1.行業(yè)特點(diǎn)。政策調(diào)控強(qiáng)、產(chǎn)業(yè)鏈長、資金密集、開發(fā)周期長、對地方財(cái)政收入的重大影響、社會(huì)影響大；

　　2.概念。納稅人在納稅年度終了后規(guī)定時(shí)期內(nèi)，依照稅收法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關(guān)企業(yè)所得稅的規(guī)定，自行計(jì)算全年應(yīng)納稅所得額和應(yīng)納所得稅額，根據(jù)月度或季度預(yù)繳的所得稅數(shù)額，確定該年度應(yīng)補(bǔ)或者應(yīng)退稅額。

　　應(yīng)納稅所得額＝會(huì)計(jì)利潤±納稅調(diào)整項(xiàng)目

　　應(yīng)補(bǔ)（退）企業(yè)所得稅＝應(yīng)納稅所得額*適用稅率－年度內(nèi)已預(yù)繳的企業(yè)所得稅

　　對財(cái)務(wù)人員要求很高

　　3.會(huì)計(jì)核算的要求。鮮明的行業(yè)特點(diǎn)，銷售預(yù)售收入的特點(diǎn)決定了其核算的獨(dú)特性，成本計(jì)算較復(fù)雜。

　　4.稅收處理的特殊性。

　　--未完工銷售的應(yīng)納稅所得額、已完工銷售的的應(yīng)納稅所得額；

　　--預(yù)售收入的特點(diǎn)；可作為廣告和業(yè)務(wù)招待費(fèi)計(jì)算基數(shù)，預(yù)繳的稅費(fèi)可以稅前扣除，部分預(yù)提費(fèi)用可以作為計(jì)稅成本對待

　　--新老項(xiàng)目的不同處理要求；

　　老項(xiàng)目的界定：《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。針對老項(xiàng)目有兩種計(jì)稅方式：一是采用一般方法計(jì)稅，按取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款后的余額（不含增值稅稅款）和10%的增值稅率計(jì)算繳納增值稅；二是選擇采用簡易計(jì)稅方法，以當(dāng)期不含稅銷售額*5%的征收率計(jì)稅。企業(yè)一經(jīng)選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

　　1.收入的審核

　　《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》（財(cái)會(huì)〔2017〕22號(hào)）第四條規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在履行了合同中的履約義務(wù)，即在客戶取得相關(guān)商品（或服務(wù)）控制權(quán)時(shí)確認(rèn)收入。取得相關(guān)商品（或服務(wù)）控制權(quán)，是指能夠主導(dǎo)該商品（或服務(wù)）的使用并從中獲得幾乎全部的經(jīng)濟(jì)利益。

　　--直接收款模式下的審核

　　--分期收款模式下的審核

　　--按揭收款模式下的審核

　　--委托收款模式下的審核

　　委托收款分為支付手續(xù)費(fèi)、視同買斷方式、包銷方式等多種類型，共同點(diǎn)在于按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，實(shí)務(wù)中很少出現(xiàn)

　　鏈接：發(fā)出代銷產(chǎn)品超過180天仍未收到代銷清單或貨款的，視同銷售實(shí)現(xiàn)，征收增值稅。

　　2.成本的審核

　　--項(xiàng)目成本的定義

　　--嚴(yán)格區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本

　　--已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本

　　--幾個(gè)特殊成本事項(xiàng)的處理

　　3.稅金的審核

　　涉及的稅種主要有契稅、增值稅及其附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅

　　4.期間費(fèi)用的審核

　　職工薪酬支出的調(diào)整，業(yè)務(wù)招待費(fèi)的調(diào)整，廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的調(diào)整，利息費(fèi)用的調(diào)整，傭金的調(diào)整，資產(chǎn)折舊和攤銷的調(diào)整，資產(chǎn)損失稅前扣除的調(diào)整。

　　1.收入的審核

　　總體思路：房地產(chǎn)企業(yè)與購房者此時(shí)簽訂的是《商品房預(yù)售合同》，購房者并未取得該商品房的控制權(quán)，企業(yè)收到的預(yù)收房款不滿足收入的確認(rèn)條件。所以，企業(yè)在會(huì)計(jì)處理上不確認(rèn)為收入，不計(jì)算損益，而是通過“預(yù)收賬款”進(jìn)行單獨(dú)核算，借記“銀行存款”或其他相關(guān)科目，貸記“預(yù)收賬款”。所得稅上應(yīng)按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，同時(shí)相關(guān)的稅金及附加、土地增值稅在發(fā)生當(dāng)期可以扣除。借記“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交所得稅”，貸記“銀行存款”匯算清繳時(shí)通過A105010《視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表》進(jìn)行納稅調(diào)整。

