電影院業(yè)態(tài)租賃合同簽署與運(yùn)營(yíng)要點(diǎn)

作者｜盧鵬（商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)，LEGAL商業(yè)地產(chǎn)群群主，微信號(hào)：LATO7437）

*本文經(jīng)授權(quán)發(fā)布，僅代表作者觀點(diǎn)，不代表其供職機(jī)構(gòu)及「高杉LEGAL」立場(chǎng)，且不作為針對(duì)任何個(gè)案的法律意見(jiàn)*

現(xiàn)代大型商業(yè)綜合體中為了吸引客流，提高項(xiàng)目使用率，往往會(huì)在項(xiàng)目中招徠大型影院作為主力承租人，而隨著未來(lái)兩年的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)爆發(fā)，越來(lái)越多的項(xiàng)目會(huì)與影院合作，在此我將分享對(duì)電影院公司合同租賃中的一些簽署與運(yùn)營(yíng)要點(diǎn)，僅供各位參考。

這不僅是對(duì)于法律風(fēng)控方面的一些介紹，也會(huì)有補(bǔ)充一些關(guān)于運(yùn)營(yíng)理念及基礎(chǔ)概念，以便大家在未來(lái)談判時(shí)能夠具有對(duì)等談判知識(shí)背景。另外各位可舉一反三的進(jìn)行推導(dǎo)適用，將與電影院合同洽談的經(jīng)驗(yàn)適用于大面積的商業(yè)租賃場(chǎng)合，如商超類(lèi)等整租的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。

一、電影院市場(chǎng)各地發(fā)展情況不同

目前國(guó)內(nèi)一線城市成熟商圈的影院市場(chǎng)已趨于飽和狀態(tài)，這是由于商圈內(nèi)消費(fèi)客流總數(shù)有限，商業(yè)卻在不停增長(zhǎng)，同時(shí)又有眾多的資本方進(jìn)入了影院行業(yè)，企圖在整個(gè)市場(chǎng)中分得一杯羹。而一座綜合體就有一家影院，十座就有可能有十家，消費(fèi)客流總量卻還是固定不變，長(zhǎng)久來(lái)看影院會(huì)存在誰(shuí)也在吃不飽的情形（其實(shí)何止是影院），這是認(rèn)知的大前提。

本文所述背景多數(shù)適用于一線城市，而當(dāng)下多數(shù)影院體系主要集中投資在二線城市及五線城市（本劃分標(biāo)準(zhǔn)以第一財(cái)經(jīng)旗下數(shù)據(jù)新聞項(xiàng)目“新一線城市研究所”發(fā)布的《201X中國(guó)城市商業(yè)魅力排行榜》為準(zhǔn)），各位請(qǐng)甄別認(rèn)定。

二、項(xiàng)目自身?xiàng)l件決定了簽署地位

（一）人口基數(shù)

人口是所有商業(yè)項(xiàng)目的成立基礎(chǔ)，脫離相適應(yīng)的人口總量，所有的項(xiàng)目均是鏡花水月。影院所獲取的收益即票房是由規(guī)模、人氣、檔次三個(gè)方面所構(gòu)成，其中規(guī)模與人氣均是由人口因素所構(gòu)成，所以產(chǎn)權(quán)方在一開(kāi)始就應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域半徑三公里以?xún)?nèi)的人口數(shù)量及構(gòu)成充分了解，進(jìn)而對(duì)項(xiàng)目簽署才能合理定價(jià)。

（二）電影院選址應(yīng)在項(xiàng)目建設(shè)期就進(jìn)行洽談

1、物業(yè)工程條件

作為產(chǎn)權(quán)方應(yīng)當(dāng)在整體物業(yè)的設(shè)計(jì)規(guī)劃期就對(duì)電影院項(xiàng)目進(jìn)行合同意向洽談，首先這是由于在前期進(jìn)行洽談能夠獲得比較有利的地位并獲得相應(yīng)的意向金，其次由于各家影院的工程條件都不太相同，跨柱、層高、承重、面積、甚至動(dòng)線于門(mén)頭位置都不一樣，越早規(guī)劃就越能夠建設(shè)出符合經(jīng)營(yíng)方要求的項(xiàng)目，最后雖在前期舍棄了高租金規(guī)劃收益，但是能夠盡早對(duì)外釋放整體品牌租賃信息，起到定軍心做宣傳的作用。

