首先讓我們有一個(gè)關(guān)于房地產(chǎn)整個(gè)開發(fā)流程的涉稅框架圖，然后再一一細(xì)說每一個(gè)稅種。

 房地產(chǎn)整個(gè)開發(fā)流程中的涉稅框架圖

一、印花稅

1.企業(yè)設(shè)立階段，企業(yè)需建立會(huì)計(jì)賬簿，根據(jù)目前最新的印花稅規(guī)定，自2018年5月1日起，對按萬分之五稅率貼花的資金賬簿減半征收印花稅，對按件貼花五元的其他賬簿免征印花稅；

2.企業(yè)拿地階段，須簽訂土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同，稅率為0.05%；

3.企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段，需要簽訂各類合同，如建筑安裝工程承包合同、貨物運(yùn)輸合同、建筑工程勘察設(shè)計(jì)合同等，不同合同對應(yīng)的印花稅稅率不同；

4.根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》的規(guī)定，購銷合同的計(jì)稅依據(jù)為合同上載明的“購銷金額”：

如果購銷合同中只有不含稅金額，以不含稅金額作為印花稅的計(jì)稅依據(jù)；

如果購銷合同中既有不含稅金額又有增值稅金額，且分別記載的，以不含稅金額作為印花稅的計(jì)稅依據(jù)；

如果購銷合同所載金額中包含增值稅金額，但未分別記載的，以合同所載金額（即含稅金額）作為印花稅的計(jì)稅依據(jù)。

因此合同中訂立的不含稅價(jià)格可以少繳納稅款部分的印花稅。

二、契稅

1.納稅義務(wù)人：獲得土地使用權(quán)的一方；

2.在企業(yè)設(shè)立階段，若接受出資人以土地使用權(quán)出資，則獲得投資的一方需要繳納契稅；

3.在企業(yè)拿地之后，企業(yè)應(yīng)繳納的契稅=土地出讓價(jià)款*適用稅率（一般適用稅率為3%-5%）。

   土地出讓價(jià)款包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)。

4.值得一提的是，市政建設(shè)配套費(fèi)若在《土地出讓合同》明確列明具體價(jià)格時(shí)，可以作為契稅繳納依據(jù)。若《土地出讓合同》未列明，則不應(yīng)當(dāng)作為契稅繳納依據(jù)，在實(shí)務(wù)過程中，須充分與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行溝通確認(rèn)，進(jìn)行合同條款設(shè)計(jì)。

三、耕地占用稅

1.納稅義務(wù)人：占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人；

2.計(jì)算公式：耕地占用稅=占用的耕地面積*定額稅率。

四、城鎮(zhèn)土地使用稅

1.納稅義務(wù)人：在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人；

2.計(jì)算公式：城鎮(zhèn)土地使用稅=實(shí)際占用的土地面積*定額稅率；

3.值得一提的是，城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為《土地出讓合同》中約定的交付土地時(shí)間，若未約定，則從簽訂合同次月算起。在實(shí)務(wù)中，開發(fā)商先占有土地進(jìn)行前期開發(fā)，是具有節(jié)稅效果的~

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)截止時(shí)間為商品房出售雙方簽訂銷售合同生效的當(dāng)月末，按房屋銷售相應(yīng)比例核減應(yīng)稅土地面積，按月計(jì)算城鎮(zhèn)土地使用稅，分上下半年繳納。

五、個(gè)人所得稅

這個(gè)比較簡單，按照規(guī)定，就是在企業(yè)取得土地使用權(quán)階段，若房開對拆遷的居民沒有超過進(jìn)當(dāng)?shù)卣?guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，則對被拆遷人取得的遷拆補(bǔ)償，免征個(gè)人所得稅，若超出了標(biāo)準(zhǔn)，則房開應(yīng)代扣代繳其應(yīng)納的個(gè)人所得稅。

六、增值稅

1.計(jì)算公式：

增值稅應(yīng)納稅額=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）/(1+10%)*10%-企業(yè)當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額

