知名地產(chǎn)界學(xué)者、世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松曾對中國地產(chǎn)趨勢引用了這樣的一個觀點：三十年為一世而道更。

《說文解字》里認(rèn)為，一生為一甲子，三十年即為一世。每過“一世”，大道就會發(fā)生變革。

從1949年來看，我們已經(jīng)經(jīng)歷了2世，今年正是第三世第一個十年的結(jié)束，而每世又分為三個十年，在我們看來又可以理解成：混沌、發(fā)展、成熟三個小階段。

“對于WE+酷窩來說，成立的四年正經(jīng)歷了這一世混沌的最后四年。

因此，在經(jīng)過前幾年的發(fā)展和嘗試后，我們的‘變道之路’是時候步入快車道了。“——WE+酷窩COO（首席運營官）王鍇在談及戰(zhàn)略規(guī)劃時如是說道。

沒錯，在2019年我們有了新任COO。

新崗位上的，依然是老朋友，原WE+酷窩CSO兼上海大區(qū)總經(jīng)理、大家口中親切的“鍇哥”，如今是WE+酷窩COO兼上海大區(qū)總經(jīng)理，目前的職責(zé)包括全國空間運營監(jiān)管、運營資金管控、產(chǎn)品迭代設(shè)計、品牌發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃等。

王鍇先后擔(dān)任萬通地產(chǎn)商業(yè)運營中心總監(jiān)、新地集團辦公樓事業(yè)部總經(jīng)理。后創(chuàng)立了LINKPLACE聯(lián)合辦公空間。

2015年加入我們后，他一直在實踐與研究新型辦公需求的用戶場景，服務(wù)功能、產(chǎn)品組合及線上管理系統(tǒng)&智能硬件。在企業(yè)社群及用戶協(xié)作方面進行了大量的探索。

鍇哥在聯(lián)合辦公行業(yè)正處于風(fēng)口浪尖時走馬上任，面對迷霧重重的前路，他卻有著清晰的方向。

談到當(dāng)年做聯(lián)合辦公的機緣，鍇哥告訴我們，是因為預(yù)見到了傳統(tǒng)地產(chǎn)的態(tài)勢。

“因為此前一直在傳統(tǒng)商用地產(chǎn)領(lǐng)域摸索，看到原來資管邏輯及方法已經(jīng)無法滿足新用戶群體對產(chǎn)品、技術(shù)及服務(wù)的需求，而這三個要素同現(xiàn)有的內(nèi)容完全不在一個維度上。

我們認(rèn)為打破現(xiàn)有規(guī)則及藩籬，再次聚力融合，提供基于用戶需求的精益化的空間服務(wù)，才能達成我們理想中的辦公暨資管形態(tài)：1. 分布式集中辦公（去中心）、2. 線下融合線上的用戶平臺（平臺化）、3. 基于標(biāo)準(zhǔn)化空間及眾包平臺的無邊界公司（協(xié)作共創(chuàng)）。

 ‘萬通六君子’之一的馮侖經(jīng)常提提的一句話是：理想很豐滿、現(xiàn)實很骨感。

我們似乎看到了未來的趨勢，但是要走過去才是成功，畢竟我們不是劉慈欣，把故事變成真正盈利的商業(yè)模式才是我們的目標(biāo)。

舉個不太恰當(dāng)?shù)睦樱绻盐覀兊睦硐氲摹疅o邊界辦公’比作5G，那我們目前所處的市場水平還停留在2G時代。

因此，我們需要理性的通過3G、4G來過度。‘時間可以縮短，過程不能省略’。這幾年大家迂回得都有些遠(yuǎn)了，是時候回到合適的道路繼續(xù)出發(fā)。”

在鍇哥看來，“聯(lián)合辦公”的定義其實長期以來都被局限了。大家習(xí)慣于將聯(lián)合辦公、眾創(chuàng)空間稱為共享辦公。但從某種意義上說，“共享”僅僅是方法，而非模式。

“在對空間進行精益賦能的過程中我們發(fā)現(xiàn)最傳統(tǒng)的三件事才是核心，效率、成本、體驗。并且這三點內(nèi)容已經(jīng)橫跨了以往傳統(tǒng)辦公及服務(wù)領(lǐng)域的AM和FM兩大維度。

在我看來，不論是傳統(tǒng)資管維度，還是聯(lián)合辦公領(lǐng)域，這三點仍有很大的進步空間，這個有機會再詳細(xì)與大家分享。

現(xiàn)在WE+酷窩的定位早已不再局限于聯(lián)合辦公，我們提供的新服務(wù)是對辦公用戶及產(chǎn)品組合的服務(wù)管理，并且從2016年開始，就此進行了大量的探索及實踐。

