?一、計(jì)算企業(yè)所得稅的利息扣除規(guī)定

（一）三種法定情形的利息支出準(zhǔn)予扣除。依據(jù)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第三十八條的規(guī)定，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，三種情形的利息支出可扣除：一是非金融企業(yè)向金融企業(yè)借款的利息支出；二是企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)行債券的利息支出；三是非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算數(shù)額的部分。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)符合上述三種情形下的利息支出準(zhǔn)予扣除。

（二）集團(tuán)或其成員統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款利息可分?jǐn)偪鄢?/span>國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件規(guī)定，企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用，使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。 

（三）向關(guān)聯(lián)方借款利息支出區(qū)分三種情形進(jìn)行扣除。企業(yè)所得稅法第四十六條規(guī)定，企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)而發(fā)生的利息支出，不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。按照《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財(cái)稅〔2008〕121號(hào)）等文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出分三種情形扣除：

1.企業(yè)接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例不超過2∶1，其實(shí)際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，不超過企業(yè)所得稅法及其實(shí)施條例有關(guān)規(guī)定計(jì)算的部分，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)準(zhǔn)予扣除，超過的部分不得在發(fā)生當(dāng)期和以后年度扣除；

2.企業(yè)如果能夠按照企業(yè)所得稅法及其實(shí)施條例的有關(guān)規(guī)定提供相關(guān)資料，并證明相關(guān)交易活動(dòng)符合獨(dú)立交易原則的，其實(shí)際支付給境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的利息支出，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)準(zhǔn)予扣除；

3.企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)不高于境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的，其實(shí)際支付給境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的利息支出，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)準(zhǔn)予扣除。

（四）扣除時(shí)區(qū)分資本化支出和費(fèi)用化支出。企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第三十七條規(guī)定，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中發(fā)生的合理的不需要資本化的借款費(fèi)用，準(zhǔn)予扣除。企業(yè)為購置、建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和經(jīng)過12個(gè)月以上的建造才能達(dá)到預(yù)定可銷售狀態(tài)的存貨發(fā)生借款的，在有關(guān)資產(chǎn)購置、建造期間發(fā)生的合理的借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)作為資本性支出計(jì)入有關(guān)資產(chǎn)的成本，并依照本條例的規(guī)定扣除。《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）規(guī)定，企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)，通常屬于《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)——借款費(fèi)用（2006）》（財(cái)會(huì)〔2006〕3號(hào)）規(guī)定的資本化條件的資產(chǎn)，企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi)用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購建或者生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)予以資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本；其他借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。

二、計(jì)算土地增值稅的扣除規(guī)定

（一）資本化的利息支出應(yīng)調(diào)整作為財(cái)務(wù)費(fèi)用。《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號(hào)）規(guī)定，土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。也就是說，已經(jīng)資本化的利息支出，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，仍應(yīng)作為費(fèi)用處理。這對(duì)土地增值稅金額的影響較大，因?yàn)槿绻⒅С鲎鳛殚_發(fā)成本處理，不僅可以據(jù)實(shí)扣除，而且可以作為加計(jì)扣除的基數(shù)。

（二）據(jù)實(shí)扣除或者按比例計(jì)算扣除。國稅函〔2010〕220號(hào)文件規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

（三）超期利息和罰息不能扣除。《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）規(guī)定，對(duì)于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

（四）利用閑置專項(xiàng)借款對(duì)外投資取得收益應(yīng)沖減利息支出。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)——借款費(fèi)用（2006）》（財(cái)會(huì)〔2006〕3號(hào)）第六條規(guī)定，在資本化期間內(nèi)，每一會(huì)計(jì)期間的利息（包括折價(jià)或溢價(jià)的攤銷）資本化金額，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定確定：為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而借入專門借款的，應(yīng)當(dāng)以專門借款當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的利息費(fèi)用，減去將尚未動(dòng)用的借款資金存入銀行取得的利息收入或進(jìn)行暫時(shí)性投資取得的投資收益后的金額確定。

