江蘇省南通市中級人民法院

民 事 判 決 書

（2014）通中民終字第0632號

上訴人（原審被告）啟東濱海工業(yè)園開發(fā)有限公司，住所地啟東市濱海工業(yè)園區(qū)南海路8號。

法定代表人徐永輝，總經(jīng)理。

委托代理人梅陸斌、陸施思，江蘇東晉律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）陸偉。

委托代理人王衛(wèi)華，北京盈科（上海）律師事務(wù)所律師。

上訴人啟東濱海工業(yè)園開發(fā)有限公司（以下簡稱濱海公司）因與被上訴人陸偉商品房買賣合同糾紛一案，不服啟東市人民法院（2013）啟民初字第1119號民事判決，向本院提出上訴。本院受理后依法組成合議庭于2014年4月24日公開開庭進行了審理，上訴人濱海公司的委托代理人梅陸斌、陸施思、被上訴人陸偉的委托代理人王衛(wèi)華到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院查明，2012年1月9日，陸偉、陳嫻（陳嫻書面表示涉及本案的對外權(quán)益由陸偉享有）與濱海公司簽訂了商品房買賣合同一份，約定陸偉購買濱海公司所開發(fā)的位于啟東濱海工業(yè)園啟東濱海商務(wù)中心第3幢1單元106號房屋，價款為1037660元，商品房用途為商業(yè)，交付方式為買受人在2011年11月25日前向出賣人付清50%房款519000元，余款計人民幣518660元在2012年1月10日前付清。另外合同還約定如下重要事項：1、2012年11月30日前濱海公司依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備“該商品房經(jīng)驗收合格”條件并符合本合同約定的商品房交付給陸偉。2、如出賣人逾期交房超過60日后，買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同約定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買賣人交付房價款萬分之五的違約金。3、商品房達到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進行驗收交接時，出賣人應(yīng)當出示本合同第八條規(guī)定（該商品房經(jīng)驗收合格）的證明文件，并簽署房屋交接單。合同簽訂后，陸偉如數(shù)全額交納了購房款，但至今未取得訟爭房屋。

還查明，2011年10月28日，濱海公司取得3#、6#、7#號樓商品房預(yù)售許可證。2011年11月25日，濱海公司取得1#、2#號樓商品房預(yù)售許可證。2012年8月10日，濱海公司取得4#、5#號樓商品房預(yù)售許可證。2012年11月2日，本案訟爭的工程1#-7#號樓竣工驗收，質(zhì)量評定為“合格”，并注明消防進行專項驗收。2013年7月26日，訟爭房屋7號樓消防驗收合格。2013年9月2日，訟爭房屋1-6號樓消防驗收合格。另外訟爭房屋已經(jīng)通過了配套工程綜合驗收。

另查明，濱海公司向啟東市公證處申請證據(jù)保全，保全電話號碼為0513832××××0于2012年11月27日發(fā)送的內(nèi)容為：“濱海商務(wù)中心業(yè)主：濱海商務(wù)中心已通過質(zhì)監(jiān)站房屋單體驗收。為了方便業(yè)主先行裝修，業(yè)主可在2012年11月29日過后在房屋綜合驗收前，前來濱海工業(yè)園管委會服務(wù)業(yè)發(fā)展（304室）提前領(lǐng)取鑰匙。（來時請將原開的收據(jù)或發(fā)票帶來，并將購房余款和房屋維修基金40元／平方米，電梯房60元／平方米付清后領(lǐng)?。Ｂ?lián)系電話：8360×××7，聯(lián)系人：嚴程飛、姜利君”。2013年12月2日，濱海公司以書面形式通知陸偉辦理交房手續(xù)。

原審法院認為，陸偉、濱海公司之間簽訂的房屋買賣合同，系雙方真實意思表示，未違反法律規(guī)定，雙方應(yīng)當按照合同約定履行各自的權(quán)利義務(wù)。合同約定濱海公司應(yīng)于2012年11月30日前依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備“該商品房經(jīng)驗收合格”條件并符合合同約定的商品房交付給陸偉?，F(xiàn)訟爭房屋已通過竣工驗收、消防驗收、公共基礎(chǔ)配套綜合驗收，符合合同約定交付條件，且濱海公司對陸偉主張繼續(xù)履行合同的訴請無異議，故法院依法予以支持。

