越來越多的企業(yè)登陸資本市場是一個(gè)行業(yè)成熟的標(biāo)志。

自 2014 年開始，物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)部掀起了一股上市潮，累計(jì)有 74 家物業(yè)服務(wù)企業(yè)（含已摘牌企業(yè)）登陸新三板，以及 12 家物企主板上市，物業(yè)管理行業(yè)逐步成熟的過程，可以從資本市場的火熱中窺見一斑。  

而新三板從來不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的終極目標(biāo)，以新三板為跳板登陸主板，更具有想象空間。在頭部企業(yè)成功上市「刺激」下，一些優(yōu)質(zhì)新三板物業(yè)服務(wù)企業(yè)開始躁動，造就了部分物企與新三板「閃婚閃離」的奇觀。在它們的背后的有哪些值得關(guān)注的事實(shí)和趨勢，今天我們一起來探討。

來去匆匆，新三板物企五年之變

自 2014 年開始計(jì)算，新三板累計(jì)掛牌物業(yè)服務(wù)企業(yè) 74 家，目前仍在掛牌的有 56 家。18 家摘牌，均為主動申請終止掛牌，其中有 14 家是在 2018 年摘牌，其余 4 家為 2017 年摘牌。2018 年新三板物企摘牌數(shù)量首次大于掛牌數(shù)量，物業(yè)服務(wù)企業(yè)密集登陸新三板的趨勢發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

以下為 2014-2018 年新三板掛牌及摘牌物企數(shù)量：

數(shù)據(jù)截止2018年12月21日

梳理摘牌物企在由中國物業(yè)管理協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心公布的《2018 物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力 TOP100》上面的排名，近 8 成屬于百強(qiáng)。

其中 7 家有房企背景，分別為遠(yuǎn)洋旗下遠(yuǎn)洋億家、協(xié)信旗下天驕股份、旭輝旗下永升物業(yè)、藍(lán)光旗下嘉寶股份、三盛旗下伯恩物業(yè)、鴻坤旗下鴻坤物業(yè)、榮超旗下榮超股份。其中，永升物業(yè)已以「永升生活服務(wù)」為主體于 2018 年 12 月 17 日成功轉(zhuǎn)板在港上市。

新三板歷年摘牌物業(yè)公司及掛牌歷時(shí)一覽：

數(shù)據(jù)截止2018年12月19日

此外，摘牌企業(yè)平均掛牌持續(xù)時(shí)間僅為 18 個(gè)月，有 5 家企業(yè)掛牌不足一年，包括鴻坤物業(yè)、恒昌物業(yè)、新大正、永升物業(yè)、紫竹物業(yè)。

除了少數(shù)企業(yè)（新大正、嘉寶股份）明確表示沖擊主板，以及一部分企業(yè)因?yàn)樨?cái)務(wù)原因、信息披露違規(guī)、被收購等原因終止掛牌外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在終止掛牌時(shí)多數(shù)并未透露原因，但這些摘牌物企業(yè)績不俗，摘牌的原因不言而喻。

蓄力已久，物企轉(zhuǎn)板三大誘因

物業(yè)管理行業(yè)從無到有，從小到大，在開始之時(shí)，新三板為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了成長的沃土。相對國內(nèi) 118,000 家物業(yè)公司來講，掛牌新三板的企業(yè)均已形成一定的規(guī)模，屬于比較優(yōu)質(zhì)的一批，奔赴主板對它們來說應(yīng)該是「蓄力已久」。

一、營收增長加快，主板上市財(cái)務(wù)要求基本已達(dá)到

基于新三板 47 家公布 2017 年報(bào)的物業(yè)公司數(shù)據(jù)顯示，2017 年其營業(yè)收入合計(jì)127.5 億元，同比增長 24.6%，凈利潤同比增長 56.5%，整體盈利能力穩(wěn)中有增。與此同時(shí)，2015 年開始，這些企業(yè)的營收和凈利潤中位數(shù)也均增長，且增幅大于往年。

