|
本篇是2018年澳房大全平臺(tái)的最后一周發(fā)文了，也是本年度我個(gè)人的最后一篇專欄，喜不喜歡的，接下來(lái)的小兩個(gè)月也沒(méi)得看了。 長(zhǎng)久以來(lái)，默默關(guān)注澳房大全和我個(gè)人專欄的朋友們，在此，作為大全主編，謹(jǐn)代表澳房大全撰寫團(tuán)隊(duì)，后臺(tái)支持團(tuán)隊(duì)，向大家長(zhǎng)久以來(lái)的支持，表示由衷的感謝。 （對(duì)于那些沒(méi)事留言胡咧咧的網(wǎng)絡(luò)暴民，過(guò)去10年里，我寫了200多篇文章，其中90%以上都是非廣告性質(zhì)、客觀的第三方文章，也沒(méi)見(jiàn)你站出來(lái)說(shuō)句感謝的話，更別提賺你一分錢了。像朔爺說(shuō)的，和你們談感恩，就如同和太監(jiān)談性生活是一個(gè)道理。） 其實(shí)在所有微信平臺(tái)里，關(guān)于澳洲房產(chǎn)的深度好文并不多，要么是“命題作文”式的推文，要么是“不知者無(wú)畏”式的傻文。 作為專業(yè)的房產(chǎn)人，貸款人，法律人，稅務(wù)人，投資人，我們團(tuán)隊(duì)和大家不斷分享著各自對(duì)于行業(yè)內(nèi)的分析，把自己的獨(dú)立思考和堅(jiān)持，不斷地用文字形式呈現(xiàn)。這種堅(jiān)持，不應(yīng)該被破壞，而應(yīng)該被保護(hù)，被擁抱。 “冠冕堂皇”的話，先說(shuō)到這。 大悟 2018年悉尼漲幅最差的5個(gè)區(qū)域排名 （公寓篇） 這下代表我自己個(gè)了。 這篇文章特別難寫，因?yàn)槿A人買公寓的比例最大，無(wú)論澳洲當(dāng)?shù)剡€是國(guó)內(nèi)的買家，但是顧慮太多的文章，就不高級(jí)了，會(huì)很水，花那時(shí)間寫，哥還不如看個(gè)片呢。 翻譯一篇Corelogic的過(guò)去10大漲幅區(qū)域分析？擦，那些區(qū)連我都沒(méi)聽(tīng)過(guò)，更別提實(shí)操了。 繼2017年7月房?jī)r(jià)高點(diǎn)位以來(lái)，2018年是緊接著房勢(shì)下降的一年，因此，今年市場(chǎng)的壞消息也特別多。 但連《富爸爸窮爸爸》作者羅伯特清崎也說(shuō)過(guò)他自己，每10套物業(yè)里，總有那么2-3套不甚理想。每個(gè)人都要從投資物業(yè)中，不斷總結(jié)，失敗不是成功那誰(shuí)嘛。 ...... “ But you should get smarter from buying wrong properties. ” ...... 2018年，悉尼整體下降的公寓區(qū)域比上升區(qū)域要多得多，所以誰(shuí)上誰(shuí)不上的，并不容易。 以下排名，并未收錢避語(yǔ)，只代表大悟個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考。 悉尼東南區(qū)Mascot 公寓中位價(jià)：87萬(wàn)澳幣 Mascot是一個(gè)近5年來(lái)被吹起來(lái)的區(qū)域，之所以能被吹起來(lái)，是因?yàn)樗容^符合華人買家的調(diào)性。 華人買房三部曲，“火車站 大開(kāi)發(fā)商 規(guī)劃?！?也不知道是誰(shuí)定的這規(guī)矩。 4年前，也就是某通的最大開(kāi)發(fā)商在此所售項(xiàng)目的2房?jī)r(jià)格在110萬(wàn)-120萬(wàn)之間，如今這樣的價(jià)位是根本賣不出去的，當(dāng)新房進(jìn)入二手房市場(chǎng)時(shí)，二手房5年還是7年新已經(jīng)不重要了，買家關(guān)心的的只有一點(diǎn)：就是價(jià)格。 尤其是高密度住宅區(qū)，比如悉尼的東南，悉尼的北偏西等區(qū)域，這些區(qū)域內(nèi)二手房和新房年份之間拉得越大，當(dāng)?shù)氐男路哭D(zhuǎn)二手房賣的難度越大。 