現(xiàn)在，城市化的深入，中國城市也如百舸爭流，一日千里。

這樣也造就一個結果，對城市可解讀的維度也越來越多，亂花漸欲迷人眼，反而讓確定性和指向性高的維度，越發(fā)彌貴。

今天，三魚就和各位分享一個很難被掩飾的數(shù)據(jù)，從某種角度來說，他有點像城市底褲，這就是城市熱力圖。

01

熱力圖 是用不同顏色的區(qū)塊疊加，在地圖上實時描述人群分布、密度和變化趨勢的地圖，也能直觀反應一個地區(qū)的規(guī)模和發(fā)展水平。

熱力圖還有個不太容易被關注到地方，隨著城市的發(fā)展和擴張，各個城市進化出不同的城市面貌和城市結構，與城市地理，城市氣候以及地方文化交相輝映。

這種城市趨勢，往往會投射到板塊上，而熱力圖恰恰能比較好的反應這種勢能，就此也能成為城市板塊選籌的重要參考。

那么，話不說多，我們一起來看看長三角主要城市的選籌邏輯。

02

上海，四大直轄市之一，一線城市，2017年常住人口2418.33萬，中國經(jīng)濟中心，金融中心，貿(mào)易中心，航運中心。

上海，在長三角和全中國的樓市投資價值，相信沒有多少人會質(zhì)疑。

上海的熱力圖幾乎將整張圖占滿，體現(xiàn)了魔都城市之大，密密麻麻的地鐵線路覆蓋全市，盡顯魔都經(jīng)濟實力強大。

但內(nèi)部的選籌，其實更為重要。從熱力圖上可以看出，上海人口分布于黃浦江兩岸，呈中心擴散狀。

熱力圖的布局，一如上海非常強烈的“環(huán)線感”，中心向外遞減，這讓上海從本質(zhì)上，是一個大單核城市，房價也呈現(xiàn)環(huán)線遞減。

但是上海，有非常獨到地方，雖然以環(huán)線為門檻，但是上海，會在環(huán)線內(nèi)部，無限去抹平區(qū)域價格。

內(nèi)環(huán)，中環(huán)，外環(huán)價格趨近統(tǒng)一，整體的上海是單中心，但是區(qū)域上海時沒有中心的。這樣，在上海，你所要爭取的就是那個環(huán)線門檻價，區(qū)域內(nèi)部的，容錯率就很高了。

同樣，你會發(fā)現(xiàn)，郊環(huán)的熱力圖，幾乎都聚焦于地鐵沿線。對上海這樣的潮汐式大都市而言，越接近郊環(huán)，地鐵在你選籌分量，要越高。

還有第一點，盡管開發(fā)浦東這些年以來，浦東發(fā)展驚人，但直至今天，仍未改變上海經(jīng)濟和人口主要集中在浦西一側。從熱力的橙色部分即可看出，浦西面積極大，而浦東相形見絀。

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03

杭州，浙江省省會，1.5線城市，2017年常住人口946.8萬人，中國電子商務中心。

先解釋一個問題，為什么說現(xiàn)在的杭州是一線城市，是個偽命題。從熱力圖來看，杭州的熱力面積，距離一線城市，比如上海，還有是一定差距。

布局上，杭州的城市結構呈現(xiàn)沿江分布的特點，城市中心區(qū)在錢塘江北岸，占據(jù)杭州的絕對中心。

這里值得一提的是，濱江區(qū)發(fā)展，目前熱力圖上看起來飽和度不高，但在杭州孕育的錢江新城已經(jīng)高度飽和的當下，杭州跨江發(fā)展，從“西湖時代”進入“錢塘江時代”，是必然選擇，而這也是選籌杭州的重要參考。

而在這個孕育巨頭阿里巴巴，螞蟻金服，?？低?，吉利，娃哈哈，網(wǎng)易等巨頭的城市，環(huán)境優(yōu)美，高素質(zhì)人口紛紛用腳投票。

投城市，往往就是投城運。

04

南京，江蘇省省會，2017年常住人口833.5萬人，東部地區(qū)重要的中心城市和教育中心。

雖然，能稱之為“京”的真的不多，但和杭州相比，南京的熱力圖面積較小，這也是因為南京的人口基數(shù)較小。

從熱力圖看出，南京的城市結構呈南北長條狀結構，城市中心集中分布在長江南岸，相比之下北岸顯得很弱小。

但這同樣也是機遇所在，杭州向南跨江，南京向北跨江，這就幾乎每個大江城市的宿命，江北新區(qū)有著南京最富有現(xiàn)象的未來。

但是如果預算充裕，江南的南京，才是你想要的“金陵帝王州”。

還有就是，南京低工資高房價，往往容易被詬病。其實南京是一個很容易被低估的城市。

南京211高校8所，雙一流高校12所，僅次于北京上海，地鐵里程也僅次于北上廣。

曾經(jīng)在江蘇省省內(nèi)，南京長期被無錫和蘇州壓制，在中西部省會崛起的時代，江蘇省終于醒悟，開始重金打造省會。未來南京能否吸引更多高素質(zhì)的人口，打造千萬級的都市，是南京的關鍵所在。

南京，也許將迎來最好的時代。

05

蘇州，江蘇省地級市，1.5線城市，2017年常住人口1068.4萬，長江三角洲城市群重要的中心城市之一。

蘇州，地表最強地級市，這是兩年樓市中的黑馬，一個幾乎沒有降價的城市。

雖是地級市，但經(jīng)濟實力絕不輸中西部發(fā)達省會，GDP排行榜上霸榜的常客，讓你不得不感慨，江浙的繁華，可見一般。

而且從熱力圖面積來看，蘇州甚至比南京還大，可與比肩杭州，某種程度，也是這個城市能級的寫照，

但是，最有意思的在于，你會發(fā)現(xiàn)，蘇州的熱力圖居然呈現(xiàn)“井字形”分布，也就是說，沒有聚焦的中心。

一方面，出于當初保護中心古城的需要，還有“一核四城”多年規(guī)劃。其實，相比上海，南京，杭州，蘇州是真正完成了去中心化，多核驅(qū)動的城市。

熱力圖上可以看到，熱力比較分散，且相對較均勻分布在“井字”的縱橫街道上。

其實這樣的人流布局是現(xiàn)代且更加合理的，不會造成大規(guī)模的人員集中，造成嚴重的交通擁堵；同樣也意味著，這些街道上，同樣有可以滿足居民 游客的商業(yè)中心和景區(qū)。

同樣對樓市影響深遠，房價在蘇州板塊上（除了園區(qū)這一特例外），被無限拉平，這讓在蘇州選籌的容錯率，是長三角最高的。

而且，蘇州同樣有環(huán)線，這樣的格局下，卻很難作為一個衡量指標了，比如中環(huán)外的高鐵新城和太湖新城，很可能就比原來區(qū)域中心板塊房價要高。

蘇州的板塊選籌，就是要找到區(qū)域的未來中心，而不是城市的中心。

同樣，短板也很明顯，比如千萬級人口的城市竟然無自己的飛機場，地級市政治短板無法回避。

但未來蘇州若能整合下屬縣市，與上海一體化的深入，蘇州的潛力必將延展。

06

最后，限于篇幅，長三角其他，諸如無錫，寧波，南通，常州，嘉興等等強市，就不一一列舉了。