2018年是米宅海外的東南亞之年，一年中我走過了馬來西亞——吉隆坡、新山（碧桂園森林城市所在項目），泰國——曼谷、芭提雅、越南——胡志明、河內(nèi)六個城市，這六個城市走過的項目也差不多超過百個。

今天，拋開房價和增長的因素，站在中國人買房的角度，站在文化、語言、制度、產(chǎn)品的角度來分析一下各國買房的難易程度。

吉隆坡——中國客戶買房子很方便，每個售房部都配有中文普通話的銷售員，交流基本無障礙。而且在一個售房部中，往往有會說普通話的，也有會說廣東潮汕話的或閩南話的，溝通基本無障礙，當(dāng)?shù)卮蠖鄶?shù)基本會說三種語音：英語、中文、馬來語。

圖：典型的吉隆坡售房部▲

新山——一半以上都是國內(nèi)來得開發(fā)商，銷售員也是國內(nèi)帶來得。所以溝通起來最方便。

兩個城市，售房部的展示物料和廣告材料，普遍有中文版，即使沒有翻譯，你也能理解個大概。而且有一半項目，為了吸引中國客戶，普遍起一個中國名字，這樣中國客戶也比較好理解。

曼谷——中國客戶不算方便，市區(qū)較大項目配有中文銷售員，但是市郊和小項目基本上不配。

銷售部大多數(shù)有會英文的銷售員，所以如果你英文很好，沒有問題。但是如果你不會英文，只會中文，就比較麻煩。

芭提雅——會中文的銷售員不多，但是你會很容易找到會中文的中介，在他們的帶領(lǐng)下你的理解應(yīng)該也沒啥問題。

泰國的房地產(chǎn)宣傳資料基本上都是英文，因為對于泰國，歐美客戶是他最重要的買房群體。

胡志明——中國客戶很不方便，大部分銷售員只會越語，會英文的有一些。所以，想在越南買房最好帶一個翻譯，越語的最好，英語的也行。在河內(nèi)，會英文的更少，所以請個越語翻譯更好一些。

越南的售房資料，越南語的占多數(shù)，所以了解起來是有困難的。

圖：讓人摸不著頭腦的越南宣傳資料

共同限制——三國都不能購買帶有土地等房產(chǎn)，就是別墅（部分規(guī)劃得新區(qū)除外）。除非你注冊公司購買，這是當(dāng)?shù)刂薪榻探o招數(shù)，沒有實操。

馬來西亞——吉隆坡外國人只能購買100萬林吉特以上的房產(chǎn)，在新山市可以購買50萬以上的房產(chǎn)。雖然在制度層面，外國人購買房產(chǎn)不能超過一個項目總戶數(shù)的70%，但是這個制度似乎沒有執(zhí)行。

泰國——沒有總價方面的限制，但是要求外國人購買房產(chǎn)最多為一個項目的49%，并且此規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行。特別在芭提雅，有些項目開盤時候，國外份額可能瞬間秒光，但是國內(nèi)份額需要賣很長時間。

越南——沒有總價方面的限制，要求要求外國人購買房產(chǎn)最多為一個項目30%。但是開了一個口子，如果外國人還想購買，則可以以50年租賃權(quán)形式租賃式購買。

馬來西亞——政府有類似于預(yù)售許可證的東西，沒有證件就不能賣房，很規(guī)范。

泰國——原則是只要地征下來就可以售房，但是最好等EIA下來再交錢。EIA就是類似于國內(nèi)的環(huán)評手續(xù)，EIA不下來，項目就有修改規(guī)劃的風(fēng)險。

越南——原則上需要政府手續(xù)才能賣房，但是腐敗比較嚴(yán)重，用當(dāng)?shù)厝说脑?，沒有用錢搞不定的事情，而且在當(dāng)?shù)禺a(chǎn)售房部也沒有風(fēng)險提示和政府文件公示。

馬來西亞——土地分兩種，99年和999年，雖然相差十倍，但是差別也不大。究竟到期后怎么辦，似乎馬來西亞政府也沒想好。

泰國——永久土地產(chǎn)權(quán)，對于外國人和本國人一個態(tài)度。

越南——土地政府所有，土地上的住宅永久私有。至于外國人和本國人有沒有區(qū)別，還沒有權(quán)威的說法。

馬來西亞——吉隆坡項目——原則上外國人可以做按揭，但是要求條件很高，比如必須是世界五百強企業(yè)高管，所以可以無視。但是很多新山市的中資企業(yè)通過中資銀行可以辦。

泰國——原則上可以做按揭，但是似乎外國人也比較難。

越南——外國人從制度上不能做按揭，并且被嚴(yán)格執(zhí)行。

雖然以上三國，中國人買房不能做按揭，但是都執(zhí)行的是按照工期付房款的要求，所以一棟高層公寓，往往可以分若干期付款，還是有一定杠桿的。

圖：吉隆坡某項目根據(jù)工程節(jié)點的分期付款表▲

馬來西亞——馬方開發(fā)商很佛性，愿不愿看房隨你，留不留電話隨你，交不交定金隨你。

中方開發(fā)商相對營銷感強一些，有點國內(nèi)的感覺，但是不強烈，除了碧桂園。

泰國——也是佛性營銷，講解很清楚到位。

越南——整個售房部從裝修，到沙盤到談客戶流程、暖場活動，和國內(nèi)售房部極像。只有一點不像，越南售房部原則上如果不搞活動，周日全天和周六下午不上班，沒有單獨預(yù)約是看不到房子的。

圖：越南某項目正在搞開盤活動▲

三國共同點——一般售房部都有樣板間，樣板間的裝修檔次不比國內(nèi)的差。但是整個售房部裝修、項目沙盤和談判設(shè)施，比起國內(nèi)則差的很遠(yuǎn)。

馬來西亞——無公攤，公共空間和墻體均不計入公攤面積。

泰國——無公攤，公共空間和墻體均不計入公攤面積。所以20平方，通常包括一室一廳，30到40平方米就可以做成兩室一廳。

越南——有公攤，但是和國內(nèi)不同的是，公攤只包括墻體，不包括公共面積（大堂、電梯等公共面積），所以越南高層的得房率一般達(dá)到90%以上。

馬來西亞——在吉隆坡，城市核心區(qū)一般為小戶型，而相對近郊也有一部分100平方以上的大戶型。在新山，中資房企的產(chǎn)品一般接近于國內(nèi)產(chǎn)品。

泰國——整個曼谷，所有的產(chǎn)品都是30到50平方左右的小戶型，相當(dāng)于國內(nèi)50到70平方左右的房子。

越南——更多的是仿照中國的產(chǎn)品，以70到100左右的房子為主（相當(dāng)于國內(nèi)85到120左右的產(chǎn)品）。

車庫——高層產(chǎn)品，馬來西亞的車庫基本為地上一層到8層，泰國為一層到4層，而越南和中國一樣更加喜歡地下車庫。