三、企業(yè)所得稅與土地增值稅在利息支出扣除方面的區(qū)別

通過比較分析，兩稅利息支出扣除在以下幾個(gè)方面應(yīng)重點(diǎn)區(qū)分：

（一）利息費(fèi)用是否區(qū)分資本化和費(fèi)用化處理。企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)明確在扣除利息費(fèi)用時(shí)，要區(qū)分資本化支出和費(fèi)用化支出，而土地增值稅相關(guān)規(guī)定則要求一律作為財(cái)務(wù)費(fèi)用處理。

（二）利息與其他借款費(fèi)用的扣除規(guī)定是否一致。借款費(fèi)用包括借款利息、折價(jià)或者溢價(jià)的攤銷、輔助費(fèi)用以及因外幣借款而發(fā)生的匯兌差額等。在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，利息支出與其他借款費(fèi)用的扣除基本一致，而計(jì)算土地增值稅時(shí)，利息支出適用單獨(dú)的規(guī)定進(jìn)行扣除。

（三）分項(xiàng)目扣除還是分年度扣除。在計(jì)算土地增值稅時(shí)，利息支出分項(xiàng)目歸集扣除。而在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，利息支出分年度歸集扣除。

（四）利息支出是否據(jù)實(shí)扣除。在計(jì)算土地增值稅時(shí)，按照國稅函〔2010〕220號(hào)文件的規(guī)定，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。而在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，沒有實(shí)際發(fā)生的利息支出，不允許扣除。

（五）向非金融機(jī)構(gòu)的借款利息如何扣除。在計(jì)算土地增值稅時(shí)，由于不能提供金融機(jī)構(gòu)證明，所以不允許據(jù)實(shí)扣除。而在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，對(duì)符合相關(guān)要求的利息支出，即使是向非金融機(jī)構(gòu)借款，也允許扣除。

（六）超期利息和罰息能否扣除。超期利息和罰息，在土地增值稅計(jì)算時(shí)不能扣除，而在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)允許扣除。

值得關(guān)注的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利息支出的會(huì)計(jì)處理一般如下：

1.費(fèi)用化利息支出

借：財(cái)務(wù)費(fèi)用——利息支出

貸：銀行存款等

2.資本化利息支出

借：開發(fā)成本——某項(xiàng)目

貸：銀行存款等

在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)將資本化利息支出從“開發(fā)成本——某項(xiàng)目”中剔除并調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中扣除，但會(huì)計(jì)處理不作相應(yīng)調(diào)整。

土地增值稅vs企業(yè)所得稅：6大成本扣除差異+預(yù)提處理全解析

一、土地成本：滯納金、閑置費(fèi)、利息處理大不同

1. 土地滯納金

企業(yè)所得稅：若滯納金被明確納入土地出讓合同或財(cái)政票據(jù)，可計(jì)入土地成本分?jǐn)偪鄢ㄐ璺謹(jǐn)傊粮髌陂_發(fā)產(chǎn)品），也可一次性計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出。

土地增值稅：原則上不可扣除：滯納金不屬于“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，清算時(shí)需剔除。

2. 土地閑置費(fèi)

企業(yè)所得稅：計(jì)入 土地開發(fā)成本，按項(xiàng)目分?jǐn)偪鄢?/span>

土地增值稅：根據(jù)國稅函[2010]220號(hào)，一律不得扣除。

二、前期工程費(fèi)：招標(biāo)代理費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)成爭(zhēng)議點(diǎn)

1. 共同點(diǎn)：兩稅均允許扣除 水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、“三通一平” 等費(fèi)用。

2. 差異點(diǎn)：

2.1招標(biāo)代理費(fèi)：

企業(yè)所得稅：無論招標(biāo)是否成功，均可計(jì)入前期工程費(fèi)扣除。

土地增值稅：僅招標(biāo)成功的費(fèi)用可扣除（部分地區(qū)要求提供招標(biāo)文件證明）。

2.2臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：

三、建筑安裝工程費(fèi)：發(fā)票與完工進(jìn)度是關(guān)鍵

1. 共同點(diǎn)：兩稅均認(rèn)可 出包工程款、自營(yíng)工程材料人工費(fèi) 等實(shí)際支出。

2. 差異點(diǎn)    

