不是誰(shuí)一開(kāi)始就知道自己天生就是一個(gè)房產(chǎn)投資者。

今天這名投資人叫Todd Hunter，位于悉尼，從19歲開(kāi)始購(gòu)入自己的一室小單元房開(kāi)始，到31歲時(shí)，已經(jīng)持有了50套物業(yè)，而在頂峰時(shí)期，曾同時(shí)持有80套物業(yè)。

而他給出購(gòu)房者的第一個(gè)建議就是，不要猶豫，即刻入市。

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不靠父母 學(xué)生時(shí)期就開(kāi)始打工存錢(qián)

買(mǎi)房的第一筆啟動(dòng)資金從哪里來(lái)呢？大多數(shù)的答案是靠父母。但今天的主人公Todd Hunter并不是，只又是個(gè)靠自己雙手打拼的故事。

他的父母開(kāi)了一家摩托車(chē)店，高中時(shí)期，每周六，Todd Hunter都去到店里打工。而作為店長(zhǎng)的父母也嚴(yán)格第將自己的兒子作為一名員工來(lái)對(duì)待。洗車(chē)、拖地、換機(jī)油……反正又臟又累的活，Todd Hunter做了不少。

那如此一番勞動(dòng)下來(lái)，Todd Hunter的親身父母給兒子開(kāi)的工資是多少呢？$5一小時(shí)，沒(méi)錯(cuò)，就只有5刀，比唐人街餐館黑工的工資還要低。

不過(guò)，Todd Hunter仍覺(jué)得父母父母在他人生中扮演著重要的角色，盡管他的父母并不知道。“父母給我提供了第一份工作，使我有能力自己去掙錢(qián)。”

Todd Hunter的哥哥和妹妹也和他一樣，需要自己掙錢(qián)。當(dāng)他16歲時(shí)，他想要一部車(chē)，于是他每周六到自家的摩托車(chē)店打工，然后將掙到25刀工錢(qián)，從中每周存下15刀。

經(jīng)過(guò)艱苦而又漫長(zhǎng)的一年多時(shí)間后，Todd Hunter終于存夠了錢(qián)，買(mǎi)下了人生中的第一輛車(chē)。當(dāng)時(shí)，他連駕照都還沒(méi)有獲得。

雖然這輛以900澳元購(gòu)入的車(chē)是一輛1972年產(chǎn)的老爺車(chē)，不過(guò)當(dāng)Todd Hunter得到駕照開(kāi)車(chē)去高中上學(xué)時(shí)，同學(xué)們都崇拜不已，因?yàn)門(mén)odd Hunter是學(xué)校里第一個(gè)開(kāi)車(chē)來(lái)上學(xué)的學(xué)生。

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擁有了房子 卻失去了女朋友

有了車(chē)之后，一套理想的房屋，當(dāng)然是每個(gè)人都?jí)裘乱郧蟮?，Todd Hunter也不例外。當(dāng)這個(gè)目標(biāo)有了之后，Todd Hunter又開(kāi)始打工存錢(qián)。

直到他19歲時(shí)，看中了位于悉尼南區(qū)Cronulla的一套價(jià)值 $111,000的一室單元房，Todd Hunter和女朋友一起將全部存款拿出來(lái)付了20%的首付和其他稅費(fèi)，同時(shí)申請(qǐng)了$88,800的房貸。

房貸對(duì)Todd Hunter而言，并沒(méi)有造成太大的壓力，他慢慢地發(fā)現(xiàn)，自己和女朋友的收入完全可以應(yīng)付更多的還貸金額。于是，在購(gòu)入第一套房的18個(gè)月后，他們又購(gòu)入了自己第二套房產(chǎn)。

這套房產(chǎn)位于Caringbah，也在悉尼南區(qū)，與第一套房子相距不遠(yuǎn)，總價(jià)為$240,000。

本來(lái)以為T(mén)odd Hunter和女朋友要開(kāi)始走向幸福美滿(mǎn)的家庭生活的時(shí)，這時(shí)，兩人卻分手了，還好總共有兩套房子，一人拿走一套。