其中就包括了對大企業(yè)、持有型業(yè)主、地產(chǎn)投資機構(gòu)、小微團隊及中型企業(yè)的不同內(nèi)容的辦公及服務(wù)解決方案。

因此，我們的‘變道’不是急轉(zhuǎn)彎，而是水到渠成的轉(zhuǎn)型升級。此前我們一直在做的對未來辦公模式的探索和城市更新的實踐，都是新服務(wù)的基礎(chǔ)。”

◆針對大企業(yè)，空間服務(wù)及產(chǎn)品定制事實上已是我們重點聚焦的板塊。

我們能夠提供選址、設(shè)計、工程裝修管理、智能硬件解決方案到后期運營等全周期一站式12個維度的服務(wù)。已有案例包括：

1、2018年，匯豐環(huán)球運營中心整租了廣州中洲空間的近900工位、字節(jié)跳動近百人的研發(fā)團隊和旗下‘懂車帝’分別入駐了杭州EFC美國中心和西安綠地中心空間。

WE+酷窩廣州中洲中心空間

2、WE+酷窩于 2016年成立了50人的專業(yè)團隊，解決大企業(yè)的空間痛點與訴求，提供專屬定制服務(wù)。

這支團隊曾為上汽大眾、華為上海研究院、寶潔等500強企業(yè)提供過空間規(guī)劃及用戶維度的服務(wù)，并被30余家收錄至服務(wù)商目錄。

3、在長達兩年（2017及2018）的上汽大眾總部的戰(zhàn)略咨詢中，我們收集了638份空間問卷，109條建議，34個創(chuàng)意idea，8場用戶參與工作坊，充分了解了90后的真實空間及服務(wù)需求。

王鍇攜專家團隊對上汽大眾進行空間戰(zhàn)略咨詢

基于我們總結(jié)的未來辦公趨勢，從人性化、移動智能化、創(chuàng)新驅(qū)動與成本管控四個角度，對企業(yè)的功能、動線及場景做了改造，有效提升了員工的辦公效率與敬業(yè)度，敬業(yè)度也是目前較為主流的生產(chǎn)力評估標(biāo)準(zhǔn)。

◆針對持有型業(yè)主的存量資管案例包括：

1、為上海醫(yī)藥集團大廈、上海藥材公司等業(yè)主提供了基于效率及體驗的存量空間改造規(guī)劃及咨詢服務(wù)；

2、為永華大廈及春申江大廈等存量持有型業(yè)主提供了基于凈租金收益最大化、前置運營和服務(wù)模型的升級改造方案，有效提高了空間效率、成本及體驗，并主導(dǎo)最終的實施及營運工作；

3、為新業(yè)坊源創(chuàng)（部分產(chǎn)品）及永華大廈提供了獨家租賃代理服務(wù)；

4、為數(shù)家上海大型國有開發(fā)企業(yè)提供了持有型商辦資產(chǎn)的前期產(chǎn)品規(guī)劃咨詢，以最終收益為導(dǎo)向，從定位、產(chǎn)品、規(guī)劃、運營內(nèi)容、設(shè)計、軟硬件系統(tǒng)等維度進行實現(xiàn)。

“下個十年的辦公產(chǎn)品更像酒店經(jīng)營，服務(wù)內(nèi)容及運營邏輯占據(jù)主導(dǎo)地位，產(chǎn)品要交給最終落地的人來做。規(guī)劃定位及產(chǎn)品設(shè)計交給商業(yè)咨詢公司和設(shè)計單位的日子一去不復(fù)返了。”

◆在地產(chǎn)投資機構(gòu)方面，WE+酷窩協(xié)同瑞威資本、建工基金、光大安石等專業(yè)地產(chǎn)投資機構(gòu)，進行了從項目獲取、測算標(biāo)準(zhǔn)、管理運營、退出機會等多維度的交流及探索。

同時我們的基石投資方之一柯羅尼資本聯(lián)合云起資本成立了百億基金，專注于城市更新產(chǎn)業(yè)。

“經(jīng)過大家的努力，相信我們即將在存量資產(chǎn)投資領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)創(chuàng)新案例。”

