【引出問題】

如果你向別人借錢，對(duì)方一般情況下會(huì)要求你提供擔(dān)保，而這個(gè)擔(dān)保，一般情況下會(huì)是房子。

所以在我們的生活中，經(jīng)常出現(xiàn)這種情況：

這兩句話的大概意思，我們普通人可能都理解，就是“到期必須還錢，不還錢就給房子”。

但是我們不知道的是，就這么個(gè)意思，法律層面上卻有兩種操作所簽訂的《房屋買賣合同》，一個(gè)有效，一個(gè)無效。

規(guī)規(guī)矩矩的一個(gè)叫“以房抵債”，這里的《房屋買賣合同》有效；

走捷徑，心懷鬼胎的那個(gè)叫“以房擔(dān)?！保藭r(shí)的《房屋買賣合同》無效。

有時(shí)候，借貸雙方自己都分不清自己簽的協(xié)議到底是哪一個(gè)，一般是到期不還錢，又不愿意交房，兩人鬧到法庭，找了律師，經(jīng)過審理，這時(shí)候才知道自己手里的這份《房屋買賣合同》到底是哪一個(gè)。

下面，我們就教大家分清楚，什么樣的是“以房抵債”，什么樣的是“以房擔(dān)?！?。

一、以房抵債

1、以房抵債為何有效？

“以房抵債”，第一個(gè)重點(diǎn)是“債”。這里的債，一定是“到期的債權(quán)“。因?yàn)橹挥械狡诹?，才能行使債?quán)，才能要求債務(wù)人拿房子來”抵“；

第二個(gè)重點(diǎn)，在這個(gè)“抵”字，抵，是房款的支付方式。當(dāng)債權(quán)已經(jīng)到期，該還多少，本金利息都可以核算出來。此時(shí)的房價(jià)，還此時(shí)的債，很公平。雙方建立的是一個(gè)“以抵消債務(wù)的形式，支付應(yīng)付房款”為特點(diǎn)的，一個(gè)真實(shí)的房屋買賣合同關(guān)系。

之所以有效，就是因?yàn)椋簩?duì)賣房人來說：“賣房”是真心的！對(duì)買房人來說：我是按照你現(xiàn)在的市場價(jià)買，很公平，并沒有欺負(fù)你！

所以說，以房抵債這一行為，不適用“流質(zhì)條款無效”情形。

2、以房抵債如何鑒別呢？有哪些主要標(biāo)志？

1）先借款，后賣房，有一個(gè)明顯的“轉(zhuǎn)化”行為；《房屋買賣合同》的簽訂時(shí)間，是債權(quán)到期后。

2）有對(duì)借款本息的核算行為；

3）以簽約時(shí)的房價(jià)作為交易價(jià)格；

4）簽訂房屋買賣合同時(shí)，賣方清楚的知道，并且自愿將房屋出售給對(duì)方（不是提供擔(dān)保，獲取信任，拿到借款的心態(tài)）；

3、判例支持：

我們以一份高院判決書中的說理部分證明如上觀點(diǎn)：

【1】（2017）最高法民申4527號(hào)（點(diǎn)擊藍(lán)字，查看無訟案例）

“劉省龍申請(qǐng)?jiān)賹徶鲝?，《商品房買賣合同》系其與江建公司達(dá)成的以物抵債協(xié)議，但未提供充分證據(jù)證明雙方之間已經(jīng)對(duì)賬、清算，并就借款合同關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩抠I賣合同關(guān)系達(dá)成過合意?！?/span>

法院的態(tài)度是：如果你說你是“抵債”行為，就要證明曾經(jīng)“對(duì)賬、清算”，并且證明雙方合意由“借貸”向“買賣”轉(zhuǎn)化；

“其申請(qǐng)?jiān)賹徸鳛樽C據(jù)提交的2011年2月23日借條關(guān)于“今借到劉省龍人民幣壹仟伍佰肆拾玖萬元整，借期為貳拾天。如違期不能償還，在五日內(nèi)辦理金迪商廈大樓二樓三樓備案合同購房”的約定，有違物權(quán)法上禁止流抵押的規(guī)定，應(yīng)為無效?！?/span>

這一段由說明：借條中直接表示“到期不還就履行賣房義務(wù)“的約定是無效的。所以”把房子過戶給債權(quán)人“這個(gè)義務(wù)不能體現(xiàn)在《借款協(xié)議》中。

結(jié)論：買賣合同無效；如果當(dāng)事人起訴要求履行過戶義務(wù)，法院應(yīng)釋明其變更訴訟請(qǐng)求為“借貸糾紛”，并判決還款義務(wù)。如果拒絕變更，則駁回訴訟請(qǐng)求。

【2】（2015）民一終字第180號(hào)（點(diǎn)擊藍(lán)字，查看無訟案例）

“且為履行借款合同，雙方簽訂了相應(yīng)的商品房預(yù)售合同，并辦理了預(yù)購商品房預(yù)告登記。但雙方系爭商品房買賣合同是在彥海公司未償還借款本息的情況下，經(jīng)重新協(xié)商并對(duì)賬，將借款合同關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩抠I賣合同關(guān)系，將借款本息轉(zhuǎn)為已付購房款，并對(duì)房屋交付、尾款支付、違約責(zé)任等權(quán)利義務(wù)作出了約定。”

