市中心的辦公和產(chǎn)業(yè)園，正傲嬌這入駐企業(yè)的品牌、調(diào)性和租金的時(shí)候，殊不知龐大的上海市郊商辦，正面臨著生存危機(jī)。

這就是地段的殘酷：8元/天/㎡的爭(zhēng)先恐后，而更多1元/天/㎡的兜售而得不到響應(yīng)，但問題至少是個(gè)命題，大家一起來探討。

一、   既然空運(yùn)不可行，不妨從攤大餅開始

一直在反思一個(gè)大方向的問題。

先不去討論什么屬性的問題，之前的所有市郊產(chǎn)業(yè)園，在招商的底層邏輯幾乎是高度統(tǒng)一的，即利用其和市區(qū)的租金差，來吸引市區(qū)的企業(yè)客戶。

這種做法在推出的當(dāng)初，還是具有一定效果的，比如：占據(jù)了市中心老廠房的某些傳統(tǒng)企業(yè)，因?yàn)橹鳡I業(yè)務(wù)慘淡，所以動(dòng)遷成為了重要的收入來源，何況這個(gè)剪刀差的幅度，說起來也夠“撒根”，差的不是一點(diǎn)點(diǎn)，而是幾分之一。

離開市中心的一大筆動(dòng)遷款，之于企業(yè)負(fù)責(zé)人而言可以將一切妥妥安排：

1、    用幾分之一的租金成本搬遷到郊區(qū)，環(huán)境更好租金更低；

2、    愿意跟過去的員工加一點(diǎn)交通補(bǔ)貼，不愿意去的也給遣散費(fèi)；

3、    還可以撥出一部分費(fèi)用給員工謀一些福利，比如配置大巴、食堂；

4、    剩余的大部分用來發(fā)展生產(chǎn)，或者業(yè)務(wù)不行多撐幾年工資也足夠。

別對(duì)這種模式不屑一顧，實(shí)質(zhì)上這種做法的占比絕對(duì)不占少數(shù)。

但逐漸的，這種模式開始不在“小樂惠”了，因?yàn)椋?/p>

1、    動(dòng)遷租金規(guī)范了，也就稀薄了；

2、    員工的遣散成本高了，但就近招人難了；

3、    企業(yè)搬遷但客戶不搬遷，所以不利于客戶往來溝通。

與此同時(shí)，郊區(qū)大量的產(chǎn)業(yè)用地一哄而上，導(dǎo)致各自都在重復(fù)這個(gè)低價(jià)模式，爭(zhēng)取有限的市區(qū)搬遷客戶，盡管也在各自的配套、環(huán)境、政策上八仙過海，但市區(qū)企業(yè)過了“貪心沖動(dòng)”之后，有志于做企業(yè)本身的，還是更考慮員工、客戶等問題，寧愿縮小辦公區(qū)域，但還是希望留在市區(qū)。

“空運(yùn)”模式走不通已經(jīng)至少五年了，但如今這些舉步維艱的市郊產(chǎn)業(yè)園區(qū)，探訪一下就知道，模式或者戰(zhàn)略思維還是“低價(jià)誘惑下的空間換時(shí)間”。

不妨逆向思維一下：由外而內(nèi)的空運(yùn)不可行，由內(nèi)而外的攤大餅是否可行？

那些所謂有經(jīng)驗(yàn)（其實(shí)不過是有經(jīng)歷甚至只是有教訓(xùn)）的主義者們拍案而起：“攤大餅”不行的，郊區(qū)哪有企業(yè)？

由此進(jìn)入下一段落。

二、   城已小繁華、產(chǎn)還在路上

【郊區(qū)有沒有商辦需要】，這個(gè)命題看起來小眾，但其背后是一個(gè)叫囂了多年的熟稔，即產(chǎn)城融合。

郊區(qū)沒什么商辦需求！

歸根結(jié)底是認(rèn)為郊區(qū)沒什么人氣。

但是這些年，郊區(qū)瘋狂賣地也帶來了正向效果，即人氣。

人氣首先解決了原來的一個(gè)配套死循環(huán)——

買房人問：配套呢？沒有配套我不買房！

商家問：消費(fèi)者呢？沒有消費(fèi)者，我不來開店。

倒是要謝謝房?jī)r(jià)日長夜大，大批購房者屯于被踏空恐懼癥，他們勇敢買房、勇敢居住到了偏遠(yuǎn)地段，久而久之，點(diǎn)人頭一般活生生地把配套給“逼”完善了。

