內(nèi)容摘要：案外人主張不動產(chǎn)租賃權(quán)可以構(gòu)成《民事訴訟法》第二百二十七條的案外人異議事由。[1]近年來，案外人執(zhí)行異議之訴案件逐年增多，多為案外人以對被執(zhí)行房屋享有租賃權(quán)（且所簽訂的多為20年期限租賃合同[2]）為由，主張拍賣不破除租賃。而申請執(zhí)行人則認(rèn)為被執(zhí)行人與案外人惡意串通虛構(gòu)租賃關(guān)系，要求法院駁回起訴。針對以上情況，浙江省高級人民法院2014年9月11日印發(fā)《關(guān)于執(zhí)行非住宅房屋時案外人主張租賃權(quán)的若干問題解答》（以下簡稱《解答》），對執(zhí)行被執(zhí)行人的房屋時案外人主張租賃權(quán)涉及的主要問題作出解答?！督獯稹氛J(rèn)為執(zhí)行機(jī)構(gòu)可根據(jù)案外人及當(dāng)事人提供的證據(jù)，重點圍繞租賃合同的真實性、租賃合同簽訂的時間節(jié)點、案外人是否占有案涉房屋等問題進(jìn)行審查。如果租賃合同真實、合同簽訂于案涉房屋抵押、查封前且案外人在抵押、查封前已依據(jù)合同合法占有案涉房屋至今的，執(zhí)行中應(yīng)當(dāng)保護(hù)案外人的租賃權(quán)。在此基礎(chǔ)上，本文旨在就案外人異議之訴案件審理法律實務(wù)中，如何從事實審查、節(jié)點把握等角度認(rèn)定租賃權(quán)效力進(jìn)行探討，并對案件審理中遇到的問題提出建議。全文共5914字。

關(guān)鍵詞：案外人執(zhí)行異議之訴不動產(chǎn)租賃權(quán) 合法合理性審查

近年來，案外人執(zhí)行異議之訴案件的增加通過數(shù)據(jù)可以直觀的表現(xiàn)出來，以寧波市中級人民法院為例，2013年至2015年，全院共收到案外人執(zhí)行異議之訴案件分別為8件、14件、12件（截止今年7月的數(shù)據(jù)），其中2015年主張租賃權(quán)異議的8件，占66.67%。大陸法系國家通說認(rèn)為，優(yōu)先保護(hù)租賃權(quán)的根本原因是保護(hù)弱者，其法律技術(shù)基礎(chǔ)在于其“公示性”。但是我國立法對租賃權(quán)的公示性并無明確規(guī)定，或者說租賃合同的備案公示并不是合同生效的必要要件。而執(zhí)行機(jī)構(gòu)在對案外人異議進(jìn)行審查時，無論從十五天的審理期限[3]、還是采取形式審查（為主）的基本原則來看，具有天然的欠缺性。從審判實踐看，案外人、被執(zhí)行人惡意串通、虛構(gòu)租賃關(guān)系、妨礙執(zhí)行的現(xiàn)象普遍存在，對于案外人的不動產(chǎn)租賃權(quán)異議的實質(zhì)化審查更加依賴于執(zhí)行異議之訴。這也是案外人執(zhí)行異議之訴逐年增多的原因所在。執(zhí)行異議之訴中正確地認(rèn)定與處理租賃權(quán)，對于貫徹特殊保護(hù)租賃權(quán)的立法政策，平衡相關(guān)主體的權(quán)益，保證執(zhí)行工作的順利開展具有重要的意義。 任何一種好的制度都會經(jīng)歷匯總、調(diào)研、制定、實施、修訂的過程。案外人執(zhí)行異議之訴作為一種新型的訴訟，訴訟請求是停止對執(zhí)行標(biāo)的物的執(zhí)行，訴訟目的在于通過訴訟阻卻對執(zhí)行標(biāo)的物的強(qiáng)制執(zhí)行，是我國民訴法中唯一一種允許當(dāng)事人在訴訟請求中允許提出阻卻對執(zhí)行標(biāo)的物執(zhí)行的訴訟。我們的職責(zé)在于通過在審理案件的過程中，發(fā)現(xiàn)制度存在的問題，并提出自己的建議，對制度的完善竭盡綿力。 一、案外人執(zhí)行異議之訴案件對于未經(jīng)備案登記和公證的租賃合同的審查應(yīng)從合法合理的雙重角度來判斷，對于租賃期限十年以上的合同的審查標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)更加嚴(yán)苛。通過判決引導(dǎo)房屋出租人和承租人進(jìn)行房屋租賃備案登記和公證。 《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條規(guī)定：承租人請求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。