不少人認(rèn)為拆遷會(huì)讓人一夜暴富，然而事實(shí)是：確有因拆遷致富的人群，但只是極小部分，大部分被拆遷人的拆遷補(bǔ)償還是普遍偏低的。怎么才能拿到較高的拆遷補(bǔ)償？大多數(shù)被拆遷人一般都會(huì)著眼于拆遷進(jìn)程中后期與拆遷方的談判與博弈，卻經(jīng)常忽視拆遷前期一個(gè)至關(guān)重要的環(huán)節(jié)——拆遷評(píng)估。

何為拆遷評(píng)估？

拆遷評(píng)估是指的是在拆遷公告下發(fā)后，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法對(duì)拆遷區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估確定的行為。由此作出的評(píng)估報(bào)告中的測(cè)量結(jié)果和報(bào)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)將被作為制定房屋征收補(bǔ)償方案的重要依據(jù)。也就是說，評(píng)估結(jié)果直接影響被拆遷人可能得到的拆遷補(bǔ)償。

拆遷評(píng)估的程序是什么？

合法的拆遷評(píng)估程序如下：

（一）由被拆遷人選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)；

（二）兩名注冊(cè)評(píng)估師對(duì)被征收房屋實(shí)行實(shí)地查勘，調(diào)查房屋狀況，拍攝相關(guān)影像資料，做好調(diào)查筆錄；

（三）評(píng)估機(jī)構(gòu)出具分戶評(píng)估報(bào)告并在征收范圍內(nèi)公示，公示現(xiàn)場(chǎng)要兩名注冊(cè)評(píng)估師現(xiàn)場(chǎng)說明；

（四）正式評(píng)估報(bào)告應(yīng)依法送達(dá)給被拆遷人。

拆遷評(píng)估常見的問題

一、拆遷方指定評(píng)估機(jī)構(gòu)

一些地方的拆遷實(shí)踐中評(píng)估機(jī)構(gòu)是由拆遷方指定的，這不僅影響了評(píng)估機(jī)構(gòu)的中立客觀性，還直接違反了法律的規(guī)定。對(duì)于這種拆遷方指定評(píng)估機(jī)構(gòu)的行為，被拆遷人要堅(jiān)決提出異議以維護(hù)自己的合法權(quán)益。

二、評(píng)估報(bào)告中評(píng)估對(duì)象和內(nèi)容不完整

《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十四條規(guī)定，被征收房屋評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、建筑面積、新舊程度、建筑結(jié)構(gòu)、用途、以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過評(píng)估確定。

因此上述的評(píng)估項(xiàng)目都需要體現(xiàn)在評(píng)估報(bào)告中，如果評(píng)估報(bào)告中評(píng)估對(duì)象和內(nèi)容不完整，就不能準(zhǔn)確體現(xiàn)被征收房屋的實(shí)際價(jià)值。

三、評(píng)估報(bào)告已過有效期

房屋評(píng)估目的是真實(shí)反映被征收房屋的真實(shí)價(jià)值，以達(dá)到對(duì)被拆遷人進(jìn)行公平合理補(bǔ)償?shù)哪康?，保證被拆遷人不會(huì)因房屋征收而使生活水平下降。因?yàn)楝F(xiàn)在房屋市場(chǎng)變化較快，如果評(píng)估報(bào)告作出時(shí)間較長(zhǎng)，就更不能真實(shí)反映其在征收實(shí)際發(fā)生時(shí)的價(jià)值，也就無法作為合理補(bǔ)償被拆遷人的依據(jù)。根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)規(guī)范的規(guī)定，房屋評(píng)估報(bào)告使用期限應(yīng)根據(jù)評(píng)估目的和預(yù)計(jì)評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格變化程度來確定，原則上不應(yīng)超過一年。