年度盤(pán)點(diǎn)聯(lián)合辦公篇——2018年聯(lián)合辦公十大事件。行業(yè)整合更加深度和殘酷，資本從「頭部集中」轉(zhuǎn)變?yōu)椤腹杨^集中」，可謂是一個(gè)極端分化年。

如果用一個(gè)詞概括 2018 年的聯(lián)合辦公，應(yīng)該是「極端分化」。這一年，行業(yè)整合更加深度和殘酷，資本從「頭部集中」轉(zhuǎn)變?yōu)?span>「寡頭集中」。受資本青睞的聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商收并購(gòu)、新開(kāi)空間、成立基金、升級(jí)產(chǎn)品......動(dòng)作不斷，好不熱鬧。未融到資的只能適度收縮，抱團(tuán)取暖。

競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)、市場(chǎng)環(huán)境和資本視角都發(fā)生重大變化的 2018，克而瑞為聯(lián)合辦公盤(pán)點(diǎn)出十大事件。

一、2018 年 1 月-10 月，優(yōu)客工場(chǎng)先后并購(gòu)洪泰創(chuàng)新空間、無(wú)界空間、Wedo、Workingdom、愛(ài)特眾創(chuàng)空間、方糖小鎮(zhèn)等 6 家聯(lián)合辦公空間

事件回顧：2018 年 1 月 3 日，優(yōu)客工場(chǎng)與洪泰創(chuàng)新空間完成全資并購(gòu)，前者總估值近 90 億元人民幣；2018 年 3 月 9 日，優(yōu)客工場(chǎng)宣布與無(wú)界空間合并，前者估值達(dá) 110 億元人民幣；2018 年 3 月 26 日，優(yōu)客工場(chǎng)收購(gòu) Wedo 聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社；2018年 5 月 2 日，優(yōu)客工場(chǎng)宣布與 Workingdom 進(jìn)行合并；2018 年 7 月 26 日，優(yōu)客工場(chǎng)宣布與愛(ài)特眾創(chuàng)達(dá)成并購(gòu)合作意向。

克而瑞點(diǎn)評(píng)： 2018 年對(duì)聯(lián)合辦公而言是冷峻的一年，對(duì)優(yōu)客工場(chǎng)卻是收獲的一年。這一年優(yōu)客工場(chǎng)共計(jì)完成4輪融資，累計(jì)融資金額接近 20 億元人民幣。資金充裕的優(yōu)客工場(chǎng)開(kāi)啟「買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)」模式，以收并購(gòu)快讀擴(kuò)張企業(yè)規(guī)模。短短 10 個(gè)月時(shí)間，完成對(duì)頭部和優(yōu)質(zhì)空間收購(gòu)的「 6 連擊」。由此，空間運(yùn)營(yíng)數(shù)量迅速擴(kuò)充到 119 家，運(yùn)營(yíng)面積超過(guò) 100 萬(wàn)㎡，估值達(dá)到 30 億美元，成為聯(lián)合辦公市場(chǎng)目前唯一的「獨(dú)角獸」企業(yè)。2019 年，優(yōu)客工場(chǎng)收并購(gòu)的步伐仍有可能繼續(xù)。

二、2018 年 3 月 29 日，凱洲、米域啟動(dòng) 10 億新空間產(chǎn)業(yè)并購(gòu)基金，聚焦聯(lián)合辦公

事件回顧：凱洲資本與聯(lián)合米域、交享越共同發(fā)起一支專注于城市新空間改造運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域的股權(quán)投資基金。這支基金總規(guī)模 10 億人民幣，I期垂直聚焦聯(lián)合辦公細(xì)分市場(chǎng)。I期基金重點(diǎn)投資兩類標(biāo)的：

1、一線城市的優(yōu)質(zhì)中小規(guī)模聯(lián)合辦公品牌；

2、具有深厚行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和資源的聯(lián)合辦公初創(chuàng)團(tuán)隊(duì)。

