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對物業(yè)服務不滿意，能否拒交物業(yè)費？

車輛或房屋財產(chǎn)被盜，物管是否要擔責？

物業(yè)服務存明顯瑕疵，物業(yè)費能否減免？

業(yè)主欠費，物管能否擅自停水停電？

......

昨天（17日）上午，佛山市禪城區(qū)人民法院公布了《2016-2018年度物業(yè)案件審判白皮書》，對這些熱點問題都作了明確解釋。 快看看有沒有你關心的？

典型案例

案例一

業(yè)主未能證明物業(yè)公司提供的物業(yè)服務存在重大瑕疵，其拒交物業(yè)費理由不成立。

案情簡介：

流行前線商場物業(yè)公司起訴業(yè)主要求支付物業(yè)費的物業(yè)服務合同糾紛系列案中，部分業(yè)主抗辯稱物業(yè)公司沒有按照合同約定履行管理義務，物業(yè)管理存在眾多瑕疵，比如商場垃圾沒有及時清理、公共區(qū)域照明燈損壞后沒有及時更換等，并以此拒交物業(yè)費。

最終法院認定，僅憑被告提供的一組照片，不足以證明原告提供的物業(yè)服務存在重大瑕疵，物業(yè)服務企業(yè)是對整體區(qū)域的各個方面提供物業(yè)服務，包括共用設施的維護和管理、公共秩序的管理、公共環(huán)境衛(wèi)生等，即物業(yè)服務企業(yè)提供的服務具有公共性和整體性，業(yè)主不按時繳納物業(yè)服務費會對小區(qū)的整體服務產(chǎn)生不利的影響，對于其他按時交納費用的業(yè)主也極為不公。

另外，根據(jù)《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主可以請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任，而非拒繳物業(yè)服務費。最后，法院認定業(yè)主抗辯不成立，判決支持物業(yè)公司主張的物業(yè)服務費。

案例二

物業(yè)服務存在明顯瑕疵，物業(yè)費適當減免。

案情簡介：

某花園物業(yè)公司起訴業(yè)主要求支付物業(yè)費的物業(yè)服務合同糾紛系列案中，被告辯稱原告提供的物業(yè)服務存在重大瑕疵，管理費應減免。

經(jīng)法院現(xiàn)場勘查，發(fā)現(xiàn)涉案小區(qū)正門門禁卡損壞后沒有修復，導致不需要門禁卡即可隨意進出，后門需憑門禁卡進出，但未設有保安亭，亦無保安巡查，保安室雖有錄像監(jiān)控但后門的監(jiān)控損壞缺失。此外，部分業(yè)主舉證證明財物曾被偷竊。據(jù)此，法院認定該物業(yè)服務企業(yè)在在小區(qū)的安全保障方面明顯管理不到位，存在重大瑕疵，業(yè)主抗辯有理，法院最終判決物業(yè)費酌定減少5%。

案例三

未依法定程序進入小區(qū)提供物業(yè)服務，在應當退場時不退場，由此產(chǎn)生的損失由物業(yè)服務企業(yè)自行承擔。

案情簡介：

2018年2月6日，法院受理某物業(yè)管理有限公司訴某業(yè)主拖欠物業(yè)管理費系列案件。

經(jīng)查，該物業(yè)公司并未依法定程序進入錦隆花園提供物業(yè)服務，且在區(qū)住房城建建設和水利局、業(yè)委會通知其退場時仍拒絕退場，拒絕與新物業(yè)公司進行交接手續(xù)，在僵持時雙方均報警，但該物業(yè)公司仍然拒絕退場，堅持繼續(xù)提供物業(yè)服務。

根據(jù)《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條的規(guī)定，物業(yè)服務合同的權利義務終止后，物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務關系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同權利義務終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持，經(jīng)審理，法院依法確認該物業(yè)公司在應當退場時不退場應視為其單方行為，由此產(chǎn)生的損失由其自行承擔，即業(yè)主依法無需再承擔其應退場后的物業(yè)管理費。