但對(duì)此應(yīng)當(dāng)注意如下風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：

（1）影院定位

影院的面積要求與定位和規(guī)模成正比，影院人均面積約3.5~4.5㎡/人，影廳面積約占影院面積的35~50%，影廳數(shù)至少在6個(gè)以上，目前主流8-10個(gè)影廳。定位的意義在于能夠預(yù)測(cè)評(píng)估影院所租賃的面積是否與周邊人口相符，預(yù)測(cè)相應(yīng)客流。通常來(lái)說(shuō)影院會(huì)以不多于20%的面積進(jìn)行零售服務(wù)，畢竟這是影院坪效最高的地方。但作為甲方對(duì)此應(yīng)關(guān)注是否會(huì)存在轉(zhuǎn)分租情形，是否存在與整體項(xiàng)目?jī)?nèi)其他品類(lèi)業(yè)務(wù)沖突的情形，進(jìn)行以便于出租方在租賃合同中是否加入相應(yīng)限制條款。

（2）影院前廳疏散設(shè)計(jì)

影院前廳的設(shè)計(jì)事關(guān)項(xiàng)目整體動(dòng)線規(guī)劃以及項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)時(shí)的安全管理問(wèn)題。尤其是影院存在夜場(chǎng)疏散，經(jīng)營(yíng)時(shí)間遠(yuǎn)超商業(yè)綜合體整體營(yíng)業(yè)時(shí)間，必須為顧客留出能夠安全撤離影院的通道，同時(shí)保障商業(yè)綜合體能夠與影院分清安全責(zé)任，減少安全隱患。無(wú)論是項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員、法務(wù)或運(yùn)營(yíng)管理人員，了解本條意義在于今后的有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域，不應(yīng)輕視。

（3）影院內(nèi)廳疏散設(shè)計(jì)

影院內(nèi)廳的設(shè)計(jì)事關(guān)本是影院自身運(yùn)營(yíng)問(wèn)題，但是作為產(chǎn)權(quán)方應(yīng)當(dāng)進(jìn)行關(guān)注。因?yàn)橛霸捍朔N短時(shí)間內(nèi)聚集大量人群的業(yè)態(tài)，極易發(fā)生各類(lèi)安全隱患。讓影院方提供平面草圖，則能夠向產(chǎn)權(quán)方場(chǎng)地設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)提供合理的安全建議，例如增加監(jiān)控云臺(tái)、增加安全提示等工作。我在此再?gòu)?qiáng)調(diào)一下：法務(wù)風(fēng)控等工作不應(yīng)是事后補(bǔ)救，而重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)是事前預(yù)防和事中管理。切莫等到出現(xiàn)不利事件后才想著解決。那是專(zhuān)業(yè)律師的工作領(lǐng)域，你所做的應(yīng)當(dāng)是在前期就將風(fēng)險(xiǎn)減少到最小。

2、停車(chē)場(chǎng)與道路

隨著家庭汽車(chē)的普及，現(xiàn)代影院對(duì)于停車(chē)場(chǎng)的需求有著更大的需求，且由于本身的目的性較強(qiáng)，會(huì)存在瞬間客流激增出入的情形。強(qiáng)烈建議在規(guī)劃階段就對(duì)停車(chē)場(chǎng)增大配置，以滿足顧客停車(chē)需求。同時(shí)介于影院存在午夜場(chǎng)的情形，應(yīng)當(dāng)提供影院與停車(chē)場(chǎng)之間的直達(dá)通道并在停車(chē)場(chǎng)應(yīng)當(dāng)加大安保力度，增加攝像頭并延長(zhǎng)開(kāi)放時(shí)間，以確保安全無(wú)虞。

3、影院層高

這個(gè)問(wèn)題比較復(fù)雜，涉及到銀幕比例、聲場(chǎng)設(shè)計(jì)、廳內(nèi)布局和座位設(shè)計(jì)問(wèn)題，在此不對(duì)技術(shù)過(guò)多解釋?zhuān)瑑H說(shuō)層高要求。關(guān)于IMAX巨幕電影影廳，標(biāo)準(zhǔn)的矩形IMAX銀幕為22米寬，凈高16米高。因?yàn)镮MAX影院內(nèi)部需要比較高的空間去容納大面積的銀幕，高度由四層樓到八層樓不等，為了前排的觀眾不阻擋后排觀眾的視線，IMAX影院的觀眾席位需要分布在坡度比較大的斜坡上，這兩方面的因素都要求IMAX影院內(nèi)部需要有足夠大的空間和足夠高的高度。