A105010視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表（部分）

（單位：萬元）

　　--一次性收款模式下的審核

　　應(yīng)于實(shí)際收到價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)之日，確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。所謂取得索取價(jià)款憑據(jù)之日也就是應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則以合同約定的時(shí)間確認(rèn)收入。如甲先生購買未完工一套商品房總價(jià)100萬元，約定2018年11月20日一次性付款，如果甲先生在2018年10月20日提前付款，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)在10月20日確認(rèn)預(yù)收賬款，并應(yīng)計(jì)提相關(guān)的稅金，會(huì)計(jì)分錄為：借：銀行存款  貸：預(yù)收賬款，并計(jì)提相關(guān)的稅金；如果甲先生直到2019年元月10日才付款，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)在11 月20日確認(rèn)預(yù)收賬款，會(huì)計(jì)分錄為：借：應(yīng)收賬款  貸：預(yù)收賬款，同時(shí)計(jì)提相關(guān)的稅金。在跨年度時(shí)應(yīng)及時(shí)確認(rèn)收入，防范好稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　鏈接：房地產(chǎn)企業(yè)簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》之前所收取的定金、訂金、誠意金、意向金，做為“其他應(yīng)付款”處理，不需要預(yù)繳企業(yè)所得稅。

　　--分期收款模式下的審核

　　應(yīng)按合同約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，付款方提前付款的，在實(shí)際收款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。如甲先生購買未完工一套商品房總價(jià)100萬元，約定2018年11月20日付款30%，但甲先生直到2019年元月10日才付款，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)在11 月20日確認(rèn)預(yù)收賬款，會(huì)計(jì)分錄為：借：應(yīng)收賬款  貸：預(yù)收賬款， 同時(shí)計(jì)提相關(guān)的稅金。

　　--按揭收款模式下收入的計(jì)量

　　收入金額與前兩種相同，存在不同就是收入的確認(rèn)時(shí)間基本遵循收付實(shí)現(xiàn)制，其首付款于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。如甲先生購買未完工一套商品房總價(jià)100萬元，約定2018年11月20日付款30%，但甲先生直到2019年元月10日才付款30萬元，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)在2019年元月10日確認(rèn)預(yù)收賬款，會(huì)計(jì)分錄為：借：銀行存款  貸：預(yù)收賬款， 同時(shí)計(jì)提相關(guān)的稅金。

　　2.成本的審核：此時(shí)不存在成本審核問題

　　3.稅金的審核

　　--增值稅的處理

　　根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）的規(guī)定，一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期預(yù)繳稅款。

 
　　城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加是附加稅費(fèi)，隨著增值稅的繳納而繳納。

　　--土地增值稅的處理

　　根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）第十六條的規(guī)定，納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅。

　　根據(jù)《關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅，適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入”，并不是針對“預(yù)收款”，所以是兩個(gè)不同概念的標(biāo)準(zhǔn)；但在房地產(chǎn)預(yù)售環(huán)節(jié)，從某種意義上講把預(yù)收款也可理解成“收入”，采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，應(yīng)預(yù)繳稅款=（預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款）×土地增值稅預(yù)征率。如收到預(yù)收款1000萬元，適用5%的預(yù)征率，（1,000-1,000÷（1+11%）×3%）×5%=48.65萬，通過扣除預(yù)征的增值稅，再計(jì)算預(yù)計(jì)毛利。

　　預(yù)繳土地增值稅時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”，貸記“銀行存款”。

　　--土地使用稅的處理

　　以出讓或轉(zhuǎn)讓有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)在合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納，合同未約定交付土地時(shí)間的，應(yīng)從合同簽訂的次月起繳納。（特別注意實(shí)務(wù)中容易出現(xiàn)的錯(cuò)誤）

　　鏈接：財(cái)會(huì)〔2016〕22號(hào)，財(cái)政部關(guān)于印發(fā)《增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定》的通知：全面試行營業(yè)稅改征增值稅后，“營業(yè)稅金及附加”科目名稱調(diào)整為“稅金及附加”科目，該科目核算企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)發(fā)生的消費(fèi)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、資源稅、教育費(fèi)附加及房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅、印花稅等相關(guān)稅費(fèi)；利潤表中的“營業(yè)稅金及附加”項(xiàng)目調(diào)整為“稅金及附加”項(xiàng)目。

