儋州濱海新區(qū)第四組團(tuán)（?；◢u）

控制性詳細(xì)規(guī)劃實(shí)施評(píng)估報(bào)道（最新）

第一章  總則

1.1 評(píng)估背景

《儋州濱海新區(qū)第四組團(tuán)（海花島）控制性詳細(xì)規(guī)劃》于2015年12月經(jīng)儋州市人民政府批準(zhǔn)實(shí)施，為?；◢u項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)提供了重要依據(jù)。

2017年，中央環(huán)保督查點(diǎn)名批評(píng)了?；◢u等違規(guī)違法填海造地問題，海南省貫徹落實(shí)督察組督察反饋意見并提出整改方案，儋州市政府責(zé)令?；◢u項(xiàng)目實(shí)施“雙暫?！保〞和＝ㄔO(shè)、暫停營業(yè)），并由儋州市政府負(fù)責(zé)對(duì)?；◢u項(xiàng)目填海形成土地的規(guī)劃進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，報(bào)省規(guī)劃委審查同意后依法審批。為此，儋州市規(guī)劃委員會(huì)組織編制《儋州濱海新區(qū)第四組團(tuán)（?；◢u）控制性詳細(xì)規(guī)劃修編》工作。

本次控規(guī)實(shí)施評(píng)估報(bào)告作為《儋州濱海新區(qū)第四組團(tuán)（?；◢u）控制性詳細(xì)規(guī)劃修編》重要組成部分，重在科學(xué)合理地評(píng)估?；◢u規(guī)劃與實(shí)施情況，并對(duì)原控規(guī)進(jìn)行有效的反饋，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、發(fā)現(xiàn)問題和提出建議。

1.2  評(píng)估范圍

本次評(píng)估范圍為儋州市濱海新區(qū)第四組團(tuán)（?；◢u）規(guī)劃區(qū)范圍，即填海而成的三個(gè)離岸式人工島，總用地面積765.11公頃，其中一號(hào)島 375.53公頃、二號(hào)島240.35公頃、三號(hào)島 149.23公頃。

1.3  評(píng)估內(nèi)容

客觀實(shí)際地分析總結(jié)原控規(guī)的實(shí)施情況與建設(shè)情況。

從功能定位、土地利用、開發(fā)強(qiáng)度、人口規(guī)模、公共服務(wù)設(shè)施、道路交通設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施等方面分析總結(jié)原控規(guī)所面臨的問題。

結(jié)合新的發(fā)展形式和要求，對(duì)各項(xiàng)內(nèi)容的基本情況進(jìn)行綜合分析，得出評(píng)估結(jié)論并提出具體建議，為下階段的規(guī)劃編制工作提供指導(dǎo)和建議。

第二章  原控規(guī)實(shí)施評(píng)估

2.1 功能定位

規(guī)劃區(qū)總體功能定位基本符合相關(guān)政策和規(guī)劃要求；規(guī)劃區(qū)分島功能定位明確，文化旅游區(qū)與住宅生活區(qū)分島設(shè)置，利于后續(xù)建設(shè)及管理；?；◢u作為人工島嶼，實(shí)際發(fā)展建設(shè)趨勢(shì)與“最生態(tài)、最綠色、最完備” 世界一流海島型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的總體定位難以契合，高強(qiáng)度高水準(zhǔn)的開發(fā)打造完備的世界一流旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的同時(shí)，對(duì)生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生的破壞也不容忽視，生態(tài)綠色理念落位缺失，地產(chǎn)配套比例超過旅游類項(xiàng)目通常標(biāo)準(zhǔn)。

2.2 現(xiàn)狀開發(fā)建設(shè)概況        

目前，?；◢u全島已開發(fā)用地（已建成+在建設(shè)）422.07公頃（6331畝），已摘牌未開發(fā)用地113.66公頃（1705畝），未摘牌用地43.87公頃（658畝）。

自2013年填海動(dòng)工至今，三大主題樂園及相關(guān)配套外立面已完工。目前?；◢u已建及在建用地面積422公頃，總建筑面積已達(dá)743萬㎡，其中計(jì)容面積600萬㎡，不計(jì)容建筑面積為143萬㎡（地下室126萬㎡）。到2018年底，國際會(huì)議中心、會(huì)展中心、療養(yǎng)基地、大型童世界樂園、海洋世界公園、水上樂園、五星級(jí)酒店等項(xiàng)目具備開業(yè)條件。

一號(hào)島在建地塊以中部及東西兩側(cè)五片為主，北部片區(qū)尚未開發(fā)。

一號(hào)島以康體度假、酒店會(huì)議、商業(yè)休閑、文化娛樂設(shè)施為主。目前購物中心、會(huì)展中心、運(yùn)動(dòng)健身中心、雙塔酒店、國際會(huì)議中心、影視基地等項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)已落成。已建及在建面積3347畝，已摘牌未建設(shè)用地面積332畝，未摘牌用地面積658畝。

