房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)或以接盤等形式購(gòu)入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)建設(shè)，房屋建設(shè)完工后以自己的名義立項(xiàng)銷售。（定義概括自國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）

01

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一般納稅人新老項(xiàng)目不同的計(jì)稅方式

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的，開工日期在4月30日之前的同一《施工許可證》下的不同房產(chǎn)，如開發(fā)項(xiàng)目中既有普通住房，又有別墅，屬于同一房地產(chǎn)項(xiàng)目，只能選擇適用一種計(jì)稅方法。

02

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銷售自行開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅一般納稅政策

03

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預(yù)收款

采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅預(yù)繳政策 ：

預(yù)收款開票

房地產(chǎn)企業(yè)向購(gòu)房者開具增值稅普通發(fā)票，使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”編碼，602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”。（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第53號(hào)）。后續(xù)不需紅字沖回。

已申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票

房地產(chǎn)企業(yè)向購(gòu)房者開具增值稅普通發(fā)票，使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”編碼，603 “已申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅未開票補(bǔ)開票”，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”。（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第53號(hào)）。

預(yù)收款范圍

全國(guó)層面的稅收文件無(wú)詳細(xì)規(guī)定，部分地區(qū)國(guó)稅機(jī)關(guān)有出具相應(yīng)的政策解答，一般認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)銷售房產(chǎn)預(yù)收款范圍包括具有法律約束力的定金、分期取得的預(yù)收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。

若當(dāng)?shù)貒?guó)稅稅務(wù)未出具明確的文件或政策解答，則一般結(jié)合預(yù)售情況，是否已有確定的房型、銷售單價(jià)、銷售面積，已收取的誠(chéng)意金、認(rèn)籌金或訂金的金額大小、期限長(zhǎng)短綜合判斷是否屬于預(yù)收款范圍，需要與稅務(wù)審核員進(jìn)一步的核實(shí)溝通。

各地營(yíng)改增政策解答

政策解答內(nèi)容

河北省國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營(yíng)改增有關(guān)政策問(wèn)題的解答（之二）

預(yù)收款包括分期取得的預(yù)收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的預(yù)收款。定金屬于預(yù)收款；誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款。

河北省國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營(yíng)改增有關(guān)政策問(wèn)題的解答（之八）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以訂金、意向金、誠(chéng)意金、認(rèn)籌金等各種名目向購(gòu)房人收取的款項(xiàng)不同時(shí)符合下列條件的均屬于預(yù)收款性質(zhì)，應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳增值稅：

（一）收取的款項(xiàng)金額不超過(guò)5萬(wàn)元（含5萬(wàn)元）；

（二）收取的款項(xiàng)從收取之日起三個(gè)月內(nèi)退還給購(gòu)房人。

山東國(guó)稅全面推開營(yíng)改增試點(diǎn)政策指引（六）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)收款包括定金、分期取得的預(yù)收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。

誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款。

河南國(guó)稅營(yíng)改增問(wèn)題快速處理機(jī)制專期九

“定金”是一個(gè)法律概念，屬于一種法律上的擔(dān)保方式，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。簽合同時(shí)，對(duì)定金必需以書面形式進(jìn)行約定，同時(shí)還應(yīng)約定定金的數(shù)額和交付期限。定金數(shù)額可以由合同雙方當(dāng)事人自行約定，但是不得超過(guò)主合同總價(jià)款的20%，超過(guò)20%部分無(wú)效。

“訂金”目前我國(guó)現(xiàn)行法律中沒有明確規(guī)定，它不具備“定金”的擔(dān)保性質(zhì)，當(dāng)合同不能履行時(shí)，除不可抗力外，應(yīng)根據(jù)雙方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)違約責(zé)任，一方違約，另一方無(wú)權(quán)要求其雙倍返還，只能得到原額，也沒有20%比例的限制。

“意向金（誠(chéng)意金）”在我國(guó)現(xiàn)行法律中不具有法律約束力，主要是房產(chǎn)中介行業(yè)為試探購(gòu)房人的購(gòu)買誠(chéng)意及對(duì)其有更好的把控而創(chuàng)設(shè)出來(lái)的概念，在實(shí)踐中意向金（誠(chéng)意金）未轉(zhuǎn)定金之前客戶可要求返還且無(wú)需承擔(dān)由此產(chǎn)生的不利后果。

綜上，定金、訂金、意向金、誠(chéng)意金中，只有“定金”具有法律約束力，而訂金、意向金、誠(chéng)意金都不是法律概念，無(wú)論當(dāng)事人是否違約，支付的款項(xiàng)均需返還。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到購(gòu)房人的定金，可視同收到預(yù)收款；收到訂金、意向金、誠(chéng)意金，不視同收到預(yù)收款。