而其他影廳隨著面積的大小，對(duì)于層高也有要求。通常為大廳凈高12米、小廳凈高6米。很多開(kāi)發(fā)商所建設(shè)的商場(chǎng)，由于是以住宅設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)主導(dǎo)，甚至建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)也是按照住宅投入來(lái)計(jì)算，加之當(dāng)時(shí)建設(shè)中主要考慮的是后期抵押給銀行而非實(shí)際使用人的需求，所以最終導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目空有其表，例如層高不夠或柱網(wǎng)太密，以至于無(wú)法招徠進(jìn)電影院或大型商超業(yè)態(tài)最終使得項(xiàng)目?jī)r(jià)值大大縮水。

在此提供一下影院類(lèi)的基本建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以供各位進(jìn)行參考，更便于對(duì)所參與的項(xiàng)目心里有點(diǎn)數(shù)，減少談判時(shí)的迷之自信。

4、交付條件

工程交付條件是所有影院合同的最關(guān)鍵因素。在實(shí)踐中由于多數(shù)產(chǎn)權(quán)方是在主體工程完工后才向影院方進(jìn)行場(chǎng)地交付，這存在項(xiàng)目交付標(biāo)準(zhǔn)與前期合同洽商時(shí)出現(xiàn)偏差的情形（工程已完結(jié)，設(shè)計(jì)方和施工方可能都已結(jié)算至90%）。此時(shí)影院進(jìn)入場(chǎng)地后發(fā)現(xiàn)與前期約定不符，層高、立柱、防水、電量等等一切問(wèn)題會(huì)使得影院方不得不重新整改，進(jìn)而導(dǎo)致延期開(kāi)業(yè)甚至撤場(chǎng)索賠等情形，所以在合同簽約階段時(shí)請(qǐng)務(wù)必明確雙方的交付界面以及流程節(jié)點(diǎn)。大量的糾紛多是由此產(chǎn)生，而此時(shí)項(xiàng)目的工程負(fù)責(zé)方可能早就走了，只剩下招商、運(yùn)營(yíng)和法務(wù)一批非技術(shù)人員在善后。為了保證開(kāi)業(yè)進(jìn)度以及項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間減少不必要的麻煩，請(qǐng)務(wù)必對(duì)此高度重視，一定明確雙方施工界面和交付標(biāo)準(zhǔn)，雙方的負(fù)責(zé)人均應(yīng)簽字確認(rèn)所有工程細(xì)節(jié)并在交付場(chǎng)地時(shí)一一核對(duì)。同時(shí)雙方均應(yīng)對(duì)于其中的嚴(yán)格限定雙方責(zé)任及處罰措施，落實(shí)在合同文本之中。

各位如果對(duì)影院的交付條件感興趣，可關(guān)注「高杉LEGAL」公眾號(hào)后回復(fù)“影院工程”，我將奉送一套影院工程交接表（非通用版），以供各位參照。

上圖為某影院公司交付標(biāo)準(zhǔn)，僅供參考（各影院公司建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不同，請(qǐng)勿對(duì)照使用）。

三、常規(guī)簽署要點(diǎn)

（一）關(guān)注經(jīng)營(yíng)范圍

常規(guī)的電影院企業(yè)在工商注冊(cè)時(shí)，主營(yíng)項(xiàng)目是“電影放映、預(yù)包裝食品(含冷藏冷凍食品)、熱食類(lèi)食品制售、廣告業(yè)務(wù)”等。而近兩年更多的影院會(huì)在營(yíng)業(yè)執(zhí)照中加入其他內(nèi)容，比如：工藝品、文體用品、辦公用品、服飾、玩具銷(xiāo)售、圖書(shū)、音像制品的零售、房屋租賃、電影衍生紀(jì)念品零售、眼鏡批發(fā)兼零售，甚至更有服裝、鞋帽箱包、化妝品、電子產(chǎn)品、首飾、辦公用品、體育用品、針紡織品、五金產(chǎn)品、金屬制品、金屬材料這一類(lèi)經(jīng)營(yíng)范圍的延伸。所以在簽署合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)與影院對(duì)于經(jīng)營(yíng)范圍進(jìn)行明確，必須約定影院的具體經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，不應(yīng)與場(chǎng)地內(nèi)其他有排他內(nèi)容的商戶有經(jīng)營(yíng)沖突。電影院由于租賃場(chǎng)地較大，能夠獲得比較優(yōu)惠的租金，所以若不限制經(jīng)營(yíng)品類(lèi)，則有可能對(duì)其他零售、餐飲品類(lèi)造成沖擊。但此處仍需注意的是，影院經(jīng)營(yíng)中很大一塊利益來(lái)源于此，如限制過(guò)于嚴(yán)苛，則可能導(dǎo)致影院無(wú)法盈利，實(shí)踐中應(yīng)參考使用。