承租人與被執(zhí)行人惡意串通，以明顯不合理的低價承租被執(zhí)行的不動產(chǎn)或者偽造交付租金證據(jù)的，對其提出的阻止移交占有的請求，人民法院不予支持。該條規(guī)定向我們闡明，租賃合同不僅是要合法有效，還必須要有符合市場價值合理的價格。 在案外人執(zhí)行異議之訴的審查中，案外人與被執(zhí)行人根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定的《商品房屋租賃管理辦法》第十四條、第十九條的規(guī)定到房地產(chǎn)管理部門辦理了租賃登記備案手續(xù)的，或經(jīng)過公證的，其租賃合同一般應(yīng)予認(rèn)定。因為一方面在專門的房產(chǎn)管理部門的備案登記所載的租賃合同及相關(guān)信息的證明力和可信度相比于未登記的僅存于租賃雙方的租賃合同而言要大得多。另一方面，對已經(jīng)備案登記的租賃權(quán)予以認(rèn)定有利于充分發(fā)揮司法的能動指導(dǎo)作用，引導(dǎo)租賃合同當(dāng)事人積極登記備案，引導(dǎo)抵押權(quán)人于設(shè)立不動產(chǎn)抵押權(quán)時積極查詢不動產(chǎn)租賃情況，促進(jìn)房地產(chǎn)租賃之登記備案制度的實際應(yīng)用，為后續(xù)減少糾紛，建立完備的租賃權(quán)登記公示制度奠定實踐基礎(chǔ)。 然而沒有任何備案登記，也沒有公證的合同主張租賃權(quán)異議的情形，在案外人租賃權(quán)異議中特別是主張長期租賃的異議中最為常見。被執(zhí)行人通過虛構(gòu)租賃關(guān)系，借助案外人主張長期租賃正是其規(guī)避、妨礙執(zhí)行的最常用手段。在租賃合同并未經(jīng)第三方備案登記或公證的情形下，合同所記載的不動產(chǎn)租賃權(quán)起止時間完全由案外人與被執(zhí)行人所商定，案外人與被執(zhí)行人串通虛構(gòu)、倒簽租賃合同的可能性極大。因此，在此種情形下，特別是當(dāng)案外人主張的租賃期間較長，被執(zhí)行人又下落不明，或經(jīng)法院傳喚無正當(dāng)理由不出庭參加執(zhí)行聽證的，必須嚴(yán)格把握審查尺度。具體而言，可依如下標(biāo)準(zhǔn)審查判斷： 1.案外人僅能提供租賃合同與租金收條、租金支付憑證的，特別是只有租賃合同及被執(zhí)行人出具的租金收條，而被執(zhí)行人又不肯到庭應(yīng)訴的情況下，因租賃合同及收條偽造、倒簽的虛假可能性極大，法院應(yīng)通過審理滌除租賃權(quán)。退一步講，此時即使租賃合同及租金支付均為真實，也并不能證明其于抵押登記或法院查封、保全的當(dāng)時已實際占有使用租賃房屋，故也不具有對抗效力。 2.案外人提供了租賃合同及租金支付憑證，同時出示了物業(yè)、水、電、煤氣等社會公共事務(wù)繳費、租金稅繳納憑證等其他由無利害關(guān)系的第三方出具的能夠證明在抵押登記或法院查封保全當(dāng)時確系其實際占有使用租賃房屋的客觀證據(jù)的，對其租賃權(quán)異議應(yīng)予支持。相反，雖然合同顯示其已承租房屋，但若無前述相關(guān)客觀證據(jù)，或者相關(guān)客觀證據(jù)顯示的情況與其主張不能印證的，依法不能認(rèn)定。 3.案外人能出示租賃合同、租金支付憑證等證據(jù)，審查時還應(yīng)對租賃的合理性必要性以及租賃價格進(jìn)行了解，若發(fā)現(xiàn)租賃價格明顯偏離市場行情，或案外人所示證據(jù)經(jīng)審查有明顯瑕疵或者全案證據(jù)之間存在明顯矛盾，且案外人并不能給出合理解釋的，對其租賃權(quán)也不能認(rèn)定。 需要額外說明的是，《解答》第二條中指出，執(zhí)行機(jī)構(gòu)審查租賃合同的真實性，一般作形式審查，經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)當(dāng)事人自認(rèn)或者有其他明確的證據(jù)證明租賃合同為虛假，或者名為租賃實為借貸擔(dān)保、房屋使用權(quán)抵債等關(guān)系的，對租賃合同的真實性不予認(rèn)可。這條規(guī)定有兩個前提，一是處于執(zhí)行機(jī)構(gòu)偏重形式審查的執(zhí)行異議階段，二是針對非住宅房屋執(zhí)行而言，因此在執(zhí)行異議之訴案件的審理中，筆者認(rèn)為不能機(jī)械的參照該條規(guī)定審查住宅房屋租賃合同。以住宅房屋租賃作為擔(dān)保，充抵或者抵銷債務(wù)，只要合理合法，應(yīng)該對租賃權(quán)予以認(rèn)定。 