《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第24條規(guī)定，對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議，人民法院應(yīng)當(dāng)審查下列內(nèi)容：（一）案外人是否系權(quán)利人；（二）該權(quán)利的合法性與真實(shí)性；（三）該權(quán)利能否排除執(zhí)行。因此，要回答本文的問(wèn)題就要考慮案外人（異議人）的權(quán)利是什么權(quán)利？該權(quán)利是否可以排除執(zhí)行？可能的權(quán)利是所有權(quán)和物權(quán)期待權(quán)。

一、案外人對(duì)抵債之商品房不享有所有權(quán)，不得依據(jù)所有權(quán)排除執(zhí)行

本文的標(biāo)題是“以商品房抵債之協(xié)議可否排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行？”，這就暗含標(biāo)的商品房尚未過(guò)戶到案外人名下。所有權(quán)的取得方式多元化，案外人是否因抵債協(xié)議而未經(jīng)過(guò)戶即享有所有權(quán)就需要討論了。

1、過(guò)戶后取得所有權(quán)是最常見的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)取得方式

《物權(quán)法》第14條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第25條規(guī)定，對(duì)案外人的異議，人民法院應(yīng)當(dāng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)判斷其是否系權(quán)利人：（一）已登記的不動(dòng)產(chǎn)，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿判斷；……

一般而言，不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人是所有權(quán)人。

2、過(guò)戶前即取得所有權(quán)的幾種情形

（1）《物權(quán)法》第28條規(guī)定：“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力?！?《物權(quán)法解釋一》第2條規(guī)定：“當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。”第7條規(guī)定：“人民法院、仲裁委員會(huì)在分割共有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變?cè)形餀?quán)關(guān)系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十八條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書?！比嗣穹ㄔ?、仲裁委員會(huì)的導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)，物權(quán)就已發(fā)生變動(dòng)，但是不動(dòng)產(chǎn)登記簿可能還沒有做變更登記，這就產(chǎn)生了實(shí)際的權(quán)利人和不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不一致。這里需要注意的是，其實(shí)該條規(guī)定中的“人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書”是概括性的規(guī)定，和《物權(quán)法》第29條、第30條并非并列關(guān)系，《物權(quán)法》第29條、第30條才是真正的導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人和實(shí)際權(quán)利人不一致的具體原因的列舉。 因此，并非所有能導(dǎo)致物權(quán)變更的法律文書生效都會(huì)直接導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)，比如，法院判決房屋賣售人配合房屋買受人辦理過(guò)戶手續(xù)，判決生效后過(guò)戶前，房屋的所有權(quán)人還是房屋賣售人，因?yàn)檫@是一個(gè)房屋買賣合同糾紛，本質(zhì)上是債的糾紛，而非所有權(quán)確認(rèn)糾紛。但是，該條規(guī)定中的“人民政府的征收決定”倒是和《物權(quán)法》第29條、第30條是并列關(guān)系，是導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的具體原因，也是導(dǎo)致真實(shí)的所有權(quán)人和登記的權(quán)利人不一致的原因。

（2）《物權(quán)法》第29條規(guī)定：“因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力?！崩^承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)就發(fā)生了變動(dòng)，但是登記簿可能還沒有發(fā)生變更，這就導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人和實(shí)際權(quán)利人不一致。

（3）《物權(quán)法》第30條規(guī)定：“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力?！鄙鲜鍪聦?shí)發(fā)生時(shí)所有權(quán)已經(jīng)發(fā)生變動(dòng)，但是不動(dòng)產(chǎn)登記簿上可能還未登記，這也會(huì)產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人和真實(shí)的所有權(quán)人不一致的情況。

除了上述列舉的情況導(dǎo)致的真實(shí)的權(quán)利人和登記簿記載的權(quán)利人不一致外，還有其他的情形，如夫妻共有的房產(chǎn)只登記了一方的名字，另一方也是房屋共有人。

抵債協(xié)議是消滅舊債權(quán)，產(chǎn)生新債權(quán)的債，由此原因而引起的物權(quán)變動(dòng)是繼受取得，過(guò)戶之后債權(quán)人才能取得所有權(quán)；通過(guò)抵債取得房屋，不同于通過(guò)法院裁判、執(zhí)行裁定、繼承、合法建造等原始取得方式取得的房屋，過(guò)戶前權(quán)利人并不享有標(biāo)的物的所有權(quán)。因此，以商品房抵債的債權(quán)人在房屋過(guò)戶前對(duì)商品房并不享有所有權(quán)，不得以其享有商品房的所有權(quán)為由要求排除執(zhí)行。

