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前言 澳大利亞房產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)CoreLogic發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，盡管房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，但是租金卻不降反增。 今年一季度，澳大利亞整體住房租金價(jià)格增長(zhǎng)1%。首府城市和非首府地區(qū)的中位周租金分別錄得465澳元和378澳元。 就首府城市而言，今年一季度，除達(dá)爾文住房租金價(jià)格錄得下跌外，其他所首府城市租金均錄得上漲。 其中，霍巴特租金漲幅位居全澳首位。今年一季度，霍巴特中位周租金環(huán)比和同比分別上漲3.6%和5.4%，達(dá)到435澳元。 盡管，近幾個(gè)月，悉尼中位周租金持續(xù)下跌，但仍然是全澳租金最貴的首府城市，錄得582澳元。相比之下，珀斯中位周租金相對(duì)最便宜，錄得385澳元。 CoreLogic研究分析師Cameron Kusher表示：“經(jīng)季節(jié)性調(diào)整，今年一季度的租金漲幅為去年一季度以來的最高水平?！?/p> 1 租金一直在漲，低收入意味著無家可歸 一直以來，澳大利亞媒體有關(guān)各種租房奇葩故事并不鮮見。在租房可負(fù)擔(dān)性問題日趨嚴(yán)重的今天，很多人對(duì)此已經(jīng)見怪不怪。 例如，有人租住在后院的帳篷中；一大家子擠在微型公寓中等等。 Flevell是一名19歲的女孩，目前在墨爾本從事服務(wù)生和兼職模特的工作。在中位周租金高達(dá)454澳元的墨爾本，她只能選擇租住在Flemington一處房產(chǎn)后院的帳篷中，而就是這頂帳篷，她也需要支付每周100澳元的租金。 盡管房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，但是買不起房，租不起的房、無家可歸人士只增不減。 澳洲社會(huì)福利慈善組織Anglicare發(fā)布的最新租房可負(fù)擔(dān)性報(bào)告顯示，租戶所面臨的挑戰(zhàn)和問題日趨加劇。 在報(bào)告制定過程中，Anglicare對(duì)超過67,000戶出租房產(chǎn)進(jìn)行了走訪調(diào)研。據(jù)統(tǒng)計(jì)，對(duì)于領(lǐng)取“殘疾人救濟(jì)金（Disability Support Pension）”的租客，可負(fù)擔(dān)的出租物業(yè)僅485處。對(duì)于領(lǐng)取“新開始津貼 ”(Newstart Allowance)的單親家庭，僅180處出租物業(yè)是可負(fù)擔(dān)的。領(lǐng)取養(yǎng)老金津貼的租客相對(duì)稍微好一點(diǎn)，但是也僅僅是833處出租物業(yè)處于可負(fù)擔(dān)水平內(nèi)。 沒有最糟，只有更糟！調(diào)研結(jié)果顯示，在悉尼、堪培拉、墨爾本和珀斯，對(duì)于領(lǐng)取“新開始津貼 ”（Newstart Allowance）或“青年津貼（Youth Allowance）”的人群而言，可負(fù)擔(dān)的出租物業(yè)幾乎為零。 這種情況導(dǎo)致很多人陷入了絕望的境地。據(jù)統(tǒng)計(jì)，悉尼公寓的周中位租金已經(jīng)攀升至585澳元；相比之下，在公平工作委員會(huì)上調(diào)最低薪資標(biāo)準(zhǔn)后，當(dāng)?shù)刈畹凸べY也不過719.2 澳元每周。 2 CoreLogic：澳大利亞一季度租金表現(xiàn) 2019年3月，全澳范圍內(nèi)，租金較上月環(huán)比增長(zhǎng)0.3%，錄得436澳元/周。今年一季度，租金則上漲1.0%，為2018年一季度以來表現(xiàn)最為強(qiáng)勁的一個(gè)季度。 其中，首府城市和非首府地區(qū)租金一季度分別上漲0.9%和1.1%，錄得465澳元/周和378澳元/周。 