3

自駕游變成投資之旅

情場(chǎng)的失意，也使得Todd Hunter的購(gòu)房之路陷入停滯階段。因?yàn)?，如果單憑自己的收入，在市場(chǎng)上很難找到更小面積更低價(jià)格的合適房產(chǎn)。

而這一切一直等到Todd Hunter 25歲那場(chǎng)出游，才迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)。當(dāng)時(shí)，Todd Hunter將自己的房子出租出去，開(kāi)始了自駕游。

當(dāng)?shù)竭_(dá)西澳一個(gè)名叫Bunbury的小鎮(zhèn)，他發(fā)現(xiàn)這里的三室獨(dú)立屋的售價(jià)僅僅只要 $130,000。

看著房產(chǎn)中介櫥窗上貼出的價(jià)格，Todd Hunter幾乎不敢相信，要知道此前在悉尼購(gòu)入的一套兩室單元房就花了$240,000。

而且Bunbury小鎮(zhèn)看起來(lái)還不錯(cuò)，為了弄明白原因，Todd Hunter將自駕游變成調(diào)查之旅。

當(dāng)Todd Hunter回到了悉尼，成為一名貸款經(jīng)紀(jì)人。這時(shí)，距離他買(mǎi)上一套房子已經(jīng)過(guò)去了兩年，而那套房子的升值情況也非常良好，同時(shí)自己的收入與房貸開(kāi)支相比，也顯得綽綽有余。不如，再繼續(xù)投資房產(chǎn)吧，此前旅程中遇到的Bunbury小鎮(zhèn)成為了他的首選地點(diǎn)。

4

現(xiàn)金流為王

平時(shí)的工作中，Todd Hunter接觸最多的就是房貸。從中，他總結(jié)了五點(diǎn)關(guān)于投資組合是否能成功的關(guān)鍵點(diǎn)。

· 有多少可以使用的資金或是存款?

· 在貸款機(jī)構(gòu)看來(lái)，后期有沒(méi)有能力還貸？
· 入市時(shí)機(jī)是否合適？
· 對(duì)投資房產(chǎn)有沒(méi)有強(qiáng)烈的欲望？
· 具不具備相關(guān)的房產(chǎn)知識(shí)？

他說(shuō)，“對(duì)于房產(chǎn)投資，我確實(shí)有很大的興趣。在我過(guò)去兩年的工作中，我也積累了很多經(jīng)驗(yàn)，了解到為什么會(huì)有這么多偏遠(yuǎn)小鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)會(huì)被低估。不過(guò)，對(duì)我而言，資金是硬傷，存款不多，使得我不能在短時(shí)間內(nèi)再入市?！?/strong>

“想要繼續(xù)投資房產(chǎn)，這意味著我需要用有限的存款，來(lái)應(yīng)付已有的房貸及后期再購(gòu)房的費(fèi)用。必須要極力降低每筆投資的花費(fèi)，把錢(qián)花在刀刃上。”

“對(duì)于資金有限的投資者而言，在購(gòu)房后，現(xiàn)金流能否為正是關(guān)鍵，這其中投資房的租金收益表現(xiàn)尤為重要。

這也是我選擇投資房的標(biāo)準(zhǔn)，需要更高的市場(chǎng)收益來(lái)支撐房貸開(kāi)銷(xiāo)，房屋的可負(fù)擔(dān)性也要更高?！?/span>

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找準(zhǔn)時(shí)機(jī) 低點(diǎn)入市西澳

當(dāng)然最重要地是需要找準(zhǔn)時(shí)機(jī)，當(dāng)西澳這些偏遠(yuǎn)地方的房地產(chǎn)價(jià)格被低估時(shí)，也正是房產(chǎn)周期的低點(diǎn)。這時(shí)，Todd Hunter開(kāi)始購(gòu)入西澳的房產(chǎn)。

上圖是在2003年，Todd Hunter投資西澳的第一套房產(chǎn)，總房?jī)r(jià)為13.3萬(wàn)澳元，每周的房租收益為165澳元。

2005年，西澳地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始走上坡路，吸引了不少投資者。然而這時(shí)，Todd Hunter已經(jīng)在西澳的Bunbury, Collie, Geraldton 和 Kwinana 都購(gòu)入了房產(chǎn)，搶在房?jī)r(jià)上漲前就已經(jīng)入市，于是，在資本增值和租金收益上都取得了不錯(cuò)的增長(zhǎng)。

