投資要點(diǎn)：

3月銷售強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，單月同比轉(zhuǎn)正。從3月單月情況來(lái)看，TOP100房企實(shí)現(xiàn)操盤口徑銷售金額8284億元，環(huán)比上升85.2%，同比上升11.5%，同比增速轉(zhuǎn)正。3月權(quán)益銷售金額為6780億元，環(huán)比上升72.6%，同比上升13.6%，同比增速轉(zhuǎn)正。從2019年1-3月操盤口徑銷售金額來(lái)看，TOP1-10房企下滑幅度最大，同比下滑達(dá)到8.3%；TOP11-20次之，同比下滑幅度達(dá)到7.9%；TOP21-30第三，同比下滑6.9%。1-3月TOP100房企操盤口徑銷售金額累計(jì)同比增速較1-2月跌幅收窄。從2019年1-3月權(quán)益銷售金額來(lái)看，TOP11-20房企同比下滑幅度最大，達(dá)到7.1%；TOP1-10同比下滑幅度次之，達(dá)到4.0%；TOP21-30房企同比小幅增長(zhǎng)0.5%；TOP31-50實(shí)現(xiàn)同比大幅增長(zhǎng)14.2%；TOP51-100房企同比小幅增長(zhǎng)0.2%。

除10強(qiáng)和20強(qiáng)之外，其他梯隊(duì)銷售門檻不同程度上升。對(duì)比18年和19年3月單月操盤口徑銷售門檻來(lái)看，10強(qiáng)的門檻從387億元下降至361億元，降幅為6.8%；20強(qiáng)門檻從267億元下降至261億元，降幅為2.2%；30強(qiáng)門檻155億元上升至162億元，漲幅為4.5%；50強(qiáng)門檻從99億元上升至102億元，漲幅為2.8%；100強(qiáng)門檻從34億元提升至35億元，增幅為1.8%。從門檻值來(lái)看，除了10強(qiáng)和20強(qiáng)門檻小幅下滑以外，其他梯隊(duì)均出現(xiàn)不同程度上升，30強(qiáng)門檻上升幅度最大。

3月房企銷售整體復(fù)蘇，過(guò)六成房企同比正增長(zhǎng)。從2019年3月單月同比增速來(lái)看，前50強(qiáng)房企有數(shù)據(jù)的房企是49家，同比正增長(zhǎng)33家。前三位中碧桂園同比下滑10.1%，萬(wàn)科同比下滑5.3%，中國(guó)恒大同比增長(zhǎng)7.0%。第4-10位中，綠地控股同比增長(zhǎng)71.9%，華潤(rùn)置地同比增長(zhǎng)58.7%，中海地產(chǎn)同比增長(zhǎng)31.9%，保利地產(chǎn)同比增長(zhǎng)19.8%，融創(chuàng)中國(guó)同比增長(zhǎng)17.1%，新城控股同比增長(zhǎng)6.7%，龍湖集團(tuán)同比增長(zhǎng)7.5%。11-20強(qiáng)中，陽(yáng)光城同比下滑4.0%，華夏幸福同比下滑15.5%，其余均實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)。21-30強(qiáng)中，泰禾集團(tuán)同比下滑15.1%，綠城中國(guó)同比下滑0.8%，金科股份同比下滑 7.0%，祥生地產(chǎn)同比下滑27.1%，其余均實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)。

投資建議：“開發(fā)藍(lán)籌+交易鏈”，板塊2019年2Q優(yōu)勢(shì)明顯。1）行業(yè)基本面：2018年4月開始全面降杠桿，5月開始大部分房企銷售受沖擊，8月開發(fā)商出現(xiàn)降價(jià)，后續(xù)4Q整體銷售平平。從基數(shù)效應(yīng)看，2019年2Q開始，各大龍頭公司增速有望觸底回升。當(dāng)前藍(lán)籌銷售跑輸行業(yè)，不符合歷史規(guī)律。2）財(cái)報(bào)期：考慮去年銷售增速和財(cái)務(wù)控制能力，藍(lán)籌年報(bào)和一季報(bào)整體預(yù)期穩(wěn)定，屬市場(chǎng)中相對(duì)表現(xiàn)優(yōu)異群體。后續(xù)評(píng)級(jí)和融資能力進(jìn)一步優(yōu)化，有利保障價(jià)格平穩(wěn)下整體毛利率穩(wěn)定。3）繼續(xù)看好藍(lán)籌開發(fā)+交易鏈組合：包括藍(lán)籌開發(fā)-萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、招商蛇口、新城控股、華夏幸福、中南建設(shè)、光大嘉寶；地產(chǎn)交易鏈（我愛我家、國(guó)創(chuàng)高新、世聯(lián)行、易居企業(yè)控股）、主題長(zhǎng)三角一體化（上實(shí)發(fā)展）。

