一、商業(yè)地產(chǎn)工程建設(shè)招標(biāo)必要性

商業(yè)地產(chǎn)工程建設(shè)是否需要招標(biāo)，是一個(gè)非常值得討論的問題，先從我國(guó)的相關(guān)法律規(guī)定談起，根據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法》第3條規(guī)定：“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)進(jìn)行下列工程建設(shè)項(xiàng)目包括項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購，必須進(jìn)行招標(biāo)：（一）大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的項(xiàng)目；（二）全部或者部分使用國(guó)有資金投資或者國(guó)家融資的項(xiàng)目；（三）使用國(guó)際組織或者外國(guó)政府貸款、援助資金的項(xiàng)目。前款所列項(xiàng)目的具體范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，由國(guó)務(wù)院發(fā)展計(jì)劃部分會(huì)同國(guó)務(wù)院有關(guān)部門制訂，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。法律或者國(guó)務(wù)院對(duì)必須進(jìn)行招標(biāo)的其他項(xiàng)目的范圍有規(guī)定的，依照其規(guī)定。”根據(jù)發(fā)改委《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》第七條規(guī)定，對(duì)于各類工程建設(shè)項(xiàng)目，包括項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購，達(dá)到下列標(biāo)準(zhǔn)之一的，必須進(jìn)行招標(biāo)：（1）施工單項(xiàng)合同估算價(jià)在200萬元人民幣以上的；（2）重要設(shè)備、材料等貨物的采購，單項(xiàng)合同估算價(jià)在100萬元人民幣以上的；（3）勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等服務(wù)的采購，單項(xiàng)合同估算價(jià)在50萬元人民幣以上的；（4）單項(xiàng)合同估算價(jià)低于第1、2、3項(xiàng)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，但項(xiàng)目總投資額在3000萬元人民幣以上的。

根據(jù)上述規(guī)定，不能簡(jiǎn)單的說商業(yè)地產(chǎn)需要或不需要招標(biāo)，關(guān)鍵是應(yīng)從以下幾個(gè)方面來分析：一是投資的主體或資金來源。如果屬于使用國(guó)有資金投資項(xiàng)目，比如配套商品房的商業(yè)建設(shè)就需要進(jìn)行招標(biāo)，還包括勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、采購等環(huán)節(jié)，商業(yè)地產(chǎn)一般使用國(guó)際組織或外國(guó)政度資金的項(xiàng)目并不多見，如果有這一類的商業(yè)地產(chǎn)的話，則也是需要招標(biāo)的。二是商業(yè)地產(chǎn)的類型。這里所講的類型是指是單獨(dú)的商業(yè)地產(chǎn)，還是與住宅或者其他項(xiàng)目配套的商業(yè)地產(chǎn)。如果是一個(gè)城市綜合體，有住宅、辦公、商業(yè)三位一體，則施工、設(shè)計(jì)、勘察又不可分，則是需要進(jìn)行招標(biāo)的。在符合屬于法定招標(biāo)的范圍后，又達(dá)到上述《規(guī)定》的資金使用數(shù)額，商業(yè)地產(chǎn)就屬于法律規(guī)定的需要招標(biāo)的項(xiàng)目。

二、商業(yè)地產(chǎn)招標(biāo)基本流程

為保證施工招投標(biāo)工作的規(guī)范化和有序化，促使招標(biāo)投標(biāo)雙方都能履行各自的義務(wù)，保證施工招標(biāo)投標(biāo)工作能夠堅(jiān)持公平、等價(jià)、有償、信用的原則，以取得較好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，施工招標(biāo)應(yīng)按照規(guī)定的程序組織實(shí)施。

1.設(shè)立招標(biāo)組織或者委托招標(biāo)代理人

施工招標(biāo)工作是一項(xiàng)政策性、技術(shù)性較強(qiáng)的工作，只有招標(biāo)組織具備相應(yīng)的條件和資質(zhì)，才能保證招標(biāo)的成功。在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)自行組織招標(biāo)班子或委托招標(biāo)代理人進(jìn)行招標(biāo)工作，必須具備一定的條件，而且要經(jīng)過招標(biāo)投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)審查批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行。