在西澳積累的資金，使得Todd Hunter有了得以繼續(xù)投資更多的房產(chǎn)。

“當(dāng)房?jī)r(jià)上漲到一定價(jià)格后，我轉(zhuǎn)手賣(mài)掉，使我總的負(fù)債金額減少，然后利用漲幅所得再購(gòu)入新的房產(chǎn)。利用同樣的策略，我也買(mǎi)了很多合適的土地?！?/strong>

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理性對(duì)待交易稅費(fèi)

當(dāng)然，頻繁第買(mǎi)入和賣(mài)出房產(chǎn)，這些交易也產(chǎn)生了不少費(fèi)用支出，其中包括印花稅、律師費(fèi)用、貸款費(fèi)用、中介費(fèi)用、資本增值稅、土地稅等。

“對(duì)只關(guān)心交易費(fèi)用的投資者而言，交易支出可能會(huì)成為投資路上的一個(gè)障礙。如果最后，這個(gè)房產(chǎn)能為你帶來(lái)收益，那你為何還要在乎這些開(kāi)支呢？”

“對(duì)我而言，前前后后共買(mǎi)入和賣(mài)出的房子共有80套，最后持有50套。這一系列交易下來(lái)，費(fèi)用的開(kāi)支也不是一個(gè)小數(shù)目。不過(guò)，投資組合的雪球也越滾越大，而在投資期間，當(dāng)然根本忙得停不下來(lái)，銀行不會(huì)等你，好房子也不會(huì)等你。我甚至將自己居住的房子出售，以獲得另一套房子的首筆資金?！?/strong>

重新回到租房居住的Todd Hunter開(kāi)始構(gòu)想著自己未來(lái)的新家模樣。

2007年，Todd Hunter決定將自己在西澳的20套房產(chǎn)全部賣(mài)掉，而這些房子在過(guò)去的幾年，房屋總價(jià)已經(jīng)翻了一倍，甚至兩倍。

“出售這20套房子，產(chǎn)生了很對(duì)稅費(fèi)，不過(guò)更多的投資收益也隨之而來(lái)，我也有足夠的錢(qián)購(gòu)買(mǎi)心儀的新家。我的房產(chǎn)投資之路也晉級(jí)到了另一個(gè)階段。”

2009年，悉尼的房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)，開(kāi)始下行?！?span>我在房?jī)r(jià)低谷的時(shí)候又開(kāi)始不斷買(mǎi)入房產(chǎn)，并一直持續(xù)到現(xiàn)在?！?/span>

“我持有的房產(chǎn)數(shù)量一直都處于波動(dòng)中，當(dāng)我需要支付下一套房屋的購(gòu)入費(fèi)用，或者翻新我新家時(shí)，我就會(huì)售出持有的物業(yè)。”

到目前為止，Todd Hunter仍持有的物業(yè)共有40多套，而且在不久后又將重新超過(guò)50套。

“我現(xiàn)在要做的就是創(chuàng)造更多的現(xiàn)金流收入，靠著房產(chǎn)的租金和資本增值，我可以不用去工作，就可以選擇自己想要的生活方式，這也是我最終所希望達(dá)到的理想生活?！?/span>

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人生贏家的忠告

Todd Hunter從多年的投資之路中，為購(gòu)房者總結(jié)了如下經(jīng)驗(yàn)：

· 從現(xiàn)在開(kāi)始，即刻入市。澳洲那么大，房產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)有很多，你要做的就是趕緊抓住它。
· 保持購(gòu)入房?jī)r(jià)低于40萬(wàn)澳元的房子。
· 投資那些很少有人知道，但未來(lái)又有升值空間的區(qū)域。
· 遠(yuǎn)離夸夸其談的房產(chǎn)銷(xiāo)售人員。
· 獲得專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)的支持，包括房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，當(dāng)然這個(gè)人也需要是一個(gè)專(zhuān)業(yè)的投資者。

最后，通過(guò)視頻來(lái)看看，這位人生贏家現(xiàn)在的生活日常。