　　4.期間費(fèi)用的核算

　　--職工薪酬支出的調(diào)整：變化是職工教育經(jīng)費(fèi)調(diào)整為工資薪金的8%以內(nèi)扣除

　　--業(yè)務(wù)招待費(fèi)的調(diào)整（永久性差異）

　　稅前列支限額：預(yù)收款不含稅收入/(1+11%或10%)*0.5%做為扣除限額與發(fā)生額的60%相比，如扣除限額2萬元；發(fā)生額的5*60%=3萬元，調(diào)增1萬元。

　　--廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的調(diào)整15%，超過部分，準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除，暫時(shí)性差異

　　--傭金的調(diào)整。企業(yè)發(fā)生與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的手續(xù)費(fèi)及傭金支出，不超過以下規(guī)定計(jì)算限額以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予扣除；超過部分，不得扣除。按與具有合法經(jīng)營資格中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或個(gè)人（不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的5%計(jì)算限額。企業(yè)應(yīng)與具有合法經(jīng)營資格中介服務(wù)企業(yè)或個(gè)人簽訂代辦協(xié)議或合同，并按國家有關(guān)規(guī)定支付手續(xù)費(fèi)及傭金。除委托個(gè)人代理外，企業(yè)以現(xiàn)金等非轉(zhuǎn)賬方式支付的手續(xù)費(fèi)及傭金不得在稅前扣除，并不是取得發(fā)票就能扣除！企業(yè)為發(fā)行權(quán)益性證券支付給有關(guān)證券承銷機(jī)構(gòu)的手續(xù)費(fèi)及傭金不得在稅前扣除。其他企業(yè)的手續(xù)費(fèi)及傭金支出稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)不是收入總額的5%，而應(yīng)該是每一份服務(wù)協(xié)議或者合同允許稅前扣除的額度都不能超過5%。每一份服務(wù)協(xié)議或者合同支付的手續(xù)費(fèi)及傭金超過5%的部分，都不允許稅前扣除！

　　--資產(chǎn)折舊和攤銷的調(diào)整。開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用；企業(yè)在2018年1月1日至2020年12月31日期間新購進(jìn)的設(shè)備、器具，單位價(jià)值不超過500萬元的，允許一次性計(jì)入當(dāng)期成本費(fèi)用在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除，不再分年度計(jì)算折舊，暫時(shí)性差異。

　　--資產(chǎn)損失稅前扣除的調(diào)整。國家稅務(wù)總局2018年15號(hào)公告，企業(yè)資產(chǎn)損失稅前扣除，不需再報(bào)送相關(guān)資料，改為由企業(yè)留存?zhèn)洳?，但極填列（5090資產(chǎn)損失及調(diào)整表），“以表代備”或“以表代申報(bào)”。對納稅人來說，少了一道環(huán)節(jié)，開始少了些工作量，責(zé)任比以前更加重了。大到資料證據(jù)的搜集、小到資料的保管，都是實(shí)實(shí)在在考驗(yàn)；對稅務(wù)部門來說，如何加強(qiáng)后續(xù)的管理和審核，既真正減輕納稅人負(fù)擔(dān)、又要加強(qiáng)監(jiān)管避免管理真空，也是一個(gè)全新考驗(yàn)。

　　--利息費(fèi)用的調(diào)整。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，專門借款利息費(fèi)用不得計(jì)入損益，應(yīng)當(dāng)資本化；《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第三十七條規(guī)定：企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中發(fā)生的合理的不需要資本化的借款費(fèi)用，準(zhǔn)予扣除；企業(yè)為購置、建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和經(jīng)過12個(gè)月以上的建造才能達(dá)到預(yù)定可銷售狀態(tài)的存貨發(fā)生借款的，在有關(guān)資產(chǎn)購置、建造期間發(fā)生的合理的借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)作為資本性支出計(jì)入有關(guān)資產(chǎn)的成本，并依照本條例的規(guī)定扣除。

