在土地增值稅清算中，常見(jiàn)的成本分?jǐn)偡椒ㄓ姓嫉孛娣e法、建筑面積法、直接成本法和預(yù)算造價(jià)法，除了這種常規(guī)的分?jǐn)偡椒ㄖ?，還有一種分?jǐn)偡椒ㄔ趯?shí)務(wù)中廣為使用，這種分?jǐn)偡椒ň褪菍痈呦禂?shù)法。

為什么會(huì)有層高系數(shù)的存在呢？那是因?yàn)樵谝恍╉?xiàng)目中，在同一棟建筑物內(nèi)存在不同業(yè)態(tài)，而這種業(yè)態(tài)的層高不同，所發(fā)生的直接建造成本，比如材料、人工也會(huì)明顯不同。實(shí)務(wù)中最典型的情況是底商+住宅模式，底商一般在4.5-6米之間，而住宅一般在3米左右，傳統(tǒng)的建筑面積分?jǐn)偡椒](méi)有考慮這種不同層高對(duì)開(kāi)發(fā)成本的影響，采用一刀切的方法進(jìn)行了分?jǐn)?，沒(méi)有體現(xiàn)這種成本差異，實(shí)質(zhì)上是有失客觀的，而層高系數(shù)法恰好可以彌補(bǔ)這種不足。下面我們通過(guò)一個(gè)案例計(jì)算，來(lái)對(duì)比一下建筑面積法和層高系數(shù)法對(duì)結(jié)果的影響。

一、案例

某市房地產(chǎn)公司清算項(xiàng)目包含不同類(lèi)型用房，其中普通住宅可售建筑面積20000㎡，已售面積18000㎡，已售收入1.80億元；非普通住宅可售建筑面積10000㎡，已售9000㎡（住宅層高3米），已售收入0.9億元；商用房可售建筑面積5000㎡，已售4500㎡，已售收入0.99億元，其中商用房層高4.5米的有3000㎡，已售2700㎡，已售收入0.54億元；6米的有2000 ㎡，已售1800㎡，已售收入0.45億元?？鄢?xiàng)目金額為25000萬(wàn)元。要求按建筑面積分?jǐn)偡ê蛯痈呦禂?shù)建筑面積分?jǐn)偡ǚ謩e計(jì)算土地增值稅。

按層高系數(shù)法確認(rèn)應(yīng)交土地增值稅4647萬(wàn)元，比建筑面積法5200降低553萬(wàn)元，稅負(fù)率12.60%，較建筑面積法稅負(fù)下降1.49%。從上面的案例中我們可以看到層高系數(shù)法的優(yōu)勢(shì)，蛋糕還是這么大，還是25000萬(wàn)元，但是切的方法不一樣，得出的效果差異也比較大。

二、爭(zhēng)議焦點(diǎn)

層高系數(shù)法有一個(gè)假設(shè)前提，就是層高與成本之間是線性比例關(guān)系，在六大成本類(lèi)型中，只有建安成本的這種線性關(guān)系比較明顯，其他成本與層高的這種線性關(guān)系并不突出。由于在國(guó)家總局層面上沒(méi)有明確是否認(rèn)可層高系數(shù)法，地方稅務(wù)局有明確支持的，也有將層高系數(shù)排除在外，這種差異在實(shí)務(wù)給企業(yè)帶來(lái)很大的不確定性。

三、地方政策規(guī)定

1、浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問(wèn)題的公告

對(duì)多個(gè)清算單位或不同類(lèi)型開(kāi)發(fā)產(chǎn)品共同發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)，在按建筑面積法計(jì)算分?jǐn)倳r(shí)，對(duì)超標(biāo)準(zhǔn)層高可售房產(chǎn)應(yīng)按以下方法計(jì)算：對(duì)層高高于4.5米（含4.5米）低于6米的，其可售建筑面積按1.5倍計(jì)算；對(duì)層高高于6米（含6米）的，其可售建筑面積按2倍計(jì)算。

2、湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅征管工作的若干意見(jiàn) 鄂地稅發(fā)(2013)44號(hào)

單棟建筑物既有住宅又有商業(yè)用房的，商業(yè)用房建筑成本可以按照層高系數(shù)予以調(diào)整。其余扣除項(xiàng)目金額不得按層高系數(shù)調(diào)整。商業(yè)用房層高系數(shù)=商業(yè)用房層高/住宅層高

3、南寧市地方稅務(wù)局南地稅發(fā)〔2008〕310號(hào)南寧市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算若干政策問(wèn)題的通知

關(guān)于采用層高系數(shù)法計(jì)算分?jǐn)偪鄢?xiàng)目金額中，納稅人同一項(xiàng)目中住宅有多種層高高度時(shí)如何確定層高系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題

在采用層高系數(shù)法計(jì)算分?jǐn)偪鄢?xiàng)目金額中，納稅人同一項(xiàng)目中住宅有多種層高高度時(shí)，以納稅人該項(xiàng)目中層高面積比重最大的住宅層高作為系數(shù)1。

4、福州市地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅若干政策問(wèn)題的通知 榕地稅發(fā)〔2008〕108號(hào)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同一項(xiàng)目中包含不同類(lèi)型房地產(chǎn)的, 其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本可采取層高系數(shù)計(jì)算分配辦法：

在納稅人同一項(xiàng)目(包含不同類(lèi)型房地產(chǎn))中，選取住宅層高為基數(shù)，設(shè)定為1，其他商品層高與住宅層高之比，計(jì)算出各自層高系數(shù)。

5、河北省地方稅務(wù)局關(guān)于對(duì)地方稅有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題的解答

對(duì)于同一建筑物中包含不同類(lèi)型房地產(chǎn)的，可以采用層高系數(shù)建筑面積法計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

四、總結(jié)

1、層高系數(shù)法在實(shí)務(wù)中各地稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)這種成本分?jǐn)偡椒ㄕJ(rèn)識(shí)不一，筆者認(rèn)為，在同一清算項(xiàng)目不同業(yè)態(tài)的建安成本是可以采用層高系數(shù)法的，浙江、湖北省稅務(wù)局已經(jīng)明文認(rèn)可。

2、企業(yè)在選擇層高系數(shù)法時(shí)，需要統(tǒng)籌考慮項(xiàng)目定位、商住比例等因素，做出適合企業(yè)的決策。