奉賢海灣突破限價？新盤上市均價4.4萬/㎡

浦東流水 2019-03-23

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2019年的上海樓市呈現(xiàn)出兩極分化的特點，一邊是老盤上市，價格卡死幾乎未漲，一邊是新房上市，接連突破區(qū)域房價天花板。

就在近日，上海又一板塊新房項目入市，一舉突破了價格紅線！

海灣新盤均價4萬4一舉突破房價天花板

近日，奉賢區(qū)海灣板塊的泰禾海上院子取得258套房源的預售證，建筑面積為99㎡，125㎡，188㎡，210㎡，425㎡，均價為4.4萬/㎡，最高單價46674元/㎡，開盤時間為2019年3月28號。泰禾海上院子項目交付標準為毛門坊精裝、內部毛坯交付，交付時間為2020年底。

據(jù)了解，泰禾海上院子是泰禾在上海的第三座院子，除了延續(xù)、升級泰禾“院子系”的各項優(yōu)勢外，更是坐擁稀缺的海灣景致，項目取名“海上院子”也因緣于此。

泰禾海上院子位于奉賢海灣板塊，周邊新房有佳源夢想廣場三期和棕櫚灘高爾夫別墅。

佳源夢想廣場三期目前暫無房源在售，項目前期產品為88-120㎡高層，銷售均價為22000元/㎡。棕櫚灘高爾夫別墅在售建面約332-418㎡獨棟別墅，現(xiàn)房在售，毛坯交付，總價約1200萬元/套-1600萬元/套，均價為3.5萬/㎡。

泰禾海上院子此次開盤均價高出周邊在售樓盤超9000元/㎡，并且遠遠高于區(qū)域公寓銷售均價，目前區(qū)域內公寓銷售均價在2萬/㎡左右！

泰禾海上院子的上市直接將海灣板塊的價格拉至一個新的高度，甚至直接叫板奉賢南橋新城板塊。南橋新城板塊住宅銷售價格在3萬-3.6萬/㎡，別墅銷售價格在4.2萬-6萬/㎡。

限價松動？多項目突破房價天花板

海灣板塊并不是上海自限價以來首次突破區(qū)域房價天花板的板塊。

2018年12月28日，奉賢區(qū)奉城板塊中海戈雅園開盤，推出建面約98平至120平的電梯洋房和建面約122平至127平的頂樓疊加，單價約23000元/㎡起，均價約27500元/㎡，成功突破當時奉賢奉城板塊內項目最高價。

2018年12月28日，松江區(qū)松江新城板塊“地王”項目合景天悅首次入市，共推出582套房源，其中，小高層公寓378套，戶型面積為99㎡，花園洋房204套，戶型面積為90-121㎡，單價46513元/平米起，價格創(chuàng)松江新城板塊新高。

除了奉賢奉城、松江新城板塊以外，還有許多板塊價格紅線一直在收到?jīng)_擊。

2018年12月25日，新場“地王”中糧首創(chuàng)禧瑞祥云首次開盤，推出建面約90㎡和110㎡房源，毛坯和帶裝修房源均有，其中毛坯房源均價約4.4萬/㎡，帶裝修房源均價約4.6萬/㎡。其中部分房源單價近5萬/㎡。

2018年，多個高價地項目相繼開盤，銷售價格都遠超區(qū)域內在售新房價格，甚至有部分樓盤房源單價超板塊內新房價格萬元每平。

新盤接連破線老盤卻依舊未漲

與新房一路高歌猛進的價格不同，近來上海許多老盤上市并未漲價。

2019年1月30日開盤的萬科安亭新鎮(zhèn)項目，推出520套房源，總價約230萬/套起；花園洋房戶型約85㎡、98㎡和115㎡，疊加別墅戶型約115㎡和125㎡，聯(lián)排別墅戶型約145㎡,均價約3.2萬元/㎡，同前期銷許均價相比，基本持平。

目前正在認籌的松江泗涇板塊金地璽悅項目預計2019年3月26日開盤，預計推出320套建筑面積約95-133㎡的3-4房精品人居，均價約40600元/㎡。據(jù)了解，截止到3月19日，已有437人認籌。

去化效果堪憂高價項目何去何從

近兩年，土拍集體降溫，地價不斷被刷新低，多個板塊地價直接被腰斬，每場土拍基本上都已0溢價率成交。低價地塊的出現(xiàn)，是政府為了穩(wěn)定房價，可以讓更多的購房者能順利買到住房，未來低價地塊上市不會對房價造成太大波動。

但是前幾年，尤其是2015—2016年間，上海土拍市場非常狂熱，動輒出現(xiàn)“地王”，地價在不斷被刷新，但是這些高價地項目自問世以來，去化結果并不理想。

2017年3月29日中海拍下松江小昆山3幅宅地，總成交價50.9億，成交樓板價均超3萬/平，該地塊后被命名為中海九峯里，該項目于2018年8月6日開盤，推出506套房源，其中洋房建面約95㎡、125㎡，均價約40000元/㎡；院墅建面約135㎡、143㎡，均價約45000元/㎡。開盤迄今，網(wǎng)上房地產未顯示有簽約。