在建筑物區(qū)分所有權領域，車位、車庫究竟權屬何家？

【案例】小區(qū)地面停車位歸業(yè)主所有，開發(fā)商不得出售

豪運公司為重慶市九龍坡區(qū)西彭帝景豪苑小區(qū)的建設單位，因與小區(qū)業(yè)主地面停車位的權利歸屬問題產(chǎn)生糾紛，訴至法院。

一審法院認為：

本案所涉及停車位是地面停車位，并無建筑物，不能辦理產(chǎn)權登記，其本質(zhì)上屬于土地使用權。地面停車位屬于業(yè)主行使土地使用權的形式之一。開發(fā)商將開發(fā)商品房向業(yè)主出售后，建設范圍內(nèi)的土地使用權歸屬全體業(yè)主。因此地面停車位的權益應當歸屬于全體業(yè)主共同享有。

開發(fā)商按照規(guī)劃建設的地面停車位屬于開發(fā)商建設的附屬設施。該附屬設施歸屬于全體業(yè)主，其性質(zhì)與其他公共附屬設施性質(zhì)并無不同。本案地面停車位是由開發(fā)商依照行政規(guī)劃建設的物業(yè)附屬設施，屬于業(yè)主共有的土地使用權的范疇，其權益歸屬于全體業(yè)主。

二審法院認為：

首先，根據(jù)我國《物權法》第74條第2款的規(guī)定，規(guī)劃用于停放汽車的車位的歸屬，由當事人通過約定處理。豪運公司與業(yè)主約定 “……如果規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫等歸甲方（豪運公司）所有，甲方有權通過出售、附贈或者出租等方式進行處理。”因此，豪運公司有權處理本案爭議車位的前提是車位屬于豪運公司所有。

其次，如果爭議的停車泊位能辦理產(chǎn)權登記手續(xù)，則可確認所有權歸開發(fā)商所有。而豪運公司在訴訟中確認，本案爭議停車泊位不能辦理產(chǎn)權登記手續(xù)。從這一角度來說，一審法院認定其本質(zhì)上屬于土地使用權并無不當。

第三，一個建筑物所占建筑面積能否辦理產(chǎn)權登記與是否納入容積率的計算有關。案涉地上停車位所占面積不屬于計容積率的地上建筑面積，不能辦理產(chǎn)權登記手續(xù)，故該部分停車位應屬于《中華人民共和國物權法》第74條第3款規(guī)定的“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位”。根據(jù)該條的規(guī)定，本案爭議的停車泊位不屬于豪運公司所有。

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定

建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫的歸屬屬于當事人約定范圍，在處理相關權屬爭議時，應首先審查當事人之間是否存在關于車位、車庫權屬的約定。關于約定方式，本款規(guī)定為出售、附贈或出租等方式。對此應作廣義理解，此種約定不僅限于商品房買賣合同的約定，也包括當事人之間的其他協(xié)議形式。關于約定的形式應當為要式合同，即應當采取書面合同方式。須予注意的是，此種情況下，在商品房銷售過程中，實際存在兩個法律關系，即商品房買賣法律關系和車位、車庫使用權轉(zhuǎn)讓、附贈或出租的法律關系，兩者相互獨立，并不存在必然的牽連關系。

關于規(guī)劃車位、車庫是否可以出賣或者出租給業(yè)主以外的第三人的問題

凡是小區(qū)的規(guī)劃車位、車庫，是不允許出賣給業(yè)主之外的第三人的。

我們認為開發(fā)商任何時候都不能將小區(qū)的車位、車庫出賣給業(yè)主以外的第三人。但是實踐中不排除有這種情況發(fā)生。開發(fā)商的這種出售行為屬于相對無效。在沒有權利人提出請求的情況下，也談不到對誰的利益造成損害，所以其存在也是合理的，沒有必要主動干預。但是，一旦符合條件的業(yè)主提出要求，請求人民法院認定此種買賣行為無效，人民法院就得依法認定為無效。從這個角度來看，《物權法》第74條第1款的本意仍然是禁止開發(fā)商將規(guī)劃車位、車庫出賣給業(yè)主之外的第三人。

附：涉及小區(qū)停車位的法律規(guī)定

《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

第二條 建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：(一)具有構造上的獨立性，能夠明確區(qū)分;(二)具有利用上的獨立性，可以排他使用;(三)能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體。”

第五條 建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。

前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。

《中華人民共和國物權法》

第七十一條 業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。

第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

第一百四十二條 建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人，但有相反證據(jù)證明的除外。