　　只有借款輔助費(fèi)用和不能歸屬于開發(fā)產(chǎn)品的財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的利息支出，才能在當(dāng)期稅前扣除，所以可以當(dāng)期扣除的財(cái)務(wù)費(fèi)用金額應(yīng)當(dāng)較小。在開發(fā)間接費(fèi)用中，以手續(xù)費(fèi)、利息和資金使用費(fèi)等項(xiàng)目列支利息支出，財(cái)務(wù)費(fèi)用科目列支金額實(shí)際為0，而在預(yù)繳企業(yè)所得稅時(shí)做了調(diào)整，利息支出全部以財(cái)務(wù)費(fèi)用的名義作了稅前扣除，土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，全部視為財(cái)務(wù)費(fèi)用，分情況采取據(jù)實(shí)扣除和計(jì)算扣除，沒有利息支出資本化和資本弱化的約束。

　　例一：某項(xiàng)目取得土地使用權(quán)成本為2000萬元，開發(fā)成本1000萬元，其中開發(fā)成本——開發(fā)間接費(fèi)用中利息支出200萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用——利息支出100萬元，則計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目的開發(fā)成本為1000-200=800萬元，可以按照項(xiàng)目分?jǐn)偫⒎绞娇煽鄢_發(fā)費(fèi)用（200+100）+（2000+1000-200）×5%=440萬元。無法按照項(xiàng)目分?jǐn)偫⒎绞娇煽鄢_發(fā)費(fèi)用（2000+1000-200）×10%=280萬元。無論哪一種方式，都需要利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。

　　企業(yè)為做為密集型行業(yè)，為取得開發(fā)資金，通過支付高額利息的方式進(jìn)行社會(huì)融資。對于社會(huì)融資利息，企業(yè)所得稅前扣除的總原則為：不高于金融企業(yè)同期同類貸款利率水平。

　　根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財(cái)稅〔2008〕121號(hào)）文，企業(yè)實(shí)際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，其接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例（以下簡稱債資比）不超過2：1的部分準(zhǔn)予扣除，超過的部分不得在發(fā)生當(dāng)期和以后年度扣除。除非企業(yè)能夠證明相關(guān)交易活動(dòng)符合獨(dú)立交易原則的；或者該企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)不高于境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的，其實(shí)際支付給境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的利息支出，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)準(zhǔn)予扣除。

　　自然人將資金貸與他人使用而取得利息收入的，需要以提供貸款服務(wù)取得的全部利息及利息性質(zhì)的收入為銷售額，計(jì)算并交納增值稅；企業(yè)向自然人支付借款利息時(shí)應(yīng)以支付利息款項(xiàng)的全額依法計(jì)算并代扣代繳利息所得個(gè)人所得稅（稅率20%）。

　　5.部分地區(qū)列出的未完工項(xiàng)目的應(yīng)稅毛利率

　　例二：某市某區(qū)甲房地產(chǎn)公司（適用的未完工產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率為25%，下同），2018年取得預(yù)售款1000萬元（已扣除應(yīng)預(yù)繳的增值稅，下同），全年發(fā)生業(yè)務(wù)招待費(fèi)10萬元，發(fā)生廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)（以下簡稱廣宣費(fèi)）18萬元，其他期間費(fèi)用為100萬元，增值稅30萬元，預(yù)繳土地增值稅50萬元，其他稅金及附加5萬元，全年已經(jīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅15萬元。

　　年底匯算清繳的企業(yè)所得稅的計(jì)算過程為：應(yīng)稅項(xiàng)目毛利率1000*25%=250；扣除期間費(fèi)用、附加稅后為250-100-10－18－50－5=67萬元；業(yè)務(wù)招待費(fèi)扣除限額為5萬元與發(fā)生額10萬的60%＝6萬元，小于6萬元，只能按5萬元扣除，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額5萬元；廣宣費(fèi)當(dāng)期扣除限額為150萬元，可全額扣除；應(yīng)納稅所得額調(diào)整為72萬元，應(yīng)繳納企業(yè)所得稅72*25%=18萬元；應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅＝18－15＝3萬元

　　A105010視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表（部分）

　　（單位：萬元）

　　--完工概念

　　國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)第三條規(guī)定，除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案；開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用；開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。該條表明，完工條件的確認(rèn)采用竣工、使用、產(chǎn)權(quán)孰早的原則，開發(fā)產(chǎn)品只要符合上述條件之一的即為完工?？梢?，會(huì)計(jì)上交付商品房確認(rèn)收入之前，稅務(wù)上可能已滿足完工條件。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實(shí)際投入使用時(shí)，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。

　　鏈接：計(jì)稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對象的各項(xiàng)費(fèi)用；六大內(nèi)容：土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，前期工程費(fèi)，建筑安裝工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)。