2.選擇招標(biāo)方式及合同類型

建設(shè)工程項(xiàng)目采用什么方式招標(biāo)是由商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定的。開發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)自身的管理能力、設(shè)計(jì)的進(jìn)度情況、建設(shè)工程項(xiàng)目本身的特點(diǎn)、外部環(huán)境條件等因素經(jīng)過充分考慮比較后，首先決定施工階段的分標(biāo)數(shù)量和合同類型，再確定招標(biāo)方式。工程項(xiàng)目的招標(biāo)可以是全部工作內(nèi)容一次性發(fā)包，也可以把工作內(nèi)容分解成幾個(gè)獨(dú)立的階段或獨(dú)立的項(xiàng)目分別招標(biāo)，如單位工程招標(biāo)、土建工程招標(biāo)和安裝工程招標(biāo)、設(shè)備訂購招標(biāo)和材料供應(yīng)招標(biāo)以及特殊專業(yè)工程施工招標(biāo)等。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模較大，在合同類型的選擇也應(yīng)特別注意。施工承包合同的形式繁多、特點(diǎn)各異。每一個(gè)承包合同采用哪一種形式的合同，是由商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)研究的深度，以及確保工程成本、工期和質(zhì)量上的要求等因素綜合考慮后決定。確定合同類型時(shí)要考慮的因素有以下幾點(diǎn)：

（1）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的復(fù)雜程度。規(guī)模大且技術(shù)復(fù)雜的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，承包風(fēng)險(xiǎn)較大，各項(xiàng)費(fèi)用不易估算準(zhǔn)確，不宜采用固定總價(jià)合同。

（2）項(xiàng)目涉及的具體深度。施工招標(biāo)時(shí)所依據(jù)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)深度，決定了工作范圍的明確程度和預(yù)計(jì)完成工程量的準(zhǔn)確程度，是選擇合同類型的重要因素。

（3）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目采用先進(jìn)技術(shù)施工的程度。一個(gè)好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目很有可能成為城市建設(shè)的地標(biāo)性建筑，這對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后期的運(yùn)營(yíng)具有十分重要的意義。因此，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)中，往往會(huì)考慮采用更為先進(jìn)的技術(shù)和工藝，從施工和設(shè)計(jì)角度為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目加分。而對(duì)于采用新技術(shù)和新工藝的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的承包合同中，由于開發(fā)企業(yè)和承包商在這方面過去都沒有經(jīng)驗(yàn)，且在國(guó)家頒布的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額中又沒有可作為依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，為了避免投標(biāo)人盲目地提高承包價(jià)款，較為保險(xiǎn)的做法是選用成本補(bǔ)酬合同。

（4）對(duì)進(jìn)度要求的緊迫程度。公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)對(duì)工程設(shè)計(jì)雖有一定的要求，在招標(biāo)過程中，一些緊急工程如災(zāi)后恢復(fù)工程等，要求盡快開工且工期較緊，此時(shí)可能有實(shí)施方案，還沒有施工圖紙，因此不可能讓承包商報(bào)出合理價(jià)格，采用成本補(bǔ)酬合同較為合理。

3.提出招標(biāo)申請(qǐng)并進(jìn)行招標(biāo)登記

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向招投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)提出招標(biāo)申請(qǐng)，主要內(nèi)容有：招標(biāo)工程具備的條件；業(yè)主具備的資質(zhì)；業(yè)主具備的資質(zhì)；擬采用的招標(biāo)方式；對(duì)投標(biāo)企業(yè)的資質(zhì)要求或擬選擇的投標(biāo)企業(yè)等。招投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)審查批判后，進(jìn)行招標(biāo)登記，領(lǐng)取有關(guān)招投標(biāo)用表。