（二）合理運(yùn)用排他條款

所謂排他條款是指經(jīng)營(yíng)方與出租方訂立協(xié)議進(jìn)行授權(quán)后，不得再就同一事項(xiàng)與其他人訂立協(xié)議，除權(quán)利人自己可以實(shí)施外，不得再授權(quán)他人行使某項(xiàng)權(quán)利。

一般商業(yè)地產(chǎn)中的排他性條款普見(jiàn)于電影院、百貨、西式快餐、零售商超等業(yè)態(tài)中。

1、排他主要分為五類(lèi)

（1）全部排他：即對(duì)于全部同業(yè)態(tài)、同區(qū)域、同時(shí)間進(jìn)行排除性約定。比如一座商場(chǎng)內(nèi)只允許有一家影院、百貨、超市、兒童場(chǎng)館、餐飲類(lèi)型（*巴克、開(kāi)封菜）等。         

（2）區(qū)域排他：即對(duì)于在一定空間內(nèi)對(duì)某一業(yè)態(tài)進(jìn)行約定排除。         

（3）同層排他：即對(duì)于在限定空間內(nèi)對(duì)某一業(yè)態(tài)進(jìn)行約定排除。          

（4）限時(shí)排他：即對(duì)于在一定時(shí)限內(nèi)對(duì)某一業(yè)態(tài)進(jìn)行約定排除。        

（5）類(lèi)別排他：即對(duì)于對(duì)某一業(yè)態(tài)進(jìn)行約定排除。

2、排他的效力

排他會(huì)減少競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)入本區(qū)域保障自身的交易機(jī)會(huì)與坪效，這是一種簡(jiǎn)單粗暴卻很有效的經(jīng)營(yíng)手段，通常出租方會(huì)遵守這一約定。對(duì)于不熟悉商業(yè)地產(chǎn)的人士會(huì)認(rèn)為這是一種壟斷違法行為，但其實(shí)這是一種行業(yè)慣例。因?yàn)閴艛嗟幕A(chǔ)屬性之一是不可代替，而影院、百貨、商超類(lèi)并非不可替代。尤其是影院或商超類(lèi)這種經(jīng)營(yíng)成本較大的經(jīng)營(yíng)方，如果在有限的區(qū)域內(nèi)不進(jìn)行排他，根本無(wú)法確保自身經(jīng)營(yíng)效益。對(duì)于這種業(yè)態(tài)排他我個(gè)人能夠理解并認(rèn)可，但前提是經(jīng)營(yíng)方不得無(wú)限利用該權(quán)限，不應(yīng)將非主業(yè)的項(xiàng)目也在場(chǎng)地內(nèi)進(jìn)行排他控制。這有賴(lài)于商業(yè)出租方對(duì)市場(chǎng)的充分認(rèn)知和經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，并合理設(shè)置破解應(yīng)對(duì)方法。后期如果有機(jī)會(huì)，咱們?cè)賹?zhuān)門(mén)討論排他。

3、對(duì)于影院或商超類(lèi)經(jīng)營(yíng)方，在合同簽署中應(yīng)當(dāng)予以同意合理的排他條款，這有利于其安心經(jīng)營(yíng)。

（三）免租期與培育期

很多影院或商超類(lèi)經(jīng)營(yíng)方會(huì)要求給予一定時(shí)限的免租期與培育期，對(duì)此應(yīng)區(qū)別對(duì)待：