　　直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計(jì)入成本對象；共同成本和不能夠分清成本對象的間接成本，按占地面積法（主要指土地成本），可售建筑面積法（其他有關(guān)成本）、直接成本法（主要指借款費(fèi)用）等的比例計(jì)入成本。

　　注意：嚴(yán)格區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出；

　　鏈接：土地增值稅清算時(shí)，前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。

　　--結(jié)轉(zhuǎn)完工時(shí)的會(huì)計(jì)核算

　　開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。

　　商品房交付給客戶，商品控制權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，會(huì)計(jì)上滿足收入確認(rèn)條件，“預(yù)收賬款”要轉(zhuǎn)入“主營業(yè)務(wù)收入”，借記“預(yù)收賬款”，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”、“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）或簡易計(jì)稅”

　　預(yù)收賬款時(shí)已預(yù)交的土地增值稅，計(jì)入了“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”借方，交付商品房按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定已滿足收入確認(rèn)條件，需按照結(jié)轉(zhuǎn)的收入金額比例，借記“稅金及附加”，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”。

　　交付商品房時(shí)，會(huì)計(jì)要確認(rèn)收入、成本計(jì)算利潤，交付商品房年度所得稅匯算清繳時(shí)，進(jìn)入A100000《中華人民共和國企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表（A類）》要繳納所得稅，但從“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)讓“主營業(yè)務(wù)收入”的部分已按計(jì)稅毛利率在以前預(yù)收賬款年度所得稅匯算清繳時(shí)已通過A105010表納稅調(diào)增，所以交付商品房年度所得稅匯算清繳時(shí)再通過A105010表納稅調(diào)減。

　　結(jié)轉(zhuǎn)完工時(shí)確認(rèn)的收入不可以用來做為計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣宣費(fèi)的基數(shù)；

　　計(jì)算出企業(yè)所得稅時(shí)，借記“所得稅費(fèi)用”，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅”。此時(shí)需填列《視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)增明細(xì)表》

　　--完工后后續(xù)收入的核算

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。完工后續(xù)的收入同一般企業(yè)核算無異，但要積極完善資料，做好土地增值稅的清算

　　鏈接：可以預(yù)提（應(yīng)付）的成本費(fèi)用稅前扣除的情形。包括：出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在有相關(guān)合同、協(xié)議或其他證明資料的前提下，可以預(yù)提合同總金額的10%，計(jì)入成本對象的開發(fā)成本中；公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可以按照預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。該公共配套設(shè)施必須符合在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造并且不可撤消，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件；應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公共維修基金或其他專項(xiàng)基金。

　　--《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》（國家稅務(wù)總局公告2018年第28號(hào)）正常情況下應(yīng)當(dāng)以發(fā)票作為合法有效憑證，可以提供其他證明支出真實(shí)合理的佐證資料。比如青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出，請個(gè)人管道疏通等。

　　例三：某市某區(qū)甲房地產(chǎn)公司2017年銷售未完工項(xiàng)目取得預(yù)售款1000萬元，2018年8月項(xiàng)目完工，當(dāng)月將已完工房屋價(jià)值700萬元的房屋交付業(yè)主使用，結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的房屋成本為400萬元，同時(shí)相應(yīng)轉(zhuǎn)回原預(yù)繳的土地增值稅35萬元，其他稅金及附加3.5萬元，全年發(fā)生業(yè)務(wù)招待費(fèi)10萬元，發(fā)生廣宣費(fèi)18萬元，其他期間費(fèi)用為100萬元。全年未預(yù)繳企業(yè)所得稅。

　　企業(yè)會(huì)計(jì)處理如下：借記“預(yù)收賬款”700，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”700，預(yù)收賬款時(shí)已預(yù)交的土地增值稅，計(jì)入了“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”借方，交付商品房按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定已滿足收入確認(rèn)條件，需按照結(jié)轉(zhuǎn)的收入金額比例，借記“稅金及附加”38.5，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”38.5

　　全年會(huì)計(jì)利潤為：700-400-100-10-18-38.5=133.5萬元，

　　應(yīng)納稅所得額為：業(yè)務(wù)招待費(fèi)10萬、廣宣費(fèi)18萬不能稅前扣除；700萬元對應(yīng)的上年度的毛利額175需要進(jìn)行納稅調(diào)減；同時(shí)轉(zhuǎn)回上年實(shí)際發(fā)生的稅金及附加，這樣本年應(yīng)納稅所得額為133.5+10+18-175+38.5=15萬元，2018年需繳納企業(yè)所得稅15*25＝3.75萬元。