4.編制招標(biāo)文件和標(biāo)底

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)工程施工招標(biāo)，開發(fā)企業(yè)必須編制招標(biāo)文件和標(biāo)底，具體編制工作必須由通過招投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)審批具備資格的招標(biāo)班子負(fù)責(zé)組織。招標(biāo)文件必須經(jīng)過招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)審定、核準(zhǔn)后方能生效，否則不得發(fā)送投標(biāo)企業(yè)。標(biāo)底也必須報(bào)招投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)審查核準(zhǔn)。

5.發(fā)布招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請(qǐng)書

根據(jù)招標(biāo)方式的不同，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)進(jìn)行發(fā)布招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請(qǐng)書的工作：

采用公開招標(biāo)方式的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。

采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向三家以上具備承擔(dān)施工招標(biāo)項(xiàng)目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書。

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)出售招標(biāo)文件或資格預(yù)審文件。自招標(biāo)文件或者資格預(yù)審文件出售之日起至停止出售之日止，最短不得少于5個(gè)工作日。

6.接受施工企業(yè)投標(biāo)申請(qǐng)

施工企業(yè)在看到招標(biāo)公告或收到招標(biāo)邀請(qǐng)書后，結(jié)合企業(yè)的具體情況，確定是否參加投標(biāo)。招標(biāo)管理班子將在規(guī)定時(shí)間接受愿意參加投標(biāo)的施工企業(yè)的投標(biāo)申請(qǐng)書。

7.審查投標(biāo)企業(yè)資格

招標(biāo)管理班子在接受施工企業(yè)投標(biāo)申請(qǐng)后，應(yīng)根據(jù)資格預(yù)審文件的要求和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的本身發(fā)展等角度，對(duì)各投標(biāo)人的申請(qǐng)進(jìn)行資質(zhì)、信譽(yù)、業(yè)績(jī)、財(cái)務(wù)狀況等方面的查驗(yàn)和審核，并通知投標(biāo)人攜帶相關(guān)資料在規(guī)定時(shí)間內(nèi)接受投標(biāo)人資格審查。

8.發(fā)售招標(biāo)文件及相關(guān)資料

招標(biāo)文件發(fā)出后，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定的日程，組織投標(biāo)企業(yè)踏勘施工現(xiàn)場(chǎng)，介紹現(xiàn)場(chǎng)情況。在對(duì)工程進(jìn)行交底的同時(shí)，解答投標(biāo)企業(yè)醍醐的對(duì)招標(biāo)文件、設(shè)計(jì)圖紙等提出的問題，并以補(bǔ)充招標(biāo)文件的形式書面通知所有投標(biāo)企業(yè)。

9.組織踏勘現(xiàn)場(chǎng)及答疑

招標(biāo)文件發(fā)出后，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定的日程，組織投標(biāo)企業(yè)踏勘施工現(xiàn)場(chǎng)，介紹現(xiàn)場(chǎng)情況。在對(duì)工程進(jìn)行交底的同時(shí)，解答投標(biāo)企業(yè)提出的對(duì)招標(biāo)文件、設(shè)計(jì)圖紙等提出的問題，并以補(bǔ)充招標(biāo)文件的形式書面通知所有投標(biāo)企業(yè)。

10.接受投標(biāo)書

招標(biāo)班子在確定的時(shí)間、地點(diǎn)接受投標(biāo)人報(bào)送投標(biāo)書。投標(biāo)書由投標(biāo)企業(yè)編制，投標(biāo)書應(yīng)以招標(biāo)文件、補(bǔ)充招標(biāo)文件規(guī)定的內(nèi)容編制，內(nèi)容一般包括：封面、標(biāo)書、施工組織設(shè)計(jì)或施工方案、單項(xiàng)工程投標(biāo)書。