案例四

剝奪小區(qū)業(yè)主對共有部分共有和共同管理權利的業(yè)委會決定，應予撤銷。

案情簡介：

法院受理的某業(yè)主訴某小區(qū)業(yè)委會業(yè)主撤銷權案件中，原告認為該業(yè)委會張貼《關于業(yè)主大會臨時會議表決結果的公示》，告知原告作為已購車位業(yè)主不能參加承租露天停車位的抽簽報名，剝奪了原告的合法權利，該決定應予撤銷。

經(jīng)審理，法院認為，造成涉案小區(qū)車位不足的成因不在于已購買車位的業(yè)主，不能將因此產(chǎn)生的不利影響轉嫁給該部分業(yè)主。業(yè)主對共有部分所享有的權利是共同及平等的。該業(yè)委會在對小區(qū)公共部分劃定車位的使用規(guī)則方面所作出的《意見征詢書（二）》中將“有限滿足‘一戶一車位’原則，有產(chǎn)權車位（含地下車位及北面首層汽車庫）的住戶不參與抽簽，其余符合資格住戶可報名參與抽簽”作為提議內容，實質上是剝奪了已購產(chǎn)權車位的小區(qū)業(yè)主對共有部分共有和共同管理的權利，侵害了原告等已購車位的小區(qū)業(yè)主的合法權益，該項決議非法排除了涉案小區(qū)內已購車位業(yè)主對共有部分享有共有和共同管理的權利，當屬無效。最終判決撤銷涉案業(yè)委會所作決議。

物業(yè)案件審判實務問答

Q

物業(yè)服務企業(yè)不具備相應的物業(yè)服務資質，是否影響合同效力？

A

物業(yè)服務企業(yè)不具備物業(yè)服務資質，物業(yè)服務合同應為有效，其主要理由：

一是物業(yè)服務企業(yè)不具備物業(yè)服務資質，不屬于《中華人民共和國合同法》第五十二條所規(guī)定的合同無效的法定情形之一，根據(jù)《中華人民共和國物權法》第八十一條規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理?？梢娢飿I(yè)服務企業(yè)是否具備物業(yè)服務企業(yè)資質并非我國法律認定物業(yè)服務合同效力的依據(jù)。

二是《物業(yè)管理條例》第三十二條第二款的規(guī)定屬于管理性規(guī)定，非效力性規(guī)定，不能作為認定合同效力的依據(jù)。

Q

物業(yè)服務合同終止后，物業(yè)服務企業(yè)繼續(xù)對小區(qū)進行物業(yè)管理的，物業(yè)服務企業(yè)是否可以向業(yè)主收取物業(yè)服務費？

A

分兩種情況：①物業(yè)服務合同到期后，如業(yè)主大會尚未選定新的物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務，原物業(yè)服務企業(yè)繼續(xù)提供服務的，則構成事實上的物業(yè)服務合同關系，物業(yè)服務企業(yè)可參照原物業(yè)服務合同的約定向業(yè)主主張物業(yè)服務費。

②如出現(xiàn)《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條“物業(yè)服務合同的權利義務終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務區(qū)域、移交物業(yè)服務用房和相關設施，以及物業(yè)服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務關系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同權利義務終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持?！彼?guī)定的情形，亦即物業(yè)服務企業(yè)無理拒不退場，則應認定物業(yè)服務合同權利義務業(yè)已終止，物業(yè)服務企業(yè)主張合同終止后物業(yè)服務費的，不予支持。

Q

業(yè)主或物業(yè)使用人房屋財產(chǎn)被盜，能否成為拒繳物業(yè)服務費的抗辯理由？

A

原則上只要物業(yè)服務企業(yè)按物業(yè)服務合同提供了服務，業(yè)主或物業(yè)使用人就應按時繳納物業(yè)服務費，至于其財產(chǎn)被盜，屬另一法律關系，可另行起訴。

