4月13日，由房網(wǎng)/咚咚找房舉辦的第七屆民間研討會(huì)在福田馬哥孛羅好日子酒店盛大舉行！

當(dāng)天，邀請(qǐng)深圳貝殼研究院院長肖小平《大數(shù)據(jù)下的樓市真相》進(jìn)行主題演講。本文，娟子將嘉賓的核心觀點(diǎn)分享給大家！

今年開年以來，房地產(chǎn)市場表面上迎來了一波“暖春”行情，然而，“暖春”的成色如何？究竟哪些房子能跑贏了市場？未來將會(huì)有哪些指標(biāo)在影響房價(jià)?

肖小平在研討會(huì)上做了深入分析及解讀：

 樓市回暖了？

 真相：深圳人的購買力在下移 

1、從2006年到2019年每年3月份二手房的交易量的均值是9100套。2018年是9700多套，今年是8300套，相比去年熱度不足。

2、賣房的人感受會(huì)不好，今年賣盤增加很多。以鏈家系統(tǒng)的數(shù)據(jù)為例，今年3月份有63000套。深圳人的購買力在下移，很多片區(qū)的主流成交總價(jià)往下走，說明大家對(duì)自己未來的收入預(yù)期不樂觀，對(duì)房子開始比較謹(jǐn)慎。

3、新房官方的網(wǎng)簽量（有滯后性）。新房未來供應(yīng)會(huì)比較缺乏，新一版的深圳房改政策中提到60%要用于保障體系。新增的商品住宅預(yù)計(jì)每年2-3萬套，相對(duì)于深圳人口來說實(shí)在太少。

4、成交周期：掛牌的二手房里，在比較長的周期里差不多有一半的房子是“0帶看”。近期買房的周期有所回暖，有一波剛需很怕后市房價(jià)上漲，所以覺得要抓緊入市。

5、關(guān)于新版征信，本來是利空！而我們不是要等到新版征信房價(jià)下跌的時(shí)候再買，而是搶在這之前買。很多時(shí)候政策的傳言對(duì)市場的影響非常大。

6、2月下半月和3月初是新版征信的傳言推動(dòng)，一部分賣了又買，換房比例有所提高。

6、房產(chǎn)投資比例,深圳最高的時(shí)候達(dá)29%，今天已下降到11%，相信這個(gè)比例很難再有大的突破，可能會(huì)持續(xù)下降。

8、現(xiàn)在投資房產(chǎn)的資金準(zhǔn)備要比較充足，二手房至少3年，投資新房要準(zhǔn)備資金建議準(zhǔn)備2+3+2=7年，新房交房以后還有兩年的時(shí)間有很多對(duì)手跟你競爭賣房，現(xiàn)在新房的投資比例比較高，新房交房兩年內(nèi)賣的話很難賺錢。

1、2月份就是止跌回升，3月份進(jìn)一步回升，回升的幅度是小幅的。100個(gè)樓盤來看，3月份上漲和下跌的比例都增加了，下跌的是因?yàn)橐u，有的時(shí)候價(jià)格不到位就賣不出去。

2、現(xiàn)在200萬以內(nèi)的占比12.5%， 600萬的占比26%，300-500萬的房子接近四成，適合剛需的低總價(jià)一定是現(xiàn)在乃至未來相當(dāng)長時(shí)間里的熱點(diǎn)物業(yè)，跑贏市場就是這些物業(yè)。

3、買豪宅不是不能賺錢，但是概率會(huì)低一些。手上持有豪宅的朋友可能有同感，投資豪宅就是等待有緣人的出現(xiàn)，跟等待真愛的概率一樣。

4、剛需房是供不應(yīng)求，和以往純投資不一樣，現(xiàn)在的剛需多少會(huì)考慮自用的問題，知道房票、處女貸的價(jià)值；最受歡迎的是原來一房一廳能改成小兩房，或是原來大兩房能改成小三房。

學(xué)區(qū)房兩個(gè)特點(diǎn)跑贏市場：1、低總價(jià)，低不是絕對(duì)值的低就夠了，還要相對(duì)值的低。比如說這個(gè)片區(qū)里，你比別的小戶型低一點(diǎn)，今年絕對(duì)跑贏市場。

2、相對(duì)比較新的房子。比同類型的房子新。

3、我們都想買跑贏市場的物業(yè)，你跑贏了，市場才能跑贏，想要跑贏市場就是你要知道比別人更多的信息，看比別人更多的房子。

1、帶看量；

2、客房比，新增房的數(shù)量、新增客的數(shù)量；

3、政策，短期市場還會(huì)受到政策、政策傳言的影響；

一是關(guān)于非普住宅標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，有相當(dāng)部分的二手房交易的時(shí)候被豪宅。二手房交易需要交增值稅的占一半左右。

深圳二手房買賣中要交增值稅的物業(yè)有兩種：一種是兩年內(nèi)賣的，不管是否豪宅都要交，而且全額交5.6（占比7%左右）。另外43%是過了兩年，但是因?yàn)閮r(jià)格、面積、其他原因變成非普的標(biāo)準(zhǔn)，所以要交，我們的調(diào)整大概會(huì)影響到43%的二手房交易稅費(fèi)，這個(gè)影響還是挺大的。

二是新版征信，新版征信真的執(zhí)行的話，新舊的時(shí)間節(jié)點(diǎn)會(huì)成為大家搶購的重要時(shí)機(jī)，4月份打征信、4月份換房、買房的人都會(huì)是熱點(diǎn)。

三是發(fā)改委放寬落戶文件，大家覺得有利于大型城市，特別像深圳這樣城市的發(fā)展。深圳本來這一塊沒有門檻，大專很容易達(dá)到落戶條件。放寬落戶對(duì)人們心理上的影響不小，會(huì)讓大家對(duì)房地產(chǎn)更看好、對(duì)深圳更看好。

1、人口。城市的人口是增加多少統(tǒng)計(jì)局都會(huì)公布，統(tǒng)計(jì)局公布11個(gè)大灣區(qū)城市2018年常住人口數(shù)量以及增量。深圳的常住人口是1302.7萬，實(shí)際管理人口2300萬左右，去年深圳新增人口49.8萬，高于廣州。

2、經(jīng)濟(jì)，主要看GDP、人均可支配收入；目前深圳排名在國內(nèi)前三，在大城市中增速第一，充分的說明這個(gè)城市未來的購買力會(huì)非常強(qiáng)勁。