11.召開開標(biāo)會(huì)議

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)召開招標(biāo)工程的開標(biāo)會(huì)議，應(yīng)按招標(biāo)文件中規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)公開舉行，并邀請(qǐng)業(yè)主的上級(jí)主管部門和有關(guān)單位參加，并組成評(píng)標(biāo)小組，開標(biāo)會(huì)議由項(xiàng)目法人代表或法人代表委托人主持。

12.評(píng)價(jià)小組組織評(píng)標(biāo)，確定中標(biāo)單位

評(píng)標(biāo)應(yīng)該按照平等競(jìng)爭(zhēng)、公正合理的原則，對(duì)所有投標(biāo)企業(yè)一視同仁。評(píng)標(biāo)小組成員應(yīng)根據(jù)在招標(biāo)文件中規(guī)定的評(píng)標(biāo)原則、評(píng)標(biāo)辦法，對(duì)各投標(biāo)企業(yè)的投標(biāo)書逐一評(píng)審。

13.發(fā)出中標(biāo)或未中標(biāo)通知書

中標(biāo)企業(yè)確定以后，業(yè)主在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，發(fā)出中標(biāo)或未中標(biāo)通知書。

14.簽訂發(fā)承包合同

三、商業(yè)地產(chǎn)招標(biāo)應(yīng)注意的法律問題

從法律要求的層面講，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)一般并不屬于國(guó)家強(qiáng)制招標(biāo)的范圍，但商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商為了更好的選擇施工企業(yè)或勘察設(shè)計(jì)單位，選擇優(yōu)質(zhì)的設(shè)施、設(shè)備，在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作中進(jìn)行招標(biāo)還是比較普遍的，但在招標(biāo)過程中也發(fā)現(xiàn)了很多問題，如造價(jià)超出預(yù)算、招標(biāo)沒有達(dá)到預(yù)期的效果。業(yè)主對(duì)招標(biāo)的理解程度、基礎(chǔ)工作扎實(shí)與否都能對(duì)搞好工程招標(biāo)關(guān)系甚大，應(yīng)注意通過對(duì)不同階段各環(huán)節(jié)事項(xiàng)的分析，把握好工程施工招標(biāo)的實(shí)際操作。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行工程招標(biāo)，到底應(yīng)注意什么問題，筆者主要以工程施工招標(biāo)來談?wù)勥@方面的問題。

按照國(guó)家現(xiàn)行規(guī)定，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)可以自行招標(biāo)，也可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)。但無論以何種方式招標(biāo)，在工作準(zhǔn)備階段，有五個(gè)環(huán)節(jié)必須引起足夠的注意：

1.嚴(yán)守法律法規(guī)是前提。

目前國(guó)家對(duì)工程建設(shè)的管理部門既有行業(yè)管理部門，又有地方行政管理部門，相關(guān)規(guī)定主要包括：一是對(duì)招標(biāo)過程的規(guī)定，主要文件有《招標(biāo)投標(biāo)法》、《工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》、《評(píng)標(biāo)委員會(huì)和評(píng)標(biāo)方法暫行規(guī)定》等；二是監(jiān)督管理部門對(duì)招標(biāo)過程的監(jiān)督管理規(guī)定。嚴(yán)格遵守有關(guān)招投標(biāo)的法律、法規(guī)和規(guī)章是搞好招標(biāo)的前提條件。

2.明確定義招標(biāo)內(nèi)容

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)類型相較于普通的房地產(chǎn)項(xiàng)目而言較為多樣化，規(guī)模也相對(duì)較大，往往集住宅、辦公、商業(yè)等多位一體。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)來說，在建設(shè)招標(biāo)時(shí)首先應(yīng)明確整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是全部一次招標(biāo)，還是分批次進(jìn)行；如果分批進(jìn)行，就應(yīng)該將不同批次的分界劃分清楚。另外，還應(yīng)該對(duì)包含在總包中而又希望單獨(dú)招標(biāo)的重要部分（甲供設(shè)備材料如電梯、空調(diào)、幕墻等）有一個(gè)明細(xì)的目錄，并在相應(yīng)的招標(biāo)過程中進(jìn)行明確，以利于施工過程中總包和分包的配合，也有利于總包方的報(bào)價(jià)。