二、案外人執(zhí)行異議之訴案件對于租賃權(quán)成立的審查，應(yīng)該以占有為標(biāo)準(zhǔn)。 租賃權(quán)的特殊保護(hù)主要表現(xiàn)為“買賣不破租賃”、“承租人的優(yōu)先購買權(quán)”兩種制度?！吨腥A人民共和國合同法》第二百二十九條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。由此條引申出的“買賣不破租賃”規(guī)則使得租賃權(quán)具有了對抗物權(quán)的效力?！百I賣不破租賃”的主要立法目的在于保護(hù)弱勢群體，避免由于出租人處分租賃物的行為導(dǎo)致承租人被迫放棄耕地（土地租賃），或者搬離租賃物（房屋租賃），危及租賃人基本的生存權(quán)或居住權(quán)。在承租人尚未占有租賃物時，承租人對于租賃物的依賴尚未建立，履行買賣合同并不危及承租人的上述權(quán)利?！逗贤ā返诙偃畻l規(guī)定:出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)要通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買權(quán)利?！俺凶馊藘?yōu)先購買權(quán)”的主要立法目的在于減少物上權(quán)利主體的數(shù)量，便利物之流轉(zhuǎn)，發(fā)揮物之效用。如果沒有對于租賃物的占有，就不存在適用優(yōu)先購買權(quán)制度的必要。 以占有作為認(rèn)定租賃權(quán)成立的標(biāo)準(zhǔn)，能夠防止惡意規(guī)避執(zhí)行行為的發(fā)生。我國當(dāng)前社會誠信程度不足，當(dāng)事人規(guī)避執(zhí)行情況嚴(yán)重，虛假租賃就是一個典型表現(xiàn)。如果不將“占有”作為認(rèn)定租賃權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)，而將全部租賃合同給予“物權(quán)化”保護(hù)，將會給不法者任意虛構(gòu)租賃合同、逃避執(zhí)行大開方便之門，生效法律文書確定的權(quán)利將完全失去保障?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》強(qiáng)調(diào)了占有對于租賃的意義?！督忉尅返诹鶙l規(guī)定，就同一房屋存在多份有效租賃合同，承租人均主張履行的情況下，人民法院按照占有、登記、合同成立在先的順序確定優(yōu)先履行的承租人。該規(guī)定明確了占有人在一物多租情況下的優(yōu)先權(quán)，其關(guān)于“占有”的強(qiáng)調(diào)對于租賃權(quán)的認(rèn)定具有重要參照價值。 三、對于租賃與抵押、查封競合情況下的時間節(jié)點審查至關(guān)重要。 訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。反之，對在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去。 根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第三十一條的規(guī)定，司法拍賣對于擔(dān)保物權(quán)采用滌除主義；對于租賃權(quán)等用益物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利采用承受主義。因此，在執(zhí)行程序中對于租賃權(quán)的一般處理方法為，保留租賃權(quán)進(jìn)行拍賣，在拍賣公告中予以權(quán)利負(fù)擔(dān)披露，同時通知租賃權(quán)人行使優(yōu)先購買權(quán)。相對于上述情形，案外人執(zhí)行異議之訴更需要討論的是租賃與抵押、租賃與查封競合時的處理。 1.租賃權(quán)設(shè)立早于抵押權(quán)的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。 對于租賃與抵押共存時的處理，《物權(quán)法》第一百九十條有明確規(guī)定：訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。適用該法條需要注意如下兩點： 一是需要正確認(rèn)定租賃權(quán)與抵押權(quán)發(fā)生對抗效力的時間點。