隨著天氣轉(zhuǎn)暖，售樓處人頭攢動(dòng)，為了買一套性價(jià)比合適的房子，不少購(gòu)房者都是全家出動(dòng)，目的只有一個(gè)，就是從各個(gè)方面考察房子的品質(zhì)、配套、地段、學(xué)校、交通等，這也能理解，畢竟現(xiàn)在一套房子都要好幾十萬，幾百萬，甚至上千萬，六個(gè)錢包都用上了，攤到誰身上也得引起足夠重視。

或許我們看到的房子各方面都不錯(cuò)，但往往可能在簽買房合同時(shí)忽略了最關(guān)鍵細(xì)節(jié)。這也是我們很多在房子交付時(shí)，甚至退房時(shí)、退款時(shí)，經(jīng)常發(fā)生各種有損購(gòu)房者利益的癥結(jié)所在。有意思的是，我們不少人在簽購(gòu)房合同時(shí)，看著厚厚一疊材料，可能連翻都沒翻一下，只是按著售樓員的指向，把自己的大名簽在各個(gè)角落，這是萬萬不可的。所以，筆者在此刻意提醒，買房簽合同不能馬虎，這“四行”字看仔細(xì)了，千萬別大意了吃了悶虧！

1.購(gòu)房人聯(lián)系地址

在商品房買賣合同第一頁，除了開發(fā)商或者代理機(jī)構(gòu)信息外，更重要的一項(xiàng)就是“買受人聯(lián)系地址”，我們不少人不重視這個(gè)，認(rèn)為無所謂。事實(shí)上，當(dāng)你簽訂購(gòu)房合同以后，合同雙方約定的各種流程事項(xiàng)，如果本人不能現(xiàn)場(chǎng)領(lǐng)取的話，都會(huì)根據(jù)你填寫的買受人地址來送達(dá)完成，比如購(gòu)房合同、發(fā)票、費(fèi)用收據(jù)等等。

更為重要的是，在涉及合同中約定的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)事項(xiàng)時(shí)，買賣雙方都必須履行合同中規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。如款項(xiàng)費(fèi)用、貸款資料等未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)交納或者提供，賣方會(huì)向你發(fā)送律師函，而這個(gè)通信地址就是你自己所填寫的“購(gòu)房人聯(lián)系地址”，一般情況下，賣方如果往這個(gè)地址發(fā)送兩次以上函件，就可以按照合同約定違約事項(xiàng)執(zhí)行。如果你所填寫的聯(lián)系地址不正確，那么勢(shì)必影響到按時(shí)履約，出現(xiàn)出賣人撻定或者罰沒定金的情況也就不足為奇了。所以，我們購(gòu)房者的聯(lián)系地址一定要填寫準(zhǔn)確，如果地址發(fā)生變更，需要及時(shí)告知出賣人。

2.“定金”與“訂金”

這兩個(gè)詞，一字之差，其結(jié)果相差甚遠(yuǎn)，我們往往總是搞不清楚，但這些都是我們?cè)谫I房時(shí)的常見前置程序。當(dāng)我們看完房子以后，出賣人往往會(huì)逼著購(gòu)房者“下定”，這里的“下定”就指的是“定金”，這個(gè)“定金”是具備受到保護(hù)的，一般在合同簽訂時(shí)或者簽訂后支付，支付金額在合同標(biāo)額的20%以下。除開發(fā)商銷售的這套房子手續(xù)不齊全，比如沒有拿到商品房預(yù)售許可證外，這個(gè)“定金”正常情況是不可以退的。

但“訂金”則不同，并未有明確規(guī)定，其支付的款項(xiàng)僅具有預(yù)付款性質(zhì)，并不具備擔(dān)保合同簽訂和履行功能。如果購(gòu)房者反悔，不想購(gòu)買這套房子時(shí)，可以要求退訂，出賣人應(yīng)當(dāng)把“訂金”退還給購(gòu)房者。

3.“交房時(shí)間”和“房產(chǎn)證辦理時(shí)間”