3.工程招標(biāo)設(shè)計(jì)先行

工程招標(biāo)僅僅是基建程序中的一個(gè)環(huán)節(jié)，因此不可避免的要受到前一環(huán)節(jié)的影響。設(shè)計(jì)是招投標(biāo)過程中要約定承諾雙方作出決策的基礎(chǔ)，做好設(shè)計(jì)并不僅是做完設(shè)計(jì)概念，而是必須保證設(shè)計(jì)的完整，保證設(shè)計(jì)的深度。保證設(shè)計(jì)的完整就要檢查單體工程是否完整、各專業(yè)圖紙是否齊全，要注意各單位工程與外界的接口是否已經(jīng)交代清楚，如水、暖、電、燃?xì)?、通信等。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)繁多，涉及的方面也比普通住宅范圍廣，對(duì)工程設(shè)計(jì)的要求也會(huì)比普通住宅要求要更為嚴(yán)格，因此在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招標(biāo)中，應(yīng)特別注意涉及環(huán)節(jié)，提前將工程設(shè)計(jì)做的更為完整，做的更有深度。

4.以資格預(yù)審把好投標(biāo)關(guān)

資格預(yù)審的目的有兩個(gè)：一是保證投標(biāo)人具有完成項(xiàng)目的能力，對(duì)項(xiàng)目管理班子，尤其是項(xiàng)目經(jīng)理核技術(shù)負(fù)責(zé)人的面試、審查是必要的，有條件的情況下建議到其負(fù)責(zé)的工地考察。二是控制投標(biāo)人的數(shù)量，減少評(píng)標(biāo)的壓力。

5.編制高質(zhì)量招標(biāo)文件是做好商業(yè)地產(chǎn)工程施工招標(biāo)的關(guān)鍵

（1）計(jì)價(jià)方式與合用條件

計(jì)價(jià)方法有工料單價(jià)法和綜合單價(jià)法，合同有固定總價(jià)合同、固定單價(jià)合同和成本加酬金合同。

（2）編制工程量清單

現(xiàn)在很多單位習(xí)慣找設(shè)計(jì)單位提供，但是如果請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)單位編制工程量清單，容易造成漏項(xiàng)或項(xiàng)目劃分有誤，進(jìn)而影響到總工程量的計(jì)算。建議商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)充分利用專業(yè)的造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)和監(jiān)理隊(duì)伍，先由造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)編列清單，再由監(jiān)理人員進(jìn)行審查，以保證清單的完整和準(zhǔn)確。

（3）評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

對(duì)于工程項(xiàng)目，評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)一般分投標(biāo)報(bào)價(jià)、項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)和施工組織設(shè)計(jì)三個(gè)部分。在考慮全中的設(shè)置時(shí)應(yīng)重點(diǎn)考慮項(xiàng)目本身的特征：項(xiàng)目規(guī)模小、結(jié)構(gòu)不復(fù)雜、新技術(shù)少，則可以加大報(bào)價(jià)的權(quán)重；反之應(yīng)加大項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)、施工組織設(shè)計(jì)的分量。

6．做好開標(biāo)、評(píng)標(biāo)與定標(biāo)是做好商業(yè)地產(chǎn)工程招標(biāo)的保證

開標(biāo)時(shí)應(yīng)嚴(yán)格注意將投標(biāo)人的問題局限于投標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)，不要再開標(biāo)過程中設(shè)計(jì)關(guān)于評(píng)標(biāo)的問題。合同應(yīng)該在自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)簽訂。資格預(yù)審文件、答疑文件、招標(biāo)文件、標(biāo)底、合同都應(yīng)及時(shí)備案，另外還應(yīng)在發(fā)出中標(biāo)通知書起15日內(nèi)向有關(guān)部門提交招標(biāo)情況的書面報(bào)告。