但是如上所述，租賃權(quán)的成立以占有為條件，所以判斷租賃權(quán)產(chǎn)生對抗性的時間點為“占有時”。就抵押權(quán)來說，本法條后半段將能夠?qū)棺赓U權(quán)的范圍限制于“已經(jīng)登記”的抵押權(quán)，所以判斷抵押權(quán)產(chǎn)生對抗性的時間點為“登記時”。二是該法條所講的對抗性，僅指抵押權(quán)與租賃權(quán)之間，并未涉及抵押權(quán)人與抵押人、租賃權(quán)人與出租人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。對于后述兩對關(guān)系來說，還是要受雙方合同的約束。即在抵押在前的情況下，租賃權(quán)人雖然不能對抗抵押權(quán)人，但是其可以依據(jù)合同要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任；同理，成立在后的抵押權(quán)人也可基于抵押合同向抵押人主張權(quán)利。 2.租賃權(quán)設(shè)立晚于抵押權(quán)，但早于法院查封的，被執(zhí)行人對查封物的處分，僅對執(zhí)行債權(quán)人不產(chǎn)生效力，對于被執(zhí)行人與第三人，仍屬于有效。法院在解除占有的同時，應(yīng)保留承租人的優(yōu)先購買權(quán)。 對于租賃權(quán)成立在前、查封在后的情況，《物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定，抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第三十一條第二款也規(guī)定：拍賣財產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財產(chǎn)上，對在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣。即對于租賃權(quán)設(shè)立晚于抵押權(quán)的情形，查封僅使被執(zhí)行人在查封目的之內(nèi)喪失處分權(quán)，所以被執(zhí)行人對查封物的處分，僅對執(zhí)行債權(quán)人不產(chǎn)生效力，對于被執(zhí)行人與第三人，仍屬于有效；當(dāng)債權(quán)人撤回申請或查封被撤銷時，處分行為變?yōu)橥耆行А? 筆者認(rèn)為，執(zhí)行異議之訴案件對于此類租賃應(yīng)予認(rèn)可，保障案外人基于承租人身份的優(yōu)先購買權(quán)，同時在危及查封目的的范圍內(nèi)，滌除租賃權(quán)，并裁定駁回案外人執(zhí)行異議之訴。 3.租賃權(quán)不能有效成立或租賃權(quán)設(shè)立晚于法院查封的，法院應(yīng)當(dāng)直接裁定駁回案外人執(zhí)行異議之訴，并視案件具體情況在法院認(rèn)定事實部分做出對租賃權(quán)無效或者解除租賃權(quán)的判斷。 四、案外人執(zhí)行異議之訴中遇到的問題 1.租賃權(quán)公示制度亟待健全。 租賃權(quán)需要公示，不僅是學(xué)界共識，也為各國立法所要求?！暗怯浿贫鹊漠a(chǎn)生，克服了在不動產(chǎn)交易中占有移轉(zhuǎn)不具有較強(qiáng)公示性的缺陷?！盵4]大陸法系各國大都賦予租賃權(quán)對抗力的公示機(jī)制。但是對于公示的方式，各國規(guī)定并不一致。如德國與我國臺灣地區(qū)要求占有；日本、法國、瑞士等國家要求租賃權(quán)進(jìn)行登記?！度毡久穹ǖ洹返?05條規(guī)定：“不動產(chǎn)租賃已將其登記時，對于以后就其不動產(chǎn)取得物權(quán)的人，已發(fā)生效力”。[5]《瑞士債務(wù)法》第260條要求承租人須作預(yù)告登記始受保護(hù)。值得注意的是我國臺灣地區(qū)租賃權(quán)公示制度的變遷。臺灣“民法”原來規(guī)定“租賃物的交付產(chǎn)生對抗效力”。學(xué)界批評該規(guī)定不足以保護(hù)買受人的權(quán)益，還可能出現(xiàn)當(dāng)事人作假妨礙強(qiáng)制執(zhí)行的漏洞。1999年臺灣修訂“債編”，就租賃權(quán)的成立增加了“承租人占有中”的要件，強(qiáng)化了租賃權(quán)的公示性。