開年了，全國各地又開啟了新的征地拆遷工作。遇上拆遷，有人歡喜有人愁。怎么做才能拿到高補(bǔ)償，避免不合理的補(bǔ)償，是我們被拆遷人關(guān)心的重點(diǎn)問題?？释疬w暴富，恐懼越拆越窮，是拆遷戶的復(fù)雜心態(tài)。在城中村改造中，有人就遇到了拆舊換新、大房子換小房子的事情。

城中村改造，400平房屋，拆遷安置面積只給120平，其他面積去哪了？

最近，愛土拆遷律師團(tuán)接到這樣一個咨詢。家住湖南的張女士告訴我們，她家在城中村擁有一套400平米的磚混結(jié)構(gòu)房屋，一家三口住在里面。去年當(dāng)?shù)剡M(jìn)行城中村改造，張女士家房屋被納入了拆遷范圍。張女士等來的不是新聞中的拆遷暴富，而是面積“拆沒了”。

從拆遷方提供的補(bǔ)償協(xié)議來看，張女士家400平的房屋，在安置時只能拿到120平，剩余的280平面積并不計(jì)算在安置面積內(nèi)。

張女士覺得很不解，自己400平的房屋都是合法建造，房產(chǎn)證土地證都有，為什么在拆遷安置時，拆遷方只愿意補(bǔ)償30%的面積。那么，房屋剩余的280平面積是不予補(bǔ)償了嗎？

地方政策：按人均40平安置，超出面積按500/平補(bǔ)償。當(dāng)事人選擇了拒簽

拆遷方告訴張女士，按照當(dāng)?shù)夭疬w安置政策，房屋要按照人口數(shù)及人均面積來進(jìn)行安置。一個人口安置40平的面積，所以張女士家三口人計(jì)算下來是一百二十平。因此，剩余的280平是不能給房屋安置面積了，“違反政策”。剩余的這部分面積將按照500元一平進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。同時征收方還出示了當(dāng)?shù)厥姓“l(fā)的《集體土地征收與補(bǔ)償安置辦法》，說他們的補(bǔ)償方法就是按照政策來的。

看到有地方政府的紅頭文件，張女士一時竟不知如何反駁，但她又覺得這樣補(bǔ)償自己很吃虧。雖然她家是集體土地上的房屋，但村子在前幾年就被納入了城市規(guī)劃區(qū)?，F(xiàn)在周圍類似房產(chǎn)的價格至少都是6000多一平，為什么自己剩余的面積就只值幾百塊一平。

張女士算了一筆賬，280平房屋按照6000元/平的補(bǔ)償來給，應(yīng)該是168萬。如果按照500元/平來補(bǔ)償，自己就只能獲得14萬的補(bǔ)償款。這樣一比較，將少拿154萬，無疑是一筆巨款。自己辛苦積攢的財(cái)富就這么變成泡影，她心有不甘。

思來想去，張女士拒絕在協(xié)議上簽字?？伤睦锲鋵?shí)很慌，因?yàn)楫?dāng)?shù)卣呔褪沁@樣制定的，自己還能有反抗的余地嗎？

針對張女士遇到的情況，愛土律師從以下幾點(diǎn)為她進(jìn)行了分析，希望大家在遇到類似問題的時候知道如何應(yīng)對。

一、房屋拆遷嚴(yán)格按照戶口安置是否合理？

房屋拆遷分為農(nóng)村房屋拆遷和城市房屋拆遷，根據(jù)土地性質(zhì)不同，參照的法律也不同。

對于城市房屋的補(bǔ)償方式，可以依照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，參考周圍類似房地產(chǎn)均價進(jìn)行補(bǔ)償。

對于集體土地上的農(nóng)村房屋，拆遷沒有具體的法律規(guī)定，但在實(shí)踐中除了按照面積補(bǔ)償外，還可以按照戶口進(jìn)行補(bǔ)償，即根據(jù)戶籍上的人口來計(jì)算補(bǔ)償，每人安置多大面積，或者置換多少貨幣。這種補(bǔ)償方式只要合理也是可行的。

但大家需要注意，在實(shí)踐中，拆遷方常常利用不同的補(bǔ)償方式作為壓低我們補(bǔ)償?shù)氖侄危瑢τ诜课菝娣e大人口卻很少的，拆遷方就按照家庭人口數(shù)進(jìn)行補(bǔ)償，每個人口安置定量面積或者折算貨幣，算下來與我們被拆遷人原來擁有的房屋相去甚遠(yuǎn)。

二、按戶口安置，人口少補(bǔ)償就少？錯！需保障被征收人原有生活水平

這里需要提醒大家，按照戶口補(bǔ)償不是只以戶籍人口為依據(jù)。戶籍上的人口是重要的參考，但不是唯一的計(jì)算依據(jù)。

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格征地拆遷管理工作切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益的緊急通知》中明確規(guī)定，征收拆遷工作，要保證被征收人原有生活水平不降低。如果按照人口進(jìn)行安置，同樣結(jié)構(gòu)的房屋，安置下來的房屋面積卻與原先的相差甚遠(yuǎn)，明顯違背了政策規(guī)定。

因此，對于我們多出的面積，征收方也應(yīng)該按照正常的市場價格進(jìn)行補(bǔ)償，拆遷不一定能讓我們致富，但至少原來的居住生活水平應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｕ稀?/p>

三、是否只要符合當(dāng)?shù)卣叩难a(bǔ)償就是合理的？

根據(jù)我國法律的位階沖突原則，下位法不能與上位法相抵觸，也即是地方制定的政策法規(guī)不得違背國家的法律。拿拆遷補(bǔ)償來說，如果國家規(guī)定最低補(bǔ)償五萬，地方政策不可以規(guī)定只補(bǔ)償三萬，四萬。這樣的補(bǔ)償方案就是不合理的，只要是不合理的補(bǔ)償我們都可以拒絕簽字，通過訴訟爭取合理的補(bǔ)償。

針對張女士的情況，雖然有當(dāng)?shù)卣咭?guī)定，但這樣的政策沒有保障到張女士原有的生活水平。而且張女士的房屋位于城中村，從拆遷實(shí)踐來看，城中村的房屋是可以參照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，按照周圍類似房地產(chǎn)市場均價來進(jìn)行補(bǔ)償。因此500元/平的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)明顯違背法律，張女士可以拒絕簽字并且起訴要求合理補(bǔ)償。

很多當(dāng)事人遇到拆遷都不知道自己的補(bǔ)償算不算合理，往往以周圍人的為參照，周圍都是那樣的，那么自己也就同意這樣的補(bǔ)償。其實(shí)，我們自己對房屋價值都應(yīng)當(dāng)有一個估量，不管是按照哪種方式進(jìn)行補(bǔ)償，都不能低于我們原有房屋的價值。

如果連自己原先的水平都保障不了，那么這樣的補(bǔ)償顯然是不合理的，我們可以和征收方進(jìn)行溝通要求，或者聯(lián)系律師幫助自己爭取合理的補(bǔ)償。

文/愛土拆遷律師團(tuán)趙娜