Mascot的確不是符合我口味的區(qū)域，從投資來(lái)講，我厭惡所有的高密度區(qū)，因?yàn)榘∕ilsons Point和Pyrmont，悉尼兩大最著名的高密度區(qū)水景在內(nèi)，也鮮有漲幅爆表的案例。但是Mascot畢竟離市區(qū)近，交通方便，租金好，而且隨著物業(yè)越發(fā)增加，基建也慢慢跟進(jìn)，對(duì)于很多在city上班族來(lái)講，并不全然是個(gè)壞的選擇。 我經(jīng)常說(shuō)，Everything has a price。房子也一樣，價(jià)格高只是不值，并不能代表房子就不好。如今Mascot的2房?jī)r(jià)格回落到85-90萬(wàn)澳幣的，比如接下來(lái)案例的那套，如果是自住買家，我就覺(jué)得是個(gè)挺不錯(cuò)的選擇，為何？因?yàn)樾詢r(jià)比高。 未來(lái)的2年里，Mascot還將興建約850套 的新公寓，占據(jù)區(qū)域內(nèi)近20%的比例，因此，我不認(rèn)為在接下來(lái)的幾年里，這里的新房市場(chǎng)，無(wú)論轉(zhuǎn)售和出租會(huì)有緩解的跡象。 案例分享： 以上這套興建于2005年的2房2衛(wèi)2車位公寓于2018年9月售出，花了118天賣出。南北通透，躍層，總面積達(dá)到了近110平，以下為銷售歷史情況。 我只能說(shuō)，對(duì)于買家來(lái)講，是個(gè)不壞的deal。 悉尼北偏西區(qū) Epping 公寓中位價(jià)：82萬(wàn)澳幣 按照以上的邏輯，即大開(kāi)發(fā)商 規(guī)劃 火車站，Epping同樣滿足，如果非要給這個(gè)邏輯加上點(diǎn)成色的話，那么肯定是學(xué)區(qū)沒(méi)錯(cuò)了。我最煩有些買家說(shuō)什么自住 投資了，因?yàn)橹形骶幼×?xí)慣是沒(méi)辦法調(diào)和的，自住是中國(guó)人自住，投資是西方人自住。你所謂的投資，呵呵就是意淫。 Epping絕對(duì)是符合華人調(diào)性的區(qū)域，不但生活方便，而且所在的小學(xué)也都排名前60，因此Epping的公寓越來(lái)越多，很多華人開(kāi)發(fā)商也在此開(kāi)發(fā)了很多項(xiàng)目。眼看著這個(gè)區(qū)域變成了一個(gè)高密度區(qū)，別說(shuō)公寓了，獨(dú)立屋掉價(jià)掉的都是慘不忍睹。區(qū)域內(nèi)當(dāng)?shù)厝吮壤絹?lái)越低，華人韓國(guó)人比例越來(lái)越高。 中國(guó)開(kāi)發(fā)商保利在此的項(xiàng)目今年落成，在我看來(lái)，來(lái)自中國(guó)的發(fā)展商都是青瓜蛋子，不管你在國(guó)內(nèi)有多牛，在澳如果面對(duì)人群如果只是華人的話，那么你走不長(zhǎng)遠(yuǎn)。 以綠地在Potts Point為例，那個(gè)風(fēng)水上號(hào)稱“萬(wàn)箭穿心”之地的房子，賣的雖然貴，但不得不承認(rèn)，價(jià)格很堅(jiān)挺，但并不是綠地牛，而是Potts Point牛，PP今年賣了幾套3房水景公寓，全部過(guò)千萬(wàn)，著實(shí)讓我大跌了回眼鏡。 所以我從來(lái)不信“因?yàn)檎l(shuí)誰(shuí)開(kāi)發(fā)的，所以就怎樣怎樣的！”的狗屁邏輯。那都是以建筑本身展開(kāi)的邏輯，但房?jī)r(jià)增幅核心一定是來(lái)自區(qū)域的。 比Mascot更慘的一點(diǎn)是，Epping的租金回報(bào)率奇低，2房公寓目前連600都很難達(dá)到，對(duì)于那些自己騙自己玩的買家來(lái)講，花90多萬(wàn)買的房子，現(xiàn)在租600左右的，簡(jiǎn)直不要太多。 當(dāng)然，對(duì)于任何的發(fā)展商，最后的目的都是賺錢，而價(jià)格是由供需決定的，既然你們那么喜歡，那我調(diào)調(diào)價(jià)無(wú)可厚非，換我也會(huì)這么干。 Epping未來(lái)2年還要落成約735套物業(yè)，占區(qū)域內(nèi)12.4%的公寓量。 案例分享： 保利的Epping項(xiàng)目，我不得不承認(rèn)，是區(qū)域內(nèi)完成度最好的，位置也是最好的項(xiàng)目之一。來(lái)看案例。