克而瑞點(diǎn)評(píng)：與優(yōu)客工場(chǎng)收并購(gòu)行業(yè)上層品牌不同，米域參與發(fā)起的這支收并購(gòu)基金看重是行業(yè)下層的潛力中小品牌或初創(chuàng)團(tuán)隊(duì)。然而，聯(lián)合辦公市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，留給中小品牌的生存空間不斷減少，這只基金真正的價(jià)值在于為米域?qū)ふ覂?yōu)秀的人才和少數(shù)優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，作為目前團(tuán)隊(duì)和項(xiàng)目的補(bǔ)充。在沒(méi)有大規(guī)模資金支持的情況下， 以股權(quán)投資孵化新的中小聯(lián)合辦公品牌，成功幾率將會(huì)非常低。

三、 2018 年 4 月 8 日，氪空間進(jìn)駐中國(guó)當(dāng)代十大建筑之一的北京駿豪·中央公園廣場(chǎng)

事件回顧：氪空間入駐北京駿豪·中央公園廣場(chǎng)。該項(xiàng)目與國(guó)貿(mào)三期、鳥(niǎo)巢、中國(guó)尊、廣州電視塔、上海中心大廈、臺(tái)北 101 等一同獲評(píng)「中國(guó)當(dāng)代十大建筑」。項(xiàng)目涵蓋超甲級(jí)寫(xiě)字樓、商業(yè)及住宅等多重業(yè)態(tài)，整體物業(yè)位于 CBD、燕莎、第三使館區(qū)三大商圈交匯處，北鄰亞洲最大的城市公園朝陽(yáng)公園，，超過(guò) 50 條公交和地鐵線路，交通極為便利。

克而瑞點(diǎn)評(píng)：聯(lián)合辦公進(jìn)駐甲級(jí)寫(xiě)字樓是 2018 年的新現(xiàn)象。氪空間入駐北京地標(biāo)，超甲級(jí)寫(xiě)字樓是其中最為突出的一例。用 36 氪集團(tuán)創(chuàng)始人兼董事長(zhǎng)劉成城的話來(lái)說(shuō)，這是圓了「草根公司搬進(jìn)超甲級(jí)寫(xiě)字樓」的夢(mèng)。甲級(jí)寫(xiě)字樓在地段、配套設(shè)施、周邊環(huán)境等方面更有利于項(xiàng)目的后期招租，同時(shí)也有利于改變聯(lián)合辦公過(guò)去「矮窮矬」的標(biāo)簽，提升對(duì)資本界的吸引力。然而，高昂的承租成本不可避免的要轉(zhuǎn)嫁到租客身上。對(duì)于小微企業(yè)而言，成本依然是最大的關(guān)注點(diǎn)。由此，客群將以中型企業(yè)和大企業(yè)中的靈活部門(mén)為核心?？腿旱牟町悾瑢⑦M(jìn)一步造成對(duì)空間服務(wù)內(nèi)容和要求的變化。這些變化都將催生聯(lián)合辦公新的運(yùn)營(yíng)服務(wù)模式和方法。

四、2018 年 4 月 11 日，WeWork 中國(guó)宣布合并裸心社

事件回顧：WeWork 中國(guó)以 25 億元人民幣價(jià)格并購(gòu)裸心社。兩個(gè)公司的合并期預(yù)計(jì)為半年，2018 年年內(nèi)，裸心社還將獨(dú)立運(yùn)營(yíng)。WeWork 聯(lián)合辦公空間 2010 年創(chuàng)立于紐約，于 2016 年 7 月正式進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)?，F(xiàn)已覆蓋全球71座城市，200多個(gè)辦公地點(diǎn)，擁有超過(guò) 21 萬(wàn)會(huì)員。而裸心社成立于 2015 年，目前在北京、上海開(kāi)設(shè)了 20 個(gè)聯(lián)合辦公空間，在整個(gè)亞洲地區(qū)，一共擁有 46 個(gè)辦公空間。