二、物權(quán)期待權(quán)：關(guān)鍵看“付款”這個(gè)要件

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第17條規(guī)定，被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第28條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記?！　〉?span lang="EN-US">29條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。

是否可以參照適用《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第17條、或《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第28條或第29條的規(guī)定，以案外人享有物權(quán)期待權(quán)為由排除執(zhí)行？

1、將“抵債”看作是付款的方式

司法實(shí)踐中，有很多支持以以房抵債協(xié)議（在滿足協(xié)議合法有效、已交房、無(wú)過(guò)錯(cuò)等條件的前提下）排除法院強(qiáng)制執(zhí)行的判例，如：最高人民法院（2016）最高法民申79號(hào)、最高人民法院（2017）最高法民申2476號(hào)、最高人民法院（2017）最高法民申2480號(hào)、最高人民法院（2017）最高法民申2482號(hào)、最高人民法院（2017）最高法民申2484號(hào)、最高人民法院（2017）最高法民申3148號(hào)、最高人民法院（2013）民一終字第95號(hào)、最高人民法院（2017）最高法民申3491號(hào)、最高人民法院（2017）最高法民申3492號(hào)、最高人民法院（2016）最高法民申2025號(hào)、最高人民法院（2018）最高法民申387號(hào)、最高人民法院（2018）最高法民申25號(hào)、最高人民法院（2016）最高法民申2023號(hào)。這些判決支持以房抵債協(xié)議排除執(zhí)行的主要理由是參照適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第28條，或《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第17條等規(guī)定，符合上述司法解釋規(guī)定的條件的即可排除執(zhí)行。這里面最重要的一條即付款，由于以房抵債一般案外人并未實(shí)際支付房款，因此法院支持以房抵債排除執(zhí)行的，基本都是認(rèn)可抵債條款的約定即完成了付款義務(wù)。

2、不將“抵債”看作是付款的方式

司法實(shí)踐中，也有很多不支持房抵債協(xié)議排除法院強(qiáng)制執(zhí)行的判例，如：最高人民法院（2017）最高法民申1769號(hào)、最高人民法院（2017）最高法民終354號(hào)、最高人民法院（2016）最高法民終113號(hào)、最高人民法院（2017）最高法民終356號(hào)。不支持的理由主要是認(rèn)為抵債是消滅債務(wù)的一種方式，以房抵債只產(chǎn)生請(qǐng)求被執(zhí)行人過(guò)戶的權(quán)利，該權(quán)利并非物權(quán)期待權(quán)或所有權(quán)，該權(quán)利并不優(yōu)先于申請(qǐng)執(zhí)行人的普通債權(quán)，不能排除申請(qǐng)執(zhí)行人的執(zhí)行。

對(duì)此，我傾向支持第一種觀點(diǎn)，即把抵債看作是一種付款方式。在滿足《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第28條、第29條，或《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第17條等規(guī)定的其他要件的前提下，案外人的權(quán)利可以排除執(zhí)行。因?yàn)椋謧鶇f(xié)議本質(zhì)上雖然是債權(quán)協(xié)議，但是該協(xié)議有明確的指向，即標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)。但是，被執(zhí)行人的其他普通金錢債權(quán)并未明確指向標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)，標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)只是被執(zhí)行人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)之一。從這個(gè)角度講，抵債協(xié)議中債權(quán)人對(duì)標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于被執(zhí)行人的其他普通金錢債權(quán)的債權(quán)人。當(dāng)然，如果申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)享有抵押權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，則案外人的權(quán)利不得排除執(zhí)行，這是“抵債”和“付款”的區(qū)別，更是為了防止被執(zhí)行人通過(guò)抵債的方式規(guī)避執(zhí)行。

附：王某某與肖某某等執(zhí)行異議之訴案

案情簡(jiǎn)介：2011年8月12日，王某某與案外人付某某簽訂了一份《借款合同》，約定付某某向王某某借款4700萬(wàn)元，借款期限為1年，月利率1.5%。同日，綠地生公司與王某某簽訂了一份《保證合同》，約定綠地生公司為上述《借款合同》約定的借款提供連帶責(zé)任保證。上述兩份合同在北京市漁陽(yáng)公證處進(jìn)行了公證。2013年1月7日，北京市漁陽(yáng)公證處出具（2013）京漁陽(yáng)執(zhí)字001號(hào)《執(zhí)行證書》，王某某依據(jù)該執(zhí)行證書，向聊城市中級(jí)人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。該院于2013年6月5日作出（2013）聊執(zhí)字第28號(hào)執(zhí)行裁定書，預(yù)查封金德公司抵償給綠地生公司的冠縣五星金桂園小區(qū)在建的23號(hào)樓的3-24層中的88戶和39號(hào)樓5-17層中的51戶房產(chǎn)，并向冠縣房管局送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書。