1、免租期。如產(chǎn)權(quán)方在項(xiàng)目設(shè)計(jì)期間或施工期就與特定的影院或商超方進(jìn)行了意向簽署，以其要求的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)且能完全按照相關(guān)施工標(biāo)準(zhǔn)交付，免租期應(yīng)適當(dāng)減少。如果屬于建設(shè)完畢后洽談或更換經(jīng)營(yíng)方導(dǎo)致需要改造的，則可以寬展一定的裝修免租期。具體時(shí)限應(yīng)以市場(chǎng)形勢(shì)、經(jīng)營(yíng)方投入成本及品牌來(lái)定。

2、培育期。對(duì)此應(yīng)當(dāng)考察周邊市場(chǎng)情形，如半徑三公里內(nèi)沒(méi)有競(jìng)品業(yè)態(tài)、半徑三公里內(nèi)人口數(shù)量超過(guò)60萬(wàn)、半徑三公里內(nèi)人均收入達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)又或半徑三公里內(nèi)35歲以下人口占總?cè)丝跀?shù)20%以上等情形下時(shí)（這種參考方式需要綜合論證且進(jìn)行市調(diào)），不建議給予培育期，反之則應(yīng)當(dāng)給予。

（四）租金

1、租金成本。在中心城區(qū)物業(yè)，影院或商超類(lèi)企業(yè)的日租金開(kāi)價(jià)往往在2—4元/平米以上，如果再加上物管費(fèi)、水、電、空調(diào)、電梯運(yùn)維等費(fèi)用后，電影院經(jīng)營(yíng)成本壓力極大，如果按日租金2元/平計(jì)算，5000平方、8個(gè)廳的年租金就是365萬(wàn)元，且這未包含如人工、裝修、運(yùn)營(yíng)等其他費(fèi)用，即便該影院票房達(dá)到3600萬(wàn)以上租金也要占成本的10%！票價(jià)假如按照40元/張計(jì)算，每年銷(xiāo)售需要達(dá)到90萬(wàn)張，每天就是2465張票，影院的經(jīng)營(yíng)壓力可見(jiàn)一斑。

通常來(lái)說(shuō)一個(gè)8廳1000座影院，年票房估在1600萬(wàn)。因此租金成本不宜高于10%，如果超過(guò)15%以上，就會(huì)有經(jīng)營(yíng)壓力。若逐年遞增后超過(guò)20%，且周邊涌現(xiàn)出多家影院時(shí)便有虧損可能。所以在簽訂合同時(shí)，無(wú)論是招商、運(yùn)營(yíng)或法務(wù)人員，應(yīng)當(dāng)理性分析市場(chǎng)，有正確市場(chǎng)認(rèn)知，合理判斷租金是否過(guò)高。這條意義在于是否在合同談判時(shí)堅(jiān)持經(jīng)營(yíng)方的撤場(chǎng)條件是否合理，能夠判斷出經(jīng)營(yíng)方是短期經(jīng)營(yíng)還是長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，并針對(duì)性的出具撤場(chǎng)條款以及其他預(yù)防措施。

2、經(jīng)營(yíng)成本壓力會(huì)出現(xiàn)傳導(dǎo)。如果一個(gè)經(jīng)營(yíng)方在項(xiàng)目上無(wú)法獲得收益，那么他必然不會(huì)簽署合同。如果無(wú)法獲得長(zhǎng)期收益，那么將來(lái)一定會(huì)以各種對(duì)抗的形式來(lái)保護(hù)自己的利益。在簽署合同時(shí)從本質(zhì)上認(rèn)識(shí)商業(yè)屬性才能夠有效的預(yù)防和解決問(wèn)題，這才是根本的目的。

3、各位如果對(duì)影院的經(jīng)營(yíng)成本感興趣，可關(guān)注「高杉LEGAL」公眾號(hào)后回復(fù)“影院測(cè)算”，我將奉送一套影院投資測(cè)算表，以供各位有著更直觀的認(rèn)識(shí)。

（五）轉(zhuǎn)租、分租

目前在市場(chǎng)有，有部分影院或商超類(lèi)的企業(yè)，為分?jǐn)偝杀驹黾佑諘?huì)采取對(duì)部分場(chǎng)地分租的形式，對(duì)此各方應(yīng)當(dāng)注意明確如下原則：

1、一切由經(jīng)營(yíng)方轉(zhuǎn)分租的項(xiàng)目，不得與產(chǎn)權(quán)方或出租方項(xiàng)目?jī)?nèi)的其他企業(yè)有直接產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)；