合同約定當商品房達到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當書面通知買受人辦理交付手續(xù)，但濱海公司未能按約向陸偉履行交付房屋義務(wù)，已構(gòu)成違約。濱海公司答辯稱其已通過發(fā)送短信的方式向陸偉告知交付房屋，但未提供充足的證據(jù)予以證明。退一步講，濱海公司確已以群發(fā)的形式向陸偉等人發(fā)送交房信息，也不能證明陸偉確已收到該信息，且此種交房通知形式不符合“書面通知”的合同約定。故對濱海公司的此項辯稱意見，法院不予采信。陸偉要求濱海公司支付逾期交房違約金的訴請應(yīng)當予以支持。關(guān)于違約金的截止時間，因濱海公司于2013年12月2日向陸偉發(fā)出了書面辦理交房手續(xù)的通知，故截止時間應(yīng)計算至2013年12月2日。合同約定違約按實際購房款的日萬分之五標準進行計算，未超過同期銀行貸款利率的四倍，與法不悖，故濱海公司關(guān)于違約金標準過高的辯稱，法院不予采納。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零八條之規(guī)定，判決：一、濱海公司給付陸偉位于啟東濱海工業(yè)園啟東濱海商務(wù)中心第3幢1單元106號房屋一套。二、濱海公司支付陸偉自2012年12月1日起至2013年12月2日止本金為1037660元按日萬分之五標準計算的違約金。上述兩項，限濱海公司于本判決生效之日起十日內(nèi)履行完畢。本案受理費1358元，由濱海公司負擔(dān)。

宣判后，濱海公司不服，向本院提出上訴稱：1、原審支持違約金錯誤，合同載明商品房交付條件為“驗收合格”，案涉商品房在2012年11月底前已經(jīng)通過驗收且合格，具備了交付條件，原審混淆了概念，將竣工驗收、消防驗收、公共基礎(chǔ)配套綜合驗收混合作為商品房交付的條件錯誤；2、雖然我公司未能及時通過書面形式告知陸偉接受房屋，但已經(jīng)通過群發(fā)短信的方式通知陸偉，通知方式只是“意思表示”的形式，現(xiàn)代社會“書面”已經(jīng)不再局限于傳統(tǒng)的紙質(zhì)載體的圖文信息，短信方式應(yīng)當可以認定為合同約定的書面方式，我公司已經(jīng)證明了短信發(fā)送的真實性，陸偉否認收到短信應(yīng)當承擔(dān)舉證責(zé)任，陸偉拒絕舉證應(yīng)推定為收到短信；3、本案中陸偉故意推辭接受房屋，以此來套取違約金，即便我公司逾期交房的事實存在，但雙方約定的違約金過高，應(yīng)當予以調(diào)整，租金損失或利息損失的收益均不會超過5%，原審未能調(diào)整違約比例不當，故請求二審撤銷原判，依法改判。

陸偉答辯稱，合同約定交房時必須書面通知，但濱海公司違反約定，單方采用短信的方式通知不符合合同約定，其未收到該短信，也沒有義務(wù)注意這些短信；商品房的交付必須符合國家法律的規(guī)定，必須要綜合驗收、消防驗收合格，濱海公司交房時只有個別的單體驗收合格，沒有綜合驗收、消防驗收合格的報告，無整個小區(qū)綜合驗收，個體驗收合格也是不符合交房條件；關(guān)于違約金過高的問題，合同法是保護交易而不是破壞交易，合同法的重要原則是充分尊重當事人的意思表示，且房屋買賣合同的格式文本是濱海公司提供的，條款均是濱海公司約定，對于買賣雙方都是平等的；約定的違約金沒有超過銀行貸款利率的四倍，我購買房屋的目的用于做生意，由于濱海公司的違約行為致我受到巨大的直接、間接損失。故請求二審維持原判。