二號(hào)島在建地塊集中于南部臨內(nèi)海灣部分，北部片區(qū)及兩個(gè)獨(dú)立小島尚未開發(fā)。

二號(hào)島在建項(xiàng)目以高層住宅、公寓為主。分多個(gè)居住地塊進(jìn)行開發(fā)，現(xiàn)狀在建項(xiàng)目地塊群樓林立、開發(fā)強(qiáng)度較大。已建及在建用地面積2984畝，已摘牌未建設(shè)用地面積804畝。

三號(hào)島已完成東部區(qū)域開發(fā)建設(shè)及中部區(qū)域建筑主體工程，西部區(qū)域待開發(fā)。

三號(hào)島現(xiàn)狀建設(shè)項(xiàng)目以住宅、公寓為主，東南部區(qū)域以別墅為主，已基本建設(shè)完成，中部以高層為主，現(xiàn)已基本完成建筑主體工程。已建及在建面積1193畝，已拿地未建設(shè)面積569畝。

2.3 土地利用實(shí)施評(píng)估

?；◢u全島已報(bào)建用地面積422.07公頃，其中一號(hào)島223.16公頃，二號(hào)島119.37公頃，三號(hào)島79.53公頃。規(guī)劃以商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地、居住用地為主。商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地面積285.41公頃，占總用地面積37.3%，居住用地面積251.31公頃，占總用地面積37.3%，占總用地面積32.85%。現(xiàn)狀建設(shè)項(xiàng)目用途與原控規(guī)一致。

2.4 建筑容量與開發(fā)強(qiáng)度實(shí)施評(píng)估

• 建筑容量實(shí)施評(píng)估

?；◢u全島已報(bào)建建筑面積743.11萬㎡。一號(hào)島155.86萬㎡（計(jì)容建筑面積132.72萬㎡，不計(jì)容建筑面積23.14萬㎡）；二號(hào)島457.14萬㎡（計(jì)容建筑面積361.41萬㎡，不計(jì)容建筑面積95.73萬㎡）；三號(hào)島130.11萬㎡（計(jì)容建筑面積105.90萬㎡，不計(jì)容建筑面積24.21萬㎡）；

全島商品住宅報(bào)建面積288.42萬㎡，酒店式公寓面積118.14萬㎡，產(chǎn)權(quán)式酒店面積46.18萬㎡。

• 開發(fā)強(qiáng)度實(shí)施評(píng)估

1號(hào)島已報(bào)建區(qū)域多數(shù)商業(yè)地塊開發(fā)強(qiáng)度低于原控規(guī)，綜合容積率0.59。

2號(hào)島基本按原控規(guī)最大強(qiáng)度開發(fā)，綜合容積率3.03。

3號(hào)島部分居住地塊強(qiáng)度低于原控規(guī)，綜合容積率1.03。

開發(fā)強(qiáng)度分區(qū)不合理， 2.0±1.5、2.6±1.5兩個(gè)區(qū)間與其他區(qū)間重合；商業(yè)及住宅項(xiàng)目應(yīng)控制容積率上限。規(guī)劃對(duì)多數(shù)地塊（住宅及商業(yè)開發(fā)地塊）容積率控制為2.0±1.5、2.6±1.5，浮動(dòng)空間3.0，易導(dǎo)致地塊高強(qiáng)度開發(fā)；部分地塊容積率過高，1號(hào)島規(guī)劃旅館用地容積率達(dá)到5.0-5.9。

2.5 人口規(guī)模實(shí)施評(píng)估

根據(jù)實(shí)際建設(shè)戶型大小分類統(tǒng)計(jì)可容納人口數(shù)，具體標(biāo)準(zhǔn)為30㎡按1.0人/戶，30-60㎡以下按1.5人/戶、60㎡-90㎡按2人/戶、90㎡-120㎡按3人/戶、120㎡以上按3.2人/戶計(jì)，測(cè)算最大人口。常住人口采用居住用地可容納人口50%測(cè)算。

根據(jù)測(cè)算結(jié)果可知，按戶型測(cè)算常住人口明顯高于原控規(guī)，產(chǎn)權(quán)式酒店測(cè)算結(jié)果差距較小。

已開發(fā)項(xiàng)目常住人口規(guī)模60250人（2號(hào)島46659人， 3號(hào)島13591人）。

通常人口規(guī)模71197人（1號(hào)島6801人， 2號(hào)島50667人， 3號(hào)島13729人）。（其中：住宅人口32381人，公寓27869人，酒店過夜游客10947人）

