原告呂某、蘭某訴稱：被告王某稱其有一塊手續(xù)合法的地皮，可以轉(zhuǎn)讓給二原告使用，并保證在轉(zhuǎn)讓后，原告可以自主建房使用。二原告聽信了王某的允諾和保證，與王某簽訂了轉(zhuǎn)讓協(xié)議。雙方約定：“甲方將竹木廠小區(qū)內(nèi)陸皮一塊轉(zhuǎn)讓給乙方，乙方付甲方前期款人民幣75萬元，余款30萬元待建筑完工后一次性付清?！鄙鲜龊贤炗喓?，二原告將75萬支付給王某，后陸續(xù)支付給王某轉(zhuǎn)讓費(fèi)及其他費(fèi)用共計(jì)115萬元，王某出具收據(jù)憑證。后經(jīng)核實(shí)，王某所轉(zhuǎn)讓的地皮使用權(quán)屬北京某公司工會(huì)，王某系通過案外人李某“租賃”得來，王某對(duì)該地皮無合法的轉(zhuǎn)讓手續(xù)，二原告無權(quán)使用所轉(zhuǎn)讓的地皮，且王某無該地的審批建設(shè)手續(xù)，原告無權(quán)在該地皮上建筑房屋，王某收取巨額轉(zhuǎn)讓費(fèi)于法無據(jù)。現(xiàn)二原告無法實(shí)現(xiàn)王某所承諾的在轉(zhuǎn)讓地皮上建房目的，故起訴要求：1、確認(rèn)二原告和被告王某簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效；2、被告王某返還二原告轉(zhuǎn)讓款115萬元；3、訴訟費(fèi)由被告王某承擔(dān)。

被告王某辯稱：我與二原告簽訂的是轉(zhuǎn)讓承租權(quán)的合同，法律上不禁止。合同履行中，我與案外人李某的原租賃合同已經(jīng)解除，二原告和李某又簽訂了新的租賃合同，據(jù)此我完成了轉(zhuǎn)讓協(xié)議的義務(wù)，二原告給付了價(jià)款，轉(zhuǎn)讓協(xié)議履行完畢，我認(rèn)為合同有效。二原告要求我返還轉(zhuǎn)讓款沒有事實(shí)和法律依據(jù)，請(qǐng)求法院依法駁回。

第三人某公司工會(huì)述稱：我單位沒有將土地承租給王某，王某無權(quán)對(duì)外轉(zhuǎn)租。我單位認(rèn)為二原告與王某的爭(zhēng)議與我單位無關(guān)，二原告與王某之間的法律關(guān)系與我單位與王某的法律關(guān)系不是同一法律關(guān)系。

通州區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：根據(jù)本案查明的事實(shí)，某公司工會(huì)并未授權(quán)李某將該地塊進(jìn)行對(duì)外租賃。李某與王要所簽訂的《租賃合同》的甲方為某公司工會(huì)生活基地房管科，該單位并非由某公司工會(huì)設(shè)立，且與收據(jù)上的某公司工會(huì)生活基地管理處并非同一單位，某公司工會(huì)已于2008年撤銷了某公司工會(huì)生活基地管理處，并免除了李某的負(fù)責(zé)人職務(wù)，王某在與其簽訂《租賃合同》時(shí)并未核實(shí)李某是否有將該地塊對(duì)外租賃的權(quán)利，故即使收據(jù)上的“某公司工會(huì)生活基地管理處結(jié)算財(cái)務(wù)專用章”系真實(shí)的，亦不應(yīng)使王某有合理理由相信李某有代表某公司工會(huì)對(duì)外出租該地塊的權(quán)利。

同時(shí)，王某與李某所簽訂的《租賃合同》中所約定的租金為30萬元，在王某與呂某、蘭某所簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中約定的款項(xiàng)為100萬元，呂某、蘭某實(shí)際向王某支付115萬元，該金額遠(yuǎn)超過《租賃合同》中約定的租金的金額?，F(xiàn)住某公司工會(huì)對(duì)李某對(duì)外出租該地塊的使用權(quán)的行為不予追認(rèn)，故王某無權(quán)將該地塊的使用權(quán)對(duì)外進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，呂某、蘭某要求確認(rèn)《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效的訴訟請(qǐng)求，理由正當(dāng)，證據(jù)充分，法院予以支持。王某應(yīng)返還呂某、蘭某已經(jīng)支付的款項(xiàng)，根據(jù)呂某、蘭某提供的收條顯示，王某共計(jì)收取款項(xiàng)115萬元，故對(duì)呂某、蘭某要求王某返還115萬元的訴訟請(qǐng)求，理由正當(dāng)，證據(jù)充分，法院依法予以支持。

綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十一條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四第一款之規(guī)定，通州區(qū)人民法院判決如下：一、原告呂某、蘭某與被告王某于二〇一三年二月二十三日簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效；二、被告王某返還原告呂某、蘭某人民幣一百一十五萬元，于本判決生效之日起十五日內(nèi)執(zhí)行清。

該判決作出后，王某提出上訴。二審法院經(jīng)審理維持原判。

【法官釋法】

本案涉及的主要法律問題是無權(quán)處分對(duì)合同效力的影響，其具體分析如下。

《中華人民共和國合同法》第五十一條規(guī)定：無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。根據(jù)本條法律的規(guī)定，無權(quán)處分行為人簽署的合同為效力待定合同，其成為有效合同的條件應(yīng)為權(quán)利人的追認(rèn)。

（一）構(gòu)成無權(quán)處分的條件。無權(quán)處分是指行為人沒有處分權(quán)，卻以自己的名義實(shí)施的對(duì)他人財(cái)產(chǎn)的法律上的處分行為。其有三項(xiàng)構(gòu)成條件：一是無權(quán)處分行為人欠缺財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)。即行為人在對(duì)他人財(cái)產(chǎn)不享有相應(yīng)的處分權(quán)利的情況下，而與第三人訂立處分他人財(cái)產(chǎn)權(quán)利的合同。無處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)則構(gòu)成對(duì)他人財(cái)產(chǎn)的侵害，這是無權(quán)處分行為的最顯著特征。二是處分權(quán)人以自己的名義實(shí)施了處分他人財(cái)產(chǎn)的行為。無權(quán)處分人如以財(cái)產(chǎn)權(quán)利人名義與第三人訂立合同，則應(yīng)作為無權(quán)代理合同處理。三是無權(quán)處分行為是違反法律的行為。

（二）無權(quán)處分行為的效力。根據(jù)合同法相關(guān)條款的規(guī)定，無權(quán)處分行為在權(quán)利人未追認(rèn)或無處分權(quán)人訂立合同后未取得處分權(quán)之前，該處分合同效力屬效力待定狀態(tài)。是指合同雖然已經(jīng)成立，但因其不完全符合有關(guān)生效要件的規(guī)定，其效力能否發(fā)生尚不能確定，一般須經(jīng)有權(quán)人表示承認(rèn)才能生效。在無權(quán)處分合同中，無處分權(quán)人缺乏處分能力本應(yīng)使訂立的合同無效，但考慮到經(jīng)濟(jì)生活本身的復(fù)雜性，雖然本應(yīng)屬于無權(quán)處分，如果權(quán)利人追認(rèn)或處分人事后取得處分權(quán)，一般沒有理由強(qiáng)制使其無效，這即符合追認(rèn)權(quán)人利益、有利于促成更多的交易，也有利于維護(hù)善意相對(duì)人的利益、保障民商交易的安全與穩(wěn)定。因此，在權(quán)利人追認(rèn)前或無處分權(quán)人取得處分權(quán)前，將合同規(guī)定為效力待定合同，而不是簡單地宣告該合同無效，是符合各方的利益的，權(quán)利人對(duì)效力待定合同追認(rèn)后，或無處分權(quán)人取得處分權(quán)后，該合同就生效。

（三）無權(quán)處分制度在本案的應(yīng)用。在本案中，雖然涉訴的合同為原被告雙方簽訂，但該合同的基礎(chǔ)法律關(guān)系應(yīng)當(dāng)為李某與被告間簽署的第一份《租賃合同》，該《租賃合同》的效力直接影響涉訴合同的效力，即《租賃合同》如果有效，則當(dāng)事人可以依法處置自己的合同權(quán)利，包括變更承租方主體或轉(zhuǎn)租等，如《租賃合同》無效，則在此基礎(chǔ)上衍生的其他法律關(guān)系均應(yīng)是無效行為。

涉訴地塊的使用權(quán)為某公司工會(huì)享有，李某雖原為工會(huì)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人，但該部門早已撤銷，李某本人也與工會(huì)不再有隸屬關(guān)系，其無權(quán)對(duì)該地塊的相關(guān)權(quán)益作出任何處分行為。因此，李某與被告簽署的《租賃合同》應(yīng)為效力待定合同，其生效的條件是權(quán)利人公司工會(huì)的追認(rèn)或李某自身取得土地使用權(quán)。本案中，由于第三人某公司工會(huì)對(duì)李某的行為拒絕追認(rèn)，李某也無法取得土地權(quán)益，因此李某的行為歸于無效，其與被告間的《租賃合同》亦為無效合同?；凇蹲赓U合同》的無效，被告對(duì)于《租賃合同》項(xiàng)下的“權(quán)益”同時(shí)歸于無效，因此被告亦無權(quán)對(duì)其《租賃合同》“權(quán)益”進(jìn)行處分，原被告雙方簽署的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》同樣應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效合同，被告已收取的全部款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)退還原告。