如業(yè)主或物業(yè)使用人認為物業(yè)服務企業(yè)未盡到管理義務而導致其財產(chǎn)被盜的，法院應審查物業(yè)服務企業(yè)是否存在管理瑕疵，可以根據(jù)瑕疵大小程度扣減部分物業(yè)服務費或免除違約金。

Q

欠繳物業(yè)服務費的違約金應如何確定？

A

物業(yè)服務費的違約金原則上依照合同的約定，但有以下三種情況例外：

①合同未約定違約金計算標準的，參照《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)可以主張自應繳納之日起按年利率6%計算違約金；

②如合同約定的違約金標準過高，則參照《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，將欠繳物業(yè)服務費的違約金調整為年利率24%；

③如法院經(jīng)審查認為物業(yè)服務企業(yè)在提供物業(yè)服務的過程中存在瑕疵，則有可能綜合過錯程度、合同履行情況等對違約金予以減免。

Q

物業(yè)服務企業(yè)能否主張水電費的違約金？

A

分兩種情況：

①水電費的違約金在物業(yè)服務合同中有約定的從約定，如業(yè)主抗辯約定的違約金標準過高或法院經(jīng)審查認為合同約定的違約金標準過高，則可參照《最高人民法院民間借貸司法解釋理解與適用》第二十九條的規(guī)定，調整至年利率24%；

②水電費的違約金物業(yè)服務合同沒有約定的，物業(yè)服務企業(yè)無權要求業(yè)主支付。

Q

小區(qū)車輛丟失，物業(yè)服務企業(yè)是否需要承擔責任？

A

對于該種類型，業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間形成哪一種法律關系，應如何適用法律處理，《廣東省高級人民法院關于審理住宅物業(yè)服務糾紛案件若干問題的指導意見》第18條已作出明確規(guī)定，具體內容如下：

①物業(yè)服務企業(yè)對業(yè)主或物業(yè)使用人的專用停車位或者停放在住宅小區(qū)的其他車輛收取物業(yè)費或者保管費，如發(fā)生車輛毀損、丟失的，按照《合同法》第三百七十四條關于有償保管合同的規(guī)定處理。

②物業(yè)服務企業(yè)對停放在住宅小區(qū)內的車輛沒有收取費用，但采取發(fā)卡、登記等管理措施的，應當認定形成無償保管合同關系，如發(fā)生車輛毀損、丟失的，按照《合同法》第三百七十四條關于無償保管合同的規(guī)定處理。

③物業(yè)服務企業(yè)對停放在住宅小區(qū)內的車輛沒有收取費用，也沒有采取發(fā)卡、登記等管理措施的，如果發(fā)生車輛毀損、丟失的，應根據(jù)物業(yè)服務企業(yè)是否盡到安全保障義務及其過錯程度確定其應否承擔賠償責任及責任的大小。

④車輛所有人或使用人對車輛毀損、丟失也存在過錯的，可減輕或免除物業(yè)服務企業(yè)的賠償責任。

Q

業(yè)主或物業(yè)使用人房屋財產(chǎn)被盜，物業(yè)服務企業(yè)是否需要承擔責任？

A

對于該類型案件，應考慮物業(yè)服務企業(yè)是否盡到安全保障義務，根據(jù)其過錯程度確定其應否承擔賠償責任及責任的比例如何。首先，應審查物業(yè)服務合同中約定物業(yè)服務企業(yè)應如何履行安全保障義務及應采取何種措施。

其次，審查在業(yè)主財物失竊期間，物業(yè)服務企業(yè)是否盡到安全保障義務。這主要根據(jù)小區(qū)內的安全監(jiān)控系統(tǒng)是否運作正常，安保人員是否巡邏到位，安保人員有否按照制度規(guī)定對小區(qū)出入人員進行登記或者實行刷卡出入等進行確定。若經(jīng)審查，能確定物業(yè)服務企業(yè)確實沒有盡到安全保障義務的，則應按照過錯程度對業(yè)主的財物損失承擔一定的賠償責任。