福建國(guó)家稅務(wù)局12366營(yíng)改增熱點(diǎn)問(wèn)答（7.4）

銷售行為成立時(shí)，誠(chéng)意金、定金的實(shí)質(zhì)是房屋價(jià)款的一部分，需要計(jì)算繳納增值稅。銷售行為不成立時(shí)，如果誠(chéng)意金、定金退還，不屬于納稅人的收入，不需要計(jì)算繳納增值稅；如果誠(chéng)意金、定金不退還，屬于納稅人的營(yíng)業(yè)外收入，不需要計(jì)算繳納增值稅。

不同項(xiàng)目預(yù)收款能否混抵

依據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第13號(hào)《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)后增值稅納稅申報(bào)有關(guān)事項(xiàng)的公告》附件2中關(guān)于第28欄“①分次預(yù)繳稅額”填報(bào)說(shuō)明規(guī)定：“3.銷售不動(dòng)產(chǎn)并按規(guī)定預(yù)繳增值稅的納稅人，其可以從本期增值稅應(yīng)納稅額中抵減的已繳納的稅款，按當(dāng)期實(shí)際可抵減數(shù)填入本欄，不足抵減部分結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減”，因此并未要求分項(xiàng)目抵減，可以適用對(duì)納稅人有利的混合抵減。

04

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銷售跨地區(qū)開發(fā)項(xiàng)目納稅地點(diǎn)

1）一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法—不動(dòng)產(chǎn)所在地3%預(yù)繳，機(jī)構(gòu)所在地納稅申報(bào)

財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件二第一條第（十）點(diǎn)規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項(xiàng)目，以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照3%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

2）其他項(xiàng)目——全國(guó)層面稅收文件無(wú)明確規(guī)定，各地政策不一

一般本著不影響現(xiàn)有財(cái)政利益格局的原則，建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在每個(gè)項(xiàng)目所在地均辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記，獨(dú)立計(jì)算和繳納稅款。

避免跨地區(qū)政策不一致產(chǎn)生稅收爭(zhēng)議，建議在項(xiàng)目當(dāng)?shù)爻闪㈨?xiàng)目公司單獨(dú)運(yùn)營(yíng)。

05

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土地價(jià)款

土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。

*******法院判決書不能作為土地扣除憑證

先受讓土地后設(shè)立項(xiàng)目公司導(dǎo)致土地價(jià)款扣除憑證名稱不一致

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價(jià)款后，設(shè)立項(xiàng)目公司對(duì)該受讓土地進(jìn)行開發(fā)，由于后續(xù)是由項(xiàng)目公司申報(bào)繳納增值稅，但是土地支付價(jià)款扣除憑證是原來(lái)受讓單位的名稱，導(dǎo)致項(xiàng)目公司在申報(bào)扣除土地價(jià)款時(shí)票據(jù)不合規(guī)，該種情況下財(cái)稅[2016]140號(hào)第八條規(guī)定只要同時(shí)符合以下規(guī)定，可由項(xiàng)目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價(jià)款：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司;

（二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時(shí)，土地價(jià)款總額不變；

（三）項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。

“一次拿地、分次開發(fā)”土地成本扣除

分次開發(fā)的每一期都是作為單獨(dú)項(xiàng)目進(jìn)行核算，項(xiàng)目口徑執(zhí)行《建筑工程施工許可證》。

可供銷售建筑面積無(wú)法一次全部確定的，按照均衡配比的原則，按以下順序計(jì)算當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款：

1）首先，計(jì)算出已開發(fā)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款：

已開發(fā)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款=支付的土地總價(jià)款×（已開發(fā)項(xiàng)目占地面積÷開發(fā)用地總面積）

2）然后，再按照以下公式計(jì)算當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款：

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷當(dāng)期已開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×已開發(fā)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。

—《浙江省國(guó)稅營(yíng)改增試點(diǎn)20個(gè)重點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題問(wèn)答》

06

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進(jìn)項(xiàng)稅

不同項(xiàng)目無(wú)法劃分進(jìn)項(xiàng)稅額

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進(jìn)行劃分。

進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣憑證

其他抵扣政策

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，融資租入的不動(dòng)產(chǎn)，以及在施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用分2年抵扣的規(guī)定。（財(cái)稅【2016】36號(hào)附件2、國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第15號(hào)）

07

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出租自行開發(fā)房地產(chǎn)

