這是一片令人心痛的區(qū)域。

鄭州作為火車拉來的城市，二七火車站是傳統(tǒng)商貿(mào)重心，也是年輕人一直特別喜愛的購物圣地。

△2019年3月初的周末實拍，逛完街，等待坐地鐵的人從站內(nèi)排至二七廣場（圖自網(wǎng)絡）

很多朋友從外地過來，都會專門到二七塔地標附近看一看，留個影。不過因為人太多，十有八九最后留下都是臟亂差的印象，讓我們感覺很羞愧。

尤其是去過重慶的解放碑和成都的太古里之后，更想流淚發(fā)問：都是二線城市，都是紀念碑、都是市中心，為啥差距那么大呢？

我們在等待一個機會，二七區(qū)也一直憋著一口氣。

終于，這個機會在最近出現(xiàn)了：小李莊火車站將承接普客外遷，鄭州火車站有望升級為高鐵+城際車站。

加上主城升級規(guī)劃落定，片區(qū)發(fā)展蠢蠢欲動。

等待兌現(xiàn)已久的鄭州中央商務區(qū)：火車站周邊，二七CBD，來了！

01

2700畝近期規(guī)劃建設！全部高端系

2019年1月29日，河南省商務廳發(fā)布了2019年河南省招商引資項目(第一批)，合計1000個項目，總投資額超1.86萬億。

三環(huán)內(nèi)最亮眼的就是二七：

20個項目，其中18個現(xiàn)代服務業(yè)，大部分位于火車站、二七廣場附近。

鐵道職業(yè)技術(shù)學院、鐵道技師院校、鄭州測繪學校，還有淮北街、永安街等十幾個老舊家屬院，都在改造范圍內(nèi)。

我們按照位置和占地面積，細細繪制到了等比例的地圖上。

僅圖中標識、騰出的建設用地，足足有2700畝！面積約等于東區(qū)CBD（2平方公里≈3000畝）。

其中，約2400畝為五星級酒店、高端寫字樓、高端商貿(mào)中心。

約300畝，為高端住宅，集中在隴海路南汝河路一帶。

△藍色為商業(yè)、粉色為住宅

比如說：

1、標識為1銘功路以西項目，占地面積約867畝。

項目位于銘功路以西、京廣鐵路以東、金水河以南、正興街以北區(qū)域，計劃引進集高端商貿(mào)、五星級酒店、甲級寫字樓等為一體的商業(yè)綜合體。

2、標記為2的項目，叫火車站西廣場以北區(qū)域綜合開發(fā)項目。

占地面積約125畝，計劃引進集星級酒店、商務寫字樓、餐飲娛樂為一體的商業(yè)綜合體。

3、5為保利豫見里疑似地塊。

豫見里沒在2019招商名單，但一直是重點項目，已經(jīng)簽過框架協(xié)議，正在優(yōu)化規(guī)劃方案。

計劃為高起點、高標準的，民俗建筑群、博物館、非物質(zhì)文化遺產(chǎn)展示、拍賣、文化會展等為一體的品質(zhì)高端、低密度、低容積率的中原文化中心。

△疑似保利豫見里初期規(guī)劃

4、6是133畝的歐亞大酒店連片改造。

北京城建集團旗下的鄭州京城地產(chǎn)試探接觸過。如果能成，鄭州又添一家TOP房企。

規(guī)劃建成集星級酒店、餐飲、娛樂、購物、高檔住宅和商務辦公的商業(yè)綜合體。

5、7三塊緊鄰，分別為162畝的商業(yè)、90+83畝的住宅。

計劃引進集高端商貿(mào)、商務寫字樓、餐飲娛樂為一體的商業(yè)綜合體，以及高端住宅。

如果三宗是一個項目打捆，總面積約335畝，相當于一個半二七萬達。

02

官宣中央商務區(qū)

規(guī)劃是很激動人心，但跟中央商務區(qū)有啥關系呢？

很多人恐怕不知道，早在2008年左右，鄭東新區(qū)CBD初步成形之時，上層就有打算在二七區(qū)同設“鄭州中央商務區(qū)”。

2015年前后，中央商務區(qū)開始正式發(fā)聲。東起京廣鐵路，西至康復中街-鐵英街，南起隴海中路、北島中原東路，立項伊始就是鄭州市的重點項目，鄭州市和河南省的窗口工程。

△當時的新聞報道

占地面積約900畝，用地面積576畝，擬新建建筑面積300萬㎡，總投資285億，分三期開發(fā)，由中鐵七局、中鐵中產(chǎn)置業(yè)投資建設。

看一下效果圖，是不是很炫酷？

規(guī)劃設計也是超大手筆，省里期望值很高——

360~400米，比肩寶能的鄭州第一高樓，鄭州中心大廈；配建6棟200米以上的超高層寫字樓，世界500強企業(yè)及跨區(qū)域發(fā)展的企業(yè)總部辦公中心；國際超級購物中心、國際頂級奢侈品購物中心，一條融匯世界風情的步行街及中部城市最大的娛樂城；匯集國際品牌與時尚消費理念，整合國內(nèi)一流的商旅、休閑、娛樂要素，打造成鄭州都市區(qū)的娛樂休閑中心。