最大人口規(guī)模137858人（1號(hào)島9067人， 2號(hào)島101335人， 3號(hào)島27456人）。

人口規(guī)模預(yù)測(cè)分最大人口、通常人口控制并分類指導(dǎo)各項(xiàng)配套的方法較為合理，但通常人口含酒店過夜人口，無教育設(shè)施配套需求，建議教育設(shè)施按常住人口配套；一號(hào)島規(guī)劃有大量酒店建筑，統(tǒng)一按游客游覽面積測(cè)算旅游人口方法欠佳；因多數(shù)居住、商住地塊容積率彈性較大，導(dǎo)致人口發(fā)展彈性較大。建議已開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)按實(shí)際指標(biāo)確定其人口規(guī)模。

2.6 公共服務(wù)設(shè)施實(shí)施評(píng)估

?；◢u2、3號(hào)島居住配套類公共服務(wù)設(shè)施尚未同期報(bào)建，建設(shè)滯后。2號(hào)島2-02-05地塊6班幼兒園已完成建設(shè)，可提供幼兒學(xué)位180個(gè)。其它小學(xué)、幼兒園均未建設(shè)。根據(jù)現(xiàn)有人口數(shù)據(jù)，目前學(xué)位需求為8564個(gè)（初中2220個(gè)，小學(xué)4440個(gè)，幼兒園1904個(gè)），缺口巨大。

規(guī)劃區(qū)內(nèi)未規(guī)劃初中，規(guī)劃小學(xué)可服務(wù)約7萬人，幼兒園可服務(wù)約5.7萬人，均不能滿足園區(qū)學(xué)位需求。

教育設(shè)施實(shí)施進(jìn)展較慢，僅建成一所幼兒園，建設(shè)實(shí)施情況不理想，后期應(yīng)加快推進(jìn)相應(yīng)設(shè)施建設(shè)。

規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃有2處獨(dú)立占地的醫(yī)院用地，用于社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心；未規(guī)劃大型醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施，市級(jí)、區(qū)級(jí)醫(yī)院依賴于中心城區(qū)配套。社區(qū)級(jí)衛(wèi)生服務(wù)設(shè)施滿足區(qū)內(nèi)需求。

2.7 道路交通設(shè)施實(shí)施評(píng)估

海花島目前已基本按照原控規(guī)完成園區(qū)內(nèi)所有市政道路建設(shè)工作。島外濱海大道、濱海二道及中央西路已建成。公交站點(diǎn)建設(shè)情況：現(xiàn)狀公交?？空疽迅S道路均已建設(shè)完成，地面站亭，站牌信息還未建成，公交站點(diǎn)位置如右圖所示。

交通樞紐建設(shè)情況：海花島于一號(hào)島建設(shè)一個(gè)交通樞紐，其中總建筑面積為34155.76平方米，共設(shè)置144個(gè)機(jī)動(dòng)車停車位，其中大巴車停車位74個(gè)，小巴停車位34個(gè)，小汽車停車位36個(gè)。?；ǘu及?；ㄈ龒u未配建交通樞紐

2.8 市政基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)施評(píng)估

• 給水工程

區(qū)內(nèi)用水主要從?；ǘ蚝秃；ㄈ龢蛏?×DN600的給水管道上引入，入島給水管道供給能力約為8.19萬立方米/日。供水來自白馬井水廠和龍山水廠。區(qū)內(nèi)主要道路已敷設(shè)DN200～DN800現(xiàn)狀給水管道。

• 再生水工程

（1）區(qū)內(nèi)已建成5座中水處理站，總規(guī)模為4100立方米/日；建成2座雨水回收站，總規(guī)模為1800立方米/日。

（2）區(qū)內(nèi)主要道路上已敷設(shè)再生水管道，管徑為DN100～DN250。

• 污水工程

（1）區(qū)內(nèi)已建設(shè)2#、3#污水泵站，排水總規(guī)模為4.32萬立方米/日。

（2）區(qū)內(nèi)主要道路上已敷設(shè)污水管道，管道規(guī)格為d400～d800。

• 雨水工程

（1）規(guī)劃區(qū)已建2#、3#雨水回收站，總規(guī)模為1800立方米/日。

（2）區(qū)內(nèi)主要道路上已敷設(shè)雨水管渠。

• 電力工程

（1）區(qū)內(nèi)已建成1座110千伏海花1變，裝機(jī)容量3×63兆伏安。

（2）區(qū)內(nèi)主要道路基本已敷設(shè)電力電纜管群（6～16Φ150）及綜合管廊（4.35m×3.90m）。

• 通信工程

規(guī)劃區(qū)2#及3#島的通信接入機(jī)房已建設(shè)，區(qū)內(nèi)主干道路上敷設(shè)有通信管道，管道規(guī)格為8～18Φ110。

