國內(nèi)土地市場即將迎來重磅突破——12月23日，《土地管理法（修正草案）》提交全國人大常委會審議。按照修正后的《土地管理法》，農(nóng)村集體所有的經(jīng)營性建設用地，就將允許土地所有權(quán)人通過出讓、出租等方式交由單位或個人使用，而不必非要將土地性質(zhì)轉(zhuǎn)為國有。

集體經(jīng)營性建設用地是指具有生產(chǎn)經(jīng)營性質(zhì)的農(nóng)村建設用地，包括農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地興辦企業(yè)或與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)、商業(yè)所使用的農(nóng)村集體建設用地。其中，又以過去的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和招商引資用地為主。

在修改前的相關(guān)土地管理法規(guī)中，集體經(jīng)營性建設用地如果要開發(fā)建設，必須要被征收為國有土地，通過招拍掛獲得國有土地證之后，才能進行。也就是說，以往建設用地只有一個供應方——國家，以后則能從集體經(jīng)營性建設用地所有人手中直接獲得，土地市場上多了一個賣家。

上個世紀末昆明周邊發(fā)展起來的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，用地大多是集體經(jīng)營性土地

目前昆明市周邊許多鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地都屬于這種性質(zhì)，集體經(jīng)營性土地直接入市的政策落地后，其中不少就有機會獲得商業(yè)開發(fā)，因為目前政策僅允許此類土地進行經(jīng)營性開發(fā)，也就是發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等，而不能進行住宅開發(fā)，所以指望這一政策實施后房價降低是不現(xiàn)實的，但如果位置比較好的集體經(jīng)營性土地被用作開發(fā)出租公寓等，倒是可以在一定程度上降低昆明的住宅租金。

根據(jù)2013年的統(tǒng)計，全國的集體經(jīng)營性建設用地的面積約為4200萬畝，占全國建設用地總量的13.3%，數(shù)量不小。昆明沒有這方面的數(shù)據(jù)，估計總量也不在少數(shù)。但昆明周邊這些集體經(jīng)營性建設用地的所有人分屬各種村集體，利益關(guān)系復雜，地塊條件千差萬別，開發(fā)進程的不確定因素很多，所以就像城中村改造一樣，外來大型房企的優(yōu)勢難以發(fā)揮，反倒是昆明本地房企，有可能獲得比較多的機會。

自10年前外來房企大舉進軍昆明之后，本地房企除俊發(fā)、城投等少數(shù)幾家公司外，大部分都被資金、人才、技術(shù)、經(jīng)驗等方面具有明顯優(yōu)勢的外來企業(yè)碾壓，市場空間日益萎縮，只有在城中村改造領(lǐng)域，本地公司相對更擅長一些，但如今城中村改造越來越規(guī)范，越來越拼資金，本土房企機會也漸漸喪失。集體經(jīng)營性土地入市后，昆明本地房企有可能暫時會成為開發(fā)主力。

不過集體經(jīng)營性土地盡管可以直接入市，但如果進行開發(fā)，勢必也要設計規(guī)劃等一系列手續(xù)，所以僅僅有土地還是不行的。對城市發(fā)展有重要影響的土地，恐怕還是會被收儲為國有。