　　綜合上述兩種情況分別按各自規(guī)定處理即可

　　例四：某市某區(qū)甲房地產(chǎn)公司2017年銷售未完工項(xiàng)目取得預(yù)售款1000萬元，2018年8月項(xiàng)目完工，當(dāng)月將已完工房屋價(jià)值700萬元（系2017年度未完工項(xiàng)目轉(zhuǎn)回）的房屋交付業(yè)主使用，結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的房屋成本為400萬元，同時(shí)轉(zhuǎn)回原預(yù)繳的土地增值稅和稅金及附加共計(jì)38.5萬；另外2018年全年新取得預(yù)售款600萬元，全年發(fā)生業(yè)務(wù)招待費(fèi)10萬元，發(fā)生廣宣費(fèi)18萬元，其他期間費(fèi)用為100萬元，預(yù)繳增值稅20萬元，預(yù)繳土地增值稅50萬元，附加稅5萬元，全年已經(jīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅20萬元。

　　2018年應(yīng)納稅所得額計(jì)算過程：應(yīng)稅項(xiàng)目毛利率=600*25%=150萬元

　　會(huì)計(jì)利潤：700-400-10-18-100-38.5=133.5萬元，業(yè)務(wù)招待費(fèi)的扣除限額600*0.5%＝3萬元，與發(fā)生額10萬的60%＝6萬元，小于6萬元，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額為7萬元；廣宣費(fèi)當(dāng)期扣除限額為600*15%＝80萬元，可全額扣除，合計(jì)調(diào)增應(yīng)納稅所得額7萬元；700萬對應(yīng)的應(yīng)稅毛利率為700*25%＝175萬元應(yīng)予以調(diào)減，同時(shí)轉(zhuǎn)回上年實(shí)際發(fā)生的稅金及附加、土地增值稅38.5萬元予以調(diào)增，這樣應(yīng)納稅所得額＝133.5+150－50－5+7－175+38.5＝99萬元，應(yīng)繳納企業(yè)所得稅99*25%=24.75萬元，年底需補(bǔ)繳4.75萬元。

　　A105010視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表（部分）

　?。▎挝唬喝f元）

　　1.視同銷售的幾種情形

　　--無償贈(zèng)與他人。將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)， 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。

　　--拆遷安置回遷房問題：用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用戶視同銷售處理，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，房地產(chǎn)企業(yè)支付的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)；采取異地安置，如屬于自行開發(fā)建造，房屋價(jià)值按市場價(jià)格計(jì)算并計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

　　2.收到土地返還款的處理

　　現(xiàn)在大部分房地產(chǎn)企業(yè)的土地是通過“招標(biāo)、拍賣、掛牌”方式的公開競價(jià)取得的，但是，有的地方政府或進(jìn)行招商引資或?yàn)榱藢ｍ?xiàng)用以安置拆遷戶，往往通過財(cái)政返還土地出讓金的形式變相給予房地產(chǎn)企業(yè)一定補(bǔ)償。由于政府與開發(fā)商之間約定返還的條件和形式不同，對企業(yè)取得的返還款是認(rèn)定為財(cái)政性資金，還是認(rèn)定為經(jīng)營性收入，其財(cái)務(wù)和稅務(wù)處理也不盡相同。

　　會(huì)計(jì)處理：《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)——政府補(bǔ)助》第二條規(guī)定：政府補(bǔ)助，是指企業(yè)從政府無償取得貨幣性資產(chǎn)或非貨幣性資產(chǎn)，但不包括政府作為企業(yè)所有者投入的資本；第九條規(guī)定： 與收益相關(guān)的政府補(bǔ)助，應(yīng)當(dāng)分別下列情況處理：用于補(bǔ)償企業(yè)以后期間的相關(guān)成本費(fèi)用或損失的，確認(rèn)為遞延收益，并在確認(rèn)相關(guān)成本費(fèi)用或損失的期間，計(jì)入當(dāng)期損益或沖減相關(guān)成本；用于補(bǔ)償企業(yè)已發(fā)生的相關(guān)成本費(fèi)用或損失的，直接計(jì)入當(dāng)期損益或沖減相關(guān)成本；與企業(yè)日常經(jīng)營活動(dòng)相關(guān)的政府補(bǔ)助，應(yīng)當(dāng)計(jì)入其他收益或沖減相關(guān)成本費(fèi)用，并在利潤表中的“營業(yè)利潤”項(xiàng)目之上單獨(dú)列報(bào)；與企業(yè)日常經(jīng)營活動(dòng)無關(guān)的政府補(bǔ)助，應(yīng)當(dāng)計(jì)入營業(yè)外收支。