2019年3月，八大首府城市中，達(dá)爾文和堪培拉租金較上月出現(xiàn)下滑，悉尼持平，其他首府城市均錄得上漲。今年一季度，環(huán)比而言，除達(dá)爾文租金下跌0.3%外，其他首府城市租金均錄得上漲。 值得一提的是，盡管近幾個(gè)月悉尼租金有所下跌，但是依舊是全澳租房最貴的首府城市，中位周租金為582澳元，比排在第二名的堪培拉（550澳元/周）高出了32澳元。 一季度租金環(huán)比上漲的城市分別為悉尼（漲0.3%）、墨爾本（漲1.0%）、布里斯班（漲0.8%）、阿德萊德（漲0.8%）、珀斯（漲1.8%）、霍巴特（漲3.6%）、以及堪培拉（漲1.5%）。 同比而言（年率），今年一季度全澳整體租金較去年同期增長(zhǎng)0.4%，為2005年以來的最低水平。其中，租金同比增速于2017年7月和8月達(dá)到峰值，為3.0%，隨后逐步放緩。 值得一提的是，非首府地區(qū)租金增速表現(xiàn)明顯好于非首府城市。截至2019年3月的一年內(nèi)，首府城市整體租金下跌了0.1%，而非首府地區(qū)的整體租金則上漲了1.8%。 截至2019年3月的一年內(nèi)，租金下跌的城市包括悉尼（跌3.1%）和達(dá)爾文（跌5.7%）。同期租金上漲的城市則包括：墨爾本（漲2.1%）、布里斯班（漲1.4%）、阿德萊德（漲1.2%）、珀斯（漲2.1%）、霍巴特（漲5.4%）和堪培拉（漲3.6%）。 除布里斯班和珀斯外，所有首府城市租金同比增速較前值出現(xiàn)放緩。悉尼租金年率創(chuàng)歷史最低水平，珀斯租金年率則為2013年7月以來的最高水平。 數(shù)據(jù)表明，首府城市租金增速放緩幅度較非首府地區(qū)要大。首府城市一季度整體租金增長(zhǎng)0.9%，不及2009年以來的一季度表現(xiàn)。非首府地區(qū)的租金增長(zhǎng)1.1%，較去年同期的1.0%的增速有所加快。 這從一定程度上反應(yīng)了租房可負(fù)擔(dān)性問題，尤其是悉尼和墨爾本。 3 霍巴特租金逼近墨爾本 Rebecca是霍巴特土生土長(zhǎng)的居民，她與她的丈夫育有五個(gè)孩子?，F(xiàn)在，無家可歸的一家人，只能睡在大篷車?yán)?。因?yàn)檐噧?nèi)空間也實(shí)在有限，Rebecca17歲的大兒子，只能和行李一起睡在外面。 本來，他們一家人的生活是自已自足，其樂融融的，直到有一天，房東突然將他們從租了三年的房子中趕了出去，因?yàn)槟菞澐孔右呀?jīng)高價(jià)另租。 為了趕緊給自己的家人找到一個(gè)安身之所，Rebecca拼命地看房，做申請(qǐng)。她說：“單說這一周，我已經(jīng)看了6次房了，截止到今天，我已經(jīng)做了70次租賃申請(qǐng)，可是這又有什么用呢，到頭來還是一無所獲，只會(huì)收到拒絕的短信…?！?/p> Rebecca不明白，為什么找房子突然變得這么困難，她的丈夫Simon在釣魚行業(yè)有一份全職工作，而在他們的家族里，有著數(shù)十年的租賃經(jīng)驗(yàn)…而現(xiàn)在，一切都變得困難了起來。 看到孩子們居無定所，風(fēng)餐露宿，Rebecca再一次流淚了。而36歲的Rebecca并不是個(gè)例，在這個(gè)看上去飛速發(fā)展的城市中，成千上萬的塔斯馬尼亞本地人，被房屋市場(chǎng)拒之門外，甚至無家可歸。 在過去，霍巴特是租金最便宜的首府城市，但是伴隨近些年房?jī)r(jià)的快速上漲，霍巴特目前的周租金已經(jīng)明顯高于布里斯班、阿德萊德和珀斯，并且開始向墨爾本靠近。 如上圖所示，在過去十年內(nèi)，霍巴特獨(dú)棟屋和公寓漲幅分別為44.4%和40.9%，位居全澳首位。 相較于悉尼，墨爾本等國(guó)際大都市，霍巴特緩慢的工作生活節(jié)奏，相對(duì)較低的房?jī)r(jià)和物價(jià)，無不吸引了一大批人遷移至此。 與此同時(shí)，旅游業(yè)也在迅速發(fā)展，僅去年一年，就有120多萬名游客來到塔斯馬尼亞，為了接納這日益增長(zhǎng)的游客數(shù)量，政府放寬了Airbnb等民宿申請(qǐng)的規(guī)定。 