這套物業(yè)總面積在106平，2房2衛(wèi)1車位，朝北，11月以80萬(wàn)賣出，2016年5月買入價(jià)格93.5萬(wàn)澳幣。 有的人可能會(huì)說(shuō)，這個(gè)人可能著急賣，所以降價(jià)處理，我們?cè)賮?lái)看一套在售的。
這個(gè)項(xiàng)目叫Epping Park，是北偏西Epping最早期的大型項(xiàng)目，由澳洲最大開(kāi)發(fā)商Meriton開(kāi)發(fā)，在2011年開(kāi)售，如今的價(jià)格和7年前基本一致。 再找一套同為Epping Park的售出的，2018年1月售出的。
無(wú)論是買入的時(shí)間早，還是買入的位置和質(zhì)量好，以上的案例都有了。除了“然并卵”，我說(shuō)完了。 悉尼內(nèi)西區(qū) Homebush 公寓中位價(jià)：65萬(wàn)澳幣
Homebush同樣是一個(gè)公路鐵路交通尚算OK的區(qū)域，靠近內(nèi)西大站Strathfield很近，距離奧林匹克公園,DFO等也不遠(yuǎn)，如果是自住的話，按理說(shuō)是一個(gè)非常適合首次置業(yè)人的買家。 在近幾年，在區(qū)域內(nèi)的主路的Parramatta Road上興建了非常多的公寓，而且蓋的房子奇丑無(wú)比，質(zhì)量更是慘不忍睹。區(qū)域內(nèi)居住人口單一，亞洲學(xué)生占了較大比例。Strathfield作為交通大站的公寓漲幅都不能讓人恭維，何況Homebush乎？
未來(lái)2年里，Homebush還要再興建近1400套公寓，將占據(jù)域內(nèi)的41.5%的比例，想想都可怕。 案例分享：
這是一套2005年興建的2房2衛(wèi)1車位躍層公寓，內(nèi)部面積達(dá)到了125平，今年售價(jià)70萬(wàn)澳幣，說(shuō)實(shí)話，真的是一個(gè)不錯(cuò)的Deal。
可惜受市場(chǎng)的影響太大。2015年75.5萬(wàn)買入。
以上是一套2016年興建的物業(yè)，可能是Homebush蓋得最磕磣的一個(gè)項(xiàng)目了，2016年買入價(jià)695k,今年賣出732k。除去各種費(fèi)用，再加機(jī)會(huì)成本，賠錢。 之所以把Homebush放到第三的位置，是因?yàn)槲磥?lái)Homebush的物業(yè)供應(yīng)量太大，物業(yè)完成度太差，區(qū)域內(nèi)人口組成太單一，中短期抬頭的可能性微乎其微。 悉尼北偏西區(qū)Macquarie Park 公寓中位價(jià)：82萬(wàn)澳幣
同樣是國(guó)人買房三板斧的區(qū)域，火車站規(guī)劃開(kāi)發(fā)商，外送個(gè)離大學(xué)近。 你讓我找個(gè)這邊房?jī)r(jià)掉價(jià)的案例，我還真不好找。因?yàn)楦举u不出去。所以你還想問(wèn)為何我把MP放到第二是么？ 這個(gè)區(qū)的新房公寓很奇怪，是地拿得貴還是地底下有黃金，新房?jī)r(jià)錢定得貴的離譜。我們以更體現(xiàn)土地價(jià)值的獨(dú)立屋為例簡(jiǎn)單說(shuō)兩句。
Mp周邊的無(wú)論是North Ryde, West Pymble, Marsfield還是North Epping，其獨(dú)立屋中位價(jià)多在1.6-1.7m之間。而且區(qū)域漲幅都乏善可陳。在整個(gè)悉尼大區(qū)也就是中等水平，但是對(duì)于同區(qū)新房公寓要價(jià)100多萬(wàn)澳幣來(lái)講，就有點(diǎn)不要臉了。 內(nèi)西的Burwood，人家獨(dú)立屋中位價(jià)在2m，公寓定$1m 尚算make sense，比如下北Lane Cove，獨(dú)立屋中位價(jià)在$2.2m，公寓定$1m， make sense，$1m在悉尼的公寓買法太多了，MP有個(gè)就業(yè)，有個(gè)大學(xué)，有個(gè)火車站，有個(gè)大商場(chǎng)，然后呢？ 