買房子并不比買菜。在買房之前，你是否面臨這樣的困境：很難在新房和二手房之間做出選擇。我沒有第一次買房子的經(jīng)驗。如何選擇一個好的類型？你在報名參加什么？這個過程是什么？怎么轉(zhuǎn)？你需要支付多少稅？各種各樣的問題接踵而來......

　　第一個問題：購買一手房和二手房有什么主要區(qū)別？

　　一般而言，購買新房的首期付款，稅收減少以及新建筑物和房產(chǎn)都有所降低。二手房通常比較成熟，具有選址和價格靈活性的優(yōu)勢。購買一手房和二手房有幾點不同：

　　1.籌資：新住房公積金的壓力較小。首付：由于銀行，新房和二手房的實際工作過程價格和條件相同，二手房可以減少貸款，新房預付定金較低。稅費：二手房需繳稅，計算方法較為復雜。在同樣的情況下，二手房需要繳納更多的稅，從數(shù)萬元到數(shù)十萬元不等。

　　2.選擇：二手房有更多選擇。在正常情況下，同時新房銷售有限，市場上通常有很多二手房。二手房可以選擇區(qū)域，周邊環(huán)境，社區(qū)的內(nèi)部環(huán)境甚至特定鄰居的選擇。

　　3.交貨時間：二手房通常更快到達許多新房簽署后，開發(fā)商仍需繼續(xù)建房，房屋只能在1  -  2年后交付，二手房通常停留交易完成后的幾天或幾周。當然，二手房的交易過程通常比較復雜，完成整個交易可能需要幾個月的時間。

　　4.多年的產(chǎn)權(quán)：新房的產(chǎn)權(quán)更長。產(chǎn)權(quán)期限通常在開發(fā)商獲得土地時計算。二手房的產(chǎn)權(quán)通常較短。產(chǎn)權(quán)的長度將影響再抵押等。如果房屋的年齡太大，則意味著貸款的長度將縮短。

　　第二個問題：二手房和新房需要繳納哪些稅？

　　在正常情況下，購買新房屋所繳納的稅款比二手房更簡單，更便宜。

增值稅計算公式：

應繳納稅款=全部價款和價外費用÷（1+5%）ⅹ5%

個人所得稅計算公式：

應繳納所得額=財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入÷（1+5%）-（財產(chǎn)原值+合理費用）

 第三問：購買二手房主要有什么風險？ 

買二手房的風險： 

1. 產(chǎn)權(quán)風險

房主沒有從事交易資格，及假業(yè)主。簽約前可注意簽約人證件是否與產(chǎn)權(quán)證上登記的為同一人，可要求經(jīng)紀公司幫忙前往住建委核實。

·房屋是多人共有，賣方未經(jīng)全部共有人同意就將房屋登記出售的。

·房子還有貸款、抵押未還清，不要用買房的錢去還貸解除抵押，可以使用解除抵押的其它服務。

·房子被法院查封的。

·非滿五年內(nèi)的經(jīng)濟適用房、軍產(chǎn)房等不得交易、轉(zhuǎn)讓。

2.資金風險

·使用資金監(jiān)管，以免業(yè)主拿到定金、首付款后“消失跑路”。

·簽約時留下一定的保證金，以免出現(xiàn)大量的物業(yè)、水電費用欠款。

 3.房屋質(zhì)量風險

建議找尋專業(yè)人士幫忙看房，可在不同時間段（白天、晚上、雨后）前往看房，同時可以向小區(qū)鄰居等詢問房屋情況。

第四問：看房需要注意的關(guān)鍵點有哪些？ 

看房時不僅要看房屋狀況、窗外風景、附近配套，很多細節(jié)都要注意，這些細節(jié)都會在未來的居住生活中放大，影響你的生活。 看房要看以下幾個部分： 

看周邊：人的周邊生活半徑一般為5公里，看看周邊五公里內(nèi)是否有日后會使用的交通、商業(yè)、醫(yī)療及其他基本生活需求配套。

另外，看看房屋周邊有沒有高壓電站、垃圾處理場、殯儀館、工地等嫌惡設施也很重要。

看小區(qū)：主要看小區(qū)的安保情況是否嚴格，查看門衛(wèi)等工作人員的整體風貌很重要；查看小區(qū)的車道、人行道規(guī)劃，特別是家里有老人、小孩時，要注意小區(qū)的人車分流。

看房屋內(nèi)部：看墻體有無明顯漏水情況，屋內(nèi)、屋外墻體有無裂縫；注意采光情況，查看進光方向，很多購房者入住后會發(fā)現(xiàn)不同時段房子采光并沒有看房時好；窗外有無明顯工地、空地等，部分空地雖然暫時安靜，單進入建設后可能成為噪音源，影響居住2-3年。

第五問：怎么才算一個好戶型？ 

1.戶型方正

戶型方正不僅意味著你的空間更好利用，適宜二次改造，還適合擺放標準家具，浪費面積更少等。

2.南北通透

南北通透戶型通風好，適宜形成“空氣對流”。

3.動靜分離

動區(qū)是居住時活動比較頻繁的空間，如客廳、餐廳、廚房等，應靠近入戶門；靜區(qū)是活動較少的空間，如臥室、書房等。動區(qū)靜區(qū)應該分離，減少相互打擾。

4.干濕分離

浴室與洗手臺需要分開，淋浴區(qū)域與坐便、面盆區(qū)應該分開。好處就不多講了。

5.朝向

一般來說，住宅朝向的優(yōu)劣順序為正南、東南、東、西南、北和西。

不同功能間的理想朝向也會有所區(qū)別，一般來說，客廳的理想朝向是南。衛(wèi)生間易潮濕，因此衛(wèi)生間劣勢朝向是西。夏季炎熱，臥室的理想朝向是南，其次是東南、東、東北，劣勢朝向是西。廚房的劣勢朝向是北，是因為刮北風油煙易倒灌。