越來越多的房主發(fā)現(xiàn)，比起和租客簽訂長(zhǎng)租合同，短租給游客似乎利潤(rùn)更大，所以當(dāng)合同到期之后，他們紛紛選擇和租客解約。 僅在霍巴特，Airbnb的家庭住房數(shù)量就超過了850家，而兩年前只有250家。這種“供不應(yīng)求”的狀況所帶來的，是租賃市場(chǎng)的全線崩潰。 目前，霍巴特的空置率下降到0.3％，已經(jīng)成為迄今為止澳大利亞首府城市中最緊張的租賃市場(chǎng)。 而現(xiàn)在，霍巴特的中位周租金已經(jīng)向墨爾本看齊，對(duì)于這個(gè)全國(guó)收入最低的城市來說，本地低收入者根本就是入不敷出。 4 租金收益率 伴隨房?jī)r(jià)的持續(xù)下跌，租金收益率由低點(diǎn)開始逐步回升。 截至2019年3月底，全澳范圍內(nèi)的租金收益率錄得4.10%，不僅高于去年同期的3.77%，同時(shí)也是自2015年6月以來的最高水平。 其中，首府城市租金收益率錄得3.84%，高于去年同期的3.49%，為2015年5月以來的最高水平。 非首府地區(qū)租金收益率錄得5.06%，高于去年同期的4.91%，為2016年11月以來的最高水平。 就各首府城市而言，截至2019年3月底，各地的租金收益率分別為：悉尼（3.48%）、墨爾本（3.65%）、布里斯班（4.55%）、阿德萊德（4.42%）、珀斯（4.25%）、霍巴特（5.08%）、達(dá)爾文（5.95%）和堪培拉（4.90%）。 環(huán)比而言，八大首府城市今年一季度的租金收益率較前一季度均出現(xiàn)上升。同比而言，除霍巴特持平外，其他首府城市租金收益率同樣錄得上升。 悉尼和墨爾本是澳洲規(guī)模最大的兩個(gè)住房租賃市場(chǎng)，同時(shí)也是投資者需求最大的兩個(gè)城市。目前，兩地的租金收益率仍處于較低水平。這一現(xiàn)象表明兩地大量的投資者采用負(fù)扣稅制度來抵扣應(yīng)稅收入。 鑒于目前兩地的租金收益率明顯不及其他城市，我們預(yù)計(jì)在未來，越來越多的投資者或開始尋求其他房?jī)r(jià)相對(duì)更為便宜、具備更大升值潛力和租金收益率更高的地區(qū)進(jìn)行投資。 另外，由于租金增長(zhǎng)表現(xiàn)整體好于房?jī)r(jià)，因此未來一段時(shí)間內(nèi)租金收益率有望進(jìn)一步攀升，尤其是悉尼和墨爾本。 END 整體而言，租房市場(chǎng)出現(xiàn)進(jìn)一步分化。悉尼由于在整個(gè)租房市場(chǎng)的體量最大，因此當(dāng)?shù)刈饨鹉曷实南禄瑢?duì)整個(gè)首府城市的租金增長(zhǎng)表現(xiàn)所造成的拖累效應(yīng)比較明顯。 另外，悉尼和墨爾本租房市場(chǎng)受投資活動(dòng)影響較大。近些年來，兩地新建公寓（買家主要是投資）的大幅增加，推動(dòng)租房市場(chǎng)供應(yīng)上升，繼而對(duì)租金上漲構(gòu)成了一定的制約。 鑒于悉尼和墨爾本兩地在未來幾年內(nèi)仍有大量住房建成交付，當(dāng)?shù)刈赓U市場(chǎng)條件可能會(huì)出現(xiàn)進(jìn)一步放緩，繼而對(duì)兩地的租金上漲構(gòu)成明顯制約。 其他首府城市方面，達(dá)爾文的租金已經(jīng)下跌持續(xù)多年，并且絲毫沒有企穩(wěn)回升的跡象。過去一年，布里斯班和珀斯租房市場(chǎng)趨勢(shì)改變明顯，即多年下跌后開始緩慢回升。其他地區(qū)雖然租金仍繼續(xù)上漲，但是增速較一年以前已經(jīng)放緩。 對(duì)于租房可負(fù)擔(dān)性的問題，我們看到在聯(lián)邦大選即將到來之前，朝野兩黨都拋出了針對(duì)低收入人群的優(yōu)惠政策，例如高達(dá)3000多億的個(gè)稅減免計(jì)劃等。 從目前媒體的表態(tài)來看，他們普遍認(rèn)為新預(yù)算案和兩黨擬議政策是為了討好選民，為接下來的聯(lián)邦選舉造勢(shì)。不容否認(rèn)，在一定程度上而言，這份預(yù)算案有這種傾向。但是，這也反映出聯(lián)邦政府嘗試解決各種問題的努力。 |
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