風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)面臨基本面下行風(fēng)險(xiǎn)。

 ——正文——

1、3月銷售有序復(fù)蘇，單月同比轉(zhuǎn)正

根據(jù)克爾瑞和億翰公布的2019年1-3月銷售業(yè)績(jī)排行榜數(shù)據(jù)，前100強(qiáng)房企操盤口徑[1]銷售金額達(dá)到18547億元，同比上年下滑4.9%；權(quán)益[2]金額達(dá)到15796億元，同比上年下滑1.0%；權(quán)益比85%。2019年1-3月前50強(qiáng)房企操盤口徑銷售金額達(dá)到15606億元，同比上年下滑6.1%；權(quán)益金額達(dá)到13133億元，同比下滑1.3%；權(quán)益比84%。2019年1-3月百?gòu)?qiáng)房企銷售情況表現(xiàn)不一，其中操盤口徑銷售金額1-10強(qiáng)同比下滑8.3%，11-20強(qiáng)同比下滑7.9%，21-30強(qiáng)同比下滑6.9%，而31-50強(qiáng)同比上升4.9%，51-100強(qiáng)同比上升2.1%。

從3月單月情況來(lái)看，TOP100房企實(shí)現(xiàn)操盤口徑銷售金額8284億元，環(huán)比上升85.2%，同比上升11.5%，同比增速轉(zhuǎn)正。3月權(quán)益銷售金額為6780億元，環(huán)比上升72.6%，同比上升13.6%，同比增速轉(zhuǎn)正。

從不同梯隊(duì)房企的銷售情況來(lái)看，2019年1-3月TOP1-10的房企實(shí)現(xiàn)操盤口徑銷售金額8195億元，同比下滑8.3%；操盤口徑銷售面積6510萬(wàn)平米，同比下滑13.6%；權(quán)益銷售金額6787億元，同比下滑4%，權(quán)益比重83%。

2019年1-3月TOP11-20房企實(shí)現(xiàn)操盤口徑銷售金額2850億元，同比下滑7.9%；操盤口徑銷售面積2222萬(wàn)平米，同比上升6.3%；權(quán)益銷售金額2352億元，同比下滑7.1%，權(quán)益比重83%。

2019年1-3月TOP21-30房企實(shí)現(xiàn)操盤口徑銷售金額1993億元，同比下滑6.9%；操盤口徑銷售面積1339萬(wàn)平米，同比下滑10.2%；權(quán)益銷售金額1684億元，同比上升0.5%，權(quán)益比重85%。

2019年1-3月TOP31-50房企實(shí)現(xiàn)操盤口徑銷售金額2569億元，同比上升4.9%；操盤口徑銷售面積1783萬(wàn)平米，同比上升2.2%；權(quán)益銷售金額2310億元，同比上升14.2%，權(quán)益比重90%。

從2019年1-3月操盤口徑銷售金額來(lái)看，TOP1-10房企下滑幅度最大，同比下滑達(dá)到8.3%；TOP11-20次之，同比下滑幅度達(dá)到7.9%；TOP21-30第三，同比下滑6.9%。1-3月TOP100房企累計(jì)同比增速較1-2月跌幅收窄。

從2019年1-3月權(quán)益銷售金額來(lái)看，TOP11-20房企同比下滑幅度最大，達(dá)到7.1%；TOP1-10同比下滑幅度次之，達(dá)到4.0%；TOP21-30房企同比小幅增長(zhǎng)0.5%；TOP31-50實(shí)現(xiàn)同比大幅增長(zhǎng)14.2%；TOP51-100房企同比小幅增長(zhǎng)0.2%。

對(duì)比18年和19年3月單月操盤口徑銷售門檻來(lái)看，10強(qiáng)的門檻從387億元下降至361億元，降幅為6.8%；20強(qiáng)門檻從267億元下降至261億元，降幅為2.2%；30強(qiáng)門檻155億元上升至162億元，漲幅為4.5%；50強(qiáng)門檻從99億元上升至102億元，漲幅為2.8%；100強(qiáng)門檻從34億元提升至35億元，增幅為1.8%。從門檻值來(lái)看，除了10強(qiáng)和20強(qiáng)門檻小幅下滑以外，其他梯隊(duì)均出現(xiàn)不同程度上升，30強(qiáng)門檻上升幅度最大。