　　因此，房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)以實(shí)際支付的土地價(jià)款作為土地成本，取得的這部分返還款實(shí)質(zhì)屬于政府補(bǔ)助的性質(zhì)，但應(yīng)當(dāng)計(jì)入其他收益或沖減相關(guān)成本費(fèi)用則有很大的差別。

　　例六：2018年甲房地產(chǎn)公司通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10000萬元，房地產(chǎn)公司已繳納10000萬元。協(xié)議約定，土地出讓金入庫后以財(cái)政支持的方式給予房地產(chǎn)公司補(bǔ)助3000萬元，在該項(xiàng)目土地上建設(shè)回遷房建設(shè)，回遷房建成后無償移交給動(dòng)遷戶。

　　分析：此種情況下土地出讓金返還用于建設(shè)購買安置回遷房的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的回遷房銷售給政府，政府通過土地出讓金返還的形式支付給房地產(chǎn)企業(yè)銷售回遷房的銷售款，然后政府無償把回遷房移交給拆遷戶。

　　--增值稅的處理：房地產(chǎn)公司收到政府返還的土地出讓金，應(yīng)作為銷售回遷房的預(yù)收款，按規(guī)定應(yīng)預(yù)繳3%的增值稅。

　　應(yīng)預(yù)繳的增值稅=3000÷（1+11%）×3%=81（萬元）

　　房地產(chǎn)公司收到的土地出讓金返還款3000萬元相當(dāng)于回遷房應(yīng)確認(rèn)的土地增值稅收入，房地產(chǎn)公司應(yīng)按取得售房收入3000萬元收入計(jì)算繳納土地增值稅。

　　--土地增值稅的處理，應(yīng)預(yù)繳土地增值稅，其計(jì)稅依據(jù)為=3000-81

　　--契稅的處理：房地產(chǎn)公司繳納的土地出讓金10000元全額計(jì)入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。房地產(chǎn)公司交納土地出讓金時(shí)，應(yīng)繳納契稅，計(jì)稅依據(jù)為10000萬元。契稅計(jì)入土地成本。應(yīng)征契稅=10000×4%=400萬元

　　--企業(yè)所得稅的處理：該業(yè)務(wù)屬于政府主導(dǎo)的拆遷安置工作，由政府部門將土地出讓金部分返還給房地產(chǎn)公司，用于購買房地產(chǎn)公司開發(fā)的回遷房，因此，房地產(chǎn)公司取得的土地出讓金返還款應(yīng)當(dāng)并入當(dāng)期所得計(jì)征企業(yè)所得稅。

　　根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于財(cái)政性資金、行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財(cái)稅〔2008〕151號(hào)）的規(guī)定，對企業(yè)取得的由國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定專項(xiàng)用途并經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的財(cái)政性資金，準(zhǔn)予作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除。

　　《關(guān)于專項(xiàng)用途財(cái)政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財(cái)稅〔2011〕70號(hào)）對此進(jìn)一步明確，企業(yè)從縣級以上各級人民政府財(cái)政部門及其他部門取得的應(yīng)計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金，凡同時(shí)符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除：企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項(xiàng)用途的資金撥付文件；財(cái)政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。

　　對照上述規(guī)定，我們可以發(fā)現(xiàn)，該業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)屬于政府采購行為，不屬于不征稅收入所對應(yīng)的財(cái)政性資金。房地產(chǎn)公司收到的土地款返還款實(shí)際是回遷房的銷售款，因此，不屬于不征稅的財(cái)政性資金，應(yīng)當(dāng)作為應(yīng)稅收入計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

　　如上例變更為：土地出讓金入庫后以財(cái)政支持的方式給予房地產(chǎn)公司補(bǔ)助3000萬元，用于日常經(jīng)營開支，其他條件不變

　　分析：這是取得與企業(yè)日常經(jīng)營活動(dòng)相關(guān)的政府補(bǔ)助，用于補(bǔ)助已發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)計(jì)入其他收益，而不是沖減開發(fā)成本，只需繳納企業(yè)所得稅即可，

