周明律師 2018/07/09 17:11

 首先可以肯定的是，房屋上有抵押權(quán)，出賣人（抵押人）與買(mǎi)受人簽訂房屋買(mǎi)賣合同的，房屋買(mǎi)賣合同有效。在抵押物轉(zhuǎn)讓制度上，我國(guó)現(xiàn)有法律規(guī)范從最高人民法院《民法通則意見(jiàn)》第115條、《擔(dān)保法》第49條直至《擔(dān)保法解釋》第67條經(jīng)歷了一個(gè)從嚴(yán)格限制到逐漸寬松的演變過(guò)程。《物權(quán)法》第191條規(guī)定：除買(mǎi)受人代為清償消滅抵押權(quán)外，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。這種不得轉(zhuǎn)讓是否會(huì)導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效呢？筆者認(rèn)為，本條與《合同法》第132條第1款一樣，均非效力禁止性規(guī)定，對(duì)合同效力認(rèn)定并無(wú)影響，只是影響物權(quán)登記問(wèn)題。前者因出賣人無(wú)所有權(quán)而無(wú)法辦理過(guò)戶登記，后者因?yàn)榇嬖诘盅簷?quán)而無(wú)法辦理過(guò)戶登記。因此，當(dāng)事人以買(mǎi)賣的房屋存在抵押情形主張合同無(wú)效的，原則上不宜支持。如果買(mǎi)受人認(rèn)為出賣人未告知存在抵押，有顯失公平、重大誤解、欺詐、脅迫或乘人之危等情形的，買(mǎi)受人可以主張撤銷合同。

    關(guān)于已設(shè)有抵押的二手房買(mǎi)賣合同的效力問(wèn)題，司法實(shí)踐中存在不同觀點(diǎn)：一是已設(shè)有抵押的二手房買(mǎi)賣合同是無(wú)效的；二是在抵押物轉(zhuǎn)讓制度上，我國(guó)現(xiàn)有法律規(guī)范經(jīng)歷了一個(gè)從嚴(yán)格限制到逐漸寬松的演變過(guò)程，設(shè)有抵押權(quán)的二手房買(mǎi)賣合同是有效的。目前，學(xué)界和司法實(shí)踐都認(rèn)同第二種觀點(diǎn)。

    《物權(quán)法》第191條第2款規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”但該規(guī)定在性質(zhì)上不宜理解為效力性強(qiáng)制性規(guī)范，違反該強(qiáng)制性規(guī)范不影響買(mǎi)賣合同的效力，只對(duì)合同是否能夠繼續(xù)履行產(chǎn)生影響。并且，當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)往往對(duì)于房屋是否設(shè)定有抵押權(quán)是清楚的，雙方在合同中一般都約定由買(mǎi)受人支付部分購(gòu)房款以消滅抵押權(quán)，按此約定合同是能夠繼續(xù)履行的，當(dāng)事人主張合同無(wú)效多是因房屋價(jià)格波動(dòng)利益驅(qū)動(dòng)所致。因此，依據(jù)合同自由和誠(chéng)信原則，房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣人未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，不影響房屋買(mǎi)賣合同的效力。