寫小說(shuō)吧。 有些區(qū)域的偽增長(zhǎng)，就是因?yàn)閰^(qū)域的漲幅超過(guò)自然漲幅，說(shuō)白了，是人為調(diào)價(jià)，但凡市場(chǎng)進(jìn)入瓶頸期，則一覽無(wú)余，悉尼公寓中這樣的偽增長(zhǎng)區(qū)域，Macquare Park首當(dāng)其沖。 有的人強(qiáng)調(diào)什么最大的購(gòu)物中心，悉尼東部最貴，沒(méi)有購(gòu)物中心，有購(gòu)物中心的區(qū)域Bondi Junction獨(dú)立屋房?jī)r(jià)在東部大區(qū)排名倒數(shù)第一，悉尼下北也很貴，沒(méi)有購(gòu)物中心，有購(gòu)物中心的Chatswood房?jī)r(jià)排不進(jìn)下北前5， 悉尼上北大地型物業(yè)也很貴，同樣不是購(gòu)物圣地。所以這種邏輯本身就有問(wèn)題。
Macquarie Park區(qū)域內(nèi)，未來(lái)將要興建約1500套全新公寓，占據(jù)區(qū)域內(nèi)近40%的比例，而且和Homebush不同，其公寓房?jī)r(jià)并不是主流房?jī)r(jià)，和區(qū)域也并不匹配，也許再等幾年開(kāi)發(fā)會(huì)是個(gè)不錯(cuò)的選擇。 案例分享：
這是一套1996年興建的2房2衛(wèi)2車位物業(yè)，總面積146平，距今22年，今年以80.8萬(wàn)成交，2016年買入價(jià)80萬(wàn)。之所以找一個(gè)較舊的物業(yè)，因?yàn)檩^舊的物業(yè)成本低，discount rate較高，賣家的期待值可控。 而對(duì)于以下這樣的在售物業(yè)，我個(gè)人覺(jué)得，在如今市場(chǎng)下，則顯得非常之黯淡。
悉尼西區(qū) Sydney Olympic Park 公寓中位價(jià)：72萬(wàn)澳幣
咱先說(shuō)優(yōu)點(diǎn)吧，Sydney Olympic Park（以下簡(jiǎn)稱奧體）并不是一個(gè)很差的生活區(qū)域，有大型公園，交通便利，區(qū)域還是挺漂亮的。 今天的文章我從沒(méi)有說(shuō)哪個(gè)區(qū)爛，因?yàn)闆](méi)有不好的物業(yè)，只有不好的價(jià)格。我只看2點(diǎn)，1價(jià)格和房子之間的協(xié)調(diào)性。2 區(qū)域過(guò)去的漲幅。對(duì)于讀者，你們要從這中提煉出自己覺(jué)得有用的部分，這樣，我這幾個(gè)小時(shí)也算沒(méi)白花。 奧體，這個(gè)大型規(guī)劃類項(xiàng)目，如果你刨去那些體育設(shè)施的看起來(lái)的那種炫，其實(shí)就是西部某個(gè)區(qū)域而已，如果論生活度，還趕不上隔壁的Newington。 很多年前，國(guó)內(nèi)某大學(xué)的什么房產(chǎn)研究主任強(qiáng)烈推薦過(guò)這里，國(guó)內(nèi)烏泱泱一堆人跟他買進(jìn)，我當(dāng)時(shí)就在想，你來(lái)澳洲多久，你才知道幾個(gè)澳洲的區(qū)域，有腦子的都知道，這和你是誰(shuí)壓根沒(méi)關(guān)系，但和你懂多少卻有關(guān)系。 澳洲有些區(qū)不是用語(yǔ)言評(píng)判的，是要用心去體會(huì)的。你花錢買的房子，未來(lái)轉(zhuǎn)售定價(jià)時(shí)，人家心甘情愿的買你的賬，那你才叫牛逼。有些好區(qū)，你讓我說(shuō)出花，第一，我沒(méi)必要和你說(shuō)，第二，我也說(shuō)不出來(lái)。第三，說(shuō)出來(lái)你也體會(huì)不到。 同樣滿足國(guó)內(nèi)人三板斧的奧體，是悉尼所有在售公寓十分奇葩的存在，緣何？區(qū)域的公寓漲幅很差，但是做airbnb租金卻特別好?？赡鼙群芏嗑嚯x市區(qū)近的地方還要好。因?yàn)楹芏?000年奧運(yùn)場(chǎng)館在此，所以這里也會(huì)不時(shí)承辦一些活動(dòng)。但是租金的這種好，也只是很多不安中的些許安慰罷了。 從2009年開(kāi)始，奧體的項(xiàng)目開(kāi)始初見(jiàn)端倪，如今過(guò)了近10年，這里的基建還是老樣子，停車特別難，購(gòu)物特別難。那些冠冕堂皇的規(guī)劃卻還在被傳唱... ... 譜個(gè)曲吧。