2012年11月14日，聊城市中級(jí)人民法院作出（2012）聊民一初字第16號(hào)民事調(diào)解書，確認(rèn)該案原告綠地生公司與被告金德公司、聊城市威鼎建筑安裝有限公司達(dá)成如下協(xié)議：一、被告共欠原告7000萬(wàn)元，被告替原告償還原告的對(duì)外債務(wù)520萬(wàn)元，余款6480萬(wàn)元被告用冠縣五星金桂園小區(qū)在建的23號(hào)樓的3-24層中的88戶及39號(hào)樓5-17層中的51戶折抵；二、被告應(yīng)于2012年11月底前向原告出示23、39號(hào)樓的設(shè)計(jì)規(guī)劃圖，2013年底前向原告出示預(yù)售許可證，2014年5月底前將房屋交付原告指定的認(rèn)購(gòu)戶；三、被告如違約應(yīng)承擔(dān)違約金3500萬(wàn)元；四、樓房及地下室面積以房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)測(cè)量為準(zhǔn)，誤差超出3%部分，按每平方米3350元多退少補(bǔ)。在該案中，綠地生公司的委托代理人為魏某某，魏某某的授權(quán)委托書內(nèi)容為：“委托單位：北京綠地生實(shí)業(yè)有限公司法人代表：付某某地址：北京市受委托人：魏某某身份證號(hào)住址：山東省聯(lián)系電話：委托單位特別授權(quán)，受委托人全權(quán)負(fù)責(zé)向債務(wù)方（冠縣金德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）追償處理債權(quán)、債務(wù)事宜。授權(quán)范圍：特別授權(quán)：代為立案、代為訴訟、訴訟調(diào)解、承認(rèn)、放棄、和解、撤訴、代為簽領(lǐng)法律文書、代結(jié)案款等權(quán)利”。2012年11月17日，魏某某代表綠地生公司發(fā)表聲明一份：根據(jù)（2012）聊民一初字第16號(hào)調(diào)解書第二項(xiàng)的內(nèi)容，綠地生公司指定肖某某等人為認(rèn)購(gòu)戶。同日，肖某某等57人分別與金德公司簽訂《五星金桂園認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》，根據(jù)甲方（金德公司）與綠地生達(dá)成的調(diào)解書內(nèi)容約定，與乙方（57戶人之一）簽訂該協(xié)議書，乙方自愿訂購(gòu)甲方開發(fā)建設(shè)的位于聊城市冠縣建設(shè)路與北環(huán)路交匯處五星金桂園的商品房，此房為抵債房屋，關(guān)于該房的所有糾紛與甲方無(wú)關(guān)，一切責(zé)任由綠地生公司承擔(dān)。此后，綠地生公司以調(diào)解書違反自愿原則、魏某某無(wú)權(quán)代理本案調(diào)解為由申請(qǐng)?jiān)賹?，山東省高級(jí)人民法院于2014年4月24日作出（2014）魯民申字第31號(hào)民事裁定書認(rèn)為，綠地生公司的授權(quán)委托書載明魏某某代理權(quán)限包括訴訟調(diào)解等權(quán)利。綠地生公司稱其無(wú)權(quán)代理本案調(diào)解的事由無(wú)證據(jù)證明，裁定駁回綠地生公司的再審申請(qǐng)。

2012年11月22日，綠地生公司在《聊城晚報(bào)》發(fā)表聲明“我公司已經(jīng)取消魏某某代表我公司行使的所有代理權(quán)限，望各位債權(quán)人相互告之，否則后果自負(fù)，特此聲明。綠地生公司2012年11月22日”。

聊城市中級(jí)人民法院在執(zhí)行申請(qǐng)執(zhí)行人王某某與被執(zhí)行人付某某、綠地生公司民間借貸糾紛一案中，案外人肖某某等57人對(duì)法院查封的金德公司抵償給綠地生公司的冠縣五星金桂園小區(qū)在建的23號(hào)樓的3-24層中的88戶和39號(hào)樓5-17層中的51戶房產(chǎn)提出書面異議。聊城市中級(jí)人民法院受理后，依法進(jìn)行審查，認(rèn)為異議人主張被查封的房產(chǎn)不屬于綠地生公司所有的異議理由成立，裁定中止對(duì)冠縣五星金桂園小區(qū)23號(hào)樓的3-24層中的88戶和39號(hào)樓5-17層中的51戶房產(chǎn)的執(zhí)行。王某某對(duì)該裁定不服，遂向聊城市中級(jí)人民法院提起異議之訴。