以嘉寶股份（已更名藍(lán)光嘉寶）為例，2015 年底掛牌新三板，根據(jù) 2017 年報(bào)數(shù)據(jù)計(jì)算，2 年時(shí)間內(nèi)，其營收從 5.5 億增長至 9.7 億，凈利潤從 6043 萬增長至 1.9 億，管理面積亦從 2173萬 ㎡增長至 5329 萬㎡。

與 2018 年下半年在港上市的新城悅、佳兆業(yè)物業(yè)、永升生活服務(wù)相比，藍(lán)光嘉寶在管理規(guī)模、營業(yè)收入及凈利潤上都高于已在港上市的三家企業(yè)。

以下為藍(lán)光嘉寶與新城悅、佳兆業(yè)物業(yè)、永升生活服務(wù)規(guī)模及盈利比較：

實(shí)際上，還有不少企業(yè)與藍(lán)光嘉寶一樣競爭力不俗，比如一卡通、保利物業(yè)、美的物業(yè)、開元物業(yè)、第一物業(yè)等。因此，加速轉(zhuǎn)板進(jìn)入主板成為必然。

二、新三板限制過大，無法達(dá)到快速發(fā)展融資目的

統(tǒng)計(jì)目前仍在掛牌的 56 家企業(yè)，2014 年至今，累計(jì)募資金額 6.1 億，募資最多的是第一物業(yè)，掛牌以來其進(jìn)行三次定增，金額分別為 0.12 億元、1 億元、0.26 億元，累計(jì)達(dá) 1.38 億元。與之相對，95% 新三板掛牌物業(yè)企業(yè)累計(jì)募資額不足 5000 萬元。

與主板上市的企業(yè)相比，A 股上市的南都物業(yè)上市募資逾 3 億，2018 年下半年在港上市的新城悅、佳兆業(yè)物業(yè)、永升生活服務(wù)首發(fā)分別募資約 5.8 億、2.8 億、7.9 億。A 股及港股主板上市融資能力遠(yuǎn)超新三板，更能輔助公司大步發(fā)展，新三板與之相比有天壤之別。

另一方面，新三板流動性不足，也導(dǎo)致掛牌企業(yè)市場價(jià)值發(fā)現(xiàn)的作用也難以體現(xiàn)。

同時(shí)，根據(jù)中物協(xié)數(shù)據(jù)，2017 年百強(qiáng)物業(yè)企業(yè)管理面積集中度為 32.0%（2017年房企 TOP100 銷售金額集中度為 55.5%），TOP10 管理面積集中度為 10.4%（2017 年房企 TOP10 銷售金額集中度為 24.1%），物業(yè)行業(yè)當(dāng)下集中度尚不高，抓住機(jī)會快速擴(kuò)大，蘊(yùn)藏著巨大空間。而新三板融資能力差，流動性不足，有可能使企業(yè)喪失快速發(fā)展的機(jī)遇，因此，脫離新三板，登陸主板成為了必須之計(jì)。

三、追逐首波資本紅利，獲得高估值溢價(jià)

從過去物業(yè)服務(wù)企業(yè)沖擊 IPO 的經(jīng)歷來看，多存在業(yè)績規(guī)模小、關(guān)聯(lián)交易占比高、上市公司分拆、獨(dú)立性等問題，A 股獨(dú)立上市難度較大。

另外，一般來看，港股本身的市盈率是低于 A 股的，多在 10 倍左右，但就物業(yè)管理行業(yè)來看，港股的市盈率較高，典型企業(yè)均達(dá) 30-40 倍，A 股的物業(yè)管理行業(yè)在估值上并沒有優(yōu)勢。

因此，現(xiàn)階段物業(yè)服務(wù)企業(yè) IPO「棄 A 從港」順理成章。

A 股、港股物業(yè)公司估值對比：

但港股給物業(yè)公司的高估值溢價(jià)，不會一直持續(xù)，基于此，搶占首波資本紅利，成為不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)「你追我趕」的另一動力。

