某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的一項目，預(yù)計毛利率15%，2014年預(yù)售收入1000萬，期間費用、稅金及附加120萬，當(dāng)年預(yù)繳企業(yè)所得稅7.5萬。2015年預(yù)售收入2000萬，期間費用及稅金200萬，當(dāng)年預(yù)繳企業(yè)所得稅25萬。2016年1--4預(yù)售收入2000萬，2016年5--12月預(yù)售收入2100（含稅），全年期間費用及稅金附加250萬（其中營改增后預(yù)征增值稅60萬），當(dāng)年預(yù)繳企業(yè)所得稅89萬（【2000*15%+(2100-60)*15%-250】*25%=(300+306-250)*25%=89）。

2017年1月該項目竣工，交付業(yè)主使用，當(dāng)年將全部預(yù)售轉(zhuǎn)收入，項目計稅成本4900萬，企業(yè)所得稅稅率25%，問2017年應(yīng)補多少企業(yè)所得稅？

解：

1、2017年1月應(yīng)交增值稅：

2100/(1+5%)*5%-60=40萬

2、共轉(zhuǎn)收入數(shù)：

1000+2000+2000（2016年1--4）+（2100-100）（2016年5--12）=7000萬

3、實際毛利：

7000-4900=2100萬

4、預(yù)計毛利合計數(shù)：

1000*15%+2000*15%+2000*15%+（2100-60）*15%=1056萬

5、實際毛利與預(yù)計毛利的差

2100-1056=1044

6、應(yīng)補企業(yè)所得稅：

1044*25%=261萬元。

填寫企業(yè)所得稅預(yù)繳申報表應(yīng)該如何填報？

在填寫企業(yè)所得稅預(yù)繳申報表時，如果沒有其他收入，當(dāng)期也沒有新預(yù)收房款，則：

營業(yè)收入2行7000，

營業(yè)成本3行4900，

利潤總額4行2100，

加特定業(yè)務(wù)計算的應(yīng)納稅所得額5行0，

實際利潤額9行2100，

應(yīng)納所得稅額11行525，

特定業(yè)務(wù)預(yù)繳稅額14行為1056*25%=264，

應(yīng)補所得稅額15行=525-264=261。

在計算房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅時需要注意的幾個問題？

一、不含稅收入如何計算？

營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)實際銷售收入為不含增值稅收入，適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓收入為不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的應(yīng)稅收入為不含增值稅應(yīng)納稅額。

二、在按預(yù)計毛利額計算繳納企業(yè)所得稅時，預(yù)繳的城建稅及附加和土地增值稅能否在當(dāng)期扣除？

根據(jù)《國家稅務(wù)總局企業(yè)所得稅年度納稅申報表（2014年版）的公告》（2014年第63號公告）的填報說明：房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品特定業(yè)務(wù)計算的納稅調(diào)整額=銷售未完工產(chǎn)品預(yù)計毛利額-實際發(fā)生的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳的城建稅及附加和土地增值稅，在會計上雖未計入當(dāng)期損益，允許在預(yù)計毛利額中扣除。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品收入，可否作為計提業(yè)務(wù)招待費和廣告廣告費的基數(shù)？

企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確為銷售收入的實現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品的收入，可以作為計提業(yè)務(wù)招待費和廣告費的基數(shù)，但當(dāng)該預(yù)售收入結(jié)轉(zhuǎn)收入時不得重復(fù)計得業(yè)務(wù)招待費和廣告費。