2、一切由經(jīng)營(yíng)方轉(zhuǎn)分租的項(xiàng)目，所簽署合同均應(yīng)報(bào)備產(chǎn)權(quán)方或出租方且遵守產(chǎn)權(quán)方或出租方的管理守則；

3、一切由經(jīng)營(yíng)方轉(zhuǎn)分租的項(xiàng)目，所簽署合同不應(yīng)超過(guò)產(chǎn)權(quán)方或出租方與經(jīng)營(yíng)方的合同期限；

4、一切由經(jīng)營(yíng)方轉(zhuǎn)分租的項(xiàng)目裝修風(fēng)格應(yīng)當(dāng)與產(chǎn)權(quán)方或出租方項(xiàng)目?jī)?nèi)風(fēng)格統(tǒng)一；

5、經(jīng)營(yíng)方在轉(zhuǎn)分租承租合同中必須約定，如果產(chǎn)權(quán)方或出租方行使法定或約定合同解除權(quán)解除整租合同時(shí)的處理辦法，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃標(biāo)的。同時(shí)由經(jīng)營(yíng)方自行處理其與轉(zhuǎn)分租承租人之間的糾紛并承擔(dān)由此產(chǎn)生的法律責(zé)任。

6、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條規(guī)定“因承租人拖欠租金，出租人請(qǐng)求解除合同時(shí)，次承租人請(qǐng)求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的除外。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償”。產(chǎn)權(quán)方或出租方可據(jù)此主張權(quán)利，而作為經(jīng)營(yíng)方的轉(zhuǎn)分租人，只要有了合同報(bào)備，也能保障自身權(quán)益。

（六）開(kāi)業(yè)率

其實(shí)不止影院，很多強(qiáng)勢(shì)的經(jīng)營(yíng)方在簽訂合同時(shí)都會(huì)要求整體商業(yè)的開(kāi)業(yè)率，通常開(kāi)業(yè)率最低要求會(huì)到70%最高至95%（我所見(jiàn)到的）。這種合同條件雖然是商務(wù)條款，但在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中廣受經(jīng)營(yíng)方的青睞。從商業(yè)角度來(lái)看屬于合理的要求，在合同性質(zhì)上屬于合同法第九十三條，比如我見(jiàn)到有合同約定：“租賃期限（15年）內(nèi)，商場(chǎng)開(kāi)業(yè)率在70%以上，否則 12個(gè)租金違約金 單方解約權(quán) 裝修等損失賠償”。因?yàn)楹炗喓贤母灸康氖窃谟诮?jīng)營(yíng)，即便合同約定的條件成立時(shí)也不一定會(huì)解除，而本條款不適用四十五條是條件成就會(huì)導(dǎo)致合同自動(dòng)失效（本段感謝華東政法大學(xué)姚明斌老師指點(diǎn)！），這導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)方簽約目的根本落空。所以在合同簽訂表述上敬請(qǐng)注意措辭，兩條款的結(jié)果不同。正如雙刃劍一般，在特定條件下對(duì)最終的經(jīng)營(yíng)效果也會(huì)有著不同的影響，在簽訂合同時(shí)法務(wù)一定要小心甄別。

如果經(jīng)營(yíng)方的開(kāi)業(yè)率要求過(guò)于嚴(yán)苛，產(chǎn)權(quán)方或出租方也有相應(yīng)的破解辦法。一般可反向要求經(jīng)營(yíng)方在承租期內(nèi)必須達(dá)到特定的經(jīng)營(yíng)條件，如客流、坪效、氛圍、活動(dòng)場(chǎng)次等，輔以對(duì)等合同條件后要求經(jīng)營(yíng)方放松條件。

四、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)要點(diǎn)

（一）關(guān)注安全隱患

1、客流聚集點(diǎn)的疏散。影院或特定類(lèi)型的商業(yè)業(yè)態(tài)會(huì)存在瞬間客流數(shù)量特別大的情形，如果不加以控制就容易發(fā)生安全事故。我在前面所述建議對(duì)疏散通道進(jìn)行合理設(shè)計(jì)，但更建議產(chǎn)權(quán)方或出租方在設(shè)計(jì)階段就對(duì)于整體項(xiàng)目的安全隱患進(jìn)行排查和分析，以便在前期扼殺風(fēng)險(xiǎn)。

