等因素差異，按自己的決定性需求而定；

4. 挑小區(qū)：一定要逐個排除用途不明的用地，記住安置房、變電站、消防站、垃圾站、開閉所、污水處理、化糞池的重要標(biāo)志，堅決遠(yuǎn)離。