克而瑞點(diǎn)評(píng)：受創(chuàng)始人高天成影響，裸心社是國(guó)內(nèi)聯(lián)合辦公里與 WeWork 理念、價(jià)值觀最接近的一家。在社群運(yùn)維上都頗有新的，空間風(fēng)格調(diào)性也較為接近。裸心社在國(guó)內(nèi)聯(lián)合辦公市場(chǎng)也曾風(fēng)光無(wú)限。最終落得委身他人的結(jié)局，根源仍在于自身造血能力尚未建立起來(lái)，而資本市場(chǎng)又停止輸血。2017 年裸心社運(yùn)營(yíng)情況未能得到好轉(zhuǎn)，2017 年 7 月計(jì)劃啟動(dòng)的 C 輪融資也遲遲未能落地。由此，裸心社與 JustCo 的合并計(jì)劃被擱置，人員流失情況也較為嚴(yán)重。在這樣的局面下，加入到 WeWork 大家庭不失為一個(gè)不錯(cuò)的選擇。對(duì)于 WeWork 中國(guó)而言，有業(yè)內(nèi)分析估測(cè)，完成對(duì)裸心社的合并，WeWork 中國(guó)的估值就將超過(guò) 25 億美元。

五、2018 年 5 月，夢(mèng)想加單月簽約面積達(dá)到 15 萬(wàn)㎡，是過(guò)去 3 年運(yùn)營(yíng)面積的 3 倍

事件回顧：在以「極致優(yōu)化」為主題的夢(mèng)想加 C 輪融資暨品牌升級(jí)發(fā)布會(huì)上，夢(mèng)想加創(chuàng)始人王曉魯透露，2018 年 5 月，夢(mèng)想加單月的簽約面積總量達(dá)到了 15 萬(wàn)㎡。這個(gè)數(shù)字是夢(mèng)想加 2015 到 2017 年三年運(yùn)營(yíng)總面積 5 萬(wàn)㎡的三倍。在地域覆蓋方面，夢(mèng)想加已經(jīng)成為了北京、成都兩地?fù)碛凶畲笠?guī)模的辦公服務(wù)品牌，同時(shí)，也已進(jìn)入了上海、西安、南京、杭州、重慶等一線和新一線城市。

克而瑞點(diǎn)評(píng)：夢(mèng)想加在擴(kuò)張道路上用的是「加速開(kāi)店」的方式?！赶嘛溩印沟男潞烅?xiàng)目背后是資本對(duì)夢(mèng)想加的極大看好。2018 年 8 月，夢(mèng)想加完成 C 輪 1.2 億美元的融資。彈藥充足，規(guī)模擴(kuò)張的推進(jìn)速度自然迅猛。資本看好的重要原因是夢(mèng)想加一直堅(jiān)持的「智慧辦公」，為其贏得了回報(bào)。2018 年「共享經(jīng)濟(jì)」出現(xiàn)大倒退，「共享」概念在資本界也不再吃香?！钢悄芑?nbsp;+ 智慧化」成為「新趨勢(shì)」。而夢(mèng)想加憑借在信息化智能化方面的技術(shù)沉淀，和在「智效辦公體系」輸出業(yè)務(wù)的堅(jiān)持，贏得了包括龍湖地產(chǎn)、華潤(rùn)集團(tuán)、蛇口招商局等企業(yè)在內(nèi)的青睞。

六、2018 年 6 月，米域打造 22000 平方米北京最大單體聯(lián)合辦公

事件回顧：2018 年 6 月，米域宣布進(jìn)入北京市場(chǎng)。首個(gè)場(chǎng)地總體量達(dá)到 22000 平方米，將成為北京最大單體聯(lián)合辦公。項(xiàng)目位于北京朝陽(yáng)區(qū)十里堡，萬(wàn)科時(shí)代中心的 2-6 層。米域創(chuàng)始人、CEO 馮印陶表示，將以「設(shè)計(jì)、智能、舒適、社群」為關(guān)鍵詞并充分結(jié)合該區(qū)域文化傳媒企業(yè)聚集的特點(diǎn)對(duì)這一空間進(jìn)行改造和運(yùn)營(yíng)。

克而瑞點(diǎn)評(píng)：「越開(kāi)越大」成為聯(lián)合辦公 2018 年另一個(gè)新現(xiàn)象。「最大單體空間」的記錄不斷被刷新。從 12000 ㎡到 16000 ㎡，再到米域北京十里堡項(xiàng)目的 22000 ㎡。越來(lái)越大的聯(lián)合辦公在產(chǎn)品組合、運(yùn)營(yíng)管理、服務(wù)內(nèi)容、團(tuán)隊(duì)能力和技術(shù)系統(tǒng)等方面的要求都將與 2000 ㎡左右的空間大不相同。頭部空間不斷挑戰(zhàn)更大的單體項(xiàng)目是在倒逼自己各方面能力的升級(jí)，在不斷變化和日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中找到新的方向。米域·十里堡項(xiàng)目目前處在裝修階段，預(yù)計(jì) 2019 年年初部分場(chǎng)地先行開(kāi)業(yè)試運(yùn)營(yíng)。