　　3.無產(chǎn)權(quán)地下車位的處理

　　無產(chǎn)權(quán)地下車位包括兩種：一種是人防車位，一種是非人防無產(chǎn)權(quán)車位。就短期租賃或單獨(dú)建造的停車場所的銷售而言，不存在稅收爭議，在此不做討論。

　　《合同法》規(guī)定：租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。也就是說，法律只保護(hù)20年的租賃使用權(quán)，超過20年的，不予保護(hù)。

　　實(shí)務(wù)中開發(fā)商對無產(chǎn)權(quán)車位一般做法是房地產(chǎn)企業(yè)將地下車庫租賃給客戶，與客戶簽訂租賃協(xié)議，協(xié)議規(guī)定客戶一次性預(yù)付租金，使用車庫20年后，車庫歸客戶所有，這是一種名租賃實(shí)銷售的方式，其實(shí)質(zhì)是永久轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)，即通常所說的銷售地下車庫。

　　第一種情況：筆者認(rèn)為，就非人防地下無產(chǎn)權(quán)車位而言，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)歸屬于房地產(chǎn)開發(fā)公司，采取一次性轉(zhuǎn)讓形式也好或簽訂租期20年的租賃合同也罷，國家稅務(wù)總局曾于2011年2月在官方網(wǎng)站上對此作出過答復(fù)：“房地產(chǎn)企業(yè)出售的地下停車位，以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。對取得銷售收入應(yīng)繳納營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。”

　　營改增后，按照稅收政策基本平移的原則，“轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，按銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅”，這是遵循“實(shí)質(zhì)重于形式”的原則，基本達(dá)成稅企共識(shí)，不存在爭議。不能辦證不能否認(rèn)權(quán)利的存在，完整的權(quán)利包括轉(zhuǎn)讓的權(quán)利，只是不能通過辦證確權(quán)而已。順著增值稅的處理思路，我們可以來判定企業(yè)是否滿足確認(rèn)銷售收入的幾個(gè)條件：已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán),也沒有對已售出的商品實(shí)施有效控制；收入的金額能夠可靠地計(jì)量；相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。對于成本處理時(shí)可按照國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)規(guī)定，利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理；因此作為配套設(shè)施的停車場所，其成本經(jīng)二次分配給地上開發(fā)產(chǎn)品后，其成本為零，不再結(jié)轉(zhuǎn)成本；根據(jù)以上條件我們可以得出這樣符合銷售收入確認(rèn)條件，應(yīng)當(dāng)依法計(jì)征企業(yè)所得稅。就土地增值稅而言，依據(jù)國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

　　第二種情況：就地下人防車位而言，建設(shè)單位要按照政府相關(guān)部門要求需要修建人防工程或者繳納異地人防工程建設(shè)費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本均選擇修建人防工程——地下人防車位。

　　該設(shè)施的支出是一種義務(wù)，帶有強(qiáng)制性，建成的人防車位其所有權(quán)歸屬國有資產(chǎn)，由人防辦公室內(nèi)授權(quán)給房地產(chǎn)開發(fā)公司使用，房地產(chǎn)公司通常會(huì)將人防車位的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或長期租賃給業(yè)主，房地產(chǎn)公司享有收益權(quán)；增值稅處理同第一種情況；企業(yè)所得稅收入計(jì)量中不符合第一個(gè)條件，即“已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方”所以不能認(rèn)定為銷售收入，只能根據(jù)《實(shí)施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號(hào)）規(guī)定，按照收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。相應(yīng)的由于房地產(chǎn)公司不擁有地下人防車位產(chǎn)權(quán)，其使用權(quán)收入在土地增值稅時(shí)不做為清算收入，不征收土地增值稅。由于不擁有所有權(quán)，只能認(rèn)定為轉(zhuǎn)租行為，相應(yīng)地也不應(yīng)當(dāng)征收房產(chǎn)稅。

　　多元化集團(tuán)經(jīng)營時(shí)如餐飲、汽車銷售、房地產(chǎn)經(jīng)營做為一個(gè)納稅主體時(shí)，如果房地產(chǎn)版塊存在預(yù)售款行為，預(yù)售款與其他經(jīng)營項(xiàng)目的主營或其他業(yè)務(wù)收入合并，其仍可做為招待費(fèi)、廣宣費(fèi)的計(jì)提基數(shù)，處理方法同例三、五；預(yù)售款轉(zhuǎn)收入時(shí)，處理方法同例四。