王某某提交2012年10月12日徐某某與綠地生公司簽訂的以字畫抵債的《協(xié)議書》及所附字畫表，該字畫表顯示字畫共計(jì)38幅，估價(jià)14600萬(wàn)元，擬證明徐某某和綠地生公司的債權(quán)債務(wù)已經(jīng)以字畫抵債清償完畢，其無(wú)權(quán)再主張涉案房產(chǎn)。徐某某陳述：“這個(gè)協(xié)議沒有履行，因?yàn)樽之嫿?jīng)我?guī)У亩c(diǎn)字畫的一個(gè)姓翟的先生說(shuō)字畫是假的，所以字畫我就沒有要。后來(lái)付某某給魏某某打電話說(shuō)我代表的這一塊，把借款合同留下，讓我拿著復(fù)印件找魏某某，從冠縣金德房產(chǎn)里面還這個(gè)錢。”

王某某提交國(guó)某某認(rèn)購(gòu)協(xié)議書、項(xiàng)目投資合同、收款收據(jù)各一份，擬證明國(guó)某某投資僅有10萬(wàn)元，以投資抵房款和房屋的價(jià)值相差巨大，沒有支付對(duì)價(jià)。國(guó)某某的代理人陳述:“國(guó)某某認(rèn)購(gòu)的45余萬(wàn)元的房屋，其實(shí)是五戶人（國(guó)某某10萬(wàn)元、韓某某4萬(wàn)元、劉某某2萬(wàn)元、王某20萬(wàn)元、周某某9萬(wàn)元）共同要的一套房子，國(guó)某某是五戶的代表，認(rèn)購(gòu)房屋后他們?cè)倩厝シ?。這五戶的投資原件在金德公司。國(guó)某某很大年紀(jì)了，這些錢是她兒媳婦投的，但寫的是國(guó)某某的名，韓某某是國(guó)某某的外甥媳婦，劉某某和王某好像是國(guó)某某兒媳婦的同學(xué)，周某某也是她的親屬。”。

王某某提交李某某（徐某某的妻子）交回綠地生公司的收據(jù)及投資管理協(xié)議，這些收據(jù)涉及金額大約2000多萬(wàn)元，擬證明徐某某等人與綠地生公司之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系已經(jīng)消滅，徐某某與魏某某之間簽訂的以房抵債協(xié)議的事實(shí)基礎(chǔ)已經(jīng)不存在，該協(xié)議是假的。李某某陳述：“這些事情都是我丈夫徐某某具體辦的”。徐某某陳述：“經(jīng)多次與付某某聯(lián)系，綠地生老板付某某讓我去北京，去了后他拿了些字畫說(shuō)讓我把原來(lái)的原合同給他，拿字畫抵賬。我們就把收據(jù)給了付某某，當(dāng)時(shí)我們發(fā)現(xiàn)畫是假的，就說(shuō)不要了，讓他退給我們收款收據(jù)及投資協(xié)議書，他說(shuō)不用退了，讓我們到聊城找魏某某聯(lián)系，他主管這個(gè)事務(wù)，并且付某某當(dāng)場(chǎng)給魏某某打了電話，讓我們分冠縣的房子算了。所以才把原件留給他，并且我們當(dāng)時(shí)在北京還簽了協(xié)議，協(xié)議約定本協(xié)議及收據(jù)、投資協(xié)議的復(fù)印件可以當(dāng)原件適用，協(xié)議與收據(jù)、投資協(xié)議的原件具有同等法律效力?！蔽耗衬酬愂觯骸靶炷衬撑c付某某簽訂的協(xié)議復(fù)印件我那里有”，并提交了該協(xié)議復(fù)印件。

一審法院于2015年11月5日作出（2014）聊民一初字第82號(hào)民事判決：駁回王某某的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)276800元，由王某某負(fù)擔(dān)。

另，雙方均認(rèn)可，金德公司尚未將涉案房產(chǎn)交付給肖某某等57人，亦未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。

裁判原文節(jié)選

二審【案號(hào)：山東省高級(jí)人民法院（2016）魯民終38號(hào)】本案系申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百一十一條的規(guī)定，案外人應(yīng)當(dāng)就該執(zhí)行標(biāo)的是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證證明責(zé)任。

