代簽名合同引爭議

　　2015年5月，家住市區(qū)的王先生以個人名義貸款在大街的南側購置商品房5套。隨著城市建設的深入，市中心北擴，兩年之后，王先生購房的地段成了一塊“寶”地，房價一路看漲。這時王先生和家人粗略估算，5套房子的價值增加了一倍多，更重要的是，房子周邊蓋起了一些新的辦公大樓，還有一些商業(yè)區(qū)也聚集在這個地段，日后房子的升值潛力巨大。想到這些，王先生心里非常高興。他舍不得將5套房產(chǎn)出售給外人，便把其中4套留給自己的大哥、小弟、大姐和小妹，并變更了房屋買賣合同上的名字，區(qū)分出各自所有權或共有部分。

　　2017年8月19日，王先生的房子如期交付了。由于兄弟姐妹工作忙，王先生一人對5套房子進行驗收，領取了房屋鑰匙。看到一套套寬敞明亮的大房子，王先生為自己當初明智的購房決策感到由衷欣慰，同時，閑置不用的房子又讓他萌生借“房”生錢的主意。

　　這5套房處于繁華地段，想租房住的人很多。王先生毫不費力便選擇了一家名叫宏偉的商務公司。據(jù)宏偉公司的工作人員回憶，在洽談房子租賃過程中，有時王先生和3人或4人一起來商談業(yè)務。但經(jīng)過多次磨合，簽訂合同那天，卻只來了王先生一人。合同上寫明：租賃房屋5套面積共計800平方米，期限3年，租金為每月每平方米12元。宏偉公司作為乙方在使用房屋期間，可以自由轉租。合同書底端簽有王先生的大名和王先生代兄弟姐妹四人簽下的姓名。

　　拿著雙方簽字的合同書，宏偉公司的老板笑容滿面地和王先生握手。顯然，宏偉公司的老板沒有想到，代簽名將引發(fā)一系列麻煩的后續(xù)問題。

　　隨后，王先生按照合同約定將5套房屋鑰匙、供電合同等手續(xù)交付宏偉公司。宏偉公司支付了租金，迫不及待地對5套房屋進行簡易裝修之后，一部分房子供公司自己使用，另一部分則以每平方米26元的價格轉租了出去。

　　宏偉公司輕松掙到高額租金，老板很是高興。不料，沒多久，王先生的兄弟姐妹找上門來：“你們租用的5套房屋其中4套所有權歸我們所有，但是我們對合同并不知情，對期限、租賃價格等內容也不滿意，要求你們立即撤銷合同并終止履行?！?/p>

　　聞聽此言，宏偉公司的老板感到很冤枉：當初，明明王先生說過他們五個是一家人，誰出面都一樣，誰簽字都一樣，而且商談合同時，也從來沒有人提過異議呀，現(xiàn)在怎么能翻臉不認賬了呢?

　　老板覺得自己被王先生欺騙愚弄了一把，因而對此事態(tài)度極為強硬：代簽名的合同也是有效的，必須履行!

　　提起訴訟

　　2017年12月，王先生的兄弟姐妹一紙訴狀將王先生和宏偉公司告上法庭。這些房主認為，王先生在沒得到他們授權的情況下，與宏偉公司辦理租房事宜并擅自在合同和授權委托書上代其簽名，嚴重損害了其利益，請求法院判決撤銷合同。訴狀還寫明，此租賃合同沒有到房地產(chǎn)管理部門備案，違反了相關法律法規(guī)，屬于無效合同。四個原告還向法庭提交了印有自己的姓名，編號為FM280、FM281、FM282、FM283四套商品房買賣合同的復印件，證明房屋所有權的確屬于他們。

　　法庭上，王先生的態(tài)度來了個180度大轉彎，說自己當初并沒有受兄弟姐妹的委托來出租房產(chǎn)，但是出租房屋、簽訂合同是為他們的利益著想，沒有絲毫惡意，沒想到好心辦了壞事，出現(xiàn)這樣的結果。至于是否撤銷合同，請法院依法作出裁決。

　　王先生代簽名的理由說起來輕松，但由此引發(fā)的裝修費、轉租賠償費等一系列費用該由誰承擔?想到這些棘手問題，出庭的宏偉公司老板感到很氣憤：“假如法院撤銷合同或確認合同無效，那么一切經(jīng)濟損失應該由王先生一人承擔。屆時，我們將通過法律途徑追究王先生的民事賠償責任?！?/p>

　　拿不出王先生的兄弟姐妹事先知悉訂立租賃合同的有力證據(jù)，宏偉公司只得辯稱，王先生與其他原告是一家人，屬于近親屬關系，在房屋驗收等一些環(huán)節(jié)上都是王先生親自代勞并代其簽字的，這些事實證明王先生對其他四套房屋出租具有代理權。況且與宏偉公司簽訂合同時，王先生不僅出具了其他房主的身份證復印件，還交付了房屋全套手續(xù)，履行合同一個多月時間，沒人提出異議，證明四原告已對王先生代理行為的默許追認。因此，該租賃合同有效，應該繼續(xù)履行。

　　法庭上，法官面對異常激烈的辯論，提出以調解方式結案，宏偉公司和房主均表示同意。隨后，法官先組織當事人進行了兩次調解，但是由于宏偉公司不同意王家兄弟姐妹把租金由原來的每平方米12元提高到每平方米20元的要求，調解最終沒有達成。

　　根據(jù)我國民法通則第六十六條第一款規(guī)定：沒有代理權、超越代理權或代理權終止后的行為，只有經(jīng)過被代理人的追認，被代理人才承擔民事責任。未經(jīng)追認的行為，由行為人承擔民事責任。本人知道他人以本人名義實施民事行為而不作否定表示的，視為同意。

　　2018年6月5日，法院作出一審判決：駁回原告確認房屋租賃合同無效的訴訟請求;調整房屋租金，按照每平方米20元標準執(zhí)行。案件的受理費由宏偉公司承擔。宣判后，三方當事人沒有提出上訴。

　　盡管合同最終被法院確認有效，但是宏偉公司的老板怎么也高興不起來，因為這樣算下來還要再補給原告23萬元租金。

　　代簽名現(xiàn)象在生活中很普遍，其有效與否，法律規(guī)定，不僅要考慮本人的利益，還要考慮善意相對人的利益。代簽名大致有兩種情況：一種是本人明確授權代其簽名。例如有授權委托書或本人口述證明，對于這種代簽名，法律趨于保護相對人，認定合同有效;另一種是沒有經(jīng)過本人授權，代簽人出于善意辦好事，擅自代其簽名。這種情況下代簽名訂立的合同效力處于未定狀態(tài)，法律賦予本人追認權，只有經(jīng)過追認后合同才能生效。

　　由此看出，代替別人簽名的好事不一定能辦好，不僅有一定風險，而且也可能被追究法律責任，因此，要謹慎對待。

　　對此，法官也給準備租房居住的朋友提個醒：為確保所簽訂的租賃合同有效，首先應確定對方是否具有出租該房屋的權利。我國物權法規(guī)定，只有享有房屋所有權才能對房屋享有合法的處分權。因此，要嚴格審查產(chǎn)權證上記載的權利人或房屋買賣合同書的姓名是否為實際出租房屋的權利人。如果通過中介或第三人租住房屋，則要看授權委托書是否是房屋所有權人親筆簽名，如果看到的是復印件，或者多種因素已導致合同上存在“代簽名”，就應及時對該房出租的真實性提出質疑，盡快聯(lián)系房屋所有權人，補充親筆簽名這一手續(xù)，以防止發(fā)生潛在的風險，為日后糾紛埋下隱患。