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為解答大家心中疑問，維護業(yè)主的合法權(quán)益。在總結(jié)梳理近期業(yè)主反映問題的基礎(chǔ)上，根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》《日照市房屋面積測算實施細則》有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，市房管部門梳理了有關(guān)房屋測繪知識。希望可以為大家提供幫助。 1.房屋調(diào)查以幢為單位。 2.房屋層數(shù)和層次調(diào)查 室內(nèi)陸坪±0.00以上，層高在2.2米以上的計入自然層； 采光窗高于室外地坪的半地下室計入自然層； 室內(nèi)陸坪±0.00以下，層高在2.2米以上的計入地下層； 房屋總層數(shù)=地上層數(shù)+地下層數(shù) ； 層次是單元房屋在樓幢中第幾層，地下層以負號表示（結(jié)合規(guī)劃審批文件認定）。 3.建筑結(jié)構(gòu) 以房屋的梁、柱、墻等主要承重構(gòu)件的建筑材料劃分類別。分為：鋼結(jié)構(gòu)；鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；混合結(jié)構(gòu)；磚木結(jié)構(gòu)；其他結(jié)構(gòu)等6種。 實際要結(jié)合現(xiàn)場調(diào)查以及設(shè)計圖紙共同確認房屋的建筑結(jié)構(gòu)。 4.房屋用途 一幢房屋不同部分用途不同時，應(yīng)分別表述其位置、面積、用途結(jié)合相應(yīng)土地用途及相關(guān)規(guī)劃設(shè)計用途。 5.房屋建成時間 房屋預(yù)測繪建成年份按照建筑工程施工許可證“合同竣工日期”，房屋實測繪建成年份按照建設(shè)工程“竣工驗收備案日期”。 6.墻體歸屬調(diào)查 墻體歸屬以權(quán)屬單元為單位調(diào)查。 分為自有墻、共有墻和借墻三種。 墻體歸屬由毗鄰各權(quán)利人共同確定并簽字確認。 7.房屋座落位置 房屋座落位置按照規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證“建設(shè)位置”，無規(guī)劃許可證的按照土地使用證“座落”。 房屋建筑面積按房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積計算，還包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等輔助設(shè)施的面積，房屋建筑面積計算應(yīng)具備以下條件： 1.應(yīng)具有上蓋； 2.應(yīng)有圍護物； 3.層高在2.20m以上； 4.結(jié)構(gòu)牢固、屬于永久性的建筑物； 5.可作為人們生產(chǎn)或生活的場所。 （一）計算全部建筑面積的范圍 1.永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。 2.房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2．20m以上部位計算建筑面積。 3.穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2．20m以上的，按其水平投影面積計算。 4.樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。 5.房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2．20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2．20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。 6.挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。 7.屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。 8.與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。 9.房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。 10.地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2．20m以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平投影面積計算。 11.有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。 12.玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。 13.屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。 14.依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層,有圍護結(jié)構(gòu)的，按其高度在2．20m以上部位的外圍水平面積計算。 15.有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。 （二）計算一半建筑面積的范圍 1.與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。 2.獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。 3.未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。 4.無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。 5.有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。 （三）不計算建筑面積的范圍 1.層高小于2．20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2．20m的地下室和半地下室。 2.突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。 3.房屋之間無上蓋的架空通廊。 4.房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。 5.建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。 6.騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。 7.利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。 8.活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。 9.獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。 10.與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。 成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。 (一)套內(nèi)房屋使用面積 套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下計算： 1.套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、壁柜等空間面積的總和； 2.套內(nèi)樓梯按自然層的面積總和記入使用面積； 3.不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積； 4.內(nèi)墻裝飾厚度計入使用面積。 (二)套內(nèi)墻體面積 套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。 (三)套內(nèi)陽臺建筑面積 套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。 做好房產(chǎn)測繪相關(guān)常識的普及宣傳，不僅使普通市民清楚了解房屋測繪相關(guān)知識，更能使廣大市民對相關(guān)部門進行監(jiān)督。特別是通過宣傳普及，廣大市民在購買商品房時能清楚明白房屋面積是如何計算出來的，對減少購房買賣糾紛，促進房產(chǎn)測繪工作的公開化、透明化也具有重要意義。接下來是幾個關(guān)于房產(chǎn)測繪的案例解析。 市民張先生 “我聽說房屋面積誤差可以達到3%，那測量尺度太大了吧？”市民張先生提出疑惑。“其實我也不太信，一直想找這方面的專家問問，到底是咋回事？” 案例一分析： 房產(chǎn)測量涉及的精度分兩類：一類是界址點、界址點間距（線）及平面控制測量的精度；二類是房產(chǎn)面積精度。 界址點一級精度mj為±0.02m，界址點間距誤差△D=±(mj+0.02mjD)。房產(chǎn)平面控制測量末級相鄰基本控制點的相對點位中誤差不超過±0.025m。 第一類精度主要應(yīng)用于繪制房產(chǎn)分丘平面圖、房產(chǎn)分幅平面圖。 老百姓最關(guān)心的房產(chǎn)面積誤差屬于第二類?！斗慨a(chǎn)測量規(guī)范》（GB-T 17986-2000）規(guī)定： 采用一級精度等級，例如房產(chǎn)面積為100 m2，則中誤差是0.13 m2。這類誤差也只產(chǎn)生在無規(guī)劃圖紙的自建房測量中。有規(guī)劃審批圖紙的樓房預(yù)售依據(jù)圖測，實測依據(jù)規(guī)劃審批圖紙對實際施工尺寸進行復(fù)核。樓房面積前期有規(guī)劃許可的約束，后期有竣工驗收備案的確認，再經(jīng)過測繪單位的實測，面積管理部門的審查，誤差其實不存在。 人們口中的“誤差3%”源自《商品房買賣合同》，那不是測量誤差，而是房屋買賣合同約定的面積與房屋產(chǎn)權(quán)登記面積的差異（簡單理解就是買房與交房的面積差異）。在房地產(chǎn)市場中，面積差異通常被稱為“房屋縮水”，表現(xiàn)形式有“縮水”、“漲水”。目前房屋銷售以預(yù)售方式為主，預(yù)售面積是由圖紙上測出來的，如果在建設(shè)過程中出現(xiàn)規(guī)劃變更，預(yù)售面積就會與實際面積存在差異。 按照現(xiàn)行商品房買賣合同的約定，買賣雙方針對面積確認及差異處理既可以自行約定，又可以按以下原則處理：（1）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款；（2）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。 房屋的測量誤差（面積誤差）和面積差異是兩個不同的概念。購房者如對面積數(shù)據(jù)有疑問，可以要求測繪單位進行答復(fù)，答復(fù)后仍有異議可再向市房地產(chǎn)主管部門申請復(fù)查。維護自身權(quán)益是每一位購房者的權(quán)利，切實維護購房者權(quán)益更是面積管理部門義不容辭的職責(zé)。 市民王女士 “我剛買了套房子，想知道面積，聽說有《房產(chǎn)測繪技術(shù)報告》。開發(fā)商說提供不了，在我的一再堅持下，最后只允許看一眼。我覺得我已經(jīng)購買了產(chǎn)權(quán)，是房屋的合法所有人，這個報告有權(quán)要求自己持有一份。如果對報告結(jié)果有爭議，該如何重新測量和復(fù)議？” 案例二分析： 房屋面積管理部門、開發(fā)建設(shè)單位及測繪單位均有《房產(chǎn)測繪技術(shù)報告》，如業(yè)主需要查看，三方都可以提供。新建房屋都要求開發(fā)建設(shè)單位在售樓處進行張貼公告。為方便業(yè)主查詢，目前新辦理的預(yù)售或?qū)崪y測繪成果數(shù)據(jù)都在日照市房地產(chǎn)管理局政務(wù)網(wǎng)公示。如果業(yè)主對面積有異議，根據(jù)《房產(chǎn)測繪管理辦法》第十七條規(guī)定：“當(dāng)事人對房產(chǎn)測繪成果有爭議的，可以委托國家認定的房產(chǎn)測繪成果鑒定機構(gòu)鑒定?！?/p> 陳先生新購一套二手樓房，但無論怎樣量測都與辦理的產(chǎn)權(quán)證上的面積有較大差距?！胺课菝娣e到底是怎樣測算的？”陳先生產(chǎn)生了疑惑。 案例三分析： 產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積為套內(nèi)建筑面積加分攤面積。房產(chǎn)測繪中，套內(nèi)建筑面積界線要量取到分戶權(quán)界線的墻體中線，再加上陽臺的建筑面積。分攤面積是整幢樓共用建筑面積按功能區(qū)的使用范圍通過分攤計算得來。而業(yè)主量測的只是凈尺寸數(shù)據(jù)（未含內(nèi)墻體尺寸及分戶權(quán)界墻體一半尺寸），再相乘相加得出的面積數(shù)，此面積即不是套內(nèi)面積，也不是建筑面積，只是接近使用面積（墻面裝飾材料及抹灰厚度計入使用面積）。房產(chǎn)測繪是一項專業(yè)性較強的技術(shù)工作，測繪人員施測時以一幢樓為單位，依據(jù)設(shè)計圖紙進行實地測繪校核，對共用建筑部位使用范圍進行詳細調(diào)查，嚴格按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》及《日照市房屋面積測算實施細則》相關(guān)規(guī)定進行面積分攤計算后，再經(jīng)內(nèi)業(yè)兩級檢查一級驗收合格后最終確認建筑面積。所以，業(yè)主很難自行量測房屋建筑面積，特別是無法計算需要分攤的共用建筑面積。根據(jù)《房產(chǎn)測繪管理辦法》第十七條規(guī)定：“當(dāng)事人對房產(chǎn)測繪成果有異議的，可以委托國家認定的房產(chǎn)測繪成果鑒定機構(gòu)鑒定?！?/p> 某地下車庫（非人防區(qū)域）內(nèi)的車位，其權(quán)屬范圍僅是一個長方形，通過簡單量測計算出的面積也不過十幾平米，為何產(chǎn)權(quán)證上所顯示的車位建筑面積是幾十平米呢？ 案例四分析： 車位的建筑面積由車位的套內(nèi)建筑面積加上分攤面積組成，車位的套內(nèi)建筑面積即為地面上權(quán)屬界線所圍成的面積，車位的分攤面積是指在整個地下車庫中所分攤的共用建筑面積。 地下車庫內(nèi)車位的共用建筑部位主要涉及車行通道、坡道、車庫出地面樓梯間、設(shè)備間等。車行通道和坡道是車位分攤的主要共用建筑部位，分攤后的面積占車位建筑面積的50%甚至更多。 另外，車庫的出地面樓梯間，也是車位需要參與分攤的共用建筑部位；地下車庫內(nèi)為了滿足照明所設(shè)置的配電間以及為滿足通風(fēng)所設(shè)置的風(fēng)機房、風(fēng)井等均為車位所要分攤的共用建筑部位。 |
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