本院經(jīng)審理查明，原審查明的事實屬實，本院予以確認。

二審中，濱海公司提供以下證據(jù)：1、商務(wù)中心平面圖以及街景照片，證明商務(wù)中心平面狀況，商務(wù)中心1、2、3號樓北立面房屋鄰接濱海園區(qū)南海路，具有開店的位置優(yōu)勢，其余房屋均在內(nèi)側(cè)，不與干道鄰接，從開設(shè)門店的角度來說位置處于劣勢。從平面圖、街景照片可以作出如下評價：1幢109、209、105、205的門店位置不如鄰接南海路的同幢103、102、110門店。案涉當事人的門面房屋的租金收入不如市口好的門面租金收入，以此來說明違約金計算過高。2、業(yè)主曹慧丹、張海東等人個體工商戶開業(yè)登記通知書、房屋租賃合同。證明了他們幾個商戶所占用的門店位置要好于案涉當事人門店的位置，其2013年租金標準分別為每平方米718元、625元，該租金水平較合同中的違約金要低很多。3、出租人為啟東臨海城鎮(zhèn)開發(fā)經(jīng)營有限公司的濱海商務(wù)中心房屋租賃合同，從其租金水平來測算租金收入也大大低于約定的違約金的數(shù)額。

陸偉對上述證據(jù)質(zhì)證認為：1、濱海公司在二審中提供的證據(jù)不屬于新證據(jù)，不符合新證據(jù)的要求，上面顯示當事人的工商登記早就存在，濱海公司應(yīng)當在一審訴訟程序中提供，現(xiàn)對該三組證據(jù)沒有必要進行質(zhì)證。2、違約金是帶有懲罰性的，高于損失的話應(yīng)當是按違約金計算，違約金低于損失的應(yīng)當按照實際損失計算。一審參照已付款來計算違約金是符合法律規(guī)定的，日萬分之五也符合最高人民法院相關(guān)司法解釋的規(guī)定。且購房每戶各有特點，有的門面生意好，有的門面生意不好，不能按照別人的租金水平來反映我的損失，工商登記注冊與濱海公司違約責(zé)任之間無關(guān)聯(lián)性。

本案雙方在二審中的爭議焦點：1、短信方式通知是否符合合同約定的書面通知方式；2、合同約定的交房條件是否包括消防驗收及綜合驗收，濱海公司交房行為是否構(gòu)成違約；3、日萬分之五的違約金是否符合約定違約金過高可以請求調(diào)整的范疇。

本院認為，陸偉、濱海公司簽訂的合同系雙方真實意思表示，且不違反法律禁止性規(guī)定，合同應(yīng)確認為有效。雙方均應(yīng)當按照合同約定享受權(quán)利、履行義務(wù)，違反合同義務(wù)的當事人，應(yīng)當承擔(dān)合同約定的法律責(zé)任。本案中雙方對房屋標的、房屋價款及其交付、房屋的交付時間和條件均作了明確的約定，雙方應(yīng)當按約履行。陸偉依約履行了給付購房款的義務(wù)，濱海公司就負有按期交付符合約定條件的房屋的義務(wù)，否則應(yīng)當承擔(dān)違約責(zé)任。

關(guān)于爭議焦點1，通知義務(wù)系雙方當事人之間約定的一項合同義務(wù)。雖然書面通知與信息通知均為通知的一種載體，但從證據(jù)角度看，信息通知與書面通知證據(jù)效力不一，信息屬視頻截圖，而書面通知屬于書證，分屬不同的證據(jù)類別；書面通知更具有證據(jù)的穩(wěn)定性、固定性，而信息通知具有不確定性，唯有在證明相對方在發(fā)信息時仍在利用該信息載體并且已經(jīng)收到該信息的情況下，才能產(chǎn)生與書面通知同樣的效果，現(xiàn)雙方在訴訟中對信息是否已經(jīng)收到存在分歧，更說明信息與書面通知具有不同的屬性。故無論從證據(jù)類型、證據(jù)效力、證據(jù)屬性、合同約定來看，信息內(nèi)容均不能產(chǎn)生與書證相同的法律效力，故信息通知不能代替書面通知，更不能等同于書面通知，故濱海公司認為信息發(fā)送屬于書面通知的形式，起到書面通知同樣法律后果的意見本院不予采信。