• 燃?xì)夤こ?/strong>

區(qū)內(nèi)氣源由區(qū)外白馬井天然氣門站供；沿主要道路已敷設(shè)有燃?xì)夤?，管徑為DN100~DN300。

• 環(huán)衛(wèi)工程

規(guī)劃區(qū)垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)量預(yù)測(cè)約為273噸/日；區(qū)內(nèi)規(guī)劃4座垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站。原控規(guī)垃圾站設(shè)置能滿足區(qū)內(nèi)垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)需求；區(qū)內(nèi)已建成3座垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站。

• 綜合防災(zāi)工程

區(qū)內(nèi)現(xiàn)有一座二級(jí)普通消防站，占地2407平方米。

第三章  評(píng)估結(jié)果與實(shí)施建議

3.1  評(píng)估結(jié)果

總體來說，《儋州濱海新區(qū)第四組團(tuán)（?；◢u）控制性詳細(xì)規(guī)劃》符合當(dāng)時(shí)儋州市濱海新區(qū)發(fā)展實(shí)際情況，對(duì)推進(jìn)儋州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了積極作用。但也出現(xiàn)了一些的問題，從開發(fā)建設(shè)功能情況來看，一號(hào)島開發(fā)建設(shè)以旅游為主，符合區(qū)域發(fā)展情況，二、三號(hào)島開發(fā)建設(shè)以住宅為主，與最初的旅游基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)目的相違背。從建設(shè)用地開發(fā)實(shí)施情況來看，目前?；◢u路網(wǎng)體系及市政管網(wǎng)等相關(guān)設(shè)施已基本建設(shè)完成，已開發(fā)約70%用地，二號(hào)島已開發(fā)住宅基本按照原控規(guī)容積率上限開發(fā)，開發(fā)強(qiáng)度過高，教育、醫(yī)療等公共設(shè)施建設(shè)滯后、且部分設(shè)施不能滿足自我需求。

鑒于?；◢u建設(shè)面臨的新形勢(shì)與需求，建議對(duì)?；◢u未開發(fā)區(qū)域控規(guī)進(jìn)行修編，針對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展之間的矛盾、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、開發(fā)建設(shè)與生態(tài)保護(hù)之間的矛盾、公共資源配置與居民、游客之間的矛盾等問題進(jìn)行深入研究。為使控制性詳細(xì)規(guī)劃更具備可實(shí)施性，適當(dāng)調(diào)整區(qū)域功能結(jié)構(gòu)與用地布局，深化精準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)方向、提高土地利用效率、不僅要體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，還要符合城市社會(huì)功能要求，為海洋生態(tài)保護(hù)、海洋文化建設(shè)留足空間。

3.2 控規(guī)需修訂的主要內(nèi)容

（一）加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善配套服務(wù)體系建設(shè)

結(jié)合新區(qū)和?；◢u文旅發(fā)展、生產(chǎn)生活需求，完善建設(shè)道路、電力、燃?xì)?、供排水、通訊、消防等基礎(chǔ)設(shè)施，實(shí)現(xiàn)資源共享。廣泛采用建筑節(jié)能、節(jié)水等技術(shù)，鼓勵(lì)雨水收集、中水回用等資源利用，實(shí)現(xiàn)低耗能、高效率、創(chuàng)新性、經(jīng)濟(jì)收益大、環(huán)境保護(hù)好的綠色發(fā)展目標(biāo)。

優(yōu)先補(bǔ)充已開發(fā)區(qū)域配套設(shè)施缺口，重點(diǎn)滿足醫(yī)療、教育設(shè)施需求。已開發(fā)區(qū)域?qū)W位需求8134個(gè)（初中2109個(gè)，小學(xué)4217個(gè)，幼兒園1808個(gè)）。

強(qiáng)化濱?？臻g共公屬性，擴(kuò)寬濱海綠帶，強(qiáng)化綠地景觀系統(tǒng)，增加城市公共綠地。

（二）嚴(yán)格控制開發(fā)強(qiáng)度，建設(shè)生態(tài)友好型旅游島標(biāo)桿

注重生態(tài)保護(hù)，嚴(yán)格控制未開發(fā)區(qū)域開發(fā)強(qiáng)度。

建議根據(jù)園區(qū)特性采取不同類型人口規(guī)模對(duì)相關(guān)設(shè)施承載能力進(jìn)行判定，市政設(shè)施、交通設(shè)施按人口最大值配置、教育設(shè)施按常住人口配置，醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施、綠地等其他公共設(shè)施按通常總?cè)丝谂渲谩?/p>

豐富?；◢u產(chǎn)品類型，增加旅游度假產(chǎn)品，未開發(fā)區(qū)域禁止純商品住宅開發(fā)，鼓勵(lì)企業(yè)與業(yè)主簽訂分時(shí)度假協(xié)議，變住宅產(chǎn)品為準(zhǔn)經(jīng)營性產(chǎn)品。

引自儋州市人民政府網(wǎng)