2.預(yù)繳方式：

在企業(yè)預(yù)售階段，房開采取預(yù)收款方式銷售不動(dòng)產(chǎn)，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。預(yù)繳稅額=預(yù)收款/（1+適用稅率或征收率）*3%，適用一般計(jì)稅方式的話，適用稅率為10%，適用簡易計(jì)稅方法的，按5%的征收率。

3.值得一提的是，2016年5月1日起，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了營改增，即2016年5月1日起，房開銷售房子需要繳納增值稅，而不再是營業(yè)稅。在《營改增暫行辦法》中規(guī)定，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅辦法按照5%的征收率計(jì)稅。一旦選擇，36個(gè)月內(nèi)不得進(jìn)行改變。

4.關(guān)于房地產(chǎn)老項(xiàng)目的界定：

（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。

（2）未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4 月30日前的建筑工程項(xiàng)目。

5.不同納稅人開發(fā)老項(xiàng)目與新項(xiàng)目繳納增值稅的情況匯總?cè)缦拢?/span>

七、增值稅附加稅費(fèi)

增值稅附加稅費(fèi)是增值稅的影子，包括城建稅、教育費(fèi)附加以及地方教育費(fèi)附加，比較容易理解，其計(jì)稅公式=增值稅稅額*（7%+3%+2%）。

八、土地增值稅

1.作為房地產(chǎn)繳稅的大頭，土增稅的計(jì)稅依據(jù)是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額。

2.計(jì)算公式：

應(yīng)納稅額=土地增值額*適用稅率-扣除項(xiàng)目金額*速算扣除系數(shù)

             =（應(yīng)稅收入-扣除項(xiàng)目金額）*適用稅率-扣除項(xiàng)目金額*速算扣除系數(shù)

具體計(jì)算如下:

其中，土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入-扣除項(xiàng)目金額，

          而扣除項(xiàng)目金額的具體組成如下圖：

3.值得一提的是，由于在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長，在還沒有正確計(jì)算出房地產(chǎn)項(xiàng)目增值率的情況下，為確保稅款平穩(wěn)，均勻的流入國庫，房地產(chǎn)采取先預(yù)征后清算的征管模式。

土增稅應(yīng)預(yù)繳稅款=(預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款)×預(yù)征率

九、企業(yè)所得稅

因?yàn)樯婕暗绞杖?、成本和費(fèi)用的確認(rèn)，企業(yè)所得稅是所有稅收種類中的最難理解和申報(bào)的。本文也只能拋磚引玉，簡單介紹涉及到收入的幾個(gè)基本概念：完工年度、預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率、預(yù)計(jì)毛利額、實(shí)際毛利額。這幾個(gè)基本概念是做好企業(yè)所得稅匯算清繳必須要明確的~

1.完工年度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅處理以開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)點(diǎn)為分水嶺，完工前后企業(yè)所得稅處理方法不同。

2.預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率

企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定:

(1)開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。

(2)開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。

(3)開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。

(4)屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。

3.預(yù)計(jì)毛利額

企業(yè)預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得收入乘以預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，并調(diào)整當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額。

4.實(shí)際毛利額

完工年度，企業(yè)根據(jù)完工開發(fā)產(chǎn)品的單位計(jì)稅成本，計(jì)算出已售產(chǎn)品的計(jì)稅成本，然后根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入減去已售產(chǎn)品的計(jì)稅成本，計(jì)算出已售開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際毛利額。

十、房產(chǎn)稅

1.課稅對象：主要為房開自持的物業(yè)，用于出租，比如公寓和商鋪。房產(chǎn)稅一年征收一次。

2.計(jì)算方法：

(1) 以房產(chǎn)原值為計(jì)稅依據(jù)的

應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×(1-10%或30%)×年稅率(1.2%)

(2) 以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)的

應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入×年稅率(12%)

3.值得一提的是，若租賃合同約定有免租期，則免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

4.關(guān)于房產(chǎn)原值的理解：簡單來說就是房產(chǎn)建造之初所花費(fèi)的總金額。若納稅人對原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，則要相應(yīng)增加房屋的原值。