七、 2018 年 7 月 17 日，匯豐環(huán)球營(yíng)運(yùn)中心 900 工位入駐 WE+ 酷窩

事件回顧：匯豐環(huán)球營(yíng)運(yùn)中心正式入駐 WE+ 酷窩廣州中洲中心空間。WE+ 酷窩為其提供 900 個(gè)工位，總辦公面積接近 5000 ㎡，是目前國(guó)內(nèi)入駐聯(lián)合辦公空間的需求規(guī)模之最。相較之前匯豐在香港入駐另一聯(lián)合辦公 300 個(gè)工位的案例，本次規(guī)模提升了將近 3 倍。

克而瑞點(diǎn)評(píng)：根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2017 年一線城市聯(lián)合辦公工位需求小于 10 個(gè)的客戶占比超過(guò) 80%，其中需求小于 5 個(gè)的占 60% 以上。2018 年這一數(shù)字正在悄然發(fā)生變化。We+ 聯(lián)合辦公空間創(chuàng)始人劉彥燊表示目前 WE+ 酷窩每月新增收入中，20 個(gè)人以上的中小企業(yè)客戶租金貢獻(xiàn)占比 85%。聯(lián)合辦公空間正在有意識(shí)的調(diào)整自己的客群結(jié)構(gòu)。小微客戶議價(jià)能力弱，招租難度相對(duì)較小。但是，需求不穩(wěn)定，支付能力有限，難以成為穩(wěn)定的現(xiàn)金流提供者。將主力客群逐步調(diào)整到中型企業(yè)和大型企業(yè)的靈活部門(mén)已經(jīng)成為聯(lián)合辦公的新趨勢(shì)。此次匯豐銀行 900 個(gè)工位需求入駐 WE+ 酷窩是其中的代表事件。這也是 2018 年聯(lián)合辦公空間大量進(jìn)駐甲級(jí)寫(xiě)字樓的原因之一。

八、2018 年 9 月 7 日，WeWork 中國(guó)區(qū)代理中介傭金提升，最高至 25%

事件回顧：對(duì)新增客戶，WeWork 中國(guó)給到經(jīng)紀(jì)人的傭金漲至 25%，業(yè)內(nèi)平均傭金水平為 10%；如果客戶擴(kuò)租，WeWork 還將給經(jīng)紀(jì)人 10% 的傭金。周期則從 2018 年 9 月 7 號(hào)持續(xù)到 2018 年 12 月。

克而瑞點(diǎn)評(píng)：WeWork 中國(guó)大幅提升經(jīng)紀(jì)人傭金，但殺心遠(yuǎn)未及 WeWork 全球。WeWork 全球給到經(jīng)紀(jì)人的傭金高達(dá) 100%。如果租戶從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手處轉(zhuǎn)租到 WeWork 里，簽約超過(guò)一年的，第一年租金五折。以此事件為標(biāo)志，WeWork 打響全球聯(lián)合辦公價(jià)格戰(zhàn)的第一槍。2018 年雙十一，參與促銷活動(dòng)的聯(lián)合辦公品牌數(shù)量和力度都是歷年之最，工位價(jià) 5 折大促的也不在少數(shù)。融資能力強(qiáng)的空間正在用「燒錢(qián)」逼競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手半道餓死。這樣的價(jià)格絞殺不利于聯(lián)合辦公品牌構(gòu)建自身的運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)力，關(guān)注重心也容易從客戶滿意度上偏離。WeWork 此次下殺手，一方面不滿意在中國(guó)市場(chǎng)的擴(kuò)張狀況，另一方面也不想再給國(guó)內(nèi)聯(lián)合辦公品牌喘息的空間。「高價(jià)拿樓」、「低價(jià)搶客」、「用壟斷獲取收益」的資本套路在聯(lián)合辦公市場(chǎng)已經(jīng)越來(lái)越明顯。