[6]但是學(xué)者對此仍不滿意，認(rèn)為租賃權(quán)的公示是否足夠，應(yīng)否采取租賃登記制，仍有進(jìn)一步觀察理論實務(wù)發(fā)展之余地。不動產(chǎn)租賃權(quán)異議的判斷難題最終如能夠順利解決，有賴于借鑒域外的先進(jìn)立法經(jīng)驗，建立并完善不動產(chǎn)租賃登記公示制度，筆者建議，從我國目前實際情況考慮，立法要求不動產(chǎn)租賃超過兩年期限以上的，必須于簽訂合同之日起十五日內(nèi)進(jìn)行備案登記，否則不能產(chǎn)生“買賣不破租賃”的法律效力。 2.案外人異議之訴如何兼顧效率和公平，解決執(zhí)行案件長期無法執(zhí)結(jié)的難題。 根據(jù)《民訴法解釋》第三百一十五條之規(guī)定，案外人執(zhí)行異議之訴審理期間，人民法院不得對執(zhí)行標(biāo)的進(jìn)行處分。申請執(zhí)行人請求人民法院繼續(xù)執(zhí)行并提供相應(yīng)擔(dān)保的，人民法院可以準(zhǔn)許。而且，當(dāng)事人對于執(zhí)行異議之訴不服的，還可以向上級法院提出上訴。因此，雖然執(zhí)行異議之訴可以從程序上保障各方當(dāng)事人的權(quán)利，但申請執(zhí)行人可能不得不為此支出大量的時間成本，被執(zhí)行人規(guī)避執(zhí)行的可能性也更高。是否在保證公平的前提下，適當(dāng)縮短執(zhí)行異議之訴的審理期限或者采取一裁終局的方式，以提高執(zhí)行效率?？紤]到案外人執(zhí)行異議之訴同時具有確權(quán)和停止執(zhí)行的雙重功能，明確規(guī)定在執(zhí)行階段，案外人只能提起案外人執(zhí)行異議之訴，而不能再提起確權(quán)之訴。 3.加強(qiáng)虛假租賃的打擊刻不容緩。 雖然《物權(quán)法》規(guī)定房屋設(shè)立抵押之后出租的，租賃權(quán)不得對抗抵押權(quán)人，但根據(jù)《解答》只要房屋租賃合同簽署時間、房屋占有時間早于執(zhí)行法院查封的，所產(chǎn)生的租賃權(quán)、以租抵債行為等都可能獲得法院的支持。作為法院來說，需要加強(qiáng)各個環(huán)節(jié)的工作?！督獯稹分袑Υ俗龀隽送昝赖幕卮?，一是要積極倡導(dǎo)房屋出租人和承租人進(jìn)行房屋租賃備案登記；二是引導(dǎo)市場主體在接受房屋抵押前查明現(xiàn)狀，如是否存在案外人占有等情況，并固定相關(guān)證據(jù)；三是要在保全和執(zhí)行環(huán)節(jié)嚴(yán)格落實現(xiàn)場查封制度；四是對虛構(gòu)租賃關(guān)系、對抗法院執(zhí)行的行為，一經(jīng)查實，要依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十一條的規(guī)定對相關(guān)責(zé)任人予以罰款、拘留。構(gòu)成貸款詐騙、騙取貸款、拒不執(zhí)行判決裁定等犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 [1]案外人僅提出確認(rèn)權(quán)屬的實體權(quán)利請求，未請求停止強(qiáng)制執(zhí)行特定標(biāo)的，法院應(yīng)當(dāng)向其釋明法律規(guī)定，告知其補(bǔ)充訴訟請求。當(dāng)事人不補(bǔ)充的，裁定不予受理，已經(jīng)受理的裁定駁回起訴。 [2]以寧波中院2015年截止7月的數(shù)據(jù)為例，涉及租賃權(quán)異議的案件中，簽訂20年期限租賃合同的案件6件，占75 %。 [3] 《民事訴訟法》第二百二十七條規(guī)定，執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)在十五日內(nèi)進(jìn)行審查。對此存在兩種理解。一種是收到書面異議后十五日內(nèi)開始審查，裁定何時作出未硬性規(guī)定；一種是收到書面異議后十五日內(nèi)作出裁定，即審查結(jié)論。從立法原意來講，后者的理解應(yīng)是正確之解，不可能無限期拖延不作裁定。 [4] 溫世揚、廖煥國，物權(quán)法通論，人民法院出版社2005，145 [5] 王利明，中國民法典學(xué)者建議稿及立法理由，法律出版社2005，432 [6] 最高人民法院審判委員會專職委員、執(zhí)行局長劉貴祥《執(zhí)行程序中租賃權(quán)的認(rèn)定與處理》，載2014年05月28日《人民法院報》第八版