第六問：簽約前需要談好哪些內(nèi)容？

下面北海房產(chǎn)網(wǎng)（http://www.）告訴你一下幾點：

交付時間

交付時間可選擇以下時間點： 辦理完過戶手續(xù)后的第10個工作日； 拿到買方全部首付款后的第10個工作日；拿到全部房款后的第10個工作日； 在房屋交付時，要約定屋內(nèi)物品歸屬，水、電、燃氣等費用的支付情況。

1. 成交價格、付款方式及資金劃轉(zhuǎn)方式

   雙方約定的成交價格一定要落實到合同上，不建議口頭約定； 對屋內(nèi)家電的處理：合同需要寫明家電、貴重物品的所屬，部分不搬走的物品可寫清楚折合金額；需搬走的物品可寫明搬走期限； 付款方式與賣方拿到全部錢款的時間有關(guān)，一般全款最快，商業(yè)貸款其次，公積金貸款最慢（80-85個工作日）； 約定貸款未獲批準的解決方式。

2. 稅、費相關(guān)

   可規(guī)定不按規(guī)定履行繳稅的，支付違約金；協(xié)商好因政策變化導致稅費變化的情況。

3. 違約責任

   確定違約的情景、違約金的金額和支付時間。 確定辦理過戶的責任，雙方需約定：過戶時間，以及如果違約如何處理；戶口遷出時間，以及如果違約如何處理。

4. 第七問：公積金貸款和商業(yè)貸款的主要區(qū)別？ 

5. 基準利率不同，五年期以上的公積金基準利率通常為3.25%，商貸基準利率為：4.9%，公積金基準利率更低，支付的利息更少。

6. 公積金有最高貸款額度，商貸則根據(jù)個人信用情況及房屋具體情況的可貸金額而定。

7. 公積金貸款支付時間可能更長，通常商業(yè)貸款時間約70-80個工作日，公積金貸款時間約80-85個工作日。

8. 購房者在購買同一套房屋時，可能會出現(xiàn)公積金認定首套，商業(yè)貸款認定為二套的情況。不同城市認房、認貸政策不同，公積金和商業(yè)貸款可能會出現(xiàn)可貸款比例的差異。

第八問：在北海全款買房跟貸款買房的流程是什么？

1.全款買房流程：意向金 → 簽訂《房屋買賣合同》→ 付款 → 過戶 → 繳稅﹑辦證 → 物業(yè)交接 → 完成

2.公積金貸款買房流程： 過戶 → 繳稅 → 房屋現(xiàn)值評估 → 公積金管理初審→ 銀行簽署借款合同 → 辦理抵押登記 → 貸款銀行發(fā)放貸款 → 物業(yè)交割 → 完成

3.商業(yè)貸款購房流程：貸款銀行面簽  評估→ 銀行批貸 → 過戶→ 繳稅 →辦理抵押登記 → 領(lǐng)取他項權(quán)利證 → 貸款銀行發(fā)放貸款 → 物業(yè)交割 → 完成

第九問：在北海，過戶流程是怎樣的？什么時候可以拿到房產(chǎn)證？

過戶流程：預審 → 預約拿號 → 過戶→ 查檔 → 銀行柜臺轉(zhuǎn)賬 → 土地證登記 → 報稅 →銀行 面簽 → 拿證。辦完過戶手續(xù)，交易中心推送該資料到不動產(chǎn)中心需要17個工作日，資料推送到了不動產(chǎn)中心20個工作日后出證。

第十個問題：如何在婚前分配房屋，離婚后如何分配？

　　結(jié)婚前，父母雙方全額付款，離婚時如何分手？如果房屋是以一個人的名義登記，房屋是婚前的私人財產(chǎn)，如果婚后沒有其他協(xié)議，另一方在離婚時無權(quán)分割；如果對方可以提供房屋付款證明，您可以要求保證金。部分款項將退還。如果房屋以兩人的名義登記，如果沒有事先協(xié)議或公證，則應視為兩人的共同財產(chǎn)。各方50％按出資比例劃分，協(xié)議按協(xié)議劃分。

　　在結(jié)婚之前，父母一方作出了全面的貢獻，離婚后如何分割？如果房屋是以一個人的名義注冊的，則房屋被視為一個人的婚前個人木柴產(chǎn)品。如果婚后沒有其他協(xié)議，另一方在離婚時無權(quán)分割。如果房屋是以另一方的名義登記的，則視為對另一方的禮物。它是婚前另一方的私人財產(chǎn)。如果婚后沒有其他協(xié)議，另一方在離婚時無權(quán)分割。如果房屋以兩人的名義登記，則視為另一方50％的財產(chǎn)權(quán)的禮物。如果沒有事先約定或公證，則應視為兩人的共同財產(chǎn)。在離婚時，每一方應為50％，并且應達成一致。實際的公約是分開的。

　　婚前第一次付款，結(jié)婚后共同還款，離婚時如何分割？該房屋以一方的名義注冊，在結(jié)婚前被視為私有財產(chǎn)。如果夫妻雙方在婚后沒有其他協(xié)議，則另一方在離婚時無權(quán)分割。聯(lián)合還款行為是債務關(guān)系，另一方可以被要求賠償（包括房屋的本金，利息和增值部分）。

　　注：離婚時，只要保證協(xié)商一致原則，可以通過協(xié)議處理或由法院根據(jù)財產(chǎn)的具體情況照顧子女權(quán)利的原則進行判決。