九、2018 年 11 月 13 日，優(yōu)客工場(chǎng)完成 2 億美元 D 輪融資，估值增至 30 億美元，聯(lián)合辦公國(guó)內(nèi)最大的獨(dú)角獸企業(yè)誕生

事件回顧：優(yōu)客工場(chǎng)完成了 2 億美元的 D 輪融資。本輪融資由香港全明星投資公司( All-Stars Investment )領(lǐng)投，中國(guó)投資銀行易凱資本( CEC Capital )和其他投資者跟投。此輪融資過(guò)后，優(yōu)客工場(chǎng)的估值高達(dá) 30 億美元，相較 C 輪融資時(shí) 18 億美元的估值，提升了三分之二。

克而瑞點(diǎn)評(píng)：2018 年一年時(shí)間，優(yōu)客工場(chǎng)完成 4 輪融資，最大間隔時(shí)間不超過(guò) 4 個(gè)月，融資總額占聯(lián)合辦公市場(chǎng)的 25.7%，排名僅次于氪空間，位列行業(yè)第二。融資進(jìn)展順利，為優(yōu)客工場(chǎng)提供收并購(gòu)所需的資金。收并購(gòu)空間擴(kuò)大自身規(guī)模，收并購(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)，擴(kuò)展自身生態(tài)。這些也幫助優(yōu)客工場(chǎng)提升估值。優(yōu)客工場(chǎng)的目標(biāo)是擴(kuò)張到 40 個(gè)國(guó)家的 350 個(gè)城市，三年內(nèi)把工位數(shù)量從現(xiàn)在的 10 萬(wàn)個(gè)增加至 20 萬(wàn)個(gè)。

十、2018 年 12 月 4 日，P2 與 WALNUT 宣布合并，深入推進(jìn)西南區(qū)域戰(zhàn)略布局

事件回顧：聯(lián)合辦公品牌 People Squared 和 WALNUT 正式宣布合并，并已簽署相關(guān)備忘錄。未來(lái)雙方將共同推進(jìn)聯(lián)合辦公產(chǎn)業(yè)和社區(qū)在成都以及西南地區(qū)的落地與發(fā)展。合并以后， WALNUT 創(chuàng)始人張藝達(dá)、都東來(lái)將成為 P2 合伙人。未來(lái)兩年，P2 將和 WALNUT 一起于成都、重慶、西安在內(nèi)的西南地區(qū)布局超過(guò) 20 個(gè)空間。

克而瑞點(diǎn)評(píng)：P2 與 WALNUT 的合并一方面基于 P2 的城市布局。2018 年 9 月，P2 宣布把西南地區(qū)的總部重點(diǎn)移至成都。而 WALNUT 在成都深耕多年，憑借其在西南片區(qū)的用戶基礎(chǔ)和品牌認(rèn)可度，可以幫助 P2 更好的布局西南。另一方面，城市熱度和屬性符合 P2 基因。成都的目標(biāo)是建成西部領(lǐng)先、全國(guó)一流、世界知名的文創(chuàng)中心城市。而 P2 三大產(chǎn)品線中就有針對(duì)文創(chuàng)領(lǐng)域的 M 系列。因此，P2 與 WALNUT 的合并是 P2 在城市布局、客戶群體、產(chǎn)品服務(wù)等關(guān)鍵方面深思熟慮后的精準(zhǔn)出手。

已經(jīng)到來(lái)的 2019，聯(lián)合辦公市場(chǎng)的整合仍將繼續(xù)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)慘烈程度可能更勝 2018。寡頭企業(yè)在智能化和產(chǎn)業(yè)鏈布局上會(huì)更具優(yōu)勢(shì)。聯(lián)合辦公的產(chǎn)品和服務(wù)也將進(jìn)一步升級(jí)，并倒逼辦公市場(chǎng)的整體提升。

有趣的人需要有趣的空間，聯(lián)合辦公曾給我們辦公空間的驚喜和未來(lái)辦公環(huán)境的無(wú)限遐想。盡管新興市場(chǎng)發(fā)展到一定階段，并購(gòu)整合，強(qiáng)者恒強(qiáng)是必然趨勢(shì)，但克而瑞相信，2019 的聯(lián)合辦公仍將帶給我們新的驚喜，我們也在繼續(xù)期待聯(lián)合辦公新的進(jìn)化。