2019年2月底的好消息：拆遷安置基本妥當，二期商業(yè)部分動工！

根據(jù)之前的規(guī)劃，此次重點招商圖中的2/3/4地塊，就屬于中央商務區(qū)的重點組成部分。

看一下火車站南側(cè)地塊最新的效果圖——

雖然少了些高樓的氣派，但多了一點溫婉，與東廣場過渡更加自然。

△東京火車站西廣場也是這種Box建筑

03

商業(yè)向西，文創(chuàng)向東，半徑3公里

區(qū)別于鄭東新區(qū)的金融CBD，二七區(qū)CBD的核心定位是商貿(mào)、文化。

批發(fā)市場外遷，向高端商貿(mào)轉(zhuǎn)型勢在必行；文化，則集中在東廣場百年德化和商都歷史文化街區(qū)。

之前，我們寫過二七和管城區(qū)的太古里之爭，以及德化街改造的細節(jié)。

可以點此藍字回顧》》

這回，二七區(qū)花重金，邀請上海同濟和上海湃登國際設計院參與設計，去年年底，友誼大廈等26棟樓已經(jīng)全部開始改造升級——

△圖自網(wǎng)友frankfurt08

改造后的效果是這樣的——

而隔壁如火如荼的商都歷史文化街區(qū)，將太古里換成了錦里，正在把管城、二七融合為一體。

商都歷史文化區(qū)（下圖藍色虛線區(qū)域），不用多說，占地約6平方公里，鄭州市“四大文化片區(qū)”之首，未來的城市會客廳。由江蘇一德、建業(yè)等名企合作打造，還簽約了成都錦里的運營團隊。

△藍色為商業(yè)，粉色為住宅，黃色為文創(chuàng)

商業(yè)向西，文創(chuàng)向東，集中在這個半徑3公里的圈圈里。

從一個龍頭項目擴張為一個拳頭片區(qū)，個人認為，這才是中央商務區(qū)真正的鋒芒！

這個規(guī)模，和已經(jīng)成熟的鄭州東站、小李莊火車站預留地（未來的管城CBD），驚人巧合、一致。

預計核心輻射面積，約10000畝。

04

可能會引發(fā)的蝶變

二七CBD的發(fā)力，以及德化和商都歷史文化街區(qū)的復興，對鄭州是大大的好事，值得每個鄭州人為之高興。

△二七CBD建成后，說不定可以超越重慶解放碑CBD（上圖）

1、鄭州要成為真正的準一線城市、國家中心城市，必須擁有兩個及以上中央商務區(qū)。

廣州最早的CBD是環(huán)市東路，二代天河、三代珠江新城。深圳也經(jīng)歷過羅湖地王大廈，福田區(qū)市民中心市級CBD，南山制造和服務業(yè)CBD的三足鼎立。

二線城市里，重慶有解放碑、江北嘴、彈子石三個中央商務區(qū)。就連長春，也有人民廣場城市中心、南部新城兩個CBD。

城市發(fā)展、擴容分工，一個CBD是遠遠不夠的。

要想坐穩(wěn)國中地位，必須規(guī)劃多個CBD，就算現(xiàn)在不整，以后也必須要整。

鄭州有很多地方都不錯，但人流量最大、地標意義最濃、最容易出效果的，眼下當屬二七。

2、對鄭西是一個利好，住在西邊的人也會有更多工作機會。

未來中央商務區(qū)建成后，加上鄭州火車站、常西湖相輔相成，會和東區(qū)CBD與高鐵站、北龍湖一樣，形成一個大的新的商務圈。

在西邊住的會更加幸福，不用再奔波1個多小時到東區(qū)上班，也緩解了東區(qū)的交通壓力。

歷史文化街區(qū)分流德化附近的人群，密集的地鐵網(wǎng)，也會大大減輕地面和1號線的擁擠。

乘坐地鐵10號線，6-7站路就能到達常西湖新區(qū)的核心區(qū)域。明年通車的地鐵3號線，30分鐘到惠濟區(qū)核心區(qū)。大概率在3批亮相的7號線，到二七新區(qū)也只有7站。

通勤成本更低、更靠近市區(qū)，一批西、南邊的優(yōu)秀企業(yè)，會向此轉(zhuǎn)移。

3、常西湖、二七新區(qū)、管南，可能會迎來一波紅利期。

二七現(xiàn)存棚戶區(qū)面積大、人口多，大范圍規(guī)劃改造，必定釋放一大批剛需購房需求。

人都有地域情結(jié)。習慣住東區(qū)的，換房一般不會去西區(qū)；在西區(qū)住習慣了，也會覺得東區(qū)沒有生活氛圍。

他們再次置業(yè)，想改善，首選更舒適的常西湖；想考慮教育，南下二七新區(qū)；想往東區(qū)過度，優(yōu)選管城。這是大概率事件。

4、規(guī)?；瘜崿F(xiàn)落地，最快只用3-5年。

德化街改造1年就能煥新；書院街要求“3年出成績、5年出規(guī)?！?；中央商務區(qū)棚戶區(qū)拆遷安置已經(jīng)完成，順利的話，3年時間，足見成效。

只要拆遷安置成本和開發(fā)商營收能平衡好，一定可以吸引更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)參與。

抓好本波基建紅利，樂觀估測，最快到2022年，新中央商務區(qū)就能初見規(guī)模。

加油，二七！