2、3月房企銷售整體復(fù)蘇，過(guò)六成房企同比正增長(zhǎng)

從2019年3月單月情況來(lái)看，碧桂園操盤銷售金額單月超過(guò)600億元，萬(wàn)科地產(chǎn)、中國(guó)恒大、保利地產(chǎn)單月超400億元，融創(chuàng)中國(guó)、綠地控股、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地單月銷售金額超過(guò)200億元，新城控股、龍湖集團(tuán)、世茂房地產(chǎn)、金地集團(tuán)、陽(yáng)光城、旭輝控股集團(tuán)、華夏幸福、中南置地、中梁控股、招商蛇口、富力地產(chǎn)、泰禾集團(tuán)、綠城中國(guó)、金科股份、藍(lán)光發(fā)展單月銷售超過(guò)100億元，中國(guó)金茂、雅居樂(lè)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、美的置業(yè)、濱江集團(tuán)、祥生地產(chǎn)、龍光地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、正榮集團(tuán)、佳兆業(yè)、金輝集團(tuán)、新力地產(chǎn)、華發(fā)股份、奧園集團(tuán)、建業(yè)地產(chǎn)、時(shí)代中國(guó)、中國(guó)鐵建、融僑集團(tuán)、大悅城控股單月銷售超過(guò)50億元。

從2019年3月單月同比增速來(lái)看，前50強(qiáng)房企有數(shù)據(jù)的房企是49家，同比正增長(zhǎng)33家。前三位中碧桂園同比下滑10.1%，萬(wàn)科同比下滑5.3%，中國(guó)恒大同比增長(zhǎng)7.0%。第4-10位中，綠地控股同比增長(zhǎng)71.9%，華潤(rùn)置地同比增長(zhǎng)58.7%，中海地產(chǎn)同比增長(zhǎng)31.9%，保利地產(chǎn)同比增長(zhǎng)19.8%，融創(chuàng)中國(guó)同比增長(zhǎng)17.1%，新城控股同比增長(zhǎng)6.7%，龍湖集團(tuán)同比增長(zhǎng)7.5%。11-20強(qiáng)中，陽(yáng)光城同比下滑4.0%，華夏幸福同比下滑15.5%，其余均實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)。21-30強(qiáng)中，泰禾集團(tuán)同比下滑15.1%，綠城中國(guó)同比下滑0.8%，金科股份同比下滑 7.0%，祥生地產(chǎn)同比下滑27.1%，其余均實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)。

3、投資建議

投資建議：“開發(fā)藍(lán)籌+交易鏈”，板塊2019年2Q優(yōu)勢(shì)明顯。

1）行業(yè)基本面：2018年4月開始全面降杠桿，5月開始大部分房企銷售受沖擊，8月開發(fā)商出現(xiàn)降價(jià)，后續(xù)4Q整體銷售平平。從基數(shù)效應(yīng)看，2019年2Q開始，各大龍頭公司增速有望觸底回升。當(dāng)前藍(lán)籌銷售跑輸行業(yè)，不符合歷史規(guī)律。

2）財(cái)報(bào)期：考慮去年銷售增速和財(cái)務(wù)控制能力，藍(lán)籌年報(bào)和一季報(bào)整體預(yù)期穩(wěn)定，屬市場(chǎng)中相對(duì)表現(xiàn)優(yōu)異群體。后續(xù)評(píng)級(jí)和融資能力進(jìn)一步優(yōu)化，有利保障價(jià)格平穩(wěn)下整體毛利率穩(wěn)定。

3）繼續(xù)看好藍(lán)籌開發(fā)+交易鏈組合：包括藍(lán)籌開發(fā)-萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、招商蛇口、新城控股、華夏幸福、中南建設(shè)、光大嘉寶；地產(chǎn)交易鏈（我愛我家、國(guó)創(chuàng)高新、世聯(lián)行、易居企業(yè)控股）、主題長(zhǎng)三角一體化（上實(shí)發(fā)展）。

4、風(fēng)險(xiǎn)提示

行業(yè)面臨基本面下行風(fēng)險(xiǎn)。