本案中肖某某等57人分別與金德公司簽訂《五星金桂園認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》，系基于肖某某等57人與綠地生公司之間存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，且在債務(wù)履行期屆滿及債權(quán)數(shù)額確定后，在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，根據(jù)生效的（2012）聊民一初字第16號(hào)調(diào)解書中金德公司與綠地生公司達(dá)成調(diào)解確定的內(nèi)容，由綠地生公司指定肖某某等人為認(rèn)購(gòu)戶，由金德公司與肖某某等57人簽訂該協(xié)議書，據(jù)此確定金德公司欠付綠地生公司的款項(xiàng)（以房折抵）作為綠地生公司償還肖某某等57人投資款的對(duì)價(jià)，根據(jù)《五星金桂園認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》約定的內(nèi)容，應(yīng)認(rèn)定肖某某等57人與綠地生公司之間存在的債權(quán)債務(wù)關(guān)系已履行完畢，該認(rèn)購(gòu)協(xié)議書確立了肖某某等57人與金德公司的買賣合同關(guān)系。肖某某等57人作為買受人對(duì)涉案房產(chǎn)依法享有民事權(quán)益。王某某作為綠地生公司的債權(quán)人，申請(qǐng)執(zhí)行涉案房產(chǎn)依據(jù)不足，一審認(rèn)定肖某某等57人作為買受人對(duì)涉案房產(chǎn)享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益是正確的。

關(guān)于王某某主張魏某某無(wú)權(quán)代理綠地生公司簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書問(wèn)題，鑒于（2012）聊民一初字第16號(hào)調(diào)解書合法有效，且認(rèn)購(gòu)協(xié)議書系基于調(diào)解確定的內(nèi)容而簽訂，對(duì)于上述事實(shí)王某某未提供足以推翻的相反證據(jù)，一審認(rèn)定魏某某根據(jù)綠地生公司的授權(quán)指定認(rèn)購(gòu)戶的行為是履行職務(wù)行為，屬于訴訟調(diào)解程序的延續(xù)并無(wú)不當(dāng)。

王某某雖主張認(rèn)購(gòu)協(xié)議書無(wú)效，但未能提供證據(jù)證實(shí)綠地生公司與肖某某等57人的抵債行為違反法律規(guī)定，損害其債權(quán)，且未在法定期限內(nèi)依法行使撤銷權(quán)，故王某某關(guān)于認(rèn)購(gòu)協(xié)議書無(wú)效的主張不能成立。

關(guān)于王某某主張認(rèn)購(gòu)協(xié)議書簽訂時(shí)間系倒簽，部分認(rèn)購(gòu)戶不是債權(quán)人，構(gòu)成虛假訴訟，并申請(qǐng)對(duì)認(rèn)購(gòu)協(xié)議書形成時(shí)間及魏某某代表綠地生公司發(fā)表的聲明的形成時(shí)間的鑒定問(wèn)題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第一百零九條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)欺詐、脅迫、惡意串通事實(shí)的證明…….人民法院確信該事實(shí)存在的可能性能夠排除合理懷疑的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該事實(shí)存在”，即提高了惡意串通的證明標(biāo)準(zhǔn)。王某某主張認(rèn)購(gòu)協(xié)議書系魏某某與肖某某等57人惡意串通簽訂并倒簽時(shí)間，但其提供的證據(jù)不足以使本院確信該待證事實(shí)存在的可能性能夠排除合理懷疑，故本院對(duì)王某某的申請(qǐng)不予準(zhǔn)許。

關(guān)于王某某主張一審證據(jù)采信錯(cuò)誤問(wèn)題。經(jīng)查明，本案中肖某某等57人提交的認(rèn)購(gòu)協(xié)議書、收據(jù)等證據(jù)在（2013）聊執(zhí)異字第28號(hào)執(zhí)行裁定業(yè)已提交并經(jīng)質(zhì)證，本案一審期間，上述證據(jù)業(yè)經(jīng)庭審質(zhì)證，原審采信證據(jù)符合法律規(guī)定。二審期間，王某某提交的民事裁定書、收到條等證據(jù)，證人湯某、趙某及朱耀庭的證人證言，均不足以證明其上訴主張，依法不予采信。