同時，還應注意審查業(yè)主自身對財物損失有否過錯，若有過錯，還應減輕物業(yè)服務企業(yè)的責任。

在該類型案件中，還有一個問題就是如何認定業(yè)主的財物損失范圍。一般情況下，業(yè)主較難提供充足的證據(jù)證明被盜的財物具體有哪些，但其財產(chǎn)損失客觀存在，故從公平的角度考慮，可以憑業(yè)主在公安機關報案筆錄中所陳述的財物情況作為參考，結合業(yè)主提供的購物憑證上的物品價格，以及業(yè)主的職業(yè)、月收入情況，綜合日常生活經(jīng)驗判斷其有無可能在家中存放如此數(shù)量的財物，最終合理酌定其損失數(shù)額。

Q

物業(yè)服務企業(yè)能否因業(yè)主欠費而擅自停水停電，停止小區(qū)的公共服務？

A

不可以。

基于小區(qū)公共利益保護考慮，物業(yè)服務企業(yè)不能因業(yè)主欠費而擅自停水、斷電或停止小區(qū)公共服務。物業(yè)服務合同與供水供電合同是兩個獨立的合同，供水供電合同的相對方是供水供電公司，根據(jù)合同權利義務一致原則，享有停水停電權利的是供水供電公司，而不是物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主拖欠物業(yè)服務費，物業(yè)服務企業(yè)可以通過訴訟等方式進行催收，但不得擅自采取停水、停電等措施，因此造成業(yè)主損害的，業(yè)主可以請求物業(yè)服務企業(yè)停止侵害、賠償損失。

Q

對于開發(fā)商作出的“贈送物業(yè)服務費”的承諾，其效力如何認定？

A

一般情況下，對于開發(fā)商承諾免收買受人物業(yè)服務費的主張應當視為無效。在業(yè)主辦理入住后，其作為小區(qū)的業(yè)主，就應當向物業(yè)服務企業(yè)繳納物業(yè)服務費。除非經(jīng)過前期物業(yè)服務企業(yè)的書面授權或物業(yè)服務企業(yè)對承諾進行追認，否則開發(fā)商無權代前期物業(yè)服務企業(yè)作出承諾免除買受人物業(yè)服務費。

前期物業(yè)服務費的免除只有同時具備以下兩個條件才有可能有效：

第一，開發(fā)商與前期物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同，在合同中明確約定了由開發(fā)商向前期物業(yè)服務企業(yè)交納購買其房屋的部分或全部買受人的前期物業(yè)服務費或免除業(yè)主交納物業(yè)服務費的承諾。

第二，商品房預售合同中建設單位承諾業(yè)主的前期物業(yè)服務費以及入住后部分時間段內的物業(yè)服務費全部由建設單位代為交納，并就建設單位違反此項承諾的違約責任作出明確約定，而且必須將前期物業(yè)服務合同作為商品房預售合同的附件。

在這兩個條件下，開發(fā)商承諾其承擔業(yè)主入住之后的部分物業(yè)服務費，并且物業(yè)服務企業(yè)也以簽訂的物業(yè)服務合同的內容表示同意，業(yè)主才能享有贈送的物業(yè)服務費。

Q

開發(fā)商作出的關于贈送面積免物業(yè)服務費的承諾，其效力如何認定？

A

物業(yè)管理與房屋買賣是兩個獨立的法律關系。一般贈送房屋的建筑面積往往發(fā)生在開發(fā)商售房的過程中，這是開發(fā)商對自己的權利處分，其有權贈送銷售面積。

但是，對于物業(yè)管理是物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間形成的物業(yè)服務合同關系。物業(yè)服務費是對小區(qū)公共部位進行管理的消耗，該費用主要是根據(jù)買受人取得的產(chǎn)權證上核準的建筑面積來收取。如果開發(fā)商在買受人辦理產(chǎn)權證時沒有將所贈送的面積進行專門的說明，那么在收取物業(yè)服務費時，應當按照產(chǎn)權證上載明的建筑面積收取，并不像開發(fā)商承諾的那樣可以免收部分面積的服務費，開發(fā)商也無權處分物業(yè)服務企業(yè)的權利。

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