習(xí)慣性的，在公眾號做個(gè)預(yù)測。2019年，房地產(chǎn)市場會(huì)怎樣呢？我想來，2019年的預(yù)測應(yīng)該是在關(guān)注政策吧。雖然我一直強(qiáng)調(diào)，經(jīng)濟(jì)規(guī)律有自己的特點(diǎn)，政策是個(gè)外生性的變量，但是2019年確實(shí)已經(jīng)到了可以建立長效機(jī)制的窗口期了。

先說結(jié)論吧，2019年的房地產(chǎn)市場，算不上平淡無奇，確實(shí)也至多是波瀾不驚。

下面，就說說主要的幾點(diǎn)的看法：

第一，  以戶籍人口衡量的城市化率被大大低估。事實(shí)上現(xiàn)在農(nóng)村就業(yè)生活的人口已經(jīng)很少了，不能指望靠外來人口支撐城市的房價(jià)。當(dāng)然，一二線城市還有中小城市的人流持續(xù)涌入，中小城市根本無法從農(nóng)村吸引人口了，前幾年中小城市去庫存的房子，只是從開發(fā)商手中到了大城市炒房團(tuán)手中。而大城市人口雖然機(jī)械增長放緩但是依然增長，自然增長也會(huì)有需求，只不過兩者都緩慢了。既然如此，大城市的剛需房是漲不過改善房的。

第二，一手房二手房價(jià)格倒掛是個(gè)機(jī)會(huì)，但也有的城市房價(jià)不倒掛啊，城市里也有的區(qū)域房子不倒掛啊。如果房價(jià)不倒掛，購房的需求有多少呢？當(dāng)限價(jià)逐步放松到跟二手房市場持平的時(shí)候，是不是對于建立長效調(diào)控機(jī)制更有利？限價(jià)放開一方面是為了解決價(jià)格的堰塞湖，一方面是為了防止土地流拍。房價(jià)都沒有倒掛的區(qū)域，值得追琢投資么？這個(gè)怕是要結(jié)合自己的需求。

第三，  限價(jià)放多少？慢慢的，一點(diǎn)一點(diǎn)的，最多放到跟二手房持平。事實(shí)上，二手房（次新房）更多的反映了市場真實(shí)的購買力，既然2016年以來，很多地方的二手房都沒怎么上漲，那就是反映了市場真實(shí)客觀的購買力。所以，高價(jià)地站崗的，還是繼續(xù)站崗。地價(jià)會(huì)繼續(xù)暴漲么？絕對不會(huì)。這一輪調(diào)控非常有效的控制了拍地環(huán)節(jié)的杠桿，比歷史上任何一次都做的要好。

總的說來，幾個(gè)預(yù)測：

1. 中小城市房地產(chǎn)會(huì)持續(xù)的進(jìn)入下行通道，當(dāng)然未必表現(xiàn)在價(jià)格，首先體現(xiàn)在成交困難。

2. 大城市房地產(chǎn)市場上，依然是改善與品質(zhì)樓盤收到追捧。

3.  2016與2017年的高價(jià)地，還是趕緊出貨回款唄。事實(shí)上，地價(jià)越高，開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)越大。

4. 限價(jià)確實(shí)會(huì)放，不過是緩慢的。

5. 限售放開意義不大，而且還沒到時(shí)候。限商放開意義也不大，而且更沒到時(shí)候。

6.  新房持續(xù)供應(yīng)，二手房的日子會(huì)有點(diǎn)痛苦。

7.  如果要買房，慎重選擇區(qū)域哦，究竟城市往哪兒發(fā)展呢？見仁見智。

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