文章來源：北京海淀法院（bjhdfywx）

投稿：tougao@askmylawyer.cn

物業(yè)服務不到位，能否不交物業(yè)費？

王先生在某小區(qū)居住，未交納近兩年的物業(yè)費，物業(yè)公司多次催收無果故訴至法院。王先生辯稱，物業(yè)公司服務存有問題，如垃圾清理不及時等，故拒絕交費。

法院經審理后認為，民事活動應當遵循等價有償、誠實信用的原則。物業(yè)公司為王先生之房屋提供物業(yè)服務，王先生應當履行交納物業(yè)費的義務。現(xiàn)物業(yè)公司要求王先生支付未交物業(yè)費，法院予以支持。王先生雖辯稱物業(yè)服務不到位，但并無充分證據予以佐證，故法院對其辯稱不予采納。

【法官提示】

物業(yè)公司與王先生之間存在事實上的物業(yè)服務合同關系。本案中的王先生與物業(yè)公司是物業(yè)服務合同的相對方，物業(yè)公司為王先生提供了物業(yè)服務，在無證據證明物業(yè)服務不到位的情況下，王先生應當支付相應的物業(yè)費。

認為物業(yè)服務內容收費標準不明確，能否拒交物業(yè)費？

劉先生是一名老國企退休員工，30年前入住單位宿舍時，單位承諾由其負擔物業(yè)費并一直為其交納。2015年1月1日，單位根據《關于在京中央和國家機關職工住宅物業(yè)管理和供熱采暖改革意見》文件要求，不再繳納或報銷職工的物業(yè)服務費及采暖費，由業(yè)主個人向物業(yè)服務及供熱單位繳納物業(yè)服務費及采暖費。

但劉先生依舊認為應當由單位為其交納物業(yè)費而拒交物業(yè)費，物業(yè)公司訴至法院。劉先生主張其與物業(yè)公司之間沒有簽訂合同，物業(yè)公司收費沒有依據、收費過高等理由進行抗辯。

法院經審理后認為，物業(yè)公司受劉先生原單位和開發(fā)商的委托對劉先生所住小區(qū)進行物業(yè)服務，雖然沒有與劉先生簽訂直接的物業(yè)服務合同，但雙方之間形成事實上的物業(yè)服務合同關系，劉先生應交納相應物業(yè)費。

對于收費標準，因物業(yè)公司提交了北京市政府的相關文件，充分證明其收取物業(yè)費的服務項目、費用構成及收費標準的合理性，故雙方對于物業(yè)費標準雖未約定，但根據相關文件，且雙方已形成事實的物業(yè)服務關系，上述費用為物業(yè)服務過程中所需支付的費用，劉先生應向物業(yè)公司交納上述費用，法院支持了物業(yè)公司的訴訟請求。

【法官提示】

根據《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定：“建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持”。

因此在本案中，劉先生認為其未與物業(yè)公司簽訂合同的抗辯不成立；根據《解釋》第五條之規(guī)定：“物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持”，本案中物業(yè)公司舉證證明了其收費標準均符合法律法規(guī)和北京市相關文件的規(guī)定。如果認為物業(yè)公司違規(guī)收費，則可以要求物業(yè)公司對收費標準予以解釋說明，如果其確實違反了物業(yè)合同或法律法規(guī)的規(guī)定，則可以提出抗辯。

新舊物業(yè)交接后，已交的物業(yè)費如何處理?

某小區(qū)物業(yè)公司更換，原物業(yè)公司A公司在兩年合同期限屆滿后依約撤出該小區(qū)，B公司經小區(qū)業(yè)主大會選聘進入小區(qū)。之后在A公司清理該小區(qū)過去兩年物業(yè)欠費期間，發(fā)現(xiàn)B公司收取了部分業(yè)主前兩年的物業(yè)費，在此期間A公司從未授權B公司收取上述費用，于是聯(lián)系B公司與其對賬確認后簽訂了《協(xié)議書》，約定由B公司返還A公司該部分物業(yè)費，但B公司經多次催要后未依約返還相應費用。于是就該部分物業(yè)費，A公司同時起訴了業(yè)主和B公司。

業(yè)主認為其已按在小區(qū)內公示的通知履行了繳納物業(yè)費的義務，而B公司認為其所收取的物業(yè)費是按照約定向業(yè)主預收的物業(yè)費，沒有義務退還給A公司，應退還給業(yè)主。雙方對于爭議物業(yè)費的退還無法協(xié)商一致。

法院經審理后認為，依法成立的合同受法律保護。A物業(yè)公司與B物業(yè)公司簽訂了《協(xié)議書》，雙方之間成立合同關系，該合同關系是雙方的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應為合法有效。對于爭議物業(yè)費，雙方已簽訂協(xié)議明確了具體數(shù)額，在A公司提供相應服務且未向業(yè)主收取該部分物業(yè)費的情況下，現(xiàn)A公司要求預收該部分費用的B公司退還該部分費用，法院予以支持。A公司要求業(yè)主再次交納該部分費用，于法無據，故不予支持。

【法官提示】

依據《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)服務企業(yè)之間應當做好交接工作。業(yè)主預交的物業(yè)費的交接問題屬于新舊物業(yè)公司之間的交接工作范圍。B公司收取了A公司在小區(qū)服務時間內的物業(yè)費，應當予以退還，且雙方已成立合同，合同關系是雙方的真實意思表示，應按照《合同法》之規(guī)定履行合同。

業(yè)主在小區(qū)物業(yè)公司有變動時，應當予以注意，在交納物業(yè)費時詢問清楚，按照服務時間進行交費；物業(yè)公司新舊交接時應當做好交接，移交物業(yè)服務用房和相關設施，以及物業(yè)服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金，同時按照服務時間對收取的物業(yè)費劃分清楚，避免糾紛產生。