法院認(rèn)為：借款時(shí)簽訂預(yù)售合同，但是欠款到期，確定還不出錢時(shí)，有“重新協(xié)商“且”對(duì)賬“的行為，也有”認(rèn)真協(xié)商商品房買賣合同條款“的行為。

結(jié)論：沒有乘人之危，沒有顯失公平。房屋買賣合同有效，應(yīng)予以履行；

二、以房擔(dān)保

1、無效原因：

“以房擔(dān)?！暗暮诵氖恰睋?dān)保。是一個(gè)求信任分兒的行為！至于不還錢時(shí)能不能真的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保權(quán)，要看法律規(guī)定，而物權(quán)法186條規(guī)定了“流質(zhì)條款無效”，所以，這個(gè)“擔(dān)?！币矡o效。

“流質(zhì)條款無效“是什么意思？意思就是，你不能約定直接把抵押物據(jù)為己有。

流質(zhì)條款為什么無效呢？因?yàn)榈盅何锏膬r(jià)值，是會(huì)漲的呀！

借款的時(shí)候，這房子可能就值100萬，1年以后利息沒多少，房子可能漲50萬了，所以當(dāng)然不能“直接約定到期不還則房子歸債權(quán)人所有”。

說到底，就少了一個(gè)“清算”和一個(gè)“評(píng)估”，所以不能保證兩者等價(jià)，一個(gè)買賣合同最重要的條款就是價(jià)格，如果價(jià)格模糊，合同自然是無效的好。

2、以房擔(dān)保的主要行為標(biāo)志是：

1）兩個(gè)協(xié)議通常是一天寫的；

借款和房產(chǎn)過戶糾結(jié)不清：借款的時(shí)候，就開始惦記房子了。一個(gè)行為只能對(duì)應(yīng)一個(gè)法律關(guān)系，是借款就不可能是買賣，是買賣，就不是借款，真實(shí)的意愿只能是一個(gè)。

2）產(chǎn)權(quán)人并沒有“賣房”的意愿，簽《房屋買賣合同》是留著“不還錢”時(shí)用，而且自己當(dāng)時(shí)是不認(rèn)為自己可能會(huì)“還不上錢”的，即便最后這種情況真的發(fā)生了。

3）對(duì)房屋價(jià)格的約定，要么根本沒有，要么是發(fā)放借款時(shí)的預(yù)估價(jià)，要么是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于借款到期時(shí)的市場價(jià)。

4）借款到期時(shí)，債權(quán)人迫不及待的要求過戶，沒有對(duì)債權(quán)數(shù)額進(jìn)行清算，也沒有對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，產(chǎn)權(quán)人拒絕重新簽訂《房屋買賣協(xié)議》。

所以呢，這個(gè)時(shí)候債權(quán)人起訴時(shí)，實(shí)際是要求實(shí)現(xiàn)擔(dān)保權(quán)，而不是履行《買賣協(xié)議》，因?yàn)椤顿I賣協(xié)議》不具有真實(shí)意思表示，無效。

既然是主張擔(dān)保權(quán)，就要按照法律對(duì)擔(dān)保權(quán)實(shí)現(xiàn)的要求來主張，也就是：明確債權(quán)，以“借貸合同糾紛”為由立案，要求法院認(rèn)定債權(quán)數(shù)額及還款義務(wù)，然后申請(qǐng)執(zhí)行債務(wù)人名下的房產(chǎn)，當(dāng)然包括這套當(dāng)初拿來擔(dān)保的房子。

如果債權(quán)人直接拿著“有名無實(shí)”的《房屋買賣合同》，要求產(chǎn)權(quán)人履行過戶義務(wù)，那么，既然是有名無實(shí)，當(dāng)然不能判履行。法院的做法是要求變更訴請(qǐng)，或者駁回訴訟請(qǐng)求。這其實(shí)是堵住了債權(quán)人走捷徑，制造“乘人之?！薄ⅰ帮@失公平”，侵害債務(wù)人利益的這條路。

最后，補(bǔ)充兩個(gè)問題：

1、是不是房屋買賣合同一定要在債權(quán)到期后再簽，才有效？

不是的。沒到期時(shí)簽，少了個(gè)要件：買賣的意思表示；后面再補(bǔ)也行。

比如，債權(quán)到期后，雙方再簽一個(gè)類似補(bǔ)充協(xié)議，或配合辦了網(wǎng)簽或過戶，都可能推定為“意思表示轉(zhuǎn)化”；

2、關(guān)于“清算（債權(quán)）”與“評(píng)估（房價(jià)）”，前者必須合法，后者必須合理。這一點(diǎn)，法院都會(huì)審查的。

【結(jié)束語】

通過檢索類似判例、并進(jìn)行對(duì)比研究，尋找“類案不同判”的深層法律理論依據(jù)，可以幫助律師提高專業(yè)水平，優(yōu)化訴訟方案。

有時(shí)，因?yàn)榭蛻舨痪邆浞衫碚撝R(shí)，雖然其做出的民事行為，簽訂的協(xié)議，具有極大的相似之處，但內(nèi)在的法律關(guān)系并不相同，得到的判決也不相同，本文所論述的就是一種典型情況，在這種情況下，提前獲知法院審理中的關(guān)注點(diǎn)，認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，可以指導(dǎo)律師在詢問中、取證中，抓住重點(diǎn)，把握案件走向。

希望擅長類案研究、有判例閱讀習(xí)慣的律師同仁與我聯(lián)系，信息共享，互通有無！

編輯 賀原榛