企業(yè)所得稅：允許預(yù)提未取得發(fā)票的出包工程款（≤合同金額10%）；

土地增值稅：嚴(yán)禁預(yù)提，必須以實(shí)際支付且取得合法憑證為準(zhǔn)，特別強(qiáng)調(diào)“支付”概念，所以收到發(fā)票沒有支付也不能扣除（廣東按照實(shí)際支付原則）。

四、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：紅線外支出處理“冰火兩重天”

1. 共同點(diǎn)：兩稅均允許扣除 紅線內(nèi)道路、供水、供電、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施支出。

2. 差異點(diǎn)：主要在于紅線外支出的處理方式。

企業(yè)所得稅：若證明與項(xiàng)目相關(guān)（如提升銷售環(huán)境），可計(jì)入 開發(fā)成本 或 銷售費(fèi)用 扣除。

五、配套設(shè)施費(fèi)：產(chǎn)權(quán)歸屬?zèng)Q定扣除命運(yùn)

1. 公共配套設(shè)施（如會(huì)所、幼兒園）

2. 有產(chǎn)權(quán)停車場(chǎng)所

3. 無產(chǎn)權(quán)停車場(chǎng)所（或人防）

六、營(yíng)銷設(shè)施費(fèi)：臨時(shí)售樓處處理分場(chǎng)景

1. 小區(qū)外臨時(shí)售樓處、樣板房

土地增值稅：全額剔除，不得計(jì)入開發(fā)成本。

2. 小區(qū)內(nèi)臨時(shí)售樓處、樣板房

企業(yè)所得稅：建造費(fèi)計(jì)入 開發(fā)間接費(fèi)用；若轉(zhuǎn)為可售資產(chǎn)，需確認(rèn)收入并匹配成本。

土地增值稅：保留為可售資產(chǎn)：成本可扣，但需確認(rèn)收入；拆除或無償移交：費(fèi)用不得扣除。

3、利用規(guī)劃會(huì)所/物業(yè)用房作售樓處

企業(yè)所得稅：產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主/政府的，費(fèi)用計(jì)入 公共配套成本；有償轉(zhuǎn)讓的需確認(rèn)收入。

土地增值稅：無償移交的，費(fèi)用可扣（需移交證明）；自持或有償轉(zhuǎn)讓的，成本不得扣除。

七、預(yù)提成本：一個(gè)能提，一個(gè)死摳

1. 企業(yè)所得稅允許預(yù)提的三類費(fèi)用

出包工程款：未取得發(fā)票部分≤合同金額10%；

公共配套預(yù)算造價(jià)：需符合不可撤銷承諾或法定配套條件；

政府規(guī)費(fèi)及物業(yè)完善費(fèi)：如報(bào)批報(bào)建費(fèi)、維修基金

2. 土地增值稅鐵律：禁止一切預(yù)提！

清算口徑：僅認(rèn)可實(shí)際支付且取得合法憑證的成本。

結(jié)語與風(fēng)控建議

1. 分稅種建臺(tái)賬：土地增值稅和企業(yè)所得稅成本分開歸集，避免混同引發(fā)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。

2. 紅線外支出前置規(guī)劃：拿地時(shí)爭(zhēng)取將政府要求寫入合同，或取得書面證明。

3. 營(yíng)銷設(shè)施選址優(yōu)先：盡量使用小區(qū)內(nèi)可售資產(chǎn)，避免費(fèi)用被剔除。

4. 預(yù)提費(fèi)用嚴(yán)控比例：企業(yè)所得稅預(yù)提不得超過政策上限，土地增值稅以票控稅。

5. 爭(zhēng)議事項(xiàng)留證據(jù)：滯納金性質(zhì)、利息分?jǐn)偡椒ǖ?，需留存合同、票?jù)、政府文件。

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政策依據(jù)：國稅發(fā)[2009]31號(hào)、國稅發(fā)[2006]187號(hào)、國稅函[2010]220號(hào)等。
實(shí)務(wù)提示：各地執(zhí)行口徑存在差異，具體操作建議提前與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通。

?以下來源于：九鼎財(cái)稅