另外，2018 年 4 月，全國中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)公司與香港交易所簽署諒解備忘錄，新三板掛牌公司可以到境外發(fā)行股票并在港交所上市，全國股轉(zhuǎn)公司對掛牌公司申請到港發(fā)行股票和上市不設(shè)置前置審查程序及特別條件，無需在全國股轉(zhuǎn)系統(tǒng)終止掛牌。「新三板+H股」正式落地，這對于新三板掛牌的物業(yè)服務(wù)企業(yè)也是重大利好。

前路可期，物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)板后備軍大

物業(yè)服務(wù)企業(yè)若計(jì)劃在港上市，需達(dá)到上市前三年利潤總額合計(jì) 5000 萬港幣的要求，即最近一年盈利至少 2000 萬港幣，前兩年累計(jì)盈利至少 3000 萬港幣。主板上市時(shí)預(yù)期市值需達(dá)到 2 億港幣。

現(xiàn)在已到 2019 年，新三板企業(yè)轉(zhuǎn)板大約在今年了，以新三板物業(yè)服務(wù)企業(yè) 2016、2017 年累計(jì)純利潤對比港股上市盈利要求，合計(jì)約有 12 家符合港股上市前兩年盈利要求（不含已摘牌企業(yè)）。

新三板物業(yè)公司盈利能力測算排名：

備注：實(shí)際上市過程涉及多個(gè)方面，此處僅測算盈利要求

進(jìn)一步測算公布 2016/2017 年度及 2018H1 完整財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)的 62 家企業(yè)，根據(jù)凈利潤增速預(yù)測，估算 2018 年度凈利潤達(dá) 2000 萬港元的約 14 家（含已摘牌 3 家）。

2019 年預(yù)計(jì)達(dá)到主板上市盈利要求的新三板物業(yè)公司：

備注：此表僅測算公布 2016/2017 年度及 2018H1 完整財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)的 62 家企業(yè)。

單位：萬元，截止 2018.12.21

綜合以上，估算 2019 年度滿足港股上市盈利要求的三板物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量約 14 家，加上已經(jīng)不同場合透露上市動作的企業(yè)及規(guī)模較大企業(yè)，如新大正（擬A股上市）、藍(lán)光嘉寶（擬港股上市）、遠(yuǎn)洋億家、天驕愛生活等，保守計(jì)算 2019 年新三板轉(zhuǎn)板儲備企業(yè)達(dá) 18 家。

新三板掛牌企業(yè)有財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)披露，除了在新三板掛牌的企業(yè)，其實(shí)還有大量物業(yè)服務(wù)企業(yè)并未進(jìn)行掛牌，其財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)并不廣為人知。

根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會數(shù)據(jù)，2017 年 TOP100 物業(yè)公司凈利潤均值達(dá) 5455.42 萬元，同比增長 19.14%，行業(yè)內(nèi)優(yōu)質(zhì)公司正逐步「進(jìn)階」。

因此，可以確定，實(shí)際上行業(yè)內(nèi)具備上市盈利要求的企業(yè)還有很多。它們將在接下來的幾年逐步涌現(xiàn)，帶動行業(yè)走入資本市場，迎接來自國內(nèi)外投資者的「考驗(yàn)」。

小結(jié)

在物業(yè)管理行業(yè)贏得越來越多關(guān)注的同時(shí)，物業(yè)公司的資本運(yùn)作也被提上日程。永升生活服務(wù)上市成功，給了想要轉(zhuǎn)戰(zhàn)港股的三板物業(yè)服務(wù)企業(yè)一個(gè)可參考的樣本，在其之后將有更多的轉(zhuǎn)板跟進(jìn)者，物業(yè)行業(yè)也會在更多規(guī)范化企業(yè)上市的帶動下再上一個(gè)臺階。

但是也應(yīng)該看到，并不是每一家企業(yè)都適合獨(dú)立上市，部分有特色但上市有難度的企業(yè)也可以通過聯(lián)合或被上市公司并購的形式曲線上市。另外，盡管市場熱度可以一定程度上帶高企業(yè)估值，但最終企業(yè)的價(jià)值還是要靠穩(wěn)定性的業(yè)績、成長性才能支撐，這也是所有上市物企必須面對的長期課題。