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房地產(chǎn)黃金時(shí)代已過去，消費(fèi)者從剛性需求轉(zhuǎn)向改善型需求，投資者也越來越理性投資房產(chǎn)，房地產(chǎn)的高收益時(shí)代一去不復(fù)返了。房地產(chǎn)行業(yè)的凈利潤(rùn)水平也回歸到普通制造業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，縱觀各上市房企的凈利潤(rùn)率在12%-25%不等，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控力度越來越大，調(diào)控手段不斷增加的大背景下，相信大家感受到了2018年房地產(chǎn)的寒潮。國(guó)家明確房子是用來住的，房地產(chǎn)高收益很難再出現(xiàn)，此時(shí)成本管控尤其重要，對(duì)地下室成本管理也是重要的一課題。 隨著各市對(duì)地下室車位的出售越來越嚴(yán)格，有些地方地下車位只能買賣使用權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)，地下車位的售價(jià)賣不起價(jià)錢，各房企對(duì)地下室成本控制制定了相應(yīng)管控措施。 從設(shè)計(jì)源頭控制地下室的成本，決定地下室的成本有：地下車庫規(guī)定停車數(shù)量、地下車庫的層數(shù)以及布置方式、地下車位平均面積、柱距、層高以及地下室覆土厚度等。 地下車庫規(guī)定停車數(shù)量：地上與地下車位數(shù)比例用足，主城區(qū)一般規(guī)定居住建筑配建的地下停車庫停車位數(shù)量應(yīng)不少于總配建停車位數(shù)量的90%，但是在三四線城市，地上地下停車位數(shù)還是可以公關(guān)溝通的。停車位指標(biāo)可以溝通適當(dāng)靈活變通的。簡(jiǎn)單粗算地下室建安成本一個(gè)停車位的成本：2300元/m2*32m2=7.36萬元，機(jī)電成本：300元/m2*32m2=1萬元，停車位的減少會(huì)影響土方開挖費(fèi)用，基坑支護(hù)費(fèi)用以及銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用，初步算下來一個(gè)停車位成本去到13萬元多，車位售價(jià)現(xiàn)在10-16萬左右，廣州中心地帶也才25萬左右（此時(shí)的地下室的配置要求相應(yīng)高些），市場(chǎng)對(duì)地下車位還存在滯銷的情況，所以各開發(fā)商對(duì)地下車位能盡量少建就少建。 地下車庫的層數(shù)以及布置方式： 地下室層高也嚴(yán)重影響地下室成本，層高每降低 0.1m，成本降低 約 18 元/㎡（地下建筑面積），各標(biāo)桿房企對(duì)層高做出了相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格控制，xx作出了如下標(biāo)準(zhǔn)： xx對(duì)地下室層高做出如下標(biāo)準(zhǔn)： 地下車位平均面積也是影響地下室成本的一個(gè)因素，地下車位平均面積是指地下車庫總建筑面積與地下總停車數(shù)的比值。單位為“㎡/車”。地下車庫包括機(jī)動(dòng)車停車區(qū)（含塔樓下部及其它所有的機(jī)動(dòng)車停車區(qū)域）、車庫管理用房、專用機(jī)房（含人防車庫的設(shè)施設(shè)備用房）、共用機(jī)房。不包括自行車庫、摩托車庫及可以贈(zèng)送的地下建筑面積及北方采暖要求需要在地庫增設(shè)的鍋爐房等特殊設(shè)備用房等。地下總停車數(shù)，指按照規(guī)定折算為標(biāo)準(zhǔn)車位的總數(shù)量。政府不認(rèn)可計(jì)算車位指標(biāo)的非標(biāo)準(zhǔn)車位不計(jì)入總數(shù)量，政府認(rèn)可計(jì)算車位指標(biāo)的非標(biāo)準(zhǔn)車位計(jì)入總數(shù)量，子車位折算為 0.5 個(gè)標(biāo)準(zhǔn)車位，微型車位折算為 0.7 個(gè)標(biāo)準(zhǔn)車位。適用于非別墅類的住宅項(xiàng)目地下車庫，不適用于機(jī)械式立體停車庫。 xx對(duì)地下室車位平均面積做出了相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)： 結(jié)構(gòu)找坡：底板采用結(jié)構(gòu)找坡，面層及排水層采用50mm-150mm厚，防止采用300mm-400mm厚建筑墊層找坡，墊層每增加100mm（層高也增加100mm），綜合成本約增加28元/平方，頂板采用結(jié)構(gòu)找坡，頂面做40mm厚細(xì)石砼保護(hù)層代替頂面做200mm厚的細(xì)石砼找坡（平均200mm厚頂板配筋細(xì)石砼找坡層，綜合成本約為105元/平方）。 地下室頂板覆土厚度：覆土厚度不要太厚，荷載增加，結(jié)構(gòu)成本增加（覆土厚標(biāo)準(zhǔn)以1.2m為基準(zhǔn)，厚度每增加 0.3m，鋼筋含量、混凝土含量增加 10%），覆土厚度每降100mm，綜合成本約降低26元/平方，控制覆土厚度在0.8-1.2m為宜。 柱網(wǎng)：大柱網(wǎng)通常指 8.1m×8.1m；小柱網(wǎng)通常指 5.5m×5.5m，柱子規(guī)格采用400mmX400mm。 |
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