關(guān)于爭議焦點2，雙方合同中約定的交房條件為依據(jù)國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，由濱海公司將經(jīng)驗收合格的商品房交付給陸偉使用。商品房驗收合格是否包含消防驗收和綜合驗收，應(yīng)結(jié)合合同本意及國家相關(guān)政策來考量。商品房單體驗收合格只是施工人向建設(shè)方移交房屋的條件，經(jīng)單體驗收的房屋尚不具備商品房的性質(zhì)和條件，作為商品房，應(yīng)當具備合法銷售要件，而依照我國相關(guān)行政規(guī)章，房屋須經(jīng)消防驗收和綜合驗收后才能作為合法使用的商品房進行銷售，雖然雙方在合同中僅約定該商品房經(jīng)驗收合格即符合交付條件，但究竟通過什么樣的驗收才符合交付的條件未能明確約定，該約定不明。而該格式合同系濱海公司提供，對該約定濱海公司負有提示義務(wù)，否則應(yīng)當從不利于濱海公司的意思進行理解。結(jié)合商品房的使用功能和合法銷售的條件，該驗收合格的約定應(yīng)當包含消防驗收和綜合驗收，且從濱海公司群發(fā)的短信內(nèi)容看，其“為方便業(yè)主先行裝修，業(yè)主可在2012年11月29日過后在房屋綜合驗收前”領(lǐng)取鑰匙，說明并非房屋已符合交付條件而通知接收房屋，而是節(jié)約業(yè)主裝修時間而提前交付房屋，故該信息內(nèi)容只是濱海公司對原合同中約定的交付條件單方作出的變更交付要約，如果相對人愿意接收房屋，則為對該要約的承諾，交付條件變更，否則對合同相對人并不產(chǎn)生法律效力，故合同約定交付房屋時間內(nèi)濱海公司不具備商品房合法交付的條件，已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

關(guān)于爭議焦點3，由于濱海公司的行為已經(jīng)構(gòu)成違約，依據(jù)合同約定，濱海公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。合同約定，出賣人逾期交房的，如果買受人不要求解除合同的，合同繼續(xù)履行，自合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付房價款萬分之五的違約金?，F(xiàn)濱海公司主張約定的違約金偏高，請求法院予以調(diào)整，《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第二十九條規(guī)定：當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應(yīng)當以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決；當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。從本案事實來看，日萬分之五的標準達到年收益率百分之十八以上，而陸偉訴訟中未能提供其實際損失的依據(jù)，雖然濱海公司二審中提供部分證據(jù)證明案涉房屋出租后的收益回報僅為5%左右，但不同的店面產(chǎn)生的收益均不相同，故該證據(jù)不具有可比性。而作為陸偉按期交付房款卻未能如期拿到房屋，該款項所能產(chǎn)生的孳息應(yīng)為陸偉的實際損失，濱海公司作為經(jīng)營性企業(yè)，陸偉接受房屋后也是用于經(jīng)營，故應(yīng)參照銀行貸款利率計算陸偉的損失。根據(jù)最高人民法院對合同法司法解釋中的規(guī)定，雙方當事人約定的違約金金額達到了“過分高于造成的損失”標準，現(xiàn)濱海公司請求法院予以減少具有法律依據(jù)，應(yīng)予支持。原審以最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件的司法解釋中最高利息標準作為違約金標準缺乏法律依據(jù)，原審判決適用法律不當，本院應(yīng)予更正。

綜上，原審判決認定事實清楚，適用法律錯誤，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：

一、維持啟東市人民法院（2013）啟民初字第1119號民事判決第一項；

二、變更啟東市人民法院（2013）啟民初字第1119號民事判決第二項為：啟東濱海工業(yè)園開發(fā)有限公司支付陸偉自2012年12月1日起至2013年12月2日止按本金1037660元為基數(shù)、根據(jù)同期銀行貸款利率的1.3倍計算的違約金。

上述兩項履行及給付義務(wù)，由啟東濱海工業(yè)園開發(fā)有限公司于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)履行。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

一、二審案件受理費各1358元，均由上訴人啟東濱海工業(yè)園開發(fā)有限公司負擔(dān)1210元，由被上訴人陸偉負擔(dān)148元。（二審案件受理費已由啟東濱海工業(yè)園開發(fā)有限公司預(yù)交，法院不予退還，應(yīng)由陸偉負擔(dān)部分，其應(yīng)于履行本判決時給付啟東濱海工業(yè)園開發(fā)有限公司。）

本判決為終審判決。

審　判　長　　倪紅晏

審　判　員　　楊　盛

代理審判員　　張崢嶸

二〇一四年九月二日

書　記　員　　徐紅燕

附相關(guān)法律條文：

《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項：原判決、裁定認定事實錯誤或者適用法律錯誤的，以判決、裁定方式改判、撤銷或者變更；