政策文件

財(cái)稅[2016]68號(hào)《關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營(yíng)改增試點(diǎn)有關(guān)再保險(xiǎn)、不動(dòng)產(chǎn)租賃和非學(xué)歷教育等政策的通知》

一般納稅人

小規(guī)模納稅人

08

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其他

納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為是納稅義務(wù)發(fā)生的前提。按照各地營(yíng)改增政策解答，一般房地產(chǎn)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動(dòng)產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間。交付時(shí)間，以《商品房買賣合同》上約定的交房時(shí)間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，以實(shí)際交付時(shí)間為準(zhǔn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“代建”房屋的行為

營(yíng)改增之前國(guó)稅函〔1998〕554號(hào)對(duì)“代建”行為的規(guī)定為：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)〔以下簡(jiǎn)稱甲方〕取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位〔以下簡(jiǎn)稱乙方〕的要求進(jìn)行施工，并按施工進(jìn)度向乙方預(yù)收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)。甲方的上述行為屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按‘銷售不動(dòng)產(chǎn)’稅目征收營(yíng)業(yè)稅；如甲方自備施工力量修建該房屋，還應(yīng)對(duì)甲方的自建行為，按‘建筑業(yè)’稅目征收營(yíng)業(yè)稅?！?/p>

營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“代建”房屋的行為，若只自備施工力量修建房屋不替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的，應(yīng)按照建筑業(yè)稅目征收增值稅；若自備施工力量修建房屋的同時(shí)替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的，應(yīng)按照銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目征收增值稅。

銷售精裝修房是否視同銷售問(wèn)題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房，已在《商品房買賣合同》中注明的裝修費(fèi)用（含裝飾、設(shè)備等費(fèi)用），已經(jīng)包含在房?jī)r(jià)中，不屬于稅法中所稱的無(wú)償贈(zèng)送，無(wú)需視同銷售。房地產(chǎn)企業(yè)“買房贈(zèng)家電”等營(yíng)銷方式的納稅比照本原則處理。

例如：房地產(chǎn)公司銷售精裝修房一套，其中精裝修部分含電器、家具的購(gòu)進(jìn)價(jià)格為10萬(wàn)元，銷售價(jià)格200萬(wàn)元，并按照200萬(wàn)元全額開具增值稅發(fā)票，按照10%稅率申報(bào)銷項(xiàng)稅額。此時(shí)，無(wú)需對(duì)10萬(wàn)元電器部分單獨(dú)按照銷售貨物征收16%增值稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付回遷房

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以自己名義立項(xiàng)，開發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無(wú)償轉(zhuǎn)讓回遷房所有權(quán)的行為，按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十四條之規(guī)定，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收增值稅。區(qū)分以下兩種情形：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無(wú)償轉(zhuǎn)讓回遷房所有權(quán)的，其銷售額按下列方法和順序確定：

1、按照本企業(yè)最近時(shí)期銷售同類房產(chǎn)的平均價(jià)格確定。

2、按照其他房地產(chǎn)企業(yè)最近時(shí)期銷售同類房產(chǎn)的平均價(jià)格確定。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開發(fā)回遷房并向被拆遷業(yè)主無(wú)償轉(zhuǎn)讓回遷房所有權(quán)的，其銷售額按組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格公式為：

組成計(jì)稅價(jià)格=成本×（1+成本利潤(rùn)率）（成本不包含土地成本）

成本利潤(rùn)率在國(guó)家稅務(wù)總局未發(fā)布之前，暫按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)）中有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視同銷售成本利潤(rùn)率的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由各市國(guó)稅局確定。

-----《河北省國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營(yíng)改增有關(guān)政策問(wèn)題的解答（之二）》

地下車位永久租賃行為

《合同法》規(guī)定，租賃合同超過(guò)20年無(wú)效。對(duì)永久租賃，按財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件規(guī)定，應(yīng)按銷售不動(dòng)產(chǎn)處理，適用10%增值稅稅率。

人防工程出售或者出租

納稅人將人防工程建成商鋪、車庫(kù)，對(duì)外一次性出租若干年經(jīng)營(yíng)權(quán)的，屬于提供不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)。

政策鏈接（2019.2.24）

國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》

財(cái)稅〔2016〕36號(hào)《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》

國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第15號(hào)《不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》

國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第53號(hào)《關(guān)于營(yíng)改增試點(diǎn)若干征管問(wèn)題的公告》

財(cái)稅[2016]140號(hào)《關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā)教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》

來(lái)源：財(cái)稅驛站