2、影院人員安全管控。電影院的主要客群是年輕人為主，在一些具有可能存在鼓動(dòng)情緒的影片上映時(shí)，產(chǎn)權(quán)方或出租方對(duì)于安保措施必須加大力度，并協(xié)助經(jīng)營(yíng)方對(duì)于人員疏導(dǎo)、做好當(dāng)?shù)毓膊块T(mén)報(bào)備。

3、活動(dòng)時(shí)間。購(gòu)物中心人氣和影院人氣的日均增長(zhǎng)趨勢(shì)相近，都屬于晨低晚高模式。一般來(lái)說(shuō)晚間的高峰時(shí)間在18 點(diǎn)至19 點(diǎn)時(shí)間段內(nèi)達(dá)到最高值，在遇到節(jié)假日或凌晨首映的情況下會(huì)有深夜24點(diǎn)的瞬間高峰值。本條的意義在于夜間各類(lèi)安全隱患的關(guān)注，很多出租方與經(jīng)營(yíng)方雖有場(chǎng)地界面劃分，但是對(duì)于其中危險(xiǎn)因素成因卻存在混同情形，很多時(shí)候無(wú)法有效區(qū)分。在此建議在運(yùn)營(yíng)期間，雙方應(yīng)當(dāng)在一些視覺(jué)盲點(diǎn)加裝監(jiān)控云臺(tái)并備有各類(lèi)危機(jī)方案，同時(shí)要求保安管理對(duì)于晚間對(duì)此處進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注。產(chǎn)權(quán)方、出租方及經(jīng)營(yíng)方均應(yīng)有明確的處理措施以及人員聯(lián)絡(luò)機(jī)制，一旦出現(xiàn)特殊事件如人身與財(cái)產(chǎn)損害情形時(shí)便能及時(shí)處理。

（二）維修保養(yǎng)責(zé)任

根據(jù)《合同法》第二百二十條，出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。而在實(shí)踐中由于產(chǎn)權(quán)方或出租方一次性以較低的價(jià)格向經(jīng)營(yíng)方出租了較大的經(jīng)營(yíng)面積，所以收益很低，同時(shí)很多附屬設(shè)施設(shè)備也會(huì)交由經(jīng)營(yíng)方使用。對(duì)此我認(rèn)為這些設(shè)備的維護(hù)責(zé)任應(yīng)當(dāng)由經(jīng)營(yíng)方負(fù)責(zé)，所以合同中必須明確經(jīng)營(yíng)方對(duì)于這些設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)責(zé)任。

商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)不同，無(wú)法按照住宅模式大批次進(jìn)行項(xiàng)目快速?gòu)?fù)制，每個(gè)項(xiàng)目由于所在的城市、商圈、位置、人口、收入、年齡、地域性格等等因素的不同而會(huì)產(chǎn)生一些差異，但正是這些差異造成了商業(yè)地產(chǎn)的千變?nèi)f化。在一地的成功項(xiàng)目在其他區(qū)域未必成功（即便開(kāi)業(yè)前三日有著三十萬(wàn)人次的客流量等等新聞，但那無(wú)非是給銀行或購(gòu)房者看的，無(wú)法證明長(zhǎng)期坪效業(yè)績(jī)），只有挖掘其中相通的人性部分，才能夠?qū)㈨?xiàng)目煥發(fā)出真正商業(yè)價(jià)值。對(duì)不明白這份內(nèi)在價(jià)值的人來(lái)說(shuō)，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域只是學(xué)到了建筑空間和管理制度，既做不好商業(yè)投融管退的任何一環(huán)，也理解不了商業(yè)地產(chǎn)與住宅的根本不同。

本文是對(duì)電影院或整租商超類(lèi)業(yè)態(tài)在租賃與運(yùn)營(yíng)期間的一些風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注要點(diǎn)，我更愿從實(shí)踐操作中容易出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)角度來(lái)預(yù)防和解決糾紛。十幾年來(lái)我一直是在這個(gè)基礎(chǔ)上與多家影院洽談合同時(shí)本著相互理解的態(tài)度去洽談協(xié)商，以求相互理解。本文是與金逸影視曾海總在酒后討論時(shí)所動(dòng)筆，更受到了高杉峻與姚明斌老師的多處指點(diǎn)，但由于我個(gè)人經(jīng)驗(yàn)淺薄水平有限，文中難免出現(xiàn)錯(cuò)誤，還請(qǐng)大家多多指正批評(píng)。

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