我們大部分人買的房子，都屬于期房，付完首付款后，接下來就是等待交房，“交房時(shí)間”也稱“入伙時(shí)間”就顯得很重要。因開發(fā)商土地解壓、抵押等問題，導(dǎo)致長(zhǎng)時(shí)間不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。事實(shí)上，這個(gè)時(shí)間在我們簽訂商品房買賣合同時(shí)就已經(jīng)約定清楚了，受到法律保護(hù)。開發(fā)商逾期交房，就應(yīng)當(dāng)賠償購(gòu)房者的損失。由于我們?cè)诤炗喓贤瑫r(shí)，沒考慮到開發(fā)商會(huì)逾期交房這檔事，但在現(xiàn)實(shí)中則比較常見。這里面要注意的是，開發(fā)商跟你約定逾期交房的賠付標(biāo)準(zhǔn)問題，一般情況是不能低于同區(qū)域、同品質(zhì)、同面積的租金水平，有的開發(fā)商則只給你同期利率標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)顯然是太低了，這在簽合同時(shí)一定要仔細(xì)看看。如果你已經(jīng)簽訂了合同，那么后期遇到這種情況，只能到起訴。

關(guān)于產(chǎn)證辦理。房子交付后，只能代表我們可以進(jìn)駐裝修或入住了。但持有房子的憑證還沒有拿到手，這就是房產(chǎn)證。在我們簽訂購(gòu)房合同時(shí)，里面也是約定了辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間范圍，超過這個(gè)期限，開發(fā)商就應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。有時(shí)候，我們不一定主要是為了這個(gè)賠償，因?yàn)槲覀儾簧賱傂杓彝バ枰梅慨a(chǎn)證給子女上學(xué)用，沒有房產(chǎn)證則是比較頭疼的事。所以，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，我們要認(rèn)真看一下“產(chǎn)證辦理”約定事項(xiàng)。一是看時(shí)間規(guī)定，是否在法律規(guī)定范圍內(nèi)，一般規(guī)定是90天，但最長(zhǎng)不得超過720天。二是看賠付標(biāo)準(zhǔn)約定是否符合常理。

4.房產(chǎn)實(shí)際面積與合同約定面積不一致

在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，買賣雙方約定了房產(chǎn)面積。按照規(guī)定，交房時(shí)，實(shí)際面積與合同約定的面積不符時(shí)，按照你當(dāng)時(shí)簽訂的合同約定處理辦法執(zhí)行。如果合同沒有約定的，則按照實(shí)際面積與合同約定面積誤差來處理。一般說來，面積誤差絕對(duì)值小于3%，采取多退少補(bǔ)計(jì)算。如果面積誤差絕對(duì)值超過3%，買受人可以要求退房、退還已付房款及利息。

在具體簽訂購(gòu)房合同時(shí)，購(gòu)房者需要認(rèn)真閱讀這一款約定的具體內(nèi)容。因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)中，一些開發(fā)商會(huì)在購(gòu)房合同中規(guī)定“最終交付面積以實(shí)際測(cè)量為準(zhǔn)”類似這樣模棱兩可的話語。我們購(gòu)房者若不知，將來真出現(xiàn)問題，就顯得比較被動(dòng)。事實(shí)上，即使開發(fā)商使用的格式合同，我們也可以要求在相關(guān)條款上加上手寫備注，明確相關(guān)細(xì)節(jié)，保持自身的權(quán)益。

總之，買房是一件勞心費(fèi)神的大事，所謂隔行如隔山，如果我們不了解簽買房合同里面的門門道道，最終吃悶虧也就很正常了。房子買了以后，很多情況是我們無法掌控的，但我們盡可能約定好未來可能出現(xiàn)情況的解決辦法，如果是格式合同，可采用在原合同上加備注形式，這樣也可以把我們的損失降到最低，甚至可不受損失。

學(xué)習(xí)更多房產(chǎn)知識(shí)，歡迎關(guān)注本號(hào)

往期熱文：房產(chǎn)專家肺腑之言！2019年買房、賣房經(jīng)驗(yàn)良心總結(jié)篇，建議收藏