于是，如今的上海市郊，呈現(xiàn)出半個(gè)產(chǎn)城融合，即“城已經(jīng)像個(gè)城，產(chǎn)還是在路上”，人口先于產(chǎn)業(yè)開疆拓土了。

人口帶動(dòng)了配套，特別是軌道交通，很多市郊產(chǎn)業(yè)園如今是“萬事俱備只欠產(chǎn)業(yè)”。

產(chǎn)城融合的理想狀態(tài)，是實(shí)現(xiàn)生活和工作的短半徑銜接，以此實(shí)現(xiàn)人的安居樂業(yè)、企業(yè)的就近招工、間接也減輕“橫跨半個(gè)上海去上班”的囧！

領(lǐng)導(dǎo)的美好愿望【產(chǎn)城融合】就在那里，邏輯合理現(xiàn)實(shí)殘酷；

企業(yè)的現(xiàn)實(shí)難處也在那里，現(xiàn)實(shí)殘酷并非嬌氣。

但總要向前推進(jìn)，由此我們是否可以“收集零星人口，歸置第一波商辦落戶呢”？

有人的地方有消費(fèi)，有消費(fèi)帶動(dòng)商業(yè)，有商業(yè)帶動(dòng)商家和流通環(huán)節(jié)，這個(gè)邏輯OK么？

暫不說高大上的“全民創(chuàng)業(yè)”，至少零星的商務(wù)需求是存在的，而即使回到空運(yùn)招商的“大企業(yè)臆想癥”，也需要第一波吃螃蟹的小白鼠。

所以，零星的商務(wù)人口，不僅是填充園區(qū)的第一波租客，也是營銷所需要的群眾演員，而這個(gè)群眾演員不僅不需要給盒飯，他還給你交租金!

只是，要滿足這類零星人口，需要產(chǎn)品端做出針對(duì)性。

由此進(jìn)入下一段落。

三、   錯(cuò)過了前期定位，就不要再錯(cuò)過產(chǎn)品調(diào)整

產(chǎn)業(yè)園的設(shè)計(jì)和建設(shè)，體現(xiàn)了房地產(chǎn)住宅營銷中所沒有的粗狂和主觀。

動(dòng)輒1000㎡的獨(dú)棟，之前應(yīng)該沒有做過調(diào)研和定位吧？

也難怪，拿地的邏輯也是要么貪圖便宜、要么被行政裹挾，自然也就SOSO！

也非完全否定這種開發(fā)商的粗放和經(jīng)驗(yàn)主義：“商務(wù)需求能有什么花頭，無非是外立面好看點(diǎn)、電梯配的好一點(diǎn)、還要食堂和班車”。

但如果要按照“攤大餅戰(zhàn)略”，從零星商務(wù)需求開始，勢(shì)必整體開發(fā)里，要有局部做出針對(duì)性。

之前討論過的聯(lián)合辦公話題，最重要的是交通方便。

如今逆向思維一下：因?yàn)榻煌ú环奖闶乾F(xiàn)實(shí)，能避輕的也就是就近商務(wù)需求，或者說是簡(jiǎn)陋版的產(chǎn)城融合吧。

又因?yàn)槭占{零星商務(wù)需求，個(gè)人創(chuàng)業(yè)者或作坊或工作室，都不需要太多的辦公面積，給予租金主導(dǎo)的授意之下，【市郊聯(lián)合辦公】進(jìn)行小面積地嘗試，也就有了邏輯支撐。

市郊的產(chǎn)業(yè)園里，辟出1000㎡做聯(lián)合辦公（或者就做相對(duì)降維的“工位辦公區(qū)”），吸納就近的第一波入駐，并形成真人樣板區(qū)域，這不是借雞生蛋的營銷整合么？

當(dāng)然，這個(gè)比例絕對(duì)要控制好，園區(qū)的主體的確還是“高低配”，以樹立園區(qū)形象的高層商務(wù)樓，輔以部分提升調(diào)性的低密度產(chǎn)品，這是大方向，不顛覆。

建議那些坐在辦公室和數(shù)據(jù)談戀愛的市場(chǎng)磚家們，有空去接一下地氣。

上海市郊有大量的空置面積，也有大量的“賣不掉也租不掉”，有些苦苦經(jīng)營十年有余，這些看著同行大發(fā)住宅橫財(cái)?shù)漠a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營者，心中別有一番滋味。

而在這些市郊的產(chǎn)業(yè)園區(qū)里，蘊(yùn)藏著大量待解的鎖，能解決應(yīng)用題的才是專家，其他都是書呆子。