奧體未來(lái)2年還要成交約1500套公寓，將占目前公寓數(shù)量的87%。想想都疼。 案例分享：
上邊這張圖，是2011年12月某項(xiàng)目的新房?jī)r(jià)格表，黃色標(biāo)出的為3房當(dāng)時(shí)價(jià)格（92萬(wàn)-102萬(wàn)），其余的2房1房?jī)r(jià)格大家各自行放大瀏覽。 下圖為某開(kāi)發(fā)商一周前售出的3房?jī)r(jià)格。（90萬(wàn)）
以下這套物業(yè)2014年買入價(jià)78.5萬(wàn)澳幣。
以下這套物業(yè)2009年70萬(wàn)買入。
 大悟總結(jié)： 今天的文章，可能會(huì)讓很多人不悅，但我相信一點(diǎn)：很多事情如果開(kāi)始就錯(cuò)了，后邊就很難對(duì)了。 我個(gè)人對(duì)于任何區(qū)域都沒(méi)有偏見(jiàn)，包括在撰寫時(shí)，我有推敲過(guò)我個(gè)人很不喜歡的區(qū)域，在查看過(guò)漲幅后，都覺(jué)得還算站得住腳，所以并沒(méi)有先入為主。 今天所列的5個(gè)區(qū)，有個(gè)共同的特點(diǎn)，即都是新區(qū)，而這些新區(qū)開(kāi)發(fā)商在過(guò)往定價(jià)的時(shí)候，普遍過(guò)高，使得未來(lái)的漲幅全部讓開(kāi)發(fā)商吃掉了，很多買家都當(dāng)了回炮灰。另外一個(gè)特點(diǎn)，這樣的區(qū)域海外買家或投資人進(jìn)入過(guò)多，因此擾亂了當(dāng)?shù)氐耐顿Y和自住比例。 凡事勿過(guò)度。房子沒(méi)有天生的投資房，只不過(guò)這事在過(guò)往幾年有點(diǎn)過(guò)了。 不管在讀此文的你是開(kāi)發(fā)商，還是房產(chǎn)中介朋友，不管你現(xiàn)在處于什么樣的人生階段，因?yàn)橐恍﹤€(gè)人利益或立場(chǎng)的關(guān)系，可能會(huì)很生我的氣，不過(guò)沒(méi)關(guān)系，人的想法總會(huì)變的，我希望未來(lái)你們的房子能賣給西人，而不總是華人，我希望你們未來(lái)服務(wù)華人能既賺他們的錢，又把他們服務(wù)好。 我希望華人在澳洲，能把澳洲房產(chǎn)這件事做到極致，如果我一個(gè)人的一篇文章能讓你們哪怕有一丁點(diǎn)的贊同，我都將十分榮幸。 以上碎言，多有得罪，忘大家包涵。 2018年，悟所有文字，到此全部結(jié)束，2019，我們?cè)僖?jiàn)。 再次感謝澳房大全所有同行朋友和讀者朋友們的支持。 大悟 17/12/2018
Property Buyer's Agent 【澳洲房產(chǎn)大全】平臺(tái)主編 《澳洲房產(chǎn)那點(diǎn)事兒》作者 《澳洲首次置業(yè)紅寶書》總編 號(hào)稱澳洲房產(chǎn)界最會(huì)寫文章的房產(chǎn)人，2015年底出版的澳洲房產(chǎn)書籍《澳洲房產(chǎn)那點(diǎn)事兒》，曾排進(jìn)當(dāng)當(dāng)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)類書籍前60名，好評(píng)如潮。過(guò)去幾年里，他秉承匠人精神，堅(jiān)持每周末看房，至今看遍悉尼境內(nèi)80%的區(qū)域，澳房大全平臺(tái)的連載專欄《大悟看房日記》擁粉無(wú)數(shù)，成為很多澳洲華人買房前必看的一檔專欄，對(duì)于悉尼不同區(qū)域的把握，無(wú)人能敵?？胺Q澳洲新一代房產(chǎn)人的意見(jiàn)領(lǐng)袖。
回復(fù)“紅寶書”，可獲取購(gòu)書辦法 回復(fù)“轉(zhuǎn)售”，可獲取樓花轉(zhuǎn)售刊登方式 |
|
|