▲城市更新基金簽約儀式

WE+酷窩創(chuàng)始人兼CEO 劉彥燊 （右）

云起資本創(chuàng)始合伙人 布和  （左）

◆針對小微團隊及中小企業(yè)，我們此前已經(jīng)通過上海、北京、廣州、成都、西安等十余個城市的空間來幫助他們快速成長。

WE+酷窩上海復(fù)興廣場空間

WE+酷窩北京三元橋空間

WE+酷窩廣州289創(chuàng)意園空間

WE+酷窩成都少城視井空間

WE+酷窩西安綠地中心空間

今后，我們將繼續(xù)為他們賦能，提供更有品質(zhì)及質(zhì)感的超甲級辦公體驗、一站式服務(wù)以及各類資源對接，結(jié)合我們的戰(zhàn)略資源能力，幫助這些團隊快速發(fā)展，為用戶節(jié)省經(jīng)營開支，為客戶提供業(yè)務(wù)機會。

至于“資產(chǎn)管理輸出”，這一服務(wù)雖聽來陌生，但卻是我們一直在探索的課題，也是今后WE+酷窩的重點發(fā)展方向。

正是在此前各種更新案例的實踐中，我們看到了現(xiàn)有資產(chǎn)管理模式的缺陷。

與增量資產(chǎn)相比，存量資管在成本控制、區(qū)域規(guī)劃乃至功能設(shè)定上都要求得更為苛刻。

因此需要考慮的因素更為復(fù)雜，這要求管理方必須把一切細(xì)節(jié)做到完美，才能實現(xiàn)資產(chǎn)價值的提升。

但傳統(tǒng)資產(chǎn)管理模式下，對存量物業(yè)的改造僅僅停留在“化妝整容”的階段。設(shè)計、招商與運營環(huán)節(jié)均是業(yè)主委托不同代理機構(gòu)來實施。

由于每個機構(gòu)都是基于任務(wù)制各自為政，缺乏對整體產(chǎn)品的分析與梳理，導(dǎo)致空間的效率、成本與體驗分裂。

“通過大量的管理經(jīng)驗和數(shù)據(jù)，我們已經(jīng)打磨出了一套將設(shè)計、招商、運營和服務(wù)整合為一的立體資管解決方案，這是對存量物業(yè)的‘基因再造’。”

WE+酷窩的資管模式會從客戶角度出發(fā)，來設(shè)計空間、配備智能硬件、提供運營服務(wù)。

通過效率、成本、體驗三位一體的整合，從前期定位規(guī)劃階段開始入手，到建筑設(shè)計、招商、開業(yè)運營，全程參與項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)。

我們的設(shè)計團隊將會去考慮招商與市場的需求，招商有設(shè)計和方案的研判能力，而運營則會根據(jù)實際情況向設(shè)計與招商提供執(zhí)行意見。

春申江大廈分析概覽

在進行產(chǎn)品分析時，我們會從產(chǎn)品的退出來看投資情況、從服務(wù)來看產(chǎn)品優(yōu)劣、從運營來看技術(shù)配置。

同時在整個過程中，我們會搭建基于凈租金最大化的財務(wù)和資產(chǎn)管理模型，以此來優(yōu)化方案。

通過我們的管理輸出，業(yè)主方可以找到辦公產(chǎn)品組合中租金、租期、面積的最佳平衡點，從而實現(xiàn)凈租金收益最大化的目標(biāo)。

永華大廈

WE+酷窩上海永華大廈空間

“就拿我們的永華大廈空間來說，我們對大樓現(xiàn)狀進行了評估，對周邊情況進行了市場調(diào)研，并進行了功能組織、動線及場景分析，以此做出了改造后收益測算、產(chǎn)品整體改造規(guī)劃報告與招商執(zhí)行計劃等。

在規(guī)劃后我們完成了改造、招商及運營的執(zhí)行。在我們的資管模式下，永華大廈的凈租金提高了約40%。”

 “目前行業(yè)的動蕩并不是下行的預(yù)兆，而是轉(zhuǎn)型升級的信號。‘效率提升、服務(wù)共享、無界協(xié)作’將會是WE+酷窩，也是未來辦公的理想狀態(tài)。”

談及未來目標(biāo)的實現(xiàn)規(guī)劃，鍇哥給出了客觀而踏實的看法：

1、  從提升空間效率來看，可以通過針對物理空間的技術(shù)和方法論來實現(xiàn)；

2、  從實現(xiàn)共享和服務(wù)這個角度來說，基于用戶行為的軟硬件技術(shù)優(yōu)化可以達成；

3、  無界協(xié)作是最困難也是最后的關(guān)鍵，需要更多各維度的服務(wù)行業(yè)，實現(xiàn)行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化及平臺化后，通過適當(dāng)?shù)倪壿嫼头椒ㄖ亟M后才能達到。

“因此我們不會去揠苗助長，把1、2兩項的基礎(chǔ)部分做好做精，才是我們現(xiàn)在需要努力的方向，其他的交給時間。”

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