綜上所述，王某某的上訴請(qǐng)求不能成立，本院不予支持。原審判決裁判結(jié)果得當(dāng)，應(yīng)予維持。本院于2016年6月17日作出（2016）魯民終38號(hào)民事判決：駁回上訴，維持原判。一審案件受理費(fèi)100元，二審案件受理費(fèi)100元，由上訴人王某某負(fù)擔(dān)。

再審【案號(hào)：山東省高級(jí)人民法院（2018）魯民再342號(hào)】本案雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題是：肖某某等57人就執(zhí)行標(biāo)的是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

第一,根據(jù)（2012）聊民一初字第16號(hào)民事調(diào)解書及肖某某等57人與金德公司簽訂的《五星金桂園認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》可以認(rèn)定，基于金德公司與綠地生公司之間存在7000萬(wàn)元債務(wù)關(guān)系，雙方協(xié)議以金德公司在建的五星金桂園小區(qū)139戶房產(chǎn)折抵該公司欠綠地生公司6480萬(wàn)元欠款，房屋應(yīng)交付給綠地生公司指定的認(rèn)購(gòu)戶。肖某某等57人系綠地生公司的債權(quán)人，經(jīng)綠地生公司全權(quán)委托代理人魏某某指定，作為金德公司抵債房產(chǎn)的認(rèn)購(gòu)戶與金德公司簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書，抵銷其與綠地生公司之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。依據(jù)法律規(guī)定，物權(quán)的取得分為原始取得和繼受取得兩種方式。從上述協(xié)議內(nèi)容看，肖某某等57人擬采取以物抵債的方式取得房屋所有權(quán)，應(yīng)屬繼受取得。因涉案139戶房產(chǎn)屬于應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀牟粍?dòng)產(chǎn)，依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第六條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。第十四條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。依照上述法律規(guī)定，涉案139戶房屋尚登記在金德公司名下，在辦理房屋登記之前，繼受取得的法定公示要件尚未達(dá)成，因而涉案139戶房屋的物權(quán)并未發(fā)生變動(dòng)，肖某某等57人依據(jù)與金德公司簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議，僅享有未來(lái)?yè)?jù)實(shí)抵債的普通債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，而未獲得房屋所有權(quán)。

第二,肖某某等57人對(duì)涉案139戶房屋亦不享有物權(quán)期待權(quán)。依據(jù)認(rèn)購(gòu)協(xié)議書的約定可確認(rèn)，涉案139戶房屋為金德公司抵頂綠地生公司欠款，綠地生公司又再次抵頂肖某某等人欠款的標(biāo)的物，并非肖某某等人買賣之標(biāo)的物。以物抵債協(xié)議首先以消滅金錢債務(wù)為目的，而物的交付僅為以物抵債的實(shí)際履行方式，此即與《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》所規(guī)定的基于買賣而產(chǎn)生物權(quán)期待權(quán)具有基礎(chǔ)性的區(qū)別。基于以物抵債而擬受讓不動(dòng)產(chǎn)的受讓人，在完成不動(dòng)產(chǎn)法定登記之前，該以物抵債協(xié)議并不足以形成優(yōu)先于一般債權(quán)的利益，不能據(jù)此產(chǎn)生針對(duì)交易不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)期待權(quán)。就本案而言，肖某某等人并非一般法律意義上的購(gòu)買商品房的消費(fèi)者，其依據(jù)與金德公司之間簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議而產(chǎn)生的權(quán)利仍未超過(guò)債權(quán)之維度，并無(wú)任何物權(quán)化之屬性。而且雙方均認(rèn)可肖某某等人尚未實(shí)際占有涉案139戶房屋，亦不能產(chǎn)生對(duì)外公示物權(quán)的效力。

綜上，本院認(rèn)為，肖某某等人對(duì)于由金德公司開發(fā)的涉案139戶房屋既未取得所有權(quán)又不享有物權(quán)期待權(quán)，肖某某等人權(quán)利不足以排除權(quán)利人王某某的強(qiáng)制執(zhí)行。王某某再審請(qǐng)求成立，予以支持。原審判決有誤，依法予以糾正。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零七條、第一百七十條第一款第二項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷本院（2016）魯民終38號(hào)民事判決和聊城市中級(jí)人民法院（2014）聊民一初字第82號(hào)民事判決；

二、準(zhǔn)許對(duì)聊城市中級(jí)人民法院（2013）聊執(zhí)字第28號(hào)執(zhí)行裁定書中確定的執(zhí)行標(biāo)的予以執(zhí)行。

一審案件受理費(fèi)100元，二審案件受理費(fèi)